東京で注文住宅を建てる価格相場とは？平均世帯年収や住宅取得補助制度についても解説

東京はマイホーム購入で人気のエリアの一つです。その一方で、土地の価格が高く、住宅購入の費用も高くなる傾向にあります。東京都内でマイホームを持つには、一体どれくらいの予算が必要になるのでしょうか。そしてどのような広さや間取りであれば、満足できる注文住宅を建てられるのでしょうか。

本記事では、東京都の注文住宅の価格相場やおすすめのエリア、マイホーム購入に向けた補助金制度などについて解説します。

東京都の注文住宅の価格相場

東京都の人口は、2025年をピークに減少に転じるとされていますが、依然として都市部に人口が集中する傾向にあります。住宅価格も高騰しており、東京の地価は緩やかに上昇し続けている状況です。（※）

ここからは東京都で注文住宅を建てる際の価格相場について、土地代込みの場合と土地代を含まない場合の2つに分けてご紹介します。

※出典：東京都住宅政策本部 「 東京の住宅事情 」

東京都の注文住宅（土地代込み）の平均購入価格

東京都で注文住宅を建てる際、土地代を含む場合はどれくらいの金額になるのでしょうか。住宅金融支援機構の調査からデータを抽出して、全国平均、首都圏平均と比較してみました。

（※）

※出典：住宅金融支援機構 「 2021年度集計表：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫） 」

東京都と全国平均では1,650万円もの差額があります。首都圏全体の平均価格と比較しても、 東京都が973万円高いという結果でした。

東京都の注文住宅（土地代なし）の平均購入価格

古い家から建て替えたり相続した土地に建てたりと、既に持っていた土地に注文住宅を建てた場合の、東京都の注文住宅の平均購入価格は以下の通りです。

（※）

※出典：住宅金融支援機構 「 2021年度集計表：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫） 」

東京都の平均購入価格は、全国平均3,569万円よりも716万円高く、首都圏の平均3,896万円よりも389万円高い金額です。このように土地の有無を問わず、東京都の住宅購入価格は全国的に見ても非常に高い水準となっています。

東京都で注文住宅を購入する費用の内訳

マイホームの購入には住宅の建築費と、必要に応じて土地の取得費が必要です。ここからは、東京都で土地付きの注文住宅を購入した場合の建築費、土地取得費、頭金の目安とそれぞれに含まれる内容を紹介していきます。

建築費

東京都で土地付き注文住宅を購入した人の建築費は平均2,691万円です。（※）建築費用は、主に本体工事費用、付帯工事費用、諸費用の3つに分類できます。

※出典：住宅金融支援機構 「 2021年度集計表：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫） 」

建築費用の7割を本体工事費用、2割を付帯工事費用、1割をその他の諸費用が占めるのが一般的です。

本体工事費用の次に大きなウェイトを占める付帯工事費用は、給排水工事や空調・給湯設備などに関する費用です。建て替えの場合であれば、既設の建物を取り壊すための解体費用も含まれます。また必要に応じて、建物を建てるのに適した地盤であるかを調査したり、地盤を補強する改良工事を行ったりなどの費用も付帯工事費用の一部です。

土地の取得に伴う費用

東京都で土地付き注文住宅を購入した人の土地取得費は平均3,413万円です。（※）なお不動産会社を通じて土地を購入する場合は、土地代の他に不動産会社への仲介手数料や取得に伴う登録のための印紙代、登録免許税が必要となります。

また新たに土地を所有するにあたっては、固定資産税や都市計画税などの税金も課されるため、こうした諸費用も含めた予算を用意する必要があります。

※出典：住宅金融支援機構 「 2021年度集計表：住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫） 」

マイホーム購入に必要な頭金

住宅購入者の多くが住宅ローンを利用していますが、購入費用の全てをローンでまかなうケースは少ない傾向にあります。フルローンによる購入も可能ですが、月々の返済額が大きくなるリスクがある他、住宅ローンの審査が通りづらかったり、ローンの金利が不利になったりするデメリットがあるためです。

返済額を抑えた無理のないローンの支払いをしたり、金利を優遇してもらったりするためにも、頭金はしっかりと用意しておきましょう。一般的には住宅購入予算額の2～3割が頭金の適正な額と言われており、東京都で平均的な土地付き注文住宅を購入する場合の頭金の目安は1,220万〜1,831万円程度です。

また頭金の他にも、住宅購入の諸費用として、住宅ローンの借入費用（融資手数料、ローン保証料、団体信用生命保険料など）、印紙税（売買契約書、建設工事請負契約書、住宅ローン契約書に必要な印紙代）、登記費用（登録免許税、抵当権設定登記などにかかる税金）などが必要になるため、ある程度の現金を用意しておく必要があります。

東京都の注文住宅の価格相場が高い理由

東京での注文住宅の価格相場は、全国平均との比較はもちろん、首都圏平均よりも高額です。ここからは、そもそも東京都の注文住宅の価格相場が高い理由について解説していきます。

地価が高い

東京都の土地付き注文住宅を購入する場合、土地取得費が占めるウェイトは、以下の通りです。

このように、東京都では住宅購入の費用の半分以上を土地の取得代が占めます。しかも、この傾向は今後も続くと予想されます。2023年の東京23区の地価はゆるやかながら上昇傾向にあり、東京都内および埼玉・千葉・神奈川・茨城の4県の一部を含む首都圏の住宅地価も上昇している状況です。（※）

※出典：国土交通省 「 令和５年地価公示の概要 」

東京の注文住宅の価格が高い要因のうち、土地の取得にかかる費用が高いことが大きな理由の一つであると言えるでしょう。

広い土地が少ない

国土交通省のデータによると、東京都と全国における住宅1軒あたりの延床面積は以下の通りです。

（※）

※出典：国土交通省 「 令和４年度　住宅経済関連データ 」

このデータによれば東京都の注文住宅の広さは、全国平均の62.4%しかありません。いかに東京の住宅が狭く作られているかが分かります。その要因は、広い土地の取得が難しい点にあります。前述した東京の土地価格が示す通り、広い土地を取得するには非常に大きな予算が必要であり、分譲する土地の面積も狭くなる傾向にあります。

世帯年収が高い

次に注目したいのが、東京の世帯年収が高いという点です。年間の平均世帯収入は全国でも東京が最も高く629.7万円で、全国平均の558.4万円よりも71.3万円も高い傾向にあります。（※）収入の高さに比例して住宅の価格も高騰していると考えられるでしょう。

※出典：総務省 「 2019年全国家計構造調査 」

資材価格の高騰

東京都に限らず全国で、住宅に必要な資材価格が高騰していて、住宅価格を押し上げる要因になっています。資材価格が高騰しているのは、世界情勢の影響を受けて輸入木材が入手しづらくなるウッドショックと、原油価格の上昇が原因です。この流れは今後もしばらくは続くものと予想されています。

需要の増加

こちらの理由も東京都に限らず全国的に言えることですが、新型コロナウイルス感染症の影響を受けて在宅ワークやリモート勤務を行う人が増えました。ワークスペースや書斎のある住宅の需要が増えた他、今まで以上に広く快適な家を求める声が高まり、戸建て住宅へのニーズが上昇しています。

東京都の価格相場に近い予算で建てられる注文住宅の広さの目安

東京都の価格相場に近い予算で注文住宅を購入した場合、どのような間取り、広さの注文住宅を建てられるのでしょうか。

国土交通省がまとめたデータを参照すると、東京における注文住宅の平均延床面積は約65.90㎡です。また東京都は土地代が高く、広い土地も入手しづらいことから、建物のタイプとしては2階建て住宅が多い傾向にあります。狭い土地で出来るだけ延床面積を広くするためには3階建て住宅という選択もありますが、狭い土地に高い建物を建てるには、強度に優れた建材が必要になる上、施工においても高い技術が問われるため、トータルのコストが高くなりやすいです。こうした理由から、2階建て住宅が延床面積とコストのバランスがよく、東京都の価格相場に近い予算で建てられる注文住宅になるでしょう。

東京都で注文住宅を建てるのにおすすめのエリア

東京で注文住宅を建てる場合、どのようなエリアが人気を集めているのでしょうか。ここでは、ニーズ別におすすめのエリアをご紹介します。

子育てにおすすめのエリア

子育て世帯の方におすすめしたいのが、生活に便利な立地で治安も良く、子育て支援制度などの教育環境が整っている以下のエリアです。

上記で紹介したエリアは、子供家庭支援センターや子育てひろば、一時預かり事業などの子育て支援サービスが特に充実している点が特長です。子供を公立の学校に進学させる場合には、学区を基準としてマイホームを建てるエリアを選ぶのも一つの方法です。

土地が安いエリア

土地の取得費の安さで選ぶ場合に、おすすめエリアは以下の通りです。23区内と都内でそれぞれ3つずつピックアップしています。

令和5年の地価公示価格では、1㎡あたりの平均価格は葛飾区が33万3,800円、足立区が33万2,400円、江戸川区が37万7,300円です。都下では青梅市が9万3,400円、八王子市が11万7,500円、武蔵村山市が12万1,800円です。（※）特に都下エリアは東京都の中でも土地が安い傾向にあります。

※出典：東京都財務局 「 令和５年地価公示　区市町村別用途別平均価格表 」

人口増加数の多い人気エリア

各自治体の人口増加数から、住宅供給数の多いエリアを見ていきましょう。東京都内でも人口増加数が特に多いのは以下のエリアです。

（※）

※出典：東京都の統計 「 住民基本台帳による東京都の世帯と人口（町丁別・年齢別） 」

街の開発が進んでいくと同時に、将来的に土地の評価も高くなる見込みがあり、マイホームの資産としての価値も高くなることが期待できるエリアです。

路線が人気のエリア

通勤や通学に便利な駅や人気路線を基準に土地探しをするのも選択肢の一つです。都心へのアクセスが便利な人気路線は、以下の通りです。

職場や学校までの距離も重要ですが、乗り換えの必要がない駅や路線を選ぶのもポイントです。交通アクセスに優れつつも、都心からの距離がある程度離れたエリアを選ぶことで、土地の取得費用も安く抑えられる他、広めの住宅を購入できるなどのメリットがあります。

東京都で相場に近い注文住宅を建てられる人とは？

繰り返しになりますが、東京における土地代込みの注文住宅の価格相場は、6,104万円（建築費2,691万円＋土地取得費3,413万円）です。この相場に近い注文住宅を建てられる人の年収は、いったいどれくらいなのでしょうか。ここでは、東京でマイホームを購入した人の平均年収や平均年齢について紹介します。

東京都で住宅購入をする人の平均世帯年収

国土交通省の調査によると、東京都の注文住宅購入者の平均年収は732.64万円です。（※1）

※1出典：国土交通省 「 令和３年度住宅市場動向調査報告書 」

またフラット35の調査によると、三大都市圏（関東・東海・関西）における注文住宅購入者の世帯年収は600〜700万円台が20.2％を占め、800〜900万円台は20.2％となっています。（※2）

※2出典：住宅金融支援機構 「 フラット３５利用者調査 2021年度集計表 」

これらデータを参考にすると世帯年収が600万～700万円台以上であれば、東京で相場に近い注文住宅を購入しやすいと言えるでしょう。

初めて住宅を購入する人の年齢

国土交通省の調査によると、世帯主が初めて住宅を購入した時の平均年齢は39.1歳です。30代のうちに購入する人が多い理由としては、マイホーム購入に必要な資金が十分に用意できるだけの年収に達していることと、住宅ローンの完済年齢から逆算していることが挙げられます。35年ローンを組む場合、75歳までに完済するには、ローン開始時点の年齢が40歳以下でなければいけないことから、30代のうちに住宅を購入する人の割合が多いと考えられます。（※）

※出典：国土交通省 「 令和３年度住宅市場動向調査報告書 」

東京都の住宅取得補助制度

東京都では、新築住宅を建てる人をサポートするための補助金制度が各種用意されています。また国が実施する補助金の利用も可能であり、特に近年では省エネ住宅向けの補助金制度が充実しています。こうしたサポートを上手く活用しながら、マイホーム購入の計画を立ててみてください。

ここからはいくつかの住宅取得補助制度について詳しく解説していきます。

東京ゼロエミ住宅

東京ゼロエミ住宅とは、住宅を建てる際、断熱性能に優れた建材や窓を用いたり、省エネ性能の高い照明やエアコンなどの住宅設備を採用したりするなど、地球環境に優しいと認定された住宅のことです。

東京都では、2030年までに温室効果ガスの排出量を2000年と比較して50％にまで減少させる取り組みを進めており、家庭からの排出量の削減にも注力しています。

そこで実施されているのが、東京ゼロエミ住宅の認証を条件に支給する補助金です。戸建て住宅の場合で30万円～210万円。マンションなどの集合住宅であれば20万円～170万円が支給される制度です。また太陽光発電システムの設置に伴い、オール電化住宅の場合は1kWごとに13万円（上限39万円）、オール電化以外の住宅の場合は1kWごとに12万円（上限36万円）の追加補助もあり、非常にお得な制度です。（※1）

※1 出典：東京都環境局 「 東京ゼロエミ住宅 」

なお、東京ゼロエミ住宅に関する補助金と併用できる事業・制度と、併用できない事業・制度があるためご注意ください。詳細は以下の通りです。

（※2）

※2 出典：東京都環境局 「 助成制度 」

エネファーム・充電池の補助制度

省エネ基準に準じた住宅を対象としたネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）補助金、地域型住宅グリーン化事業、LCCM住宅整備推進事業などの国が実施する補助金制度も利用できます。

ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）の基準を満たした物件は、住宅ローン控除における控除額が大きくなる他、経済産業省及び環境省による戸建住宅ZEH補助事業も対象になるなど、さまざまなメリットがあります。

実際の補助金の額は、住宅が持つ性能や設備によって異なりますが、例えばZEHの場合は、最大で55万円が支給され、さらに性能の高いZEH＋（プラス）の場合は、最大で100万円が支給される仕組みです。（※1）

※1 出典：一般社団法人環境共創イニシアチブ 「 経済産業省及び環境省による戸建ZEH補助事業 」

またネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）補助金は、住宅ローン控除やすまい給付金など補助金の原資が国庫でない補助金とは併用が可能です。一方で、前述した東京ゼロエミ住宅に関する補助金やこどもみらい住宅支援事業などとは併用できませんのでご注意ください。（※2）

※2 出典：一般社団法人環境共創イニシアチブ 「 よくあるご質問（ZEH支援事業） 」

この他にも、二酸化炭素の発生を抑えた住宅への補助金であるLCCM住宅整備推進事業や、高い省エネルギー性や耐久性を持つ住宅購入を対象にした地域型住宅グリーン化事業などの各種補助金が充実しています。LCCM住宅整備推進事業は東京ゼロエミ住宅に関する補助金や地域型住宅グリーン化事業とは併用できないため、事前に利用する補助金を検討するようにしてください。

こうした補助を利用するには、各事業が定める住宅性能をクリアしている必要があるため、注文住宅であれば設計段階から基準を満たした家づくりを目指すのがおすすめです。

東京都で満足のいく注文住宅は建てよう

東京都には都心への通勤や通学に便利なエリアが多い他、子育て支援が充実したエリアも多く、住環境としての魅力が豊富にあります。東京都内にマイホームを建てたいというニーズは多く、今後もその人気は続くでしょう。その一方で、東京近郊エリアと比較して注文住宅の価格相場が高く、購入を迷っている方も多いのではないでしょうか。しかしゆとりある資金の確保と住宅ローンの利用によって、東京都でマイホームを建てることは十分に可能です。間取りや大きさ、予算、エリアなどによっても、注文住宅の価格は変わってくるため、予算と照らし合わせてしっかりとプランを検討するようにしましょう。

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