予算4000万円の注文住宅！土地込みの場合・年収別返済プラン・間取り例を紹介

注文住宅を建てる際には、建物本体の建築費の他にも付帯工事費や諸費用が必要です。予算が4,000万円ある場合、どのような間取りや設計、設備の注文住宅を建てられるのでしょうか。

建物本体の建築費のみに4,000万円かけられる場合は、自身の希望や条件をある程度盛り込める家づくりが可能です。土地代込みで予算が4,000万円の場合は、しっかりとした予算配分をして注文住宅を建てる必要があります。事前に住宅ローンの返済計画をシミュレーションして、無理なく返済できるように調整しておきましょう。

本記事では、4,000万円の予算で建てられる注文住宅の特徴や年収別の住宅ローンの返済プラン、間取り例などを紹介します。4,000万円の注文住宅を検討している方はぜひ参考にしてください。

4000万円で建てられる注文住宅の特徴

建物本体の建築費の予算が4,000万円の場合、日本の平均相場よりも予算が高く、自由度の高いこだわりの住宅を実現可能です。（※）複雑な形状の設計やデザインにこだわった設計にも対応できるため、北欧風や和モダン、アメリカンスタイルなどのおしゃれな外観や内装で、自分だけ注文の住宅を建てられます。

※出典：国土交通省 「 令和３年度住宅市場動向調査報告書 」

また住宅の設備や機能、素材にもこだわれるため、二酸化炭素や廃棄物の削減など総合的な環境負荷率を削減できるゼロエミッション住宅をはじめ、エネルギー消費量を削減できるZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）や太陽光システムを導入した高機能住宅の建築も叶います。

その他の選択肢として人気の輸入住宅やヒノキなど自然素材を用いた住宅の検討もでき、満足度の高い注文住宅を建てられることがメリットの一つです。

4,000万円で建てられる注文住宅の代表的な例は、2階建てで延べ床面積約30坪、4LDKの家です。各部屋に十分な収納を設けられる他、玄関にシューズクロークや収納スペース、キッチンにはパントリー（食品収納庫）、広めのクローゼットなどをつくれます。

世帯人数が多い場合の二世代住宅にも、建物本体の建築費のみで予算4,000万円あれば十分対応可能です。二世代住宅は3階建て6LLDDKKが代表例となり、廊下などの無駄なスペースを削減して個室数を増やせば、完全分離型の二世帯住宅を建てられるケースもあります。

4000万円の費用内訳

所有している土地に注文住宅を建てる際には、建物本体の建築費の他に付帯工事費、その他の諸費用が必要です。

基本的には全体費用の7割を建物本体の建築費、2割を付帯工事費、1割をその他の諸費用が占めます。地盤改良が必要なケースであれば付帯工事費が高くなる他、工期の延長があれば仮住まい費用が追加でかかることもあり、予算には余裕を持っておくことが大切です。

また建物本体の建築費や延べ床面積に関係なく、土地が広ければプラスアルファの予算が必要になるのが一般的です。単純に外構工事の面積が増えるだけでなく、塀の新設やフェンスの施工なども必要になってくるため、土地の広さを考慮した資金計画を立てましょう。

本体工事費以外に必要な付帯工事費用とは

全体予算の中でも大きなウエイトを占める建物本体の建築費に次いで額が大きいのが付帯工事費です。付帯工事費の詳細は、以下の通りです。

上記に挙げた各工事のうちどこまでを本体工事費用に含めるのか、あるいは付帯工事費用とするのかは工事を施工するハウスメーカーによって違いがあります。

例えば照明器具の取り付け費用が電気工事に含まれる場合などがあるため、詳細は依頼する施工会社に見積書の内訳をもらいましょう。

注文住宅に必要な諸費用とは

諸費用は、建物本体の建築費や付帯工事費と違い、基本的には住宅ローンに含めずに現金で支払う必要があります。諸費用の中でも各種の手数料や印紙代、税金などが多くを占めるため、住宅ローンの借入額に含むことができないのです。

上記の他に、土地を取得する際には不動産取得税や、仲介会社（土地建物取引業者）に支払う手数料である仲介手数料、建築士に設計を依頼する際には設計監理費がかかる他、固定資産税なども加算されます。

土地代を含めて4000万円にする場合

土地を所有していない場合は、ここまで紹介した費用の他に土地代が必要になります。土地代込みの注文住宅の所要資金の平均相場は、4,455万円です。（※1）

【土地付き注文住宅の所要資金】

• 全国：4,455万円
  
• 首都圏：5,133万円
  
• 東海圏：4,379万円
  
• 近畿圏：4,658万円
  
• その他地域：3,980万円

※1 出典：住宅金融支援機構 「 2021年度 フラット３５利用者調査 」

地域によっても差がありますが、注文住宅にかかる費用と土地代が7:3であることが一般的とされています。そのため土地代を含めて予算4,000万円で注文住宅を建てる場合、注文住宅にかかる費用を約2,800万円、土地の価格を約1,200万円にするとバランスが良いです。

また「2021年度 フラット３５利用者調査」によると、土地付き注文住宅の住宅面積の全国平均は111.4平方メートル、平均面積の小さい首都圏で107.2平方メートル、平均面積の大きいその他地域でも112.8平方メートルと地域差がほとんどありません。（※2）

【土地付き注文住宅の住宅面積】

• 全国：111.4平方メートル
• 首都圏：107.2平方メートル
• 東海圏：114.5平方メートル
• 近畿圏：112.7平方メートル
• その他地域：112.8平方メートル

上記のデータからも土地代を含んで予算4,000万円で注文住宅を建てる場合、住宅面積そのものは変えずに、設備のグレードを下げたりデザインをシンプルにしたりして、予算を抑えている人が多いことが分かります。

※2出典：住宅金融支援機構 「 2021年度 フラット３５利用者調査 」

4000万円で建てる注文住宅の資金計画

次に、予算4,000万円で注文住宅を建てる場合の資金計画について解説していきます。資金計画を立てる際に重要となるのが、頭金（手持ち資金）の額です。

住宅金融支援機構の「2021年度 フラット３５利用者調査」を見ても、注文住宅を建てる際の頭金（手持ち金）は、全体予算の1～2割であることが多いです。（※）そのため注文住宅を建てる際の全体予算が4,000万円の場合、頭金は400～800万円ほど用意するのが一般的だと言えます。

※出典：住宅金融支援機構 「 2021年度 フラット３５利用者調査 」

なお頭金の額が資金計画に影響する理由は、頭金が多いほど住宅ローンの審査が通りやすく、利息負担も少なくて済むためです。頭金なしや少ない額で住宅ローンを組む際は、審査が通りにくくなるだけでなく利息負担も大きくなるため注意が必要となります。

年収倍率と将来的な収入を見越して住宅ローンを組む

住宅ローンを組んで月々の返済計画を立てる際に、目安の1つになるのが年収倍率です。年収倍率とは、年収に対する返済額の比率を表した数字を指します。年収倍率は以下の計算式で算出可能です。

• 住宅購入額（総費用）÷ 購入時点での世帯年収＝年収倍率

主に35年などの長期で住宅ローンを組んだ場合、住宅ローンの借入額の上限は年収の8倍までであることが一般的です。ただし上限いっぱいまで借り入れてしまうと月々の負担が非常に大きくなり、生活費を切り詰めなければなりません。子供の教育費や老後のための貯蓄などもできず、その後の生活にも大きな影響が生じてしまう可能性があります。

適正な借入額を算出するには、今後の世帯年収が下がる可能性も考慮しましょう。というのも、将来的な離職の可能性や出産や子育てで収入が減る可能性があるため、世帯年収が下がったとしても住宅ローンを支払い続けられる返済計画を立てることが大切です。

返済負担率を元に返済額を決める

では実際に、無理のない返済計画を立てるにはどうすればよいのかを解説していきます。

【返済負担率の計算方法】

• 年間の返済額合計÷年収×100＝返済負担率

家計を圧迫しすぎない返済負担率は、一般的に20～30％とされているため、30％を超えないように計画を立てましょう。

例えば、年収400万円、返済期間35年で4,000万円を借り入れたとすると、返済負担率は約30％となり、年間の返済額は約120万円です。月々で約10万円の返済額となりますが、年収400万円の手取り給与は約26万円程度になるため、毎月10万円の返済はかなり厳しいものであることが分かります。

一方、年収600万円であれば返済負担率は約20％です。手取り給与は約38万円に対して返済額は10万円となるため、家計にも無理のない額であると言えるでしょう。

4000万円で注文住宅を建てる際の年収別返済プラン

前述した通り返済負担率を用いて計算することで、4,000万円の注文住宅を建てるために必要な年収目安を算出できます。返済負担率が30％を超えないためには、年収600万円以上あることが望ましいですが、仮に目安となる年収に達していなくても、4,000万円で注文住宅を建てることは可能です。

例えば、4,000万円の予算のうち2割にあたる800万円の頭金を用意できれば年収500万円であったとしても、返済倍率を20％に抑えられます。

また、繰り上げ返済を活用するのもおすすめです。ボーナスやインセンティブなどである程度まとまった資金が用意できる場合には、繰り上げ返済に回すことで、スムーズな返済が可能になります。繰り上げ返済は元本返済分に充てられるため、借入元本が減り金利負担も減る点が特長です。金利負担分の返済総額が減ると同時に、返済期間も短縮できます。

さらに非課税制度を活用して両親などから資金援助を受ける方法もあり、必ずしも年収が600万円に達していなくても、4,000万円の注文住宅を建てることが可能です。

ここからは400万～700万円の年収別に、住宅ローンの返済パターンをご紹介します。

年収400万円で4000万円の注文住宅を建てる場合

4,000万円の注文住宅を建てる際、頭金なしで返済期間35年、変動金利（0.518％想定）の場合の総借入額は約4,374万円、年間返済額は約125万円になり、年収400万円の場合の返済負担率は以下の通りです。

【年収400万円の返済負担率】

• 年間返済額約125万円÷年収400万円×100＝31.2％

返済負担率が30％を超えてしまうため、ある程度の頭金を用意する他、借入額を減らすための対策が必要です。両親などからの資金援助が期待できない場合は、夫婦でペアローンを組む方法と収入合算の連帯責務型のローンの利用を検討してみましょう。

夫婦それぞれで2本分の住宅ローンを組むのがペアローンで、収入合算の連帯責務型ローンは、1つの住宅ローンに対して夫婦の収入を合算して借り入れる方法です。ペアローンは2本分の住宅ローンを組むため諸費用が2倍になりますが、収入合算の連帯責務型の場合は諸費用も1本分で済みます。住宅ローン控除も夫婦ともに適用されますが、扱っている金融機関が少ない点がデメリットです。

年収500万円で4000万円の注文住宅を建てる

続いて年収500万円の場合の返済負担率は、24.5％となります。

【年収500万円の返済負担率】

• 年間返済額約125万円÷年収500万円×100＝25％

返済負担率25％は、家計を圧迫しない最低限のラインですが、住宅ローン以外にも返済がある場合は、問題なく払える額なのか注意しましょう。よくあるのが自動車ローンも抱えており、住宅ローンと自動車ローンを合わせると返済負担率が30％を超えてしまっていたというケースです。

4,000万円の注文住宅を建てるには、残債がある自動車の処分も含めて月額の返済負担額を少しでも軽くするための工夫が必要です。頭金を用意するなどして、借入額自体を低く抑えれば、4,000万円で住宅を建てられます。

年収600万円で4000万円の注文住宅を建てる

年収が600万円程度あれば、家計を切り詰めることなく、4,000万円の注文住宅を建てられる可能性が高いでしょう。返済負担率は以下の通りです。

【年収600万円の返済負担率】

• 年間返済額約125万円÷年収600万円×100＝20.8％

年収倍率は約6.6倍です。金融機関によっては年収倍率8倍までのローンが組めることをアピールしている場合がありますが、今後の収入の変動も考慮して5～6倍に抑えておくのが安心です。

年収700万円で4000万円の注文住宅を建てる

4,000万円の注文住宅を建てた場合の年収700万円の返済負担率は17.5％です。

【年収700万円の返済負担率】

• 年間返済額約125万円÷700万円×100＝17.5％

目安となる返済負担率20％を下回る数値であり、家計にも余裕が持てる年収です。さらにまとまった額の頭金を用意することで、月々の返済率を減らせる他、ボーナスが入ってきた際には繰り上げ返済も検討すればローンの返済が楽になります。

4000万円で建てる注文住宅の間取り例

返済計画を立てた後は、具体的な間取りを考えましょう。建物本体の建築費を4,000万円とした場合、どのような間取りやプランニング、設備などの選択が可能になるのか、いくつかの例を元にして紹介していきます。自身の家族構成やライフスタイル、住宅を建てる土地の形状などを考慮して、どのような間取りが希望にマッチするのか、検討してみてください。

狭小地でもゆとりある間取りの3階建て

まず紹介するのは、4人家族で都心などの土地代の高い地域や狭小地に注文住宅を建てる場合の間取り例です。車の駐車スペースも考慮すると、3階建て住宅の間取りを検討してみてください。

1階にビルトインガレージと洋室を設けて、2階にメインリビングを配置します。水回りも2階に集約することで、3階には広めの寝室と洋室2部屋の合計3室を設けることが可能です。

なお予算4,000万円であれば比較的自由なプランニングが可能です。子供が小さいうちは3階の洋室2部屋をつなげて子供の遊び部屋にしたり、住んでいくうちに荷物が増えることを想定してウォークインクローゼットを設置したりする選択もできます。住宅の機能や設備を充実させるのであれば、省エネ性能の高い太陽光発電システムを備えておくのも良いでしょう。

さらに3階建てであれば、部分共有の二世帯住宅としても利用できます。世帯人数や家族構成が変わる可能性も考慮して3階建て住宅にすることで、限られたスペースを有効活用した住まいを実現可能です。

トレンドを取り入れたワークスペースのある住宅

昨今のトレンドを取り入れて、テレワークのためのスペースや書斎を設けた間取りもおすすめです。2階建ての住宅で、1階にリビングダイニングとキッチン、水回りを集約させる他、テレワークスペースを確保します。2階には広めの主寝室に洋室を2部屋、さらにセカンドリビングを用意することが可能です。

セカンドリリビングは、子供が勉強するスペースとして活用できる上、テレワークで気分転換する際にもぴったりです。個室以外のスペースを設けることで、家族の会話やコミュニケーションの機会が増える効果もあります。さらに各部屋にバルコニーを設ければ換気効率が高まる他、家族の洗濯物や布団を干す際にも場所に困りません。

上記に加えて、玄関横のシューズクロークやキッチンに隣接したパントリー、ウォークインクローゼットなどの便利な収納スペースを配置することも可能です。

バリアフリーな平屋の家

世帯人数が2～3人で、広い土地を活用するのであれば、平屋住宅も検討してみてください。

平屋住宅のメリットの1つは、採光が優れていることです。I型・L型・コの字型・ロの字型などの自由度の高い設計が可能で、各部屋に外の光を取り入れられます。平屋ならではの解放感がある他、階段での移動が必要ないため、家事動線がスムーズで毎日の家事が楽になるという利点もあります。

また将来的なことを考えると、住宅のバリアフリー対策がしやすいというメリットもあり、平屋は近年人気を集めています。建物本体の建築費のみの予算が4,000万円の場合には、外観や素材にもこだわった注文住宅を実現可能です。純和風にしたり和モダンにしたり、好みのデザインやテイストの注文住宅に仕上げ、高級感を演出できます。

趣味性の高いビルトインガレージのある住宅

自動車やバイク、自転車、アウトドアが趣味の方であれば、趣味性の高いビルトインガレージのある家もおすすめです。愛車のお手入れやバイクのカスタム、自転車整備やDIYなど、広々としたガレージがあれば、趣味を思う存分満喫できます。アウトドア用品や工具などかさばるアイテムを収納しておくのにも困らず、大型ロッカーを備えておけば防犯対策も万全です。

またビルトインガレージは家族にとってもメリットがある間取りです。天候の悪い日でも雨に濡れずに車での外出でき、セキュリティにも優れています。愛車の盗難などリスクから守る上でも、ビルトインガレージを間取りに取り入れる人は多いです。

またビルトインガレージのある間取りを選ぶ場合は、断熱性や耐震性、防音性、換気対策などを考慮しておくと安心です。開口部が大きいガレージは外気との温度差が少なく、夏場は非常に高温になります。断熱性の高い建材を使うことで快適な室温を保ち安くなるでしょう。

音楽を楽しむ防音スタジオのある住宅

音楽や楽器の演奏が趣味の方であれば、防音スタジオを設ければ、家族で演奏を楽しむことが可能です。防音性に優れた建材をぜいたくに使った設計ができる他、ダウンライトの設置や大型のスピーカー、音響機器など、こだわりの機材の性能を十分に引き出して、趣味の時間を楽しめます。

間取りやデザイン、設計で悩む場合はハウスメーカーや工務店に相談しよう

建物本体の建築費が4,000万円の場合、二世帯住宅や邸宅風の平屋住宅、趣味性の高いビルトインガレージ付き住宅など、非常に自由度の高い間取りを選択でき、満足できるマイホームに仕上げられます。間取りやデザインにこだわるだけでなく、環境負荷を削減できるゼロエミッション住宅や太陽光発電システムを装備した住宅、ヒノキなどの自然素材を使った住宅なども可能です。

なお予算4,000万円の場合、自由度が高く設備や仕様の選択肢が多いだけに、自分だけでは間取りやプランを考えるのが難しいかもしれません。そのようなときにはハウスメーカーや施工会社へ気軽に相談するのもおすすめです。今回は一部の間取り例のみ紹介した形ですが、各ハウスメーカーや施工会社にはそれぞれ強みや得意分野があるため、自分の希望や好みに合う間取りやデザイン、設備などにマッチした会社を選ぶようにしましょう。

予算4000万円で満足のいくマイホームを実現しよう

予算4,000万円の注文住宅に必要な年収の目安は600万円です。さらに2割程度の頭金があれば、家計を圧迫しないゆとりある返済計画を立てられます。

趣味を重視した住宅や二世帯住宅、バリアフリー住宅など自由に間取りを考えられるだけに、どのようにすれば家を建てるべきか迷ってしまうこともあるでしょう。

そこでおすすめなのが、複数のハウスメーカーや工務店から資料や情報を取り寄せることです。各社に強みとする分野があるため、できるだけ多くの情報を集めることで自分の希望や条件に適した間取りを見つけられる可能性が高まります。

注文住宅相談サイト「タウンライフ家づくり」を活用すれば、複数のハウスメーカーや工務店から間取りプランや資金計画書、土地に関する情報などを一括かつ無料で受け取れます。Webサイトで希望や条件を入力するだけで資料請求できるので、ぜひお気軽に利用してみてください。

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