注文住宅への建て替えと全面リフォーム、どちらにすべき？費用の比較や迷ったときの判断ポイントを紹介

住宅は長年にわたって住み続けていると所々に傷や不具合が見られるようになります。しかしそうした老朽化した住宅も、建て替えやリフォームをすることで、新しくキレイな状態に生まれ変わらせることが可能です。

住宅を大きく改修する場合、住宅の所有者の希望を自由に反映できる注文住宅で建て替えるという選択肢があります。その他にも全体を改修する全面リフォームするのも一つの方法です。

本記事では、住宅の建て替えと全面リフォームのメリット・デメリットについて解説します。マイホームが古くなって生活に支障がでている方は、ぜひ参考にしてみてください。

リフォームとは？

リフォームとは一般的に、既存の住宅やマンションなどの建築物に対して、修理・修繕、改築・増築を行う工事を意味します。英語の「reform（改革・改良）」がもとになっており、和製英語です。

基本的に、住宅の壊れている部分や汚れている部分などをきれいに直したり、新しくしたりすることがリフォームの目的です。床や壁の張り替え、浴槽やキッチンなど設備の交換といった部分的なリフォームから、全体を対象とする改修工事である全面リフォーム（フルリフォーム）まで、住宅の状態に合わせてさまざまな工事を行います。

加えて、バリアフリーために住宅の玄関にスロープを設置したり、階段に手すりを取り付けたりする工事もリフォームにあたります。

リノベーションとの違い

リフォームと同じような意味を持つ言葉として「リノベーション」があります。こちらの言葉の由来は英語の「renovation（革新・刷新）」です。リフォームが「マイナスの状態になったものをもとに戻す」という意味を持つ一方で、リノベーションは「建物に何かしらの新しい機能を加えて価値を向上させる」という意味を持ちます。

内装や外観を現代的で洗練されたデザインに変更するような場合、リノベーションという言葉が使用される傾向にあります。

注文住宅への建て替えと全面リフォームの比較

既存の住宅を注文住宅に建て替える場合と全面リフォームする場合では、工事の方法が異なるため、費用や工期に違いが生じます。ここからは、具体的にどれくらいの差があるのか確認していきましょう。

注文住宅への建て替えにかかる費用

注文住宅の購入にかかる費用は、全国平均で3,572万円です。（※）これは、建物の工事費や設備の設置費なども含まれています。ただし間取りや設備などのこだわり次第で、費用は大きく異なることを認識しておきましょう。

※出典：住宅金融支援機構 「 2021年度 フラット35利用者調査 」

また建て替えは古い建物を取り壊し、同じ場所にまた建物を建てる作業です。そのため、上記の費用に加えて解体に関する費用が発生します。さらに、以下に挙げる登記を行う必要があり、いずれも費用がかかります。

• 建物減失登記
• 建物表題登記
• 所有権保存登記
• 抵当権設定登記（住宅ローンを受ける場合）

加えて、建築中の期間は仮住まいを用意する必要があり、賃貸物件に住む場合は賃貸料や引越しの費用がかかることも忘れてはなりません。

全面リフォームの費用

全面リフォームにかかる費用は、住宅の大きさや目的によって差があります。建築物の構造体である躯体（くたい）以外の部分の全面リフォームでは、500万〜2,500万円。二世帯住宅化では800万〜2,500万円が費用の目安です。（※1）注文住宅に建て替える場合よりも、基本的には安価といえるでしょう。

※出典：国土交通省 「 中古住宅・リフォームトータルプラン検討会第2回　リフォームの内容と価格について 」

また工事請負契約書は課税文書にあたるので、1万円を超える場合は印紙税を支払わなければなりません。（※2）さらに、リフォームで建物の面積が変わった際には建物表題変更登記を行う必要があり、土地家屋調査士に代理申請を依頼すればその費用もかかります。

※出典：国税庁 「 No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで 」

なお、解体費用やリフォーム期間に住む物件の賃貸料および引越しの費用は、建て替えの場合と同様です。

ローンを組む場合の住宅ローンとリフォームローンの違い

注文住宅の建築や全面リフォームを実施するには、住宅ローンやリフォームローンが大きな助けとなります。

まず住宅ローンは、数千万円など高額の融資を受けることが可能です。借入期間は多くの金融機関で最長35年で、リフォームローンよりも長めです。金利はリフォームローンよりも低めの設定で、変動と固定から選択できます。（※）

※出典：住宅金融支援機構 「 2022年度 住宅ローン貸出動向調査 」

一方でリフォームローンは、数十万円と少額からの借り入れが可能で、住宅ローンの融資を受けている最中でも利用できます。借入期間は最長15年とする場合が多く、住宅ローンよりも短めです。

また近年では、金融機関は時代に応じたさまざまなローンが用意されています。例えば住宅金融支援機構では、一定の基準を満たす省エネリフォームを実施する場合に「グリーンリフォームローン」を提供しています。融資額は最大500万円、金利は1.55%前後で、借入時の担保や保証人、融資手数料は不要です。（※）

※出典：住宅金融支援機構 「 グリーンリフォームローン 」

注文住宅と全面リフォームの工期

注文住宅への建て替えも全面リフォームも、工事では古い建物を解体してから新しい建物を建てます。そのため工期については、建て替えと全面リフォームとでは基本的に大きな違いはありません。

リフォームの場合は、どれだけの範囲を改築するのかといった工事の規模が、工期を決める大きな要因です。一方で、注文住宅に建て替える場合は、依頼する施工会社がハウスメーカーか工務店かによって工期に差が生じます。ハウスメーカーでは、自社で資材を製造・加工する環境がありますが、工務店では基本的に現場で資材を加工します。この違いにより、ハウスメーカーは工務店よりスピーディな工事を実現可能です。

注文住宅に建て替える場合のメリット・デメリット

古くなった住宅を注文住宅に建て替える場合、さまざまなメリットとデメリットがあります。ここからはそれぞれについて詳細を解説していきます。

注文住宅に建て替える場合のメリット

まずは、注文住宅に建て替えることのメリットから見ていきましょう。

間取りなどの自由度が高い

注文住宅を建てる上でのメリットは、自由度の高さにあります。法律の範囲内であれば、基本的にどのような仕様の住宅も建てることが可能です。

例えば、外観では洋風や和風、モダンやクラシックなど、自分が思い描く建物にデザインできます。せっかくなら他のどこにもないような、個性的なデザインにするのも選択肢の一つです。また間取りでは、リビングルームを広々とした開放的な空間にしたり、子供がのびのび遊べるスペースを設けたりすることも可能で、理想の生活を堪能できるでしょう。さらにはキッチンや浴室などの設備、床や壁などの内装も自由自在です。このように、「理想の生活を送りたい」という希望を、注文住宅では叶えられます。

最新の機能を採り入れた設備を選べる

住宅を構成する要素として欠かせないのが、さまざまな設備です。注文住宅では設備も自由に選択できますが、最新の設備を導入すれば、より快適な生活が実現します。

例えば、キッチンのタッチレス水洗という機能は、手をかざすだけで水を出したり止めたりできるので、手が汚れているときに非常に便利です。家事の時間短縮に加え、節水にもつながります。

浴室では、ジェットバスやミストサウナといったリラックスできる設備はもちろん、換気や乾燥、暖房、涼風ができる浴室暖房乾燥機、自動で掃除ができる浴槽など、特徴な機能を持った設備があります。

このように、生活を快適にするさまざまな設備を自宅に設置できるのも注文住宅のメリットです。

費用を調整しやすい

注文住宅は、どのような間取りや設備にするかによって予算は変動します。施工会社との打ち合わせの中で細かく内容を固めておけば、打ち合わせで決まった費用から変わることはありません。

また仕様を決めた際に全体の費用が予算を上回ってしまっても、優先順位の低い部分の費用を抑えることで予算内に収められます。このようにメリハリのある費用配分がしやすいのも、注文住宅の特徴です。

ただし「あれも欲しい、これも欲しい」と望んでばかりいると、もともとの予算をオーバーしてしまう可能性は高くなるでしょう。世帯年収や生活費、将来的に必要な費用などを考慮して、事前に「予算はいくらまで」と決めておき、その中で調整する努力は必要です。

注文住宅に建て替える場合のデメリット

注文住宅に建て替えること多くのメリットがある一方で、デメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。詳細を解説していきます。

完成までに時間がかかる

注文住宅はプランづくりからスタートするため、完成までに長い時間を要します。

まず、依頼する施工会社を決めるまでにも、時間をかけて資料を比較したり、住宅展示場に足を運んで相談したりする必要があるでしょう。

施工会社と契約後は、住宅のデザインや間取り、設備、庭や外壁などについて、施工会社と打ち合わせを重ねながら固めていきます。決めなければならない事項は多岐にわたるため、こだわればこだわるほど、打ち合わせの回数は増えていくでしょう。

何度も打ち合わせを重ねて、ようやく工事が始まります。工事も内容によって工期には差があり、特殊な設計や工法の場合には時間がかかりやすいです。

このように完成までに時間がかかりやすいため、なるべく早く新しい住宅に住みたいという方にはデメリットといえるでしょう。

コストが割高になる場合もある

注文住宅は、依頼者の「こんな家に住みたい」という理想を叶えられる点が大きな魅力です。そのため、場合によっては特殊な建築資材や設備などを揃えるケースもあるでしょう。大量に仕入れられる資材や設備であればコストは安く済みますが、「この住宅のため」だけに個別に発注・仕入れをすると、コストは高くなる傾向にあります。

また、工期の長さもコストに反映されます。工事にかかる期間が長ければ、その分だけ現場の人件費も膨らんでいくものです。

これらの点から、注文住宅を建てるためのコストは割高になる場合もあることを理解しておきましょう。

全面リフォームをする場合のメリット・デメリット

注文住宅と同様に、古くなった住宅を全面リフォームする場合にもメリットとデメリットがあります。

全面リフォームをする場合のメリット

住宅を全面リフォームすることで、どのようなメリットがあるのでしょうか。代表的なものを紹介していきます。

建て替えと比較して費用が割安

全面リフォームは住宅を全面的に改修する作業ではありますが、基礎や柱、梁など住宅を支える構造部分は残されるため、その部分を新たに作り上げる必要はありません。

一方で、建て替えの場合は基礎の部分まで全て解体した上で、全く新しい住宅を建設していきます。

そのため一般的に全面リフォームは、解体する範囲が建て替えよりも小さいため、建設作業も建て替えと比べて少なくて済みます。こうした点から、全面リフォームは建て替えと比較して費用が割安になりやすいでしょう。

間取りを変更できる

部分的なリフォームとは異なり、全面リフォームは基礎や柱などを残し、住宅全体を改修します。リフォームの自由度は相当高いので、構造上の問題が無ければ、「2階にあった床を一部なくして、吹き抜けを作る」「和室をLDKにする」「2つの部屋を1つにつなげてダイニングにする」など、間取りの大幅な変更も可能です。また給水管や排水管など水回りも含めて新しくするため、キッチンや浴室についても同様です。
以前の住宅とは全く違う間取りの住宅に仕上げられるのは、リフォームの中でも全面リフォームならではのものです。注文住宅に近い感覚で、自由な家づくりを楽しめるでしょう。

固定資産税を抑えられる

建物や土地などの不動産には、毎年固定資産税が課されます。そして、税額は資産価値によって決まり、原則として3年おきに評価は見直されます。

建物は時間の経過とともに損傷や劣化が進むため、基本的に資産価値としての評価は年々下がっていきます。固定資産税は、資産価値の実態が反映されて金額が決まる仕組みです。

注文住宅に建て替える場合は、築年数はリセットされて資産価値の高い状態に戻るため、固定資産税は建て替え前よりも上がります。一方でリフォームの場合は元の住宅の築年数を引き継ぐので、資産価値はリフォーム前と変わりません。そのため、全面リフォームでは固定資産税を抑えられる可能性があります。ただし、床面積を増やすようなリフォームの場合は、固定資産税は上がるのでご注意ください。

全面リフォームをする場合のデメリット

全面リフォームには、デメリットもあります。全面リフォームを実施する際の注意点として、あらかじめ把握しておきましょう。

建物を解体して初めて内部の状態が分かる

住宅には外壁と部屋の壁の間や天井裏など、人目の届かない部分があります。そうした部分の状態は簡単には確認できず、壁や天井を撤去してようやく内部の状態が分かります。

築年数がかなり経っている住宅の場合、内部の損傷が想定よりも激しく、より大がかりな工事が必要となり、予算が膨らんでしまうかもしれません。リフォームの場合、施工会社との打ち合わせの時点で住宅の状態を確認できていると、スムーズに進めやすいです。そのためにも、事前に住宅の劣化状況や不具合の有無などを調査する住宅診断（ホームインスペクション）を受けてみるのもよいでしょう。

部分的なリフォームよりもコストがかかる

全面リフォームは、住宅を一新する大規模なリフォームです。部屋の改装、床や壁の張り替えなど部分的なリフォームと比べると工事の工程は多く、必要な資材や設備も増え、工期も長くなります。そのため、全面リフォームは部分的なリフォームよりも費用が膨らむ可能性が高いでしょう。

また部分的なリフォームであれば、工事の期間中もそのまま住み続けられますが、全面リフォームの場合はそうはいきません。解体された家は住める状態ではないため、賃貸物件などの仮住まいに一時的に暮らす必要があります。その場合には、賃貸物件の賃料や引越しの費用も必要です。

こうした点から、全面リフォームは部分的なリフォームよりも多くのコストがかかります。

注文住宅への建て替えと全面リフォーム、どちらがよい？　迷ったときの判断ポイント

古くなった住宅から次の住宅への住み替えを行うには、新築の注文住宅と元の住宅を活用した全面リフォームのどちらがよいのでしょうか。ここからは迷ったときの判断基準について、解説していきます。

住んでいるエリアを変更するかどうか

すでに土地を所有しており、現在住んでいるエリアを住みやすいと感じている場合は、全面リフォームを選ぶと土地代が浮き、予算を抑えることが可能です。 一方で今住んでいるエリアに不満があったり、住みたいエリアが別であったりする場合は、新たに注文住宅を建てるのがよいでしょう。

家族構成

家族構成の変化も、注文住宅か全面リフォームかを選択する判断材料となり得ます。例えば、「両親と一緒に暮らしていくために、住宅の構造を大幅に変更したい」という場合には、増改築のリフォームが必要です。増改築は建築基準法によって工事が制限される可能性があるため、実際に工事ができるかどうか専門家でなければ判断できません。

一方、注文住宅への建て替えであればデザインや間取りなどは自由自在です。2世帯用の住宅やバリアフリー住宅にするのも容易です。こうした背景から、家族が増えるなどで住宅を根本的に変えたい場合には建て替えが向いています。

住宅の状態

例えば、「住宅がシロアリの被害を受けており、柱など重要な部分が相当傷んでいる」あるいは「住宅を建てた時期が古く、耐震性に不安がある」など、リフォームでは対応しきれない状態の住宅であれば、注文住宅に建て替えるのがおすすめです。

住宅の基礎や柱などの部分について、このまま使い続けても問題がない場合は全面リフォームで対応が可能です。ただし建て替えや増築ができない「再建築不可物件」に当てはまる住宅はそもそも建て替られないため、リフォームを選択するしかありません。

建て替えとリフォームどちらにすべきか将来を見据えた選択をしよう

今の住宅がすっかり古くなった場合や、ライフスタイルに大きな変化がある場合、建て替えか全面リフォームで迷う可能性があります。ただしどちらにもメリットとデメリットがあり、その違いをしっかり把握した上で判断しなければ、思い描いたような住宅を建てられない可能性もあるでしょう。将来を見据えた上で、建て替えか全面リフォームかを決めるようにしてください。

注文住宅相談サイトの「タウンライフ家づくり」では、注文住宅やリフォームに関する資料提供や見積もりを行っています。例えば注文住宅に関するサービスでは、全国の複数の施工会社から自分の希望や条件に合わせた間取りプランや資金計画、土地の情報などに関する「家づくり計画書」を無料で受け取ることが可能です。

Webサイト上で簡単に問い合わせできるので、建て替えやリフォームを検討中の方は、まずはお気軽に家づくり計画書の作成依頼を行ってみてください。

関連記事 / おすすめ記事

• 
  注文住宅会社どこに頼む？自分に合ったハウスメーカー・工務店の選び方

  投稿日： 2023.05.29
• 
  工務店で建てる注文住宅

  投稿日： 2023.06.29
• 
  家づくりを始める方へ！注文住宅一括資料請求を活用するメリット

  投稿日： 2023.06.23
• 
  注文住宅vs建売住宅、自分に合ってるのはどっち？　それぞれの特徴やメリット、デメリットを解説

  投稿日： 2023.04.18

コラム一覧へ戻る