土地込み3000万円台で建てる注文住宅｜間取り・ポイント解説

一般的に、注文住宅にかかる平均的な費用は3,000万円だと言われています。「現在建て替えを考えていて、平均的な価格で建てられる家のイメージが知りたい」「予算3,000万円で土地の購入含めて注文住宅を建てたい」と考えている方も多いのではないでしょうか。

本記事では、3,000万円で建てられる注文住宅の特徴や間取りを、土地代を含む場合と土地代を含まない場合に分けて解説していきます。3,000万円でマイホームを購入したい方はぜひ参考にしてみてください。

3000万円台は一般的な注文住宅の予算

国土交通省が発表した「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」によると、住宅の建て替えにかかった資金は全国平均で3,299万円、三大都市圏では平均3,843 万円でした。 （※1）そのため既に土地を所有している方が注文住宅を建てる場合、予算3,000万円は一般的な予算だと言えます。また注文住宅を取得した世帯の居住人数は平均3.3人であるため、2〜4人家族が住む場合には十分な設備が整った住まいを実現できるでしょう。（※2）

一方で、 注文住宅と同時に土地も購入する場合の予算は、全国平均5,112万円です。さらに三大都市圏では平均6,315 万円と大きく跳ね上がっています。 （※3）そのため土地代込みで予算3,000万円の注文住宅を建てる場合、地方のコンパクトな土地を選んだりグレードを抑えた設計にしたりと低コストで家を建てるためにさまざまな工夫が必要です。

※1〜3 出典：国土交通省「 令和３年度住宅市場動向調査報告書 」

土地代なし3000万円台の注文住宅

まずは土地代を含めず、予算3,000万円で建てられる一般的な注文住宅について紹介します。

予算3,000万円の注文住宅では、費用を抑えやすい木造が人気です。日本では季節によって気温や湿度が大きく変動するため、古来より木材の特徴を活かした気密性・断熱性の高い工法が開発されてきました。「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」によると、6割以上の人が高気密・高断熱住宅を選んでいます。（※1）ただし木造は耐火性や耐震性を確保しにくいことから、鉄骨造を検討する人も多いようです。

※1 出典：国土交通省「 令和３年度住宅市場動向調査報告書 」

また土地代を含めずに3,000万円の予算があれば、ファミリー向けの注文住宅を建てられます。床面積は30〜35坪ほどで、間取りは4LDKが人気です。厚生労働省によって4人家族が暮らすために必要な最低面積は約15坪（50平方メートル）と定められているため、3〜4人家族であれば広々と余裕のある空間で暮らせるでしょう。（※2）

LDKやバス、トイレをフロアごとに設けた、親世帯と子世帯が程よい距離感で暮らす二世帯住宅にも対応可能です。

※2 出典：厚生労働省「 住生活基本計画における居住面積水準 」

内装・外装のデザインでは、シンプルなデザインに、オプションとして自分好みのテイストを盛り込むこともできます。木目調やレンガ風などアクセントになる素材を取り入れたり、屋根の形状をアレンジしたりすることで、和モダンから北欧風のシンプルモダン、リゾート風などおしゃれなテイストの注文住宅を実現可能です。

また予算3,000万円の注文住宅では、人気の住宅設備が元々契約したプランに含まれている場合もあります。床暖房、食器洗い乾燥機、二重窓、パントリー（キッチンの食材庫）などがオプション料金なしで利用できるプランもあるため、各社で提供されているプランをチェックしてみてください。

土地代なし3000万円台の注文住宅の費用内訳

土地代を含めずに予算3,000万円で注文住宅を建てる場合、費用の内訳は「建物本体の建築費：付帯工事費：諸費用 ＝ 7:2:1」を目安にすると良いとされています。 具体的には以下のような費用になることが考えられます。

• 建物本体の建築費： 2,200万円
• 付帯工事費 ：600万円
• 諸費用 ：300万円

一般的には建物本体の建築費に加えて、水道・電気・ガスなどのライフラインの供給工事や塀・駐車場を含む外構の工事などの付帯工事費が約2割かかると認識しておきましょう。注文住宅を建てる予定の土地に、現在自身や親族が住んでいる家がある場合は、解体工事にかかる費用も考えておく必要があります。

また、税金や登記費用、仮住まい・引越し費用などを含んだ諸経費が予算の約1割程度かかることが多いです。

土地代込みで3,000万円台の注文住宅

「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」によると、注文住宅と土地を同時に購入した人の土地購入資金は、全国平均で1,769万円です。（※1）

※1 出典：国土交通省「 令和３年度住宅市場動向調査報告書 」

土地代込で予算3,900万円を用意し、平均的な価格で土地を購入する場合、合計2,131万円まで工事費用にかけることができます。工事費用のうち建物本体の建築費にかけられる費用は約7割が目安だと言われているため、予算3,900万円の場合の注文住宅本体の価格は以下の通りです。

• 工事費用合計2,131万円×7％＝建物本体の建築費1,491万円

このことから予算3,000万円台の場合、一般的には1,500万円未満の建築費で注文住宅購入できます。

ただし、土地購入資金はエリアによって大きく異なり、三大都市圏での平均は 2,541万円で、全国平均より800万円以上も費用が高いです。（※2）首都圏のように全国の中でも圧倒的に地価の高いエリアでは、住宅本体に掛けられる金額が1,000万円未満になる可能性もあります。

※2 出典：国土交通省「 地価・不動産鑑定：地価公示 」

土地代込みの予算3000万円で注文住宅を建てることは不可能ではありません。しかし希望や条件を盛り込んだセミオーダーやフルオーダーの注文住宅ではなく、選択肢が絞られている規格住宅を選ばなければならないケースが多いです。規格住宅ではハウスメーカーや工務店が用意しているプランの内容に加えて、住まいに関する希望をいくつか叶えることはできます。しかし予算の都合上、実現できるのは一部になる可能性があるため、あらかじめ優先順位を決めて間取りや設計、デザインを進めていきましょう。

費用内訳

土地代を含めて予算3,000万円で注文住宅を建てる場合、以下に挙げた費用の内訳になることが考えられます。

• 本体工事費：1,000万円
• 付帯工事費：200万円
• 諸費用：100万円
• 土地代：1,700万円

地価が全国平均に近いエリアに注文住宅を建てる場合、平均費用の大半を土地代が占めることになります。地価の高いエリアに注文住宅を建てる場合は、狭小地を選ぶことで土地代を抑えて本体工事費用を確保し、ロフトや地下室などを設けて延床面積を確保するのがおすすめです。

また土地代込みの場合は、解体費用や仮住まいの費用が必要ないケースも多いため、土地代なしの場合よりも付帯工事費や諸費用を抑えやすい傾向にあります。

予算3000万円でおしゃれな注文住宅を建てるコツ

予算に土地代を含むかどうかを問わず、3,000万円でおしゃれな家を建てることは可能です。設計時のポイントは主に3つあるため、1つずつ解説していきます。

リビングは開放感を意識する

家族が集まるリビングは、開放感を意識して設計しましょう。階層をつなげて高い位置に窓やシーリングファンを設置する吹き抜け天井や、1つの階層に複数の高さを設けて空間を有効活用するスキップフロア（中2階）を採用するのがおすすめです。天井や壁を省略することで圧迫感を減らせる上、使う資材の量を減らす効果もあり一石二鳥です。

さらに、リビングの窓につながるようにウッドデッキやテラスを設置すれば、実際よりも広々とした印象を演出できます。窓からたっぷり光を取り入れるためにも、リビングは家の南側に設けると良いでしょう。

敷地の南側が他の家やビルなどに面している場合も、採光を諦める必要はありません。家を上空から見た時にコの字型やロの字型の間取りにして、中心部に中庭を設置することで、隣地からの目線を気にすることなく明るいリビングを実現できます。

水回りはスッキリとした見た目にする

おしゃれな家づくりのポイントは、生活感を極力なくすことです。特にキッチンや洗面台などの水回りの設備は毎日使う箇所だからこそ、片付けや掃除が行き届かず、生活感が出やすい傾向にあります。雑然とした見た目になるのを避けるためにも、収納力が高い設備を選んで、日頃から整理整頓を徹底しましょう。

また、水回り設備の色はクロス（壁紙）やインテリアと調和するものを選ぶのがおすすめです。白を基調にグレーや木目調など、周囲と溶け込む色の設備を選ぶことで、内装の一部として溶け込むため、スッキリとした見た目を実現できます。

デッドスペースをなくす

おしゃれな間取りを実現するには、空間的な余裕が求められます。階段下やスキップフロアの下などをいかに有効活用するかがポイントです。こうしたスペースを家事動線上に配置した上で、階段下には棚を、スキップフロアの下は引き出し収納を取り付けることで、省スペースを実現できます。屋根裏のような家事動線上にない場所は、大規模収納や、家族の団欒から離れて集中できるリモートワークスペースとして活用するのがおすすめです。

また家具のサイズが間取りと合わないために、家具と家具の間に中途半端な隙間が生まることもよくあります。日当たりを良くするために窓をたくさん設置した部屋も、家具が置けるスペースが限られてしまいやすいです。そうした事態を防ぐためにも、間取りを設計する段階で家具のサイズや配置まで決めておくことが大切です。家具を決める際には見せる収納と隠す収納を分けることで、おしゃれな住まいを実現できるでしょう。

個性的な素材を加える

内装デザインのベースとなるクロスや床材はシンプルなものを選んだ上で、アクセントになる個性的な素材を取り入れることで、垢抜けた印象を与えます。例えば梁や柱に木材を使用したり、居室やリビングの壁を一面だけ総柄のクロスにしたりなどの工夫で、木のぬくもり溢れる内装に仕上げることができます。木目調のデザインを取り入れたい場合は、幾何学的なパターンが施されたウッドバネルデザインウォールもおすすめです。

また、個性的なカラーで統一する方法もあります。例えば扉やキッチンの壁などをブルーやモスグリーンにして、階段やサッシ、ライトシェードなどをブラックやダークブラウンで統一すると、それだけでグッとおしゃれな雰囲気に近づけます。

予算3000万円台が実現可能か調べる際の着眼点

土地の有無にかかわらず、一般的に注文住宅の予算を決めるための判断材料は、現在の世帯年収、調達可能な頭金、住宅ローンの返済額の3つです。

ここからは予算3,000万円台の注文住宅を実現可能か見極めるためのそれぞれのポイントについて、順番に解説していきます。

世帯年収の目安

住宅購入に際して世帯年収に対して何倍の費用が必要かということは、年収倍率という数値で表されます。年収倍率の全国平均は、住宅金融支援機構の「2021年度 フラット３５利用者調査」の調査結果で確認可能です。

土地代なしの注文住宅を購入した方の平均的な年収倍率は6.8倍です。 付帯工事費や諸費用も含めた合計費用が3,000万円台の注文住宅を無理なく購入可能な年収の目安は以下の通りです。

厚生労働省の調査によると世帯年収の中央値は440万円であるため、平均的な収入がある家庭であれば予算3,000万円は比較的用意しやすい金額だと言えるでしょう。（※）

※出典：厚生労働省「 2021年　国民生活基礎調査の概況 」

一方で、 土地代込みの注文住宅を購入した方の年収倍率は7.5倍です。 年収が以下の金額を超える場合、土地代と建物本体工事費、付帯工事費、諸費用の合計が3,000万円台の注文住宅に手が届く可能性が高いです。

土地代はエリアによって大きく異なるため、予算内で建物本体の建築費が占める割合はエリアに変わります。上記の費用はあくまで目安として考えてください。

購入時に必要な頭金

頭金が用意できない場合も住宅ローンを利用することは可能です。代表的な住宅ローンである【フラット35】では、購入費用の100％を融資してもらうフルローンもありますが、融資率90％を境に金利が大きく変動します。2023年4月時点では、90％以上の場合は金利が年1.900％〜年3.210％、90％以下の場合は年1.760％〜年3.070％です。（※1）さらに90％以上を借り入れる場合は審査も厳しくなるため、購入金額の10％以上の金額を頭金として用意することが一般的です。

※1 出典：長期固定住宅ローン【フラット３５】「 最新の金利情報 」

こうした理由から 予算3,000万円の注文住宅を購入する場合は、頭金を300万円以上用意しておいた方が長期的にみて出費が抑えられます。

一方で国土交通省の調査によると、令和3年度に注文住宅を購入した人の自己資金の割合は平均28.1％（972万円）です。（※2）自己資金の内訳は、預貯金や退職金、有価証券売却代金、親からの贈与などが多くを占めています。こうした自己資金を頭金として割り当てることで、毎月の返済額を減らせるため、返済期間中の生活費や子供の教育費などもしっかりと確保できるでしょう。

※2 出典：国土交通省「 令和３年度住宅市場動向調査報告書 」

ただし現時点の資産が平均値に及ばない場合は、無理に用意する必要はありません。頭金の貯蓄に時間がかかってしまい、完済時期が定年後になってしまう可能性もあります。現在の収入や将来の支出を踏まえて頭金をいくら用意するのかフルローンにするのかを計画的に決めることが大切です。

頭金を支払うタイミングは、基本的に住宅の引き渡し時です。また土地の有無を問わず、頭金の金額や金利は変わりません。土地代込みの場合も土地代なしの場合も予算3,000万円の注文住宅を購入する際は、頭金を300万円以上用意できると理想です。

月々の返済額

返済負担額から、注文住宅の予算を決める方法もあります。 返済負担額は、世帯月収のうち住宅ローンの返済額が占める割合を指すもので、一般的に20〜25％が適正な範囲です。

予算3,000万円の注文住宅を購入する際に、返済負担額が20〜25％に収まる返済額と月収の目安を計算してみましょう。【フラット35】を利用して35年間かけて返済する場合のシミュレーションは以下の通りです。

＜頭金0円＋借り入れ3,000万円の場合　※金利年1.900％想定＞

毎月返済額97,846円（総支払額41,095,123円）＝ 適正な世帯月収　391,384〜489,230円

＜頭金300万円＋借り入れ2,700万円の場合　※金利年1.760％想定＞

毎月返済額86,151円（総支払額36,183,389円）＝適正な世帯月収　344,604〜430,755円

＜頭金1,000万円＋借り入れ2,000万円の場合　※金利年1.760％想定＞

毎月返済額63,815円（総支払額26,802,510円）＝適正な世帯月収　255,260~319,075円

頭金なしの場合でも世帯月収が40万円以上、頭金ありの場合は世帯月収35万円以上であれば無理なく返済可能だと言えます。自己資金が潤沢な場合は、月収30万円程度であっても借り入れできるでしょう。

なお【フラット35】の金利は、住宅の性能や家族構成によって適用される控除があるため、上記の金額を下回る可能性もあります。控除については次の項目で詳しく解説します。

3,000万円台の注文住宅に適用できる住宅ローン

住宅ローンの総返済額は、どの住宅ローンを選ぶかによって変わってきます。ここでは、住宅ローンを選ぶ際のポイントと代表的な住宅ローンの種類を紹介します。

住宅ローンを選ぶ際のポイント

住宅ローンを選ぶ際のポイントは、主に3つあります。

1つ目は、金利の種類です。 金利には固定金利型と変動金利型があります。固定金利型は契約時から返済期間終了まで、一定の金利が適用される住宅ローンです。金利が固定されているため借り入れ前に総返済額が計算しやすく、返済期間中に好景気になっても低金利のまま返済できます。景気が悪化した際にも金利が下がることはありません。変動金利型は、その時々の景気に合わせて金利が変動する住宅ローンです。金利の見直しは5年に1回行われるのが一般的で、契約時の金利は固定金利型よりも低い傾向にあります。返済期間中に景気が悪化すると金利も下降しますが、景気が好転した場合は金利が上昇する可能性もあります。

2つ目は、年齢制限をクリアしているかどうかです。 住宅ローンには申し込み可能な年齢が決まっているもあり、金融機関の住宅ローンは20〜70歳が申し込み可能なローンが主流です。また完済時の上限年齢が設定されていることも多く、一般的な住宅ローンは80歳までに完済するよう定められています。

3つ目は、借入期間です。 返済に掛けられる期間のことで、35年が一般的ですが、中には50年借り入れ可能な住宅ローンもあります。注文住宅を購入する人の平均借入期間は、土地代なしの場合は32.9年、土地代込みの場合は34.2年です（※）。前述した完済時の上限年齢に達するまでに返済を終える必要があるため、申し込み時の年齢によっては住宅ローンごとに設定されている借入期間よりも短い期間での完済が求められる場合もありますのでご注意ください。

※出典：国土交通省「 令和３年度住宅市場動向調査報告書 」

代表的な住宅ローンの種類

【フラット35】

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している住宅ローンです。【フラット35】の特徴は、本人が居住用の住宅のみに適用され、金利が完済時まで固定であることです。借入期間は名前の通り最長35年で、最長50年まで借り入れが可能な【フラット50】もあります。

また【フラット35】は住宅の構造や世帯構成によっては、金利引下げメニューが適用されます。国が定めた省エネルギー性・耐震性の基準を満たした長期優良住宅やZEH住宅には、【フラット35】Sというメニューが適用可能です。

子育て世帯や地方移住者は、地方公共団体と連携して提供する【フラット35】地域連携型を利用できる可能性があります。どちらも借入期間の最初の5〜10年間に、金利が年0.25％引き下げられる制度で、2つを併用することも可能です。ただし申込受付は2024年3月31日が期限で、予算金額に達した場合は早期に終了する可能性もありますので注意してください。（※）

※出典：長期固定金利住宅ローン 【フラット35】「 借入れをご検討の方 」

民間ローン

民間ローンは、民間融資と提携融資の2つに分けられます。民間融資は銀行や信用金庫など民間金融機関が提供している住宅ローンを指していて、提携融資は不動産会社やハウスメーカーと金融機関が提携して提供している住宅ローンのことです。また企業が福利厚生の一環として社員に住宅ローンを提供する場合も、民間ローンの一種とされています。

両者とも、金利は変動型と固定期間選択型が多い傾向にあります。固定期間選択型とは最初の数年は固定金利で、その後固定金利型か変動金利型か選択できるタイプの住宅ローンです。金利はそれぞれ異なりますが2023年4月現在の中央値は、変動型で2.475%、固定期間選択型（3年）で3.150%、固定期間選択型（10年）で3.590%と住宅金融支援機構の調査で発表されています。どのタイプの金利も、バブル崩壊が落ち着いた1996年以降は基本的に横ばいが続いています。（※）

※出典：長期固定金利住宅ローン 【フラット３５】「 民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等） 」

財形融資

財形融資は、財形貯蓄を行っている人向けの公的な住宅ローンです。財形貯蓄とは金融機関や勤務先の企業を通じて賃金を控除する形で財産積立を行う方法で、持ち家の取得を後押しする財形持家融資を利用できます。融資条件は財形貯蓄を1年以上続け、申込日前2年以内に財形貯蓄の預け入れを行っていることです。（※）

借入期間は5〜35年で、貯蓄残高の10倍以内の融資を受けることができます。金利は5年固定金利制で、年4回見直しがされています。また他の住宅ローンと比べても、金利が格段に低いことが特徴です。子育て世帯や中小企業勤務の人には金利の引き下げを行う特例措置もあります。

※出典：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）「 ご利用条件 」

注文住宅のコストを抑えるためのポイント

予算3,000万円で注文住宅を購入する場合、土地代を含まない場合でも含む場合でも土地代込みで注文住宅を購入する場合でも、こだわりたいポイントとそうでない部分のバランスを取ることが重要です。ここでは、注文住宅のプランを検討する中で予算を抑えるためのポイントや、優先してコストをかけてほしいポイントを紹介します。

外観をシンプルにする

注文住宅の外観を複雑な形状にすると、必要な資材や工数が増えるため費用が高くなる傾向にあります。日本の住宅の屋根の形状には複数の種類がありますが、、本を開いたような形の切妻屋根や片方に傾斜がついたスタイリッシュな見た目の片流れ屋根は、資材を最小限に抑えやすい形です。

また1階と2階の構造がほとんど変わらない総2階の間取りや直線的な形状を選ぶと、表面積を減らせるためコストを最小限に抑えられます。また シンプルなデザインはコストを抑えられるだけでなく流行に左右されづらいため、長く住み続けやすいという特長もあります。

窓の数を減らす

1つの部屋に小さい窓をいくつも設けるよりも、 大きな窓を1つ設けることを意識しましょう。コストを抑えるだけでなく日当たりの良さも期待できます。窓の数が多いと家具が配置できるスペースが限られてしまうため、窓の数を減らすことは柔軟性の高い空間を作るためにも効果的です。 家中の空気を循環できる構造を独自開発している施工会社も複数あるため、そうした構造を採用すると、窓が少なくてもフレッシュな空気を保てます。

間仕切り壁を減らす

空間を壁ではなく段差で仕切ることで、資材を最小限に抑えられます。 プライベートな空間である個室には壁をつけて、リビング周辺の階段やクローゼット、廊下など、家族共有のスペースでは仕切りを減らすのがおすすめです。

また引き戸や折れ戸などを活用すると、必要に応じたタイミングで空間を仕切ることができます。リビングとダイニングのように空間をゆるやかに仕切りたい場合は、格子や室内窓も効果的です。コスト面だけでなく、壁があることによる圧迫感を減らせる効果もあるので、広さを感じられる住まいを実現できるでしょう。

リフォームを前提に住宅設備を選ぶ

システムキッチンやトイレ、バスルーム、ドアといった、後から交換できる部分の費用を最小限に抑えるという考え方もあります。毎日使用する水回りは不具合や劣化が起きやすい部分であることからも、リフォーム費用の目安もトイレは20〜50万円、キッチンやバスルームは100〜300万円と比較的安価です（※）。 注文住宅を購入する段階では標準的なモデルを選んで初期費用を抑え、後から多機能な最新モデルに交換するという選択肢を検討するのも一つの方法です。

※出典：国土交通省「 リフォームの内容と価格について 」

土台や構造は優先してコストをかける

ここまでコストを抑えるポイントを紹介しましたが、 住宅の土台や構造は優先してコストをかけるべき部分です。耐震性や耐火性、セキュリティなど暮らしの安全や快適さを左右する部分であり、購入後に土台や構造を改善するには多額の費用がかかります。家族が安心して長く暮らせる住まいにするためにも、家の骨格にあたる部分には優先してコストをかけましょう。

住宅の安全性を確認するには、国土交通省が行っている住宅性能表示制度の評価が参考になります。災害への強さや耐久性、メンテナンスのしやすさ、省エネ効果、防犯性など35項目を、設計段階で予測できる範囲内で評価しています。（※）評価は等級や数字で表されているので、特に重視したい性能の評価が高い土台や構造を選ぶことが可能です。

※出典：国土交通省「 新築住宅の住宅性能表示制度ガイド 」

不動産専門の無料相談窓口に相談する

不動産専門の無料相談窓口では、注文住宅を購入するための最初の一歩を導いてもらえます。 「どのハウスメーカーや工務店を選ぶべきか悩んでいる」「予算が適切か不安」「戸建てとマンション、注文住宅と建売住宅どちらが良いか迷っている」などの相談に対応可能で、複数の業者にプラン作成を依頼して比較検討することもできます。Webサイト上で相談を受け付けている場合もあり、気軽に利用できます。専門家による資金計画や土地探しに関するサポートも受けられるため、家づくりをスムーズに進められるでしょう。

予算3000万円で理想の注文住宅を建てよう

既存の住まいを建て替える場合や既に土地を所持している場合は、予算3,000万円で自由度の高い注文住宅を建てられます。土地代を含めて予算3,000万円の注文住宅を建てたい場合でも、希望条件や住むエリアを絞れば、快適な注文住宅を建てられる可能性があります。

注文住宅を購入する際には、1社だけでなく複数のハウスメーカーや施工会社から資料や情報を取り寄せるようにしましょう。予算や間取り、デザインなど選択肢を増やすことで自身の希望や条件に適した注文住宅を実現しやすくなります。

注文住宅相談サイト「タウンライフ家づくり」では、複数のハウスメーカーや工務店から、間取りプランや資金計画書、土地に関する情報などを一度にまとめて受け取ることが可能です。Webサイト上で希望や条件を入力するだけで簡単かつ無料で資料請求できます。予算3,000万円でマイホーム購入を検討している方や、どのように家づくりを進めるべきか分からないという方は、ぜひ一度利用してみてください。

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