【注文住宅・家づくりの基礎知識】家を建てる前に知っておきたいこと！

マイホームを建てるためには、住宅の性能や間取りなど建物本体に関する知識はもちろんのこと、資金や住宅ローン、起こり得るトラブルなどさまざまな専門知識が必要です。そのため、何から調べたらよいか分からない方も多いのではないでしょうか。

本記事では、家を建てるためにまず知っておきたい基本的な知識を網羅的に紹介します。マイホームを欲しいと考えている方は、家づくりの第一歩を踏み出すためにぜひ参考にしてください。

戸建ての家の種類

家を建てる方法は、戸建て住宅の種類によって変わってきます。「注文住宅」や「規格住宅」を建てる場合は土地と家を別々で購入しますし、「分譲住宅」や「売建住宅」は土地が家とセットになって販売されています。まずは、戸建て住宅の種類についてみていきましょう。

土地と家を別で購入する住宅

土地と家をそれぞれ単体で購入できる住宅であれば、こだわって探した立地条件の土地にマイホームを建てられます。また、古い住宅から建て替えたり、親族から贈与・相続された土地に建てたりすることも可能です。

ここでは、土地と家を別で購入できる注文住宅と規格住宅の特徴を紹介します。

注文住宅

自分や家族のライフスタイルや好みに合わせて、間取りや家の形、外装・内装・住宅設備などを自由に選べるのが注文住宅です。設計の自由度は施工会社やプランによってさまざまで、ゼロからオーダーメイドで設計できる注文住宅をフルオーダー住宅（完全自由設計）、施工会社が用意したプランをもとにアレンジする注文住宅をセミオーダー住宅（一部自由設計）と呼びます。

自分たちの暮らしにフィットした住まいを形にできることは、注文住宅だからこその魅力です。そのぶん設計には手間がかかり、引き渡しまでの期間も長くなります。またこだわりや設計によって建築費も変動するため、最終的な価格を把握しづらいことはデメリットです。なお、注文住宅はゼロから建てていく住宅であるため、家の完成形は工事が完了するまで確認することができません。引き渡し後に後悔しないように、事前にしっかりと具体的なイメージを持って計画を立てる必要があります。

規格住宅

規格住宅はハウスメーカーや工務店が用意したプランをもとに、間取りや設備などを限られた選択肢の中から選んで設計していく住宅です。規格住宅は、一般的な世帯人数やライフスタイルにフィットするように設計されています。そのため、プランの詳細を固める手間や時間が注文住宅よりも少なくて済むでしょう。規格化されているからこそ、資材の大量生産や設備の大量入荷が実現できるため、注文住宅よりも費用を抑えやすいことも規格住宅のメリットです。

一方で、間取りや住宅設備、デザインにこだわりを詰め込みたい場合は、オプションとして付ける必要があり追加料金がかかるため、建築費が高くなります。また、注文住宅と同様に工事が完了するまで建物の完成形を見ることができないこともデメリットです。

土地と家がセットの住宅

家が土地とセットで販売される家には、主に建売分譲住宅と売建住宅の2種類があります。

建売分譲住宅

建売分譲住宅は、施工会社によって土地も住宅の設計も決められている家で、既に建築済みのものが販売されるケースが一般的です。そのため、実際に家の状態や雰囲気を見てから購入するかどうか決められます。工事が完了しているため引き渡しのまでの期間が短く、賃貸物件のように即入居することも不可能ではありません。また建築費を抑えやすく、購入を検討している段階で土地と建物にかかる総費用が明確に分かる点も魅力です。

一方で、他の住宅のように設計や間取り、設備などを自由に変えられません。このデメリットを払拭するために、最近では建設中に販売し、住宅設備やクロス（壁紙）などを購入者が選べる分譲住宅もあります。しかし、構造や間取りなどを大幅に変えることは難しいため、そうした設計にこだわりがある場合は他のタイプの住宅を選ぶのがおすすめです。

売建住宅（自由設計）

売建住宅とは、建築条件つきの土地に建てる家のことです。建築条件として、施工会社や建築プラン、施工時期などが指定されています。そのため、注文住宅のように施工会社やプランを選ぶ手間がかかりませんし、建売分譲住宅とは違って設計を自分の好みに合わせて変えることも可能です。そうした特徴から、売建住宅は「フリープラン（自由設計）」とも呼ばれています。

ただし、自由に決められる範囲や選択肢には限りがあるのでご注意ください。また、施工時期が指定されているため、注文住宅のように設計に十分な時間をかけることはできません。また制約はあるものの設計をアレンジできることから、価格については建売分譲住宅より高く、注文住宅より低めに設定されているのが一般的です。

家を建てる流れ

家を建てるには、まず何から始めたらよいのでしょうか。ここでは土地なしで注文住宅を購入する場合を例に、家を建てる大まかな流れを紹介します。

情報収集を行い家にかける予算を決める

まずは注文住宅を建てるにあたって必要な情報収集を行います。快適な暮らしのために必要なことは何かをまとめる他、世帯収入や貯金、将来の収支などを整理しながら家に建てるために必要な予算を決めてください。

施工会社・土地選び

家にかける予算を決めたら、家族で家づくりの要望を話しあって優先順位をつけます。その上で、予算内で家族の要望を実現できそうな間取りプランを見つけましょう。同時に、希望する立地条件に合う売地も探していきます。

土地の候補を絞りながら、施工会社に間取りプラン・見積もりを依頼

家を建てる土地の候補を絞って、土地の価格や立地などから比較検討していきましょう。同時に、要望に合った家づくりを実現できそうなハウスメーカーや工務店に問い合わせをして間取りプランや見積もりなどを依頼してください。間取りや費用を具体化していきましょう。

住宅ローンまたは土地先行融資の審査を受ける

土地と施工プランがある程度決まったら、住宅ローンもしくは土地先行融資を利用するための審査を申し込みましょう。住宅ローンにはさまざまな種類があるので、事前に比較検討しておき自身に合ったものに申し込みをしてください。

土地を購入する

住宅ローンや土地先行融資の審査が無事に通ったら、土地を購入します。購入の申し込みをする際には家の仮設計の提出が求められるため、このタイミングまでに依頼する施工会社を1社に絞っておきましょう。

施工会社と工事請負契約を結ぶ

土地の購入後は施工会社に本設計を依頼し、内容を更に具体的にまとめていきます。内容に納得したら工事請負契約を結んでください。

着工後、竣工に備えて引越し準備

家の工事がスタートしたら、新たに必要な家具・家電の購入や引越し業者の手配など、新生活に向けた準備を進めましょう。

引き渡しと同時に住宅ローンの本契約・実行

工事が完了して家が引き渡されると、住宅ローンの融資金が振り込まれるので、それをもとに家にかかる費用を支払います。

家を建てるのにかかるお金

家を建てるためにかかる費用は、主に以下の3つに分類できます。

• 家の建築費
• 土地の取得費
• 諸費用

ここでは、各項目の詳細を費用相場とともに解説します。

家の建築費

家を建てるために、施工会社に支払う費用が建築費です。住宅金融支援機構の「フラット36利用者調査」によると、注文住宅の建築費は平均3,569.7万円です。注文住宅建築にともなって土地を購入する場合は、平均3,010.6万円の費用がかかります。（※）

※出典：住宅金融支援機構 「 フラット35利用者調査 2021年度集計表 」

また家の建築費は、「本体工事費」「付帯工事費」の2つに分けられます。本体工事費は建物本体の工事費用で、一般的に不動産情報サイトや施工会社のカタログで紹介されている価格もこの部分の費用です。付帯工事費には、工事が始まる前の地盤調査費用にくわえて土地の改良工事、外構工事、給排水工事などが含まれます。古い住宅から建て替える場合の解体工事費用も付帯工事費にあたります。

土地の取得費

建て替えや相続などで、既に所持している土地に家を建てる場合を除き、土地の取得費が必要です。住宅金融支援機構の「フラット36利用者調査」によると、注文住宅における土地取得費の費用相場は平均1,444.9万円となっています。（※）

なお、土地の価格はエリアごとに大きく差があります。特に土地代の高い三大都市圏での土地取得費用は、以下の通りです。

• 首都圏：平均2,220.9万円（敷地面積 平均170平方メートル）
• 近畿圏：平均1,693.1万円（敷地面積 平均170.2平方メートル）
• 東海圏：平均1,274.3万円（敷地面積 平均233.2平方メートル）

※出典：住宅金融支援機構 「 フラット35利用者調査 2021年度集計表 」

土地の価格が安いエリアを選んで注文住宅を建てることで、土地取得費用を抑えやすいだけでなく、広い敷地を取得しやすくなるでしょう。自身や家族のライフスタイルに適したエリアを検討してみてください。

諸費用

家を建てるには、建物代と土地代以外にも細々とした費用が発生します。中でも大きな割合を占めるのが、家の購入や住宅ローンの契約にともなう税金と保険金です。その他にも、引越し代や各種手数料などさまざまな費用がかかります。こうした諸費用は基本的に自己資金（現金）で支払う必要があるため、事前に準備をしておきましょう。詳細を説明していきます。

税金

家に関する税金には、購入時に一度だけ納めるものと、住み始めた後に毎年継続して納めるものがあります。具体的には以下の通りです。

保険

家を建てる際に加入する保険には、家本体を守るための保険もあれば、将来病気・事故で収入が減って住宅ローンが返済できなくなるリスクに備えるための保険もあります。詳細は以下の通りです。

その他

その他にも、家を建てるためには以下のような費用が発生します。

• 引越し費用
• 仲介手数料（土地売買の仲介時など）
• 司法書士への報酬（不動産登記を司法書士に依頼する場合）

住宅ローンの基礎知識

国土交通省の「令和4年住宅市場動向調査」によると、注文住宅の場合、住宅ローンを利用する人は注文住宅購入者のうち78.5％に上ります。（※）そうした家を建てるのに欠かせない住宅ローンについて、押さえておきたいポイントを紹介していきます。

※出典：国土交通省 「 令和４年度住宅市場動向調査報告書 」

住宅ローンの種類

住宅ローンは、民間金融機関が行う住宅ローン、財形住宅融資、フラット35の3タイプに分けられます。

民間金融機関の住宅ローン（民間融資）

民間金融機関の住宅ローン（民間融資）は、銀行や信用金庫、生命保険会社などが独自に設けている住宅ローンです。種類が豊富にあり、金利タイプや利率もさまざまで中には、ハウスメーカーや工務店と提携している住宅ローンもあります。

フラット35（協調融資）

フラット35（協調融資）は金利が全期間固定型で、頭金なしのフルローンも可能なことが特徴です。行政が運営しているため、省エネ住宅や長期優良住宅、地方移住など政策に関連する金利を引き下げられるメニューもあります。

財形住宅融資（公的融資）

財形住宅融資（公的融資）は財形貯蓄を行っていて、各種条件を満たした場合に利用できる住宅ローンです。金利は5年固定金利で、利率が非常に低くなっています。融資金額は財形貯蓄残高に左右されます。融資金額の上限は4,000万円です。

住宅ローンの金利

住宅ローンの利率は商品によって異なりますが、利率の設定方法は変動型・全期間固定型・固定期間選択型の3種類が一般的です。

全期間固定型

借入時の金利が完済時まで継続して適応されるのが、全期間固定型です。借入時に毎月の返済額も総返済額も正確に把握できるメリットがある一方で、変動型と比べると金利が高めに設定されている場合が多くなっています。

固定期間選択型

固定期間選択型は返済開始時は固定金利で、一定期間の終了後に固定金利か変動金利どちらにするかを選択できる金利タイプです。固定金利期間も5年・10年・15年など複数の選択肢の中から選べて、期間が長いほど期間中の金利が高くなることが特徴です。

変動金利型

変動金利型は、金利は半年ごと、毎月の返済額は5年ごとに見直される金利タイプです。返済額においては変動幅の上限が設定されており、金利上昇リスクがあるため利率は低めに設定されています。

住宅ローン控除って何？

家を購入した後13年間、所得税が控除される制度が住宅ローン控除です。住宅ローンを利用していて、一定条件を満たす場合に適用されます。控除額は「住宅ローン等の年末残高の0.7％」で、上限額は住宅の性能によって変わってきます。

なお、住宅ローン控除を受けるには確定申告が必要です。申告時は通常の確定申告でも必要な確定申告書や源泉徴収票、本人確認書類にくわえて、以下に挙げる書類の提出が求められます。（※）

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し
• 建物・土地の登記事項証明書
• 住宅ローンの残高を証明する「残高証明書」
• 認定通知書の写し（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合）

※出典：フラット３５ 「 会社員が住宅ローン控除を受けるための「はじめての確定申告」 」

家づくりでよくあるトラブルと予防方法

家は多くの人にとって人生の中で特に高額な買い物だからこそ、将来後悔しないようにしたいものです。そのため不安の種は、事前に解消しておきましょう。ここからは、家の施工中や引き渡し直後によくあるトラブルと予防する方法を紹介します。

工期が予定より遅れたら？

予定していた日程までに家の工事が終わらないと、各所で追加費用が発生するリスクがあります。工事日数が増えることで人件費も加算されるため、建築費が追加でかかるかもしれません。また、竣工前の支払いに備えて借りる「住宅ローンのつなぎ融資」の返済が遅れるため、利息負担も増加する可能性もあるでしょう。

そうしたリスクを防ぐためには、施工会社と契約する前に遅延賠償金額を明確に決めたり、着工日を明記してもらったりなどの対策をしてください。

近隣住民からクレームが来たら？

家を建築している期間中に近隣住人から騒音・粉じんなどに関するクレームを受けることがあります。また、家を建てることで近隣の日当たり・風通しが悪化したり、隣地境界線をまたいで家を建ててしまったりなど、近隣住民の生活を左右するデリケートな問題が発生する可能性も考えられます。

新生活を快適に迎えるためにも、工事の時間帯や養生など近隣へ配慮してもらえる優良な施工会社を選びましょう。また、隣地境界線を示す境界杭や日照権などについては、近隣住民と工事前にしっかり確認しておくとよいでしょう。

仕上がりがイメージと違ったら？

家の仕上がりがイメージ通りにならないのは、施工会社との認識が異なることが原因です。家のイメージをしっかり伝えたつもりでも、十分に具体化されていないと、施工会社の担当者に異なる受け取られ方をされてしまう可能性があるでしょう。

そうした食い違いを防ぐためにも、納得するまで丁寧に内容を確認し、分かりやすく説明してくれる施工会社を選びましょう。見積もりを請求する時点で、施工会社の担当者が料金やプランについての質問に詳しく答えてくれるかをまずはチェックしてみてください。誠実で信頼できる担当者かどうかも、施工会社を選ぶ重要な要素です。

施工ミス・設備の不具合が見つかったら？

住み始めた後に家の不具合が見つかった場合は、住宅の品質を保証する「住宅瑕疵担保責任保険」を利用したり、施工会社が独自に設定している保証の範囲内であれば補修を依頼したりできます。家電の保証などと同様に、追加費用がかからない可能性が高いのでご安心ください。

なお、施工ミスを防ぐには、自身の住まいに関する要望と相性がよく実績のある施工会社を選ぶのがおすすめです。似たような間取り・内外装を施工した経験が豊富な施工会社であれば、ミスが起きる可能性も減るでしょう。また、万が一の場合もスムーズに対処できるよう、工事請負契約を結ぶ前に施工会社の保証内容をしっかり確認することも重要です。

家の資産価値

家を購入すると長い期間住みつづけられ、子供や孫に相続できます。また相続の他にも、ライフスタイルの変化に応じて家を売却することも選択肢の1つです。できるだけ高く家を売却するためにも、ここでは戸建て住宅の資産価値の基本について解説します。

家の資産価値はどう変わる？

家の資産価値に大きく影響するのが、立地と築年数です。立地も築年数も一度家を建てたら変えることはできません。国土交通省の調査によると、戸建ての家は築後約20年で価格はほぼゼロになるとされています。（※）

※出典：国土交通省 「 中古住宅流通、リフォーム 市場の現状 」

一方で、管理状況や間取り、内装など、居住後に変えられる部分の状態でも資産価値に影響を与えます。そのため暮らし方によっては、築年数による家の資産価値の下落スピードを緩和することも可能です。

家の資産価値を保つにはメンテナンスが重要

家の資産価値下落を抑えるために重要なのが、定期的なメンテナンスです。メンテナンスの頻度や方法は、家の箇所によっても異なります。

例えば、外壁・屋根などは定期的に塗装などを行うことで、外装だけでなく構造部分もよい状態に保てます。キッチンやトイレ、ユニットバスなどの住宅設備は、耐用年数に応じた修理や交換を行うことが大切です。

このように適切なタイミングでメンテナンスを行うためにも、定期的に点検を実施しましょう。アフターサービスが手厚いハウスメーカーや工務店は、無料点検サービスを行っているケースもあります。施工会社選びの着眼点の1つとして加えてみてください。

メンテナンス周期と費用の目安

ここからはメンテナンスに備えて修繕費用を貯蓄するために、メンテナンス実施時期と費用の目安を紹介します。

（※）

※出典：国土交通省 「 リフォームの内容と価格について 」

理想の家を建てる方法

理想の家を建てるためには、どのようなことに気をつけたらよいのでしょうか。ここからは家づくりで押さえておきたいポイントを紹介します。

複数の施工会社を比較検討する

施工プランを決めるために、複数のハウスメーカーや工務店に問い合わせるようにしましょう。1社のみでは見積もりが適正かどうか、提案された性能や設備がどう優れているか判断するのは難しいためです。しかし、複数の会社へ個別に資料や見積もりを取り寄せたり、打ち合わせを進めたりするのは、手間も時間もかかります。

そこでおすすめしたいのが、Webサイトの一括資料請求サービスです。複数の施工会社から、自身の希望に合った見積もりと間取りプラン、資金計画書などを一括で取り寄せられるため、効率よく情報収集ができるでしょう。インターネット環境さえあれば24時間好きなタイミングで請求できるので、忙しい人にもぴったりです。

立地も重視する

家本体は住み始めた後にリフォームやリノベーションなどによって間取りや設備を変えられるものの、立地を変えるためには引越しが必要です。立地に不満があって別の場所に住み替えるのは費用も手間もかかるため、できれば家を建てる際に後悔のない土地選びをしておきましょう。立地を選ぶポイントは人によってさまざまですが、特に重視したいのは以下に挙げる4つです。

• 会社・学校への交通アクセス
• 駅までの距離
• スーパーや病院が充実しているか
• 子供が遊べる公園があるか

こうした周辺環境などをしっかり検討した上で、自身や家族のライフスタイルに合った土地を慎重に検討しましょう。

専門家に相談する

家づくりには住宅性能や住宅ローンなど、さまざまな分野の知識が必要です。専門性の高いものも多いため、自分1人では判断できず、不安や悩みを抱えるケースも多いでしょう。

そのため、各所で家を建てる人のための相談窓口が設けられています。例えば、住宅展示場では家の設計や資金計画などに関するセミナーが開かれている他に、ハウスメーカーや工務店では設計プランについての詳しい相談ができます。また住宅ローンを取り扱う金融機関では返済計画に関する相談ができ、不動産会社では土地探しのサポートをしてもらうことも可能です。このように悩みに適した専門家のアドバイスを受けることで、理想の家づくりを実現できるでしょう。

家づくりの第一歩には「タウンライフ家づくり」がおすすめ

理想の家を建てるためには、家づくりに関する基本的な知識を押さえた上で、家づくりの専門家を頼ることが重要です。特に「家を建てたい」と考え始めた人におすすめなのが、Webサイトの一括資料請求サービスです。複数の施工会社から一括で資料やアドバイスなどを提供してもらえます。Webサイトで条件を入力するだけで申し込みができるので、手間も時間もかかりません。

注文住宅相談サイトの「タウンライフ家づくり」では、複数の優良ハウスメーカーや施工会社から間取りプランはもちろんのこと、資金計画書や土地の情報を一括で受け取れます。Webサイトから無料で利用できるため、家づくりの第一歩としてぜひ利用してみてください。

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