【初心者向け】注文住宅のための
土地探しにおける注意点とは？
注文住宅を立てる際に、まず大前提となるのが「土地選び」です。現在住んでいる家を建て替える場合や、既に所有している敷地内に建てるケースを除けば、まず「土地探し」からはじめる人は多いはずです。
土地探しには正しい探し方や順序があります。先に予算やプランを立てないで土地を買うのはあまりおすすめしません。土地優先で予算を立ててしまうと、家づくりに回せる予算を圧迫してしまい、希望の間取りや仕様をあきらめなければならないケースも出てくるからです。
そこで今回は初心者向けに、注文住宅の土地の探しにおける注意点についてわかりやすくお伝えします。実際に住むのは土地ではなく家の中なので、暮らしたい家を実現できる土地を選ぶという視点で土地を探しましょう。
土地探しはとても大変！流れをざっと紹介
注文住宅の土地を探す際には、まず完成までの大きな流れを把握しておきましょう。
- 土地探し
- 土地の購入・登記
- 住宅ローン（土地）の申し込み
- 実施設計・最終確認
- 住宅ローン（家）の申し込み
- 建物の登記・引き渡し
建売住宅とは違い、土地と建物の購入作業が2段階な点に注意して進めていきましょう。
注文住宅用の土地の正しい探し方
注文住宅の土地は以下の順序で探すことをおすすめします。
- 雑誌やネット・展示場でイメージ作り
- 予算検討
- 土地探しとハウスメーカー選び
雑誌やネット・展示場でイメージ作り
まず、家族で「どんな注文住宅にしたいのか」についてしっかり話し合いましょう。「広くてゆったりしたリビングがいい」「屋上でBBQがしたい」「駅から近いところに住みたい」などさまざまな要望が飛び出すでしょう。
具体的には「住みたいエリア」と「間取り」を決めます。情報収集手段として、ネットや雑誌、各ハウスメーカーの展示場などがあります。
「住みたいエリア」の決め方
どの地域に住めば理想的な暮らしが送ることができるのか考えましょう。
各行政によって市民へのサービス内容は違うので、医療費助成や児童手当、中学の給食の有無など気になる点はチェックすることをおすすめします。
両親の家・職場・学校・最寄りの駅までの距離も大事です。職場から2時間かかる場所にマイホームを建てるのは通勤時間がかかるだけでなく、子育てや趣味の時間も奪われてしまいます。
家族の希望を全て書き出したら、「これが実現できないなら家を建てても仕方がない」と思える譲れない条件を絞り込みます。100％満足できる土地にはなかなか出会えないので、必須条件と妥協できる条件に分けておくといいでしょう。
「間取り」の決め方
成功する家づくりの原点は、「希望の間取り作成」を固めることです。住み心地のよい家をつくるには、自分にとって良い間取りであることが必須条件だからです。
「住みたいエリア」にこだわり過ぎると、変形地や狭小地しかなく、理想のプランが実現できなくなることも。実際に生活するのは家の中なので、希望の生活ができる家を建てられる土地を選ぶという視点が大事です。
予算検討
漠然とした予算のまま土地を探すと、土地の費用が全体の費用を圧迫する可能性があります。注文住宅を建てる場合、大事なことは家を建てる総費用を事前に把握することです。
注文住宅では、土地購入費用と建物建設費用を合算した資金計画を立てる必要があります。総額は自己資金＋住宅ローン借入額で決まります。
土地探しとハウスメーカー選び
次に、土地探しとハウスメーカー選びです。土地探しは不動産屋さんにお願いするケースもありますが、ハウスメーカーが決まっていれば、そちらに手伝ってもらうこともできます。
土地探しの注意点
土地探しは不動産会社の担当者だけに任せてばかりでなく、自分でもその土地の法令上の制限などを必ずチェックすることをおすすめします。
土地探しで注意したいのは、相場より安い土地。緩やかな傾斜地や私道負担など、何らかの不利な点があるケースも考えられるからです。思いがけない出費につながることもあるので、後悔することがないように十分に留意しましょう。
以下で土地探しの注意点について解説します。
災害の起こりやすい地域ではないか
購入希望の土地が自然災害の少ない土地かどうかはしっかりチェックしましょう。そんな時に役立つのが災害・防災関連のウェブサイト「国土交通省ハザードマップポータルサイト」です。
全国の自治体情報が記載されており、地震・津波・土砂災害など災害種類別に調べることができます。地震が起きた場合の地盤の強さも調べることが可能です。勤務先や学校も含めて予測される被害の程度を確認し、避難経路や帰路もチェックしましょう。
古家付土地か更地か
土地だけの価格で販売されていても現地に古家が残っている物件が少なくありません。古屋は老朽化が進んでいて住める状態ではないケースがほとんどです。
そのため土地購入後に解体費用がかかります。取り壊し費用や滅失登記にかかる費用等の確認と売買価格が適正かどうかをしっかりチェックしましょう。
土地は建築基準法上の道路に2m以上接しているか
家を建てる土地は原則、建築基準法上の道路に2ｍ以上接している必要があります。立派な道路に見えても私道など建築基準法上の道路ではない場合もあるので、どの道路が建築基準法上の道路なのか確認しましょう。ただし「43条但し書き道路」は、接道義務を満たさなくても建物の建築が可能です。不動産屋さんなどに確認することをおすすめします。
道路をチェックする時は広さや交通量も確認しましょう。車がすれ違うことができない幅だと、通勤や外出に不便です。バスを利用する場合はバス停の位置や運行本数も確認しましょう。
道路のセットバックはあるか
建築基準法上の道路の幅は4m以上必要とされていますが、道路が4ｍに満たない場合はセットバックして道路幅を確保しなければなりません。
セットバックして道路になった部分は敷地面積としてカウントできないので、建てられる家の面積が小さくなります。セットバックしなければならない場合は、どのぐらいの建築面積が残るのか確認しましょう。
嫌悪施設があるか
近くに墓地・ドブ・工場がある場合は相場より安くなる場合がありますが、匂いや煙の問題があるので最初に確認しておきましょう。桜並木が近くになると花見が楽しめますが、落ち葉の掃除が大変な場合もあります。
13種の用途地域のどれに該当するのか
市街化区域内には13種類の用途地域が定められていて、その地域ごとに建築物の制限もあります。工業専用地域以外であれば住宅は建てられますが、第一種・第二種低層住居専用地域の建物は10ｍまたは12ｍを超えてはいけません。対して第一種・第二種中高層住居専用地域内の場合は、周辺に高い建物が建築される可能性が高くなります。
用途地域は各行政庁のHPで簡単に調べられるので、住居を建てる予定地の用途地域を知っておきましょう。
建ぺい率、容積率
建ぺい率とは敷地面積に対する建築物の敷地面積の割合のこと。面積が100m2の土地で、建ぺい率が50％の場合、建築面積の上限は50m2ということになります。容積率は敷地面積に対する建築物の延べ床面積の割合です。
土地によって建ぺい率と容積率は大きく差があるので必ず確認しましょう。例えば30坪の土地を手に入れても建ぺい率が40％なら建築面積はたったの12坪になるので要注意です。
これらの規定はさらに次のように制限されます。
- 【セットバック】
4ｍ未満の道路の幅員は道路中心線より2ｍ後退した線を敷地面積とする - 【建ぺい率の特例】
特定行政庁が指定する角地、防火地域内の耐火建築物、準防火地域内の耐火（準耐火建築物）には建ぺい率の緩和措置がある - 【容積率の特例】
前面道路の幅員が12ｍ未満の場合は、道路の幅員×10分の4で算定した数字と指定容積率を比べて小さい方を採用する
心配な方は、専門家に相談してどれぐらいの家が建てられるのかボリュームチェックしてもらうことをおすすめします。
高さ制限や斜線制限があるかどうか
建ぺい率と容積率で建築できる建物の最大面積がわかりますが、さらに法律上の規制も考慮に入れなければなりません。それは「道路斜線制限」「高さ制限」「北側斜線制限」「日影規制」「隣地斜線制限」です。
「道路斜線制限」は道路自体の採光や通風を確保するため、建物の道路に面する一定部分に高さを規制する規定です。
「高さ制限」は第一種・第二種低層住居地域で10ｍまたは12ｍを超える建物が建てられない規制です。
「北側斜線制限」は第一種・第二種低層（中高層）住居専用地域にかかる高さ制限です。北側隣人の日当たりを考慮し、南からの日照を確保するための法律で、北側斜線よりも高い建物が建てられません。そのため2、3階部分を大きく建てられないことがあります。
「日影規制」は建物が一定時間以上日影になることを制限するための規制で、商業地域、工業地域、工業専用地域以外の用途地域で適用されます。第一種・第二種低層住居専用地域では軒高7m超え、または地階を除く階数が3以上の建物に制限がかかります。
こちらも事前に不動産屋さんや専門家に確認しておくことをおすすめします。
傾斜地や高低差のある土地なのか
図面だけではわからない土地の特徴として、傾斜地や高低差があります。購入価格が安いのがメリットですが、建築費用が高くなりやすいというデメリットも。造成工事などの費用がかさむのが理由です。トータルに費用で割高にならないように注意しましょう。
建築協定はないか
建築協定とはより良い住環境を守るために、建築基準法よりも厳しい規制を受けることです。田園調布などの高級住宅街でよく見られる制限です。「建築協定」の許可が下りないと、建築の確認申請を出すことができません。外壁の色や高さ制限などさまざまな規制があります。
土地探しのチェック項目
次に、土地探しのチェック項目について解説します。できれば平日と休日、昼と夜など条件を変えてチェックしましょう。可能であれば設計をお願いする設計士さんにも確認してもらうことをおすすめします。
町の雰囲気や住民
最寄駅から歩いてその土地に行けば、その街の雰囲気や公園・学校の場所やどのような人が住んでいるのか確認できます。
日当たり、風通しなど
日当たりと風通しは重要なチェックポイントです。空き地に隣接している場合は暮らし始めてから家やマンションが建設されて日当たりが大きく変化することも。あらかじめ不動産屋さんに周辺に建築されそうな建物の種類を聞いておきましょう。
また日当たりや風通しは良くても、水はけの悪い地質の土地という可能性も。近隣の土地や道路より低い土地の場合は水が流れ込んで来ることもあります。雨の日にも訪問して、水はけや雨水がどのように流れるのかチェックしておきましょう。
隣地との関係
近隣の家もチェックしましょう。隣地の建物の窓やバルコニーの位置、建て替えの可能性がある家か、どのぐらいの年代の人が住んでいるかを確認します。また隣地との敷地境界が明確になっているのか、隣地の所有者との認識の相違はあるのかも確認して下さい。
電柱やごみ置き場
電柱がある場合は駐車場の出入りに影響があるか確認しましょう。電柱電灯の有無も確認して下さい。電柱が敷地内になる場合は、移動してもらうことも可能です。
土地の購入にかかる費用や資金計画
納得のいく土地が見つかったら、いよいよ購入です。
土地の代金以外にも
- 売買契約書印紙税
- 土地の所有権移転登記費用
- 手付金
が必要な点に留意しましょう。
「土地の先行融資」を利用して銀行から土地代の融資を受ける方法があります。建物に対する融資は建物の引き渡し後に追加できます。抵当権が必要になるため建物の見取り図や図面、抵当権登記費用を用意しなければなりませんが、住宅ローンの一部として借りられるので金利は低めです。住宅ローン控除も受けられるので、メリットの大きい融資制度と言えるのではないでしょうか。
他にも「つなぎ融資」を利用する方法もあります。建物の完成後には住宅ローンが組めるため、その時点で精算を行います。住宅ローンよりも金利は高めです。
家を建てるハウスメーカーの選び方
家づくりを成功させるのに最も重要なのは、パートナーとなる建築業者選びです。ハウスメーカー、工務店、設定事務所から選ぶことになります。工務店はコストが安く、設計事務所は自由な設計が魅力ですが、総合的に考えると全ての項目で平均点以上を獲得するハウスメーカーが無難な選択と言えるのかもしれません。ただ同じ住宅会社でも誰が担当になるかによって満足度が変わってきます。
そこで3～5社から相見積りをもらい、どの住宅会社が自分たちの家づくりの窓口としてふさわしいのか考えましょう。また以下の3つの条件を満たしているとお付き合いしやすいでしょう。
- 敷地から車で1時間以内の場所にある
- 構造見学会を行っている
- 期優良住宅制度が利用できる標準スペックを持つ
家を建てた後にもお金はかかるので、独自のアフターサービスがあり充実の保証が付いている住宅会社を選びましょう
まとめ
注文住宅の土地探しの注意点やチェックポイントについて解説しました。
土地探しは初心者には難しく、災害関連の土地情報や用途地域、実際に立てられる建物の大きさなどさまざまな項目をチェックしなければなりません。また家づくりのイメージ作りのためにハウスメーカーに足を運ぶ必要もあります。
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