土地探しから始める注文住宅づくり｜引き渡しまでの流れや、土地のこだわり条件を紹介

家づくりに取り組む際に土地探しから始めることで、利便性が高く住み心地のよい場所にマイホームを建てることができます。ただし、土地単体では住宅ローンが適用されないため、土地探しと平行して注文住宅づくりの準備を進めましょう。本記事では土地探しから住宅の引き渡しまでの流れを紹介した上で、満足度の高い土地を選ぶための着眼点や、土地探しの相談先などについてご紹介します。

注文住宅の土地探しから引き渡しまでの流れ

まずは、土地探しから注文住宅の引き渡しまでの流れを紹介します。

資金計画を立てる

家づくりを進める第一歩として、注文住宅や土地にいくらお金が掛けられるかを整理しましょう。住宅金融支援機構の「2021年度 フラット３５利用者調査」によると、土地付注文住宅購入者の所要資金は平均4,455万円です。（※1）適切な所要資金は、世帯収入と自己資金の2つの観点から考えることができます。

世帯収入から所要資金を考える際の指標の1つが、年収倍率です。所要資金が年収の何倍かを示した数値で、全国平均は7.5倍です。（※2）

もう1つの指標は総返済負担率で、月々の住宅ローン返済額が月収の中で占める割合を意味します。土地付注文住宅購入者の総返済負担率は、世帯月収の25〜29％を占めている世帯が32.0%と最も多い結果です。（※1）次いで総返済負担率20〜24％の世帯が24.1％を占めており、月収の約20〜29％が一般的な返済額だと考えられるでしょう。

また土地や住宅の購入時点で支払う自己資金は、預貯金額をはじめ、親から贈与してもらえる金額、有価証券・不動産の売却金額などから考えます。国土交通省の「令和３年度住宅市場動向調査報告書」によると、住宅建築資金と土地購入資金を合わせた総費用のうち、自己資金が占める比率は平均23.5%です（※3）。

※出典1〜2：住宅金融支援機構 「 2021年度 フラット３５利用者調査 」

出典3：国土交通省 「 令和３年度住宅市場動向調査報告書 」

土地を探す・購入する

続いて土地探しの準備から、実際に土地を購入するまでの流れを紹介します。

土地の予算を決める

土地取得費用は予算全体の7割程度が目安だと言われていて、全国平均は1,444.9万円です。土地代はエリアによって大きく変動するため、土地取得費用が占める割合も都道府県ごとに大きく異なっています。特に東京都では、土地取得費用の平均が建設費を上回る結果です。（※1）

以下に土地付注文住宅購入者の土地取得費用と敷地面積の平均を、エリアごとにまとめました。土地の購入を検討している方は、土地の予算を考えるための参考にしてください。（※2）

※1〜2 出典：住宅金融支援機構 「 フラット３５利用者調査　2021年度集計表　土地付き注文住宅 」

ハウスメーカー・工務店に見積もりを依頼する

住宅ローンは基本的に注文住宅が完成したタイミングで実行されるので、土地取得費用も借り入れたい場合には、土地購入時に金融機関などで融資を受ける必要があります。融資を受けるためには、建物のラフプランや概算見積もりの提出が必要なため、土地探しに取り掛かる前に複数のハウスメーカー・工務店へ間取りのプランニングと見積もりを依頼しましょう。各社から提案された間取りプランをもとに、希望する間取りや構造を明確にすることで、土地の条件を具体化することもできます。Webで一括見積もり依頼サービスを活用すると、効率よく比較できるのでおすすめです。

条件に合う土地を探す

施工を依頼するハウスメーカーや工務店を絞れたら、住みたいエリアの候補を決めた上で、土地探しをスタートしましょう。エリアは家族全員で希望を出し合って決めることで、後悔のない注文住宅づくりにつながります。土地探しで重視したい条件の詳細については後述します。

なお土地は、Web上で売地情報サイトから自分で探すこともできますし、ハウスメーカーや工務店、不動産仲介会社などに土地探しを依頼することもできます。

敷地調査を行う

好条件の土地が見つかったら、敷地調査を行います。敷地調査とは、その土地の地盤の強度や、住宅建築に関する法的な規制を知るための調査です。地盤の強度が不足していた場合は改良工事が必要ですし、水道や電気・ガスの配管がなければ引き込みや交換工事を行う必要があります。また、その土地に建てられる住宅の延床面積も把握できるので、希望する間取り・構造が実現可能かが分かる上に、調査結果をもとにプランニングをさらに具体化可能になります。

土地の購入

敷地調査の結果、希望する間取りが実現できそうであれば、土地の売り主に購入を申し込みます。売り主の合意を得られたら、住宅ローンの事前審査を申請してください。同時に、土地購入費用を用意するためのつなぎ融資や土地先行融資を申し込みます。

融資の審査には、建物のラフプランや概算見積もりにくわえて、土地に関する資料の提出も必要です。住宅ローンや融資の審査に通ったら、土地の売り主に本申し込みを行い、融資をもとに土地購入費用を支払いましょう。

ハウスメーカー・工務店と契約

土地が決まったらハウスメーカーまたは工務店に本設計を依頼し、打ち合わせを重ねながらプランの詳細を固めていきます。予算内で収まるよう、住宅設備や仕上材、建具などの種類を調整しましょう。また本設計を依頼する際は、見積もりを依頼していた他の会社に断りの連絡を入れることも忘れないようにしてください。

プランが確定してハウスメーカーや工務店と工事請負契約を結んだら、住宅ローンの本審査を申し込みます。住宅ローンは、つなぎ融資や土地先行融資と同じ金融機関に申し込むのが一般的です。本審査には、ハウスメーカーや工務店に用意してもらう土地や建物に関する書類の他に、自身で住民票や印鑑証明、源泉徴収票、課税証明書などを用意する必要があります。

着工〜引き渡し

ハウスメーカーや工務店と契約して工事のスケジュールが決まったら、着工日までに近隣への挨拶を行った上で、必要に応じて地鎮祭や上棟式の準備を進めます。地鎮祭は着工前に工事の安全を祈願する儀式で、上棟式は建物の骨組みができた段階で行う儀式です。儀式の準備はハウスメーカーや工務店が代行してくれるケースもあるので、打ち合わせ時に確認してください。

建築費を支払うタイミングは施工会社によっても異なりますが、着工時と上棟時、竣工時に分割して支払うのが一般的です。工事のスケジュールが分かった段階で、住宅ローンを申し込んだ金融機関に融資の分割振込について相談しましょう。

着工後は、竣工に備えて注文住宅で使用する家具や家電、カーテンなどの選定や、引越しの申し込みを行います。大型の家具や家電を購入する際は、搬入経路を確保できるか事前にハウスメーカーや工務店へ確認するのがおすすめです。建物が完成して、仕上がりに問題なければ引き渡しになり、マイホームでの新生活をスタートできます。

土地探しで重視したいポイント

理想の注文住宅づくりのために、土地探しでチェックしたいポイントは主に5つあります。ここからは5つのポイントについて、詳細を解説していきます。

交通インフラ・周辺環境

土地探しの際には、家族の職場や学校との距離や、交通の利便性などを考えて、希望エリアの候補を選出していきます。子育て中の世帯は、学区や自然の豊かさ、スーパーや病院の多さ、自治体の支援サービスの内容などから選ぶのもおすすめです。さらに、ごみが戸別回収か集団回収か、集団回収の場合は集積場所がどこかも確認しておきましょう。数十年にわたって住み続けることを前提に、ライフスタイルに合ったエリアを見つけましょう。

また希望エリアに売地が出るかどうかはタイミングによる上に、人気が高いエリアでは土地が見つからない可能性もあります。そのため、候補地は複数用意しておくとスムーズに土地探しを行えるでしょう。

災害リスク

大切な家族と安全に暮らすためにも、災害が発生する可能性が低い土地かどうかを確認しておきましょう。洪水や土砂災害、津波、高潮などのリスクや過去の災害事例は、国土地理院のハザードマップポータルサイトから確認可能です。（※）

※出典：国土地理院 「 ハザードマップポータルサイト 」

また、地震などによって崖崩れや土砂災害の危険性が高くなっている地域には、国により新築工事を行わないよう注意勧告されています。該当する地域は宅地造成工事規制区域や造成宅地防災区域として指定されていて、国土交通省のホームページで確認可能です。2023年5月時点では、北海道と栃木県、熊本県の24地区が指定されています。（※）

※出典：国土交通省 「 宅地防災：宅地造成等規制法の施行状況 」

こうした情報をもとに、希望するエリアの災害リスクを判断することで、安全に暮らせる可能性が高い土地を選べます。

地盤強度

希望する土地の地盤強度は、敷地調査で把握可能です。地盤が軟弱で土砂災害や地盤沈下のリスクがある土地は、地盤改良工事を行う必要があります。また地盤保証を受けることで、地盤が原因で建物が損壊した場合にも修復工事を保証してもらえます。

地盤改良工事も地盤保証も別途費用が掛かりますが、建築費を抑えるためにも安心して暮らすためにも、強度の高い土地を選ぶのがおすすめです。正確な土地の状態は地盤調査を行わなければ分かりませんが、事前に図書館や役所などで閲覧できる古地図から推測することもできます。沼や川を埋め立てた土地や、田んぼとして使われていた土地は、泥や水を大量に含んだ軟弱地盤である可能性が高いため、なるべく避けるのが懸命でしょう。

擁壁の必要性

擁壁とは、隣地や道路との段差に設置する壁のことです。建物の重みによって段差部分の土が崩れるのを防止する役割を担っていて、設置義務の基準は自治体ごとに定められています。

擁壁の新設や補強工事が必要な場合、建設費がプラスで掛かります。大きな擁壁が必要で、周囲に重機が通れる道路がない場合は、費用が高くなる傾向になるため土地選びの際に確認しておきましょう。コストを抑えるためには、擁壁工事が必要ない土地を選ぶのがおすすめです。

日当たりや風通し

快適な暮らしを実現するポイントの一つとして、日当たりや風通しが優れた土地を選びましょう。日当たりや風通しは周囲の建物の影響を受けるため、地図のみで判断するのではなく、現地を訪問してチェックするのがおすすめです。午前と午後、晴れの日と雨の日など複数のケースを確認することで、住んだ後のギャップを減らせます。

また自身が注文住宅を建てる際にも、周囲の日当たり・風通しを悪化させないようにする配慮も必要です。国によって建物の高さ制限や日影規制などが定められている場合もあります。3階建て以上の間取りを検討している場合、規制の対象になる可能性があるため、各都道府県のホームページから建築物の用途制限を確認しておきましょう。

敷地内の古家の有無

古い建物が建っている土地は、注文住宅を建てた後のイメージを想像しやすく、土地の価格が周辺相場よりも安くなる傾向にあります。一方で解体工事が必要なので、建築費がかさむことがデメリットです。解体工事の費用は古家の広さや構造、使用されている建材などによって異なります。

また土地の周囲の道路が狭くて重機が入れない場合や、狭小地や傾斜地など使える重機の種類が限られている場合は、コストが掛かる傾向にあります。土地を扱う会社に解体工事費用の見込みを聞いた上で、土地代の安さとのバランスを考慮して検討するようにしましょう。

土地の形

理想の間取りを実現するためには、敷地面積だけでなく、敷地の形状も重要です。一般的に、不定形よりも正方形・長方形などの土地のほうが、デッドスペースが生まれにくく、間取りの選択肢が広がりやすい傾向にあります。

また、公道につながる細長いアプローチが加わった旗竿形と呼ばれる形状もあります。価格が相場よりも安い傾向にあるものの、建物と公道の間に別の敷地があるなどして、日当たりや風通しが悪かったり、車の出し入れがしづらかったりといったデメリットも。広い範囲に塀やフェンスを設置するために外構工事費が高くなる可能性もため、形状と住みやすさ、費用とのバランスを考えながら土地探しを行いましょう。

前面道路

土地が接している道路の広さ（幅員）が4m以下の場合は、建築基準法により土地の一部を道路として利用するよう定められています。（※）この場合、建てられる住宅の面積が通常の土地よりも小さくなるため、希望する延床面積を実現できない可能性があります。ただし2つ以上の道路に接している場合は、幅員が大きい道路を前面道路として扱うルールです。そのため、片方の道路が幅員4m以上あれば、もう片方の道路の幅員が4m以下であったとしても制限を受けずに済みます。

また前面道路の所有者が国や自治体ではなく、個人や法人だった場合は私道に該当します。私道では掘削工事の申請に違いがあったり、通行許可が必要な場合があったりと通常とは異なる手続きが必要です。土地選びの段階で、希望する土地の前面道路の幅員と所有者を確認しておきましょう。

※出典：国土交通省 「 建築基準法道路関係規定運用指針の解説 」

土地探しの注意点

条件を絞って土地を探す中で、理想の住まいを実現するために気を付けるべきポイントを紹介します。

事前に建ぺい率・容積率を確認する

建築可能な建物の面積の割合は、土地ごとに決まっています。敷地面積の中で建築の1階部分の面積（建築面積）が占める割合は建ぺい率、各階の面積を合わせた延床面積の敷地面積に対する割合は容積率として確認可能です。広い土地を購入しても、希望通りの延床面積を実現できない可能性があるため、必ずチェックしておきましょう。

建ぺい率と容積率は、自治体によって定められた用途地域の規約に基づいて比率が決められており、各都道府県庁の都市計画課窓口で把握できます。例えば、東京都練馬区内では建ぺい率は30％～80％、容積率は60％～600％の範囲内で指定されています。（※）

※出典：練馬区 「 用途地域（建ぺい率、容積率、高さの制限、敷地面積の最低限度等）　特別用途地区 」

隣地境界線を明確にする

隣地境界線は、法務局に登記されている隣の土地との境目のことです。実際の土地にも目印として、境界標や境界杭が設置されています。境界を跨いで建物を建てたりエクステリアを設置したりしてしまうと、法的なトラブルに発展するリスクがあります。そのため、法務局で地積測量図を取得して確認した上で本設計を依頼するようにしましょう。

また古家がある土地で、境界線上にブロック塀やフェンスがあった場合、独断で撤去できません。隣地との共有物になるので、隣地の所有者に相談して合意が得られた場合にのみ、撤去や交換を行うようにしましょう。工事を行う場合は、費用は折半するケースが一般的です。

施工会社はなるべくはやく探す

住宅ローンは、基本的に建築費に対しての融資です。繰り返しになりますが、土地と注文住宅をそれぞれ購入し土地代にも融資を利用したい場合は、つなぎ融資や土地先行融資を申し込む必要があります。つなぎ融資や土地先行融資を利用するためには、間取りのラフプランや概算見積もりなどが必要です。また、金融機関によっては融資実行日から着工日や竣工日までの期間に制限があるケースもあります。

こうした理由から、土地購入前の段階で施工を依頼するハウスメーカー・工務店を決定していなければなりません。プランを検討する期間を十分に確保するためにも、土地探しをスタートする前からハウスメーカーや工務店に関する情報収集を進めることが重要です。

土地探しの相談先

土地を精査するためには、法律や建物の施工方法に関する知識が必要です。専門家へ相談しながら土地探しを進めることで、理想の土地を選定でき快適な住まいを実現しやすくなります。ここでは、土地を探す際の代表的な相談先を紹介します。

不動産の無料相談窓口

不動産会社では、注文住宅や土地の購入を含め、不動産に関する相談に総合的に対応している窓口があります。ハウスメーカー・工務店選びや土地選びに関する相談にフラットな目線で応じてもらえる上に、資金計画に関する相談にも対応している場合もあります。基本的に相談料は無料で、Webサイトから問い合わせ可能な窓口もあるため、気軽に利用できる点もメリットの一つです。

ハウスメーカー・工務店

ハウスメーカーや工務店に土地探しを依頼できるケースもあります。土地と注文住宅の購入先を一本化できるため便利かつスムーズに進められますが、土地と注文住宅をセットで購入する前提で依頼する必要があります。好条件の土地を提案された場合は、注文住宅の建築もそのハウスメーカー・工務店と契約しなければ購入できません。間取りプランや見積もり内容を十分に比較検討した上で、土地探しを依頼するようにしましょう。

不動産仲介会社

不動産仲介会社では、ハウスメーカーや工務店と違って土地単体の購入が可能です。そのため、間取りプランにとらわれずに土地を探すことができます。

また地域に密着した会社であれば、周辺環境に詳しい上に、希望するエリアにこれから売り出される予定の土地があるかなどの情報も教えてもらえるかもしれません。ただし仲介手数料が掛かる上、土地の条件によっては希望する間取り・構造が実現できない可能性もあります。

土地探しは建築プラン選びと平行並行して進めることが重要

注文住宅を立てると同時に土地を購入する場合、土地探しと並行してハウスメーカーや工務店に間取りプランや見積もりを依頼することで、土地探しをスムーズに進められるようになります。なお土地を購入する際はそのエリアに長期間住み続けることを想定して、事前に本記事で紹介したポイントをしっかりと確認しておきましょう。

注文住宅相談サイト「タウンライフ家づくり」では、複数のハウスメーカーや工務店から、間取りプランや資金計画書、土地に関する情報などを一度にまとめて受け取ることが可能です。Webサイト上で希望や条件を入力するだけで簡単かつ無料で資料請求できます。これから注文住宅を建てようと検討している方や自身に適した土地が探せなくて困っているという方は、ぜひお気軽にご活用ください。

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