注文住宅にかかる税金について解説！マイホーム購入前に知っておきたい控除を含めた資金計画

注文住宅には、さまざまな税金が課されます。注文住宅の購入時のみかかる税金もあれば、購入後に継続してかかる税金もあり、税率や支払うタイミングもそれぞれ異なります。注文住宅を建てようと検討している方は、税金について正確に把握することで、注文住宅の資金計画を立てるための参考になるでしょう。

一方で、住宅ローン減税をはじめ、注文住宅の購入者に適用される税金の優遇措置もあります。注文住宅は多くの人にとって人生の中でも特に高額な買い物であるため、できるかぎり支出を抑えるためにも、注文住宅に関する税金の控除についても理解を深めていきましょう。

本記事では、注文住宅に関する税金や減税対策、一定の基準を満たした住宅に適用される国の補助金など、家づくりに関する資金計画について詳しく解説します。

注文住宅購入時にかかる税金

まずは注文住宅を購入する際に、一度だけ納付する税金について紹介します。必要な税金は以下の通りです。

消費税（建築費のみ）

注文住宅は、日用品や食品などと同様に消費税が課税されます。課税対象となるのは建物の購入価格で、税率は10％です。ハウスメーカーや施工会社のパンフレットなどに記載されている販売価格は、基本的には消費税が含まれています。そのためフラット35の利用者調査における、注文住宅の建築費の全国平均をもとに計算すると、消費税額は以下のようになります。

• 建築費の消費税額（例）＝注文住宅の平均建築費3,572万円×税率10％＝357.2万円

一方で、注文住宅を建てる土地の取得費用には消費税が課税されません。しかし、土地は不動産会社や施工会社を仲介して購入するケースが一般的で、その際に発生する仲介手数料は消費税の課税対象です。

注文住宅における消費税は、日常的に支払う消費税と同様に建物・土地を販売する事業者を通して納税します。支払うタイミングは、建築費や仲介手数料などの支払いと同時です。

印紙税

印紙税とは、契約書や領収書など金銭をともなう取引に際して作成した書類に課される税金です。注文住宅の購入では、以下に挙げるような契約書を交わす際に必要になります。

• 施工会社との「工事請負契約書」
• 土地の売主との「土地売買契約書」
• 住宅ローンを借りる金融機関との「金銭消費貸借契約書」

印紙税の税額は、文書の種類や記載されている金額によって異なります。「土地売買契約書」と第1号文書、「工事請負契約書」は第2号文書にあたり、どちらも軽減措置の対象です。印紙税額の詳細は以下の通りです。

（※）

※出典：国税庁 「 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置 」

住宅ローンの「金銭消費貸借契約書」も土地売買契約書と同じく第1号文書にあたりますが、軽減税率は適用されないため、軽減前の税額が課税されます。

印紙税を納税するタイミングは、契約書類を取り交わすときです。郵便料金に合った切手を貼るように、書類に規程の金額の「収入印紙」を貼ることで支払います。

登録免許税

土地や注文住宅の建物本体など、不動産を取得した際には法務局への登記が求められます。その際にかかるのが登録免許税です。登録免許税の税率は、不動産の種類や取得方法によって異なります。注文住宅の場合、税率は以下の通りです。

（※）

※出典：国税庁 「 No.7191 登録免許税の税額表 」

なお、登録免許税を納めるタイミングは登録申請書を提出するときで、原則現金で支払わなければなりません。登録免許税の額が3万円以下の場合は現金でなく、税額分の収入印紙を申請書に貼り付けて窓口に提出することもできます。オンライン申請の場合は、電子納付することも可能です。

不動産取得税

不動産取得税は不動産を取得したことに対してかかる税金で、住宅本体と土地とそれぞれに課税されます。不動産の取得後30日以内にその旨を税事務所へ申告すると、不動産取得税の納税通知書が都道府県庁から届きます。不動産取得税の税率は、建物本体も土地も売買価格の3%です。（※1）

フラット35における利用者調査の土地付き注文住宅購入費の全国平均を例に計算すると、不動産取得税額は以下のようになります。（※2）

【不動産取得税額の例】

• 不動産取得税＝建設費3,010.6万円×税率3％＝90万3,180円
• 不動産取得税＝土地取得費1,444.9万円×税率3％＝43万3,470円

また不動産取得税の支払い期限は、原則として納税通知書が発送された月の月末です。金額も大きいため、事前に準備しておくようにしましょう。

※出典：東京都主税局 「 不動産取得税 」

※出典：住宅金融支援機構 「 フラット35利用者調査 2021年度集計表 」

贈与税

親族などから注文住宅を購入する資金の贈与を得た場合には、金額に応じて贈与税が課されます。贈与税額は他の税金と異なり、注文住宅の購入資金だけでなく土地など、同年中の他の贈与と合算した金額で計算される仕組みです。

課税対象となるのは、基礎控除額110万円を除した金額が200万円以上になった場合で、300万円以上からは金額に応じた控除も適応されます。税率や控除額は贈与された人との続柄によって異なり、贈与額が高くなるほど税率も上がる仕組みです。例えば、親子や祖父母と孫の間での贈与に適用される「特例税率」の税率は以下の通りです。（※）

【特例税率の贈与税率】

• 贈与額200万円以下：税率10％（控除額なし）
• 贈与額400万円以下：税率15％（控除額10万円）
• 贈与額600万円以下：税率20％（控除額30万円）
• 贈与額1,000万円以下：税率30％（控除額90万円）
• 贈与額1,500万円以下：税率40％（控除額190万円）
• 贈与額3,000万円以下：税率45％（控除額265万円）
• 贈与額4,500万円以下：税率50％（控除額415万円）
• 贈与額4,500万円超：税率55％（控除額640万円）

贈与税は確定申告で所得税などと一緒に申告するため、基本的には贈与を受けた翌年の2月1日から3月15日に納付します。

※出典：国税庁 「 No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税） 」

注文住宅の購入後に継続してかかる税金

注文住宅を購入して新生活をスタートした後に、毎年継続して課される税金が固定資産税と都市計画税です。ここからはそれぞれの概要や税額の決め方について解説します。

固定資産税

固定資産税は、土地と建物本体のそれぞれにかかる税金で、1月1日時点で所有している固定資産に対して課税される仕組みです。毎年6月に納付通知書が課税明細書とともに送付され、年4回に分けて支払います。固定資産税の税額は、以下の計算方法で決められます。（※）

【固定資産税の計算方法】

• 土地の固定資産税額＝課税標準額×税率1.4％
• 住宅本体の固定資産税額＝課税台帳に登録されている評価価格×税率1.4％

土地と建物本体の評価額は、売買価格ではなく、総務大臣が定める固定資産評価基準によって算出される価格です。3年に1度評価替えが行われていて、土地の価格は周辺環境に左右され、建物の価格は経過年数を考慮して減額されます。

※出典：東京都主税局 「 固定資産税・都市計画税（土地・家屋） 」

都市計画税

交通網や公園、生活インフラなどの整備費用に充てるために、土地と建物本体に課税される税金が都市計画税です。都市計画税が課税されるかどうかは市区町村ごとに決められています。また税率も市区町村ごとに決められており、最大で0.3％です。（※）

※出典：総務省 「 都市計画税 」

ここでは、都市計画税の計算方法を、東京都の都市計画税を例に紹介します。

【都市計画税の計算方法（東京都）】

• 土地の都市計画税額＝課税標準額× 0.3％
• 建物本体の都市計画税額＝固定資産課税台帳に登録されている価格× 0.3％

※出典：東京都主税局 「 固定資産税・都市計画税（土地・家屋） 」

課税対象となる価格は固定資産税と共通していて、納付通知書も固定資産税とあわせて送付されます。納付のタイミングも固定資産税と同じく年4回です。

注文住宅にかかる税金の控除・軽減措置

注文住宅を購入した世帯は、条件が合えば税の控除や軽減措置が適用されます。ここからは注文住宅にかかる税金の控除・軽減措置について詳細をみていきましょう。

所得税の住宅ローン控除

住宅ローンを利用して注文住宅を購入すると、購入後一定期間は所得税の税額控除を受けられる制度「所得税の住宅ローン控除」を受けられます。いわゆる「住宅ローン減税」と呼ばれるもので、以下の6つの条件を満たした場合に利用可能です。

1. 住宅取得後6カ月以内に入居し、引き続き居住していること
2. 家屋の床面積（登記面積）が50平方メートル以上であること
3. 床面積の２分の１以上が、専ら自己の居住の用に供されるものであること
4. 民間の金融機関や独立行政法人住宅金融支援機構などの住宅ローンなどを利用していること
5. 住宅ローンなどの返済期間が10年以上で、分割して返済するものであること
6. 控除を受ける年の所得金額が2,000万円以下であること

控除期間は13年間で、控除額は住宅の性能によって決められます。（※）

※出典：国税庁 「 マイホームを持ったとき 」

一般住宅の住宅ローン控除

省エネ住宅や長期優良住宅などの基準を満たさない一般住宅での住宅ローン控除の額は、以下の方法で住宅ローン控除額を算出します。

• 宅ローン控除額＝住宅ローンなどの年末残高（最高3,000万円）× 0.7％

上記の計算式からも分かる通り、控除額の上限は21万円です。（※）

※出典：国税庁 「 マイホームを持ったとき 」

ZEH・省エネ適合住宅の住宅ローン控除

「住宅省エネルギー性能証明書」や「建設住宅性能評価書」などにより省エネ性能を証明されたZEHや省エネ適合住宅では、以下に挙げる方法で住宅ローン控除額を算出します。

• ZEHの住宅ローン控除額＝住宅ローンなどの年末残高（最高4,500万円）× 0.7％
• 省エネ適合住宅の住宅ローン控除額＝住宅ローンなどの年末残高（最高4,000万円）× 0.7％

控除額の上限は、ZEHの場合31.5万円、省エネ適合住宅の場合28万円です。（※）

※出典：国税庁 「 マイホームを持ったとき 」

認定住宅（長期優良住宅・低炭素住宅）

長期優良住宅建築計画や低炭素建築物新築等計画の認定通知書、もしくは住宅用家屋証明書などにより耐久性や低炭素性能が証明された長期優良住宅・低炭素住宅では、以下に挙げる方法で住宅ローン控除額を算出します。

• 住宅ローン控除額＝住宅ローンなどの年末残高（最高5,000万円）× 0.7％

控除額の上限は、35万円です。（※）

※出典：国税庁 「 マイホームを持ったとき 」

登録免許税の軽減措置

土地の売買や住宅用家屋に関する登録免許税は、2026年3月まで軽減措置が適用されています。

（※）

※出典：国税庁 「 土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ 」

不動産取得税の軽減措置

注文住宅や土地の面積によっては、不動産取得税の課税額が控除されるケースがあります。不動産取得税の控除額は以下の通りです。（※1）

【建物の不動産取得税控除額】

• 床面積50～240平方メートル：控除額 1,200万円

【土地の不動産取得税控除額の算出方法】

• 土地1平方メートル当たりの価格×住宅の床面積の2倍（1戸当たり200平方メートルを限度）× 住宅の取得持ち分 × 3%

なお、計算結果が4万5,000円以下の場合は、4万5,000円が控除されます。

※出典：東京都主税局 「 都税：不動産取得税 ｜ 都税Ｑ＆Ａ 」

控除が適用される場合、フラット35利用者調査における土地付き注文住宅を購入する費用の全国平均を例にすると、不動産取得税は以下のように算出できます。（※2）

【不動産取得税額の例】

• 建物の不動産取得税=（建設費3,010.6万円−控除額1,200万円）×税率3％＝5万4,318円
• 土地の不動産取得税=（土地取得費1,444.9万円−控除額 2,707万円）×税率3％＝43万3,470円

※土地の控除額は、土地1平方メートル当たり40.5万円、床面積111.4平方メートル、住宅の持ち分100％として算出

※出典：住宅金融支援機構 「 フラット35利用者調査 2021年度集計表 」

固定資産税の軽減措置

注文住宅を含めた戸建住宅の固定資産税は、最初の3年間の税額が2分の1に減額されます。国土交通省の資料によると、2,000万円の住宅を新築した場合には以下の表のように3年間で約26万円の負担軽減効果が期待できます。

（※）

なお、住宅を建ててから4年目以降は通常の税額に戻りますのでご注意ください。また、固定資産税の軽減措置は、2023年7月時点では適用期限が2024年3月31日までとされています。適用期限が延長の可能性もありますので、詳しくは注文住宅を建てる市区町村にお問い合わせください。

※出典：国土交通省 「 住宅：新築住宅に係る税額の減額措置 」

購入資金の贈与に関する軽減措置

自己資金が不足していて両親や祖父母から贈与を受ける場合や、土地や資金を相続した場合には、本来は贈与税や相続税が課税されます。ただし住宅の購入が目的の場合、贈与税・相続税の課税額に適用される控除があります。

住宅資金贈与特例

住宅購入資金の贈与に関する特例で、適用対象となるのは父母や祖父母など直系尊属からの贈与です。贈与金額のうち、以下に挙げる額までは贈与税が非課税となります。

【住宅資金贈与の控除金額】

• 省エネ等住宅：1,000万円まで
• それ以外の住宅：500万円まで

「省エネ等住宅」とは、以下のいずれかの条件に適合する住宅を指しています。

• 断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上であること
• 耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）2以上または免震建築物であること
• 高齢者等配慮対策等級（専用部分）3以上であること

なお、住宅資金贈与特例の適用期間は2023年12月31日までです。他にも、2,000万円の所得制限や、住宅建築時期は贈与を受けた年の翌年3月15日までなど、さまざまな条件が設けられています。詳細は国税庁のWebサイトを確認しましょう。（※）

※出典：国税庁 「 No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税 」

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は生前贈与に関する軽減措置で、贈与時に一度贈与税を支払った後、被相続人が亡くなったときに他の相続財産と合算して税額を精算できる制度です。60歳以上の父母または祖父母などから、18歳以上の子または孫などに財産を渡す「特別贈与」に対して適用されます。

この制度の特徴は、相続税として精算すれば課税対象の控除額が拡大することです。一般的な贈与税（暦年贈与）では基礎控除額が1年あたり110万円ですが、相続時精算課税制度が適用されると控除額が1人あたり2,500万円になります。相続時精算課税の算出方法は以下の通りです。

• 相続時精算課税＝（贈与額−特別控除2,500万円）×税率一律20％

贈与額が相続財産と合わせて2,500万円以下になる場合は、贈与時点で支払った贈与税が還付される仕組みです。相続時精算課税制度を利用するには、 贈与を受けた年の翌年の2月1日から3月15日の間に一定の書類を添付した贈与税の申告書を提出する必要があります。（※）

※出典：国税庁 「 No.4103 相続時精算課税の選択 」

減税対策とあわせて取り入れたい補助金

注文住宅を購入する費用を軽減するために、税の軽減措置とあわせて利用したいのが、国の補助金制度です。官公庁の補助金制度は、住宅取得負担の軽減や、省エネ性能の高い住宅取得の促進を目的に運営されています。

ここからは、注文住宅を購入する際に利用できる補助金制度を4つピックアップして紹介します。

ZEH支援事業

「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」とは、創エネルギー設備と高い省エネ性能を有し、エネルギー収支がゼロになることを目指す住宅です。太陽光発電システムと高度な断熱性能、エネルギーを上手に使う住宅設備の3つの要素から構成されます。また、ZEHよりもさらに高い省エネ水準を満たす住宅は「ZEH+」と呼ばれています。

このZEHに適用される補助金は、一般社団法人環境共創イニシアチブ（SII）が経済産業省・環境省と共同で運営しています。補助金額は省エネ性能によって細かく決められており、2023年度の補助金額は以下の通りです。（※）

【ZEH支援事業の補助金額】

• ZEH：55万円／戸
• ZEH+・次世代ZEH+：100万円／戸
• HEMSを取り入れた次世代ZEH+：112万円／戸
• ※蓄電池システムを導入する場合は2万円/kWh、補助対象経費の3分の1もしくは20万円のいずれか低い額を加算

また、ZEH支援事業を利用するには、SIIに登録済みの施工会社に注文住宅の施工を依頼する必要があります。2023年度の公募期間は2023年4月28日から2023年11月10日になっていますが、補助金の申請は先着順であるため予算に達し次第早期に終了する可能性もあります。詳しくは、SIIのWebサイトでご確認ください。

※出典：一般社団法人環境共創イニシアチブ 「 2023年の経済産業省と環境省のZEH補助金について 」

こどもエコすまい支援事業

国土交通省が運営する「こどもエコすまい支援事業」は、新築の注文住宅と新築分譲住宅、リフォームの費用が補助される制度です。注文住宅の場合、ZEHレベルの高い省エネ性能が証明された注文住宅を購入する際に適用されます。

補助対象となる世帯は、19歳以下の子供を持つ子育て世帯と、夫婦のいずれかが41歳以下の若者夫婦世帯です。また、注文住宅の施工はあらかじめ「こどもエコすまい支援事業者」として登録した施工会社に依頼する必要があります。

補助金額は1戸あたり100万円で、各年度の予算に達し次第交付が終了します。申請の手続きは施工会社が行いますが、補助金の交付決定や振込確定に関するお知らせは住宅を購入する世帯にも届きます。補助金を注文住宅の購入者が直接受け取ることはありませんが、施工会社から請求される建築費が補助金の金額分安くなる仕組みです。（※）

※出典：こどもエコすまい支援事業 「 対象要件の詳細【注文住宅の新築】 」

LCCM住宅整備推進事業

ZEHの要素にプラスして、建築時や解体時のCO2排出量に配慮した住宅が「LCCM住宅（ライフ・サイクル・カーボン・マイナス住宅）」です。LCCM住宅整備推進事業は、カーボンニュートラルの実現に向けたLCCM住宅の推進を目的に、国土交通省によって運営されています。

補助金額は「設計費」と「建設工事等における補助対象工事のかかり増し費用」の合計金額の2分の1で、補助金の上限金額は1戸あたり140万円と今回挙げる補助金の中ではもっとも高額になっています。（※）

※出典：LCCM住宅整備推進事業実施支援室 「 LCCM住宅整備推進事業 概要 」

地域型住宅グリーン化事業

地域型住宅グリーン化事業は木造住宅の新築費用を補助する制度で、対象となるのは「認定長期優良住宅」「ZEH（もしくはNearly ZEH・ZEH Oriented）」「低炭素住宅」のいずれかの基準を満たした住宅です。

地域型住宅グリーン化事業は「通常タイプ」と、こどもエコすまい支援事業の補助金と組み合わせる「こどもエコ活用タイプ」の2種類があり、補助金額も異なります。2023年度における地域型住宅グリーン化事業の補助金額は以下の通りです。

（※）

※出典：地域型住宅グリーン化事業評価事務局 「 地域型住宅グリーン化事業 グループ募集要領【令和 5 年度】 」

補助金額に幅があるのは地域材の使用や三世代での同居など、さまざまな加算条件があるためです。また補助金の件数については、施工会社1社あたり長寿命型（認定長期優良住宅）は7戸、ゼロ・エネルギー住宅（ZEH・低炭素住宅）は7戸と上限が決められています。そのため、施工会社への見積もり段階で枠に余裕があるかどうか確認するようにしましょう。

税の軽減措置・補助金を検討する際の注意点

ここからは税の軽減措置や補助金の利用を検討する上で、注意してほしいポイントを紹介します。

確定申告が必須

住宅ローン控除や贈与税の特例を受けるためには、確定申告が必要です。申告時は通常の確定申告でも必要な確定申告書や源泉徴収票、本人確認書類にくわえて、以下に挙げる書類の提出が求められます。（※）

• 住宅借入金等特別控除額の計算明細書
• 建物・土地の不動産売買契約書（請負契約書）の写し
• 建物・土地の登記事項証明書
• 住宅ローンの残高を証明する「残高証明書」
• 認定通知書の写し（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅の場合）

※出典：フラット３５ 「 会社員が住宅ローン控除を受けるための「はじめての確定申告」 」

必要な書類については早めに準備をしておくようにしましょう。

省エネ住宅は建築費が高騰しやすい

補助金の適用対象となっている省エネ住宅は一般的な住宅よりも高性能なため、建築費も高騰します。国土交通省の資料によると、戸建住宅を省エネ基準に適合させるために追加で必要になるコストは一戸あたり約87万円（約7,200円/平方メートル）で、総建設費の約4％を占めるとされています。（※）創エネルギー設備や構造の省エネ効果によって35年かけて追加費用を回収できるとされていますが、初期費用の負担は重くなるため、補助金額とのバランスを考慮して決めましょう。

※出典：国土交通省 「 省エネ基準への適合のための追加コスト等の 試算例について（住宅） 」

補助金は併用可能なものと不可能なものがある

基本的に補助金は、補助対象が同じもの同士を併用することはできません。注文住宅を建てる際に適用できる補助金が複数ある場合は、その中から補助金額が高いものを選ぶようにしましょう。

例えば、今回紹介した「ZEH支援事業」「こどもエコすまい支援事業」「LCCM住宅整備推進事業」は補助対象がどれも住宅の建築費であるため、利用できるのはどれか1つのみです。すべてが適用対象になる場合は、補助金の上限がもっとも高いLCCM住宅整備推進事業を選ぶとよいでしょう。

費用を抑えるために押さえておくべき家づくりの最初の流れ

注文住宅は大きな買い物です。ここまで紹介した税金や控除なども含めて、注文住宅を購入する際に費用を抑えるために押さえておくべき家づくりの流れを紹介します。

【流れ1】住まいの要望を整理する

さまざまな優遇措置が適用できる省エネ住宅は住み心地にも優れていますが、必ずしも自分たちにとって合っているとは限りません。そのため、まずは家族で住まいの要望を洗い出して、優先順位を定めることが重要です。住宅性能だけでなく、居室の数や内装・外装デザイン、キッチン・浴室などの設備、収納の充実度などの希望を整理しましょう。現在の住まいへの不満をもとに考えると、要望を具体化できます。

【流れ2】詳細なライフプランを決める

教育資金や老後の資金も含めて、詳細なライフプラン決めましょう。そして注文住宅にどのタイミングでどのくらいの資金をかけられるのかを整理してください。他の支出を考慮しても自己資金が潤沢にある場合は、ZEHやLCCM住宅など初期費用が高くランニングコストが低い注文住宅を建てるのもおすすめです。

またライフプランの作成を通して、子供の成長や親の介護などについて考えることで、子供部屋や二世帯住宅、バリアフリー化なども検討しながら、間取りプランをさらに具体化できます。

【流れ3】施工会社に省エネ性能を含めた注文住宅の見積もりを依頼する

住宅に省エネ性能を備えるためにかかる費用と、注文住宅での新生活スタート後に光熱費なども含めてどれだけ節約できるのかのバランスを見るために、施工会社に見積りを依頼しましょう。見積もりは、複数の施工会社から一括請求できるサービスを活用するのがおすすめです。施工会社ごとに見積もりは変わるので、自分に適した施工会社を見つけやすいでしょう。

注文住宅の税金をふまえた詳細な資金計画が重要

注文住宅を購入するにはさまざまな税金がかかり、購入後も固定資産税・都市計画税が継続して課税されます。一方で注文住宅の購入後は、住宅ローン控除や登録免許税の軽減措置などのように税負担が軽くなる制度も利用可能です。また注文住宅を省エネ住宅や長期優良住宅などの高性能な設計にすることで、税負担がさらに軽減され、利用できる補助金の幅も広がります。

注文住宅を検討する際は、税金や光熱費を含めた初期投資やランニングコストをシミュレーションした上で、自分や家族に適した住まいづくりを行うことが重要です。注文住宅相談サイトの「タウンライフ家づくり」では、複数のハウスメーカーや施工会社から資金計画書や間取りプラン、土地に関する情報などを一括で取り寄せられます。Webサイト上から注文住宅に関する条件などを入力するだけで、手軽に注文住宅の購入に向けた資料を受け取れるので、忙しい方でも予算のシミュレーションを行えるでしょう。無料で利用できるので、注文住宅を検討している方はぜひ一度活用してみてください。

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