マイホームを買うなら戸建てとマンションのどちらがよい？価格や設備、住みやすさなどを比較・検証

多くの人の人生において、特に高額な買い物となり得るのがマイホームです。そんなマイホームには「戸建て」と「マンション」という選択肢がありますが、実際に購入を検討する際には、どちらにするべきか迷うかもしれません。

実際に戸建てとマンションには、価格や設備、機能、生活のしやすさなどさまざまな違いがあります。それぞれの特徴やメリット・デメリットを知れば、どちらが自分に合っているのかを判断できるようになるでしょう。

本記事では、戸建てとマンションの比較ポイントやそれぞれにかかる費用、迷ったときの考え方などについて解説します。マイホームの購入を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。

どちらが住みやすい？　戸建てとマンションの比較ポイント10番勝負！

独立した建物である戸建てと、集合住宅であるマンション。広さや間取りや設備といった面はもちろん、周辺環境を含めた住みやすさにおいても多くの違いがあります。

ここからは、「戸建てVSマンション」をテーマに10個の比較ポイントを取り上げ、それぞれどちらに軍配が上がるのかを紹介します。戸建てとマンションのどちらが自分にとって住みやすいマイホームとなりそうか、ぜひ参考にしてください。

1. 床面積の広さ

マイホームを選ぶ上でも気になる点として挙げられるのは、家の広さではないでしょうか。そこで、戸建てとマンションの床面積を比較してみましょう。

まず新築の戸建ての場合、2021年度の注文住宅の床面積は全国平均で123.8平方メートル。同じく建売住宅は101.8平方メートルという数字が出ています。また、中古住宅については、全国平均で113.1平方メートルでした。

一方で、新築マンションの床面積は全国平均で64.7平方メートル。中古では68.2平方メートルでした。なお、マンションには家族で住むタイプだけではなく、単身者用など面積が小さいタイプも含まれています。

上記のことから床面積の広さでは、戸建てに軍配が上がります。

※出典：住宅金融支援機構 「 2021年度 フラット35利用者調査 」

2. 風通しや日当たり

戸建ての住宅は、全ての方位に自由に窓を取り付けられます。そのため、あらゆる向きから風や日差しを取り込みやすいでしょう。ただし、隣の住宅が接近していたり、道路から部屋の中が見やすかったりすると、窓を広く開けるのはためらわれるかもしれません。周囲に高い建物がある場合も、日光が当たらなくなる可能性があります。

一方でマンションは日当たりを考慮して設計されており、基本的には部屋に日が差し込む構造です。中でも高層階であれば周辺に遮る物がないため、日当たりの良さを確保できます。しかし、多くのマンションでは両隣が住居であり、窓の場所は戸建てと比べると制限されます。また高層マンションは上に行くほど風が強くなり、窓が開かない仕組みになっているケースが多くある点も特徴です。

風通しも日当たりも立地によって状況は異なるため一概にはいえませんが、窓の多さや取り付け場所の自由さを考えると、総合的には戸建てのほうが有利かもしれません。

3. 設備

キッチンや洗面台、トイレ、浴槽など、必要な設備に関して戸建てとマンションには大きな差はありません。

そんな中、マンションには24時間ゴミ出し可能な収集所、キッズルーム、ゲストルーム、無料インターネットなどの設備が設置されている場合があり、居住者は共用で利用できます。

戸建ての場合は、自分で欲しい設備を導入できる自由度の高さがあります。自家用車の車庫やガーデニング、DIY、ゴルフの練習スペースなど、「これが欲しい」と思うものを自分の判断で設置できるのは戸建てならではのメリットです。

戸建てもマンションも、設備の導入には費用がかかります。ただしマンションは1世帯あたりの負担割合は小さく済むため、設備の充実ぶりという点ではマンションに分があります。

4. 耐震性

地震に強い住宅かどうかは、「住宅性能表示制度」における「耐震等級」で判断できます。等級には1～3があり、等級が高いほど地震に強い住宅であると評価されますが、等級1でも新築であれば100年に1度の強さの地震でも倒壊・崩壊はしない強度とされています。

近年、戸建てでは高い等級の取得が盛んな一方で、マンションには免震構造や制震構造が増えており、災害発生時に使われる自家発電装置や食料など生活用品が備蓄されている倉庫がある物件もあります。

戸建てでもマンションでも基本的に耐震性に問題はありませんが、古い中古住宅の場合は購入前に耐震診断と必要に応じて耐震補強を行うことが大切です。

5. 断熱性・気密性

マンションは、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄筋鉄骨コンクリート造（SRC造）が中心です。気密性が高いので外気はなかなか入り込まず、室内温度は安定しています。

戸建ての住宅は、断熱材や防湿シート、気密テープなどを駆使して、パーツとパーツの間にできるだけすき間をつくらないように建てられています。しかし、外壁は四方が外気に接しているため外気温の影響を受けやすく、暑さや寒さはマンションよりも伝わりやすい側面もあります。また部屋の外と中との温度差で結露が起こり、湿気からカビが発生しやすい点にも注意が必要です。

このように、部屋の断熱性や気密性に関してはマンションが優勢です。

6. 防音性

テレビから流れる音や子供が飛び跳ねる音、水が流れる音など、生活する上で、何かしら音は発生するものです。

集合住宅であるマンションの場合、音は特にデリケートな問題です。上下の階および隣の住居からの音が伝わりやすいので、状況によっては近隣トラブルに発展する可能性があります。

その一方で、戸建ては建物が独立しており、マンションと比べると他の住居から音の影響は受けにくい構造です。ただし、隣の住宅が近接していると音は聞こえやすいので、笑い声やペットの鳴き声などの大きさには注意が必要です。

7. 生活動線

戸建ては2階建て以上の場合、室内において上と下の階の行き来が発生します。1階に洗濯機を置き、2階で洗濯物を干す構造の住宅であれば、階段の昇り降りを日々繰り返さなければなりません。また年齢を重ねるうちに足腰が弱くなり、上と下の階の移動による体への負担が大きくなる可能性もあります。

反面、マンションは基本的に全ての部屋が1つのフロアにまとまっているため、階段を使う必要はほとんどありません。家事動線は比較的コンパクトで、重たい家具を移動させるのも戸建てと比べると容易です。

生活動線の良さを重視するのであれば、戸建てよりもマンションの方が利点は多いでしょう。

8. 近隣との交流

1つの建物に多くの世帯が入居しているマンションの場合、入居する際には管理組合に加入します。管理組合の役員になればマンションの維持・管理のための理事会に参加したり、住民が参加するイベントを企画したりするため、人によっては負担に感じるかもしれません。

戸建ても、近隣住民からなる自治会や町内会に参加するケースがありますが、必ずしも義務ではありません。人付き合いが苦手であれば、戸建ての方がマンションよりも心理的なプレッシャーは軽いかもしれません。

ただしいずれにしても近隣住民との交流を通して信頼関係を築くことで、災害やトラブルが発生したときなどにも互いに助け合えるようになるでしょう。

9. リフォームの自由度

リフォームがしやすいのは戸建てです。建物そのものから、キッチンなど室内の設備、庭や壁などの外装に至るまで、自由に増築・改築できるのが強みです。

一方でマンションは、リフォームできる場所や内容が制限されています。例えば玄関ドアや窓は外側が住民の共用部分にあたり、自分の好きなように変更できません。各世帯の専有部分はリフォームが可能ですが、専用部分である室内であっても管理組合の承認が必要です。このように、マンションでリフォームを行う場合はさまざまなハードルがあるため、リフォームの自由度は戸建てのほうが優れています。

10. 将来の資産価値

不動産は、土地と建物のそれぞれが資産価値を持っています。そして資産価値が高いほど、売却する際の価格が高くなります。

戸建ての場合、建物は年数が経つと資産価値は減少しますが、土地の価値は経年変化しません。土地がある分、資産価値を維持しやすいのが戸建ての特徴です。

一方でマンションは戸建てよりも耐用年数が長く設定されていますが、あまりにも年数が経ってしまうと資産価値は低下し、不動産としての価値は失われていきます。ただし、都心部の人気ある物件や修繕・管理が丁寧にされているマンションであれば、資産価値は下がりにくいです。

土地という劣化しない不動産がある分、資産価値という点では戸建ての方が魅力的かもしれません。

マイホームの購入にかかる費用

賃貸物件とは異なり、マイホームを購入するためにはまとまった費用がかかります。実際には、どれくらいの費用が必要なのでしょうか。

戸建てとマンションの購入費用

戸建てとマンションでは、購入にかかる費用に差があります。また、新築と中古でも費用は変わってきます。それでは実際にどれくらいの費用が必要か、確認していきましょう。

戸建ての購入費用

まずは、新築の戸建て住宅の購入にかかる費用からみていきましょう。

新築の注文住宅では、住宅の建築と土地購入に必要な費用は全国平均で5,436万円です。そのうち、首都圏・中京圏・近畿圏の三大都市圏では、平均6,787万円となっています。土地購入を除く場合の注文住宅の建築費用は全国平均で3,935万円、三大都市圏の平均では4,504万円です。また、すでにある住宅からの建て替えでは 4,487万円、分譲住宅では4,214 万円という結果が出ています。（※1）

一方で、中古の住宅はどうでしょう。中古の戸建住宅の購入にかかる費用は、全国平均で3,340 万円です。（※2）

※出典：国土交通省 住宅局 「 令和4年度住宅市場動向調査報告書 」

マンションの購入費用

新築マンションの購入費用は、全国平均で4,528万円です。地域別の場合、首都圏では4,913万円、近畿圏では3,578万円、東海圏では3,139万円という費用になっています。（※1）

また中古マンションの場合、購入にかかる費用は全国平均で3,026万円です。地域別の場合、首都圏では3,295万円、近畿圏では2,654万円、東海圏では2,208万円でした。（※2）

※出典：住宅金融支援機構 「 2021年度 フラット35利用者調査 」

マイホームの購入以外にかかる費用

マイホームを購入すると、物件そのものの費用に加えて、さまざまな諸費用の支払いも発生します。そうした各諸費用について、戸建てとマンションの両方にかかるもの、戸建てのみにかかるもの、マンションのみにかかるものをそれぞれ確認していきます。

戸建てとマンション、共通してかかる諸費用

戸建てとマンションのどちらにもかかる諸費用、つまりマイホームを購入時にかかる諸費用は数多く存在します。それでは、具体的にどのような費用が必要になるのかみていきましょう。

印紙税

印紙税とは、印紙税法で定められた課税文書を作成する際に課せられる税金です。契約書や領収書などが、課税文書にあたります。

マイホームの購入に関しては、不動産の売買契約書や建物の建築工事請負契約書などの契約書などに対して課税され、戸建ての場合でもマンションの場合でも購入時に支払います。

税額は契約書に記載された金額などによって異なり、不動産の売買契約書の場合では、1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は2万円。同じく5,000万円を超えて1億円以下の場合は6万円です。なお、2024年3月31日までに作成された不動産譲渡に関する契約書は、一部軽減税率が適用されます。（※）

※出典：国税庁 「 No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで 」

登記費用

土地や建物などの不動産を取得すると、所有権保存登記や移転登記などをする必要があります。そして、この登記をする際にも登録免許税という税金がかかります。

土地の場合は「土地の価格×1.5%」、建物の場合は「建物の価格×2.0%」が登録免許税の金額です。また、住宅ローンを設定している場合は抵当権設定登記をする必要があり、その費用は「債権金額×0.4%」となります。（※）

※出典：国税庁 「 No.7191 登録免許税の税額表 」

なお、不動産登記は専門的なノウハウを持つ司法書士に依頼するケースが多いです。その場合は司法書士に別途報酬を支払わなければなりません。

不動産取得税

土地や建物などの不動産を売買または贈与を通じて取得した際、あるいは新築・増築した際に都道府県が課税する税金が不動産取得税です。取得時の一度だけ発生し、不動産の取得から6カ月〜1年半の間に納税通知書が届くので、それを受けて金融機関で納付します。

土地と建物の両方に課税され、税額は「固定資産税評価額×4％」です。なお2024年3月31日までは軽減措置が適用され、土地は「固定資産税評価額×2分の1×3％」、建物は「固定資産税評価額×3％」となっています。（※）

※出典：東京都主税局 「 不動産取得税 | 税金の種類 」

仲介手数料

土地や建物は、不動産会社に仲介を依頼して購入する場合もあります。その際に不動産会社に支払うのが、仲介手数料です。仲介手数料は、売り主と買い主との間での売買契約が成立して、初めて発生します。

また不動産売買の仲介手数料は、法律（宅地建物取引業法）で上限額が定められており、価格に応じて上限額は異なります。

具体的な上限額は以下の通りです。（※）

• 売買代金が200万円以下の場合：物件価格（税抜）×5％＋消費税
• 200万円超～400万円以下の場合：物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
• 400万円を超える場合：物件価格（税抜）×3％+6万円＋消費税

※出典：国土交通省 「 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額 」

戸建てにかかる諸費用

戸建ての住宅を購入した際に、住宅の費用以外に追加でかかる可能性がある諸費用を紹介します。

水道加入負担金

戸建ての住宅を建てる際、土地によっては水道管が引き込まれていない場合もあります。そのような土地で、自宅に水道を引くためにかかるのが水道加入負担金です。月々の水道代とは別に水道局に1回限り払う費用で、「水道負担金」や「水道加入金」と呼ばれる場合もあります。

工事費用とは別に請求されるケースもあれば、住宅の本体価格に含まれているケースもあり、金額は自治体によって異なります。

マンションにかかる諸費用

マンションについても、購入時に発生する費用があります。どのような費用を支払うのか確認していきましょう。

修繕積立基金

修繕積立基金は新築マンションの購入時にかかる費用で、将来的に行われる大規模修繕に備えて蓄えられる資金です。新築マンションにのみかかる諸費用であるため、中古マンションの購入時には徴収されません。

「修繕積立準備金」「修繕積立一時金」とも呼ばれ、引き渡されるタイミングで一度だけ支払われます。かかる費用は物件の規模や広さ、建物の構造などによってさまざまです。新築マンションの見積もりでは、基本的に「諸費用」「諸経費」の項目に含まれます。

住宅の取得後、継続的にかかる費用

マイホームを購入後にも、税金や保険など何年にもわたって継続的に支払っていく費用があります。

固定資産税

固定資産税は、マイホームの所有者が毎年必ず払う税金です。

戸建ての場合は、土地と建物のそれぞれにかかる税金を合わせた金額を支払い、マンションの場合は、マンション全体の税額を各所有者の持ち分に応じて按分します。

固定資産税の計算式は、土地の場合は「課税標準額×1.4%」。建物の場合は「固定資産税評価額（課税台帳登録価格）×1.4%」となります。

修繕費・管理費

一般的にマンションでは、共用部分の清掃や修繕は管理会社に委託します。その分、入居者は月々の管理費や修繕積立金の負担が必要です。国土交通省の調査によると、各戸の管理費の総額は、月平均で15,956 円。管理費と修繕積立金の合計が月2万円とすると、30年間で720万円となる計算です。（※）

※出典：国土交通省 「 平成30年度マンション総合調査結果 〔概要編〕 」

一方で戸建てでは管理費を支払う必要はありませんが、長く住むためには定期的な点検や修繕は欠かせません。さらに台風などで破損した場合には出費はかさみ、将来的なリフォームにも百万円単位の費用がかかる可能性があります。

保険

火災などのリスクに備えるために、マイホームを購入したら火災保険に加入するケースが多いですが、その場合、保険料の支払いが発生します。

火災保険の保険料は戸建てとマンションで異なり、戸建ては建物全体に保険をかけるためマンションよりも保険料は高めになる傾向があります。さらに、木造の場合は鉄筋・鉄骨造より燃えやすいため割高になりやすいです。

戸建てとマンションで迷ったときの着眼点

大切なマイホームとして戸建てとマンションどちらを購入するべきなのか迷った際、判断材料となるポイントがいくつかあります。ここからは迷ったときの考え方について紹介していきます。

間取りや広さを重視するなら戸建て

ファミリー向けのマンションで多く見られるのが、床面積が70平方メートル程度で3LDKの物件です。家族が4人以下で、まだ子供が小さければ問題なく住めますが、家族が増えたり、子供が大きくなったりすると手狭に感じるでしょう。

一方、戸建てであれば、床面積が100平方メートル以上の物件が中心です。基本的に、マンションよりも広々としています。また場所次第では、少ない費用で広い住宅に住めるでしょう。間取りや広さを優先的に考えているのであれば、戸建てを選択するのもよいでしょう。

生活の利便性を重視するならマンション

マンションは、少ない土地の面積で多くの戸数を確保できる構造です。そのため、戸建てよりも駅の近くや街の中心など好立地にも立ち並んでいるケースが多いです。また共用部分の清掃やメンテナンスについては、基本的に管理会社が担っており、入居者が手を動かす必要もありません。

その反面、戸建ては駅前や街の中心よりも、駅から少し離れたエリアが多いです。ゴミ集積所の場所が離れているとゴミ出しにも苦労しやすく、年齢を重ねると庭の掃除なども大変になるかもしれません。生活の利便性を重視する場合は、マンションの方が快適に暮らせるでしょう。

リフォームのしやすさを重視するなら戸建て

戸建てでは、増築や減築、建て替え、エクステリアの変更など、自由にリフォームが可能です。マンションでもリフォーム可能ではありますが、戸建てと比べると制約が多く、理想通りの住まいに変更することは難しいでしょう。

子供や親世帯など、家族が増えることを視野に入れている場合や、生活の変化に合わせて改装したい場合は、自由にリフォームができる戸建てが適しています。

防犯を重視するならマンション

防犯性が高いとされているのはマンションです。マンションには、玄関にはオートロックや防犯カメラが設置され、管理人が常駐しているケースもあります。このようにさまざまなセキュリティ対策が取られているのも、マンションのメリットです。

戸建てであってもホームセキュリティなどの普及もあり、以前よりも防犯性は上がっています。ただし、マンションに比べると外から侵入しやすく、防犯設備を設置するのも自分次第です。自分の家は自分で守らなければなりません。

戸建てかマンションか。じっくり検討して後悔のない選択を

戸建てにもマンションにもそれぞれ特徴があり、異なる点が多くあります。その違いをしっかり理解せずに決めてしまうと、購入してから「住んでみたらイメージと違う」「もっと調べておけば良かった」と後悔することになるかもしれません。

とはいえ、戸建てとマンションの細かい違いを自分だけで調べるのは、なかなか大変です。そこで役に立つのが、家づくりのプロからのアドバイスです。第三者的な立場から豊富な専門知識を持つプロのサポートを受けることで、納得のいく判断ができるようになるでしょう。

注文住宅相談サイトの「タウンライフ家づくり」では、戸建ての中でも注文住宅の間取りプランや資金計画書、土地の情報などを複数の施工会社から無料で受け取ることが可能です。一度条件や情報を入力するだけで、自宅に居ながら希望のマイホームを購入するための資料が貰えます。マイホームを検討している方は、まずはお気軽に利用してみてください。

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