みんな大好きお金稼ぎ！失敗しないための『利回り』についての必須知識

1．利回りだけでの判断は危険！！！

失敗しないためにも、本当にこれは意識してください！！

活用法が違えば利回りの見え方も変わります。
比較するのであれば、同じ種類同士で比較するようにしましょう！

2．利回りの種類と解説

『利回り』と一言に言っても、実は『○○利回り』みたいな感じで種類が分かれております！
ズルいところだとこれを説明しないで良い数字を伝えてくるパターンもありますので要注意です・・・！

3．【活用法別】利回りの相場

さて、それでは活用法ごとに表面利回りと実質利回りがどれくらいになりそうかをお伝えしていこうと思います。
表面利回りはさておき、実質利回りは計算とか想定とか大変ですからね！

ここで注意しておいていただきたいのが、あくまでも目安の域でしかないということです。

実質利回りを計算する際に年間収入から空室リスクなどを引くとお伝えしましたが、だいたい空室リスクとしてよく想定されるのは10%です。
でもこの10%って数字は保証されるものではないです。
もしもっと空室が出てしまったとしたら…と想定して、空室率を15％や20％に上げていくと当然利回りの数字も下がります。

つまり、どれだけ厳しく未来を予想するかによって数字は大きく変動するんですね。
空室リスクを2％と見積もっても20%と見積もってもどちらも間違いではないですが、だったら「なぜ2%だけでいいのか」「なぜ20%も出そうなのか」をしっかりと把握しないといけません。

3－1．アパート・マンション経営

まずは、土地活用においてもっともポピュラーと言えるアパート・マンション経営です。
こちらは、一般的に表面利回りで8〜10%程度、実質利回りで4〜6%程度と言われています。
これは、すでに土地を所有している場合なので、土地購入から検討されている場合は初期費用がかさむという注意が必要です。

土地を既に所有していて、1LDK×5戸の1億円のマンションを建てたとします。
月額賃料15万×5戸×12の家賃収入が900万だとすると、経費や空室リスクを差し引いた年間収入は550万円前後でしょうか。
そうなると、表面利回りは900万円÷1億円で9%、実質利回りは5.5%前後となります。

3－2．駐車場・トランクルーム経営

駐車場は初期費用がほとんど要らないため、利回りだけを見れば非常に高い数値の土地活用を実現できます。
似たような事例として、トランクルームへの活用方法も初期費用を安く抑えられ、高い利回りを見込めると言えます。

ただ、その分最初から土地を持っているか購入して始めるか、経営に適している土地か否か、駐車場ならコインパーキングと月極どちらに適しているのかなど、これらの条件によって大きく数字が変わってきます。
そのため、表面利回りの相場は15～30%、実質利回りだと5～20%くらいと幅は広くなると思います。
条件のいい立地だと利回り40%近くなることもあります。

正直よほど低くない限り判断材料にはならないと思っています。

3－3．認可保育園・テナント

これすごいです。
条件も色々きびしく、認可保育園だと土地もある程度広くないとそもそも無理とかあるんですけど、実現可能ならアパート・マンション経営よりも余裕で上の利回りになります。

事業規模で言えばアパート・マンションとあまり変わらないので、利回りが上回るということは、つまり純粋に手に入るお金が大きいパターンが多いということですね！！！
相場で言えば表面利回りが20%前後、実質利回りが15%前後になるかと思います。

契約期間と撤退リスクには注意したいので、安心できる有名建築業者に間に入ってもらいましょう！

3－4．高齢者施設

比較的新しい土地活用方法ながらも、需要が高まり続けている分野です。
これもまたアパート・マンション経営に準じた事業規模ですが、国や自治体からの補助金や助成金があるため、利回りを高く見込むことができます。

相場としては、表面利回りで15～20%、実質利回りで10～15%程度となっています。
高齢者施設を運営するにあたっては、事業運営者のノウハウや施設の管理体制の良し悪しが収益に大きく影響するため、適切な運営者を選定することが重要となります。

保育園の運営とほとんど同じようなものになりますが、現在の日本の年齢分布を考えるとこちらの方が需要は高いかもしれません。

4．注意事項

ここまで頭の片隅に入れたら、あとはプロにお任せするのが1番的確かつ楽チンだと思います！
最後の最後で損をしないために、プロから提示してもらったときの注意点をお伝えいたしますね！

4－1．『利回り』だけに囚われない

最初にも申し上げた通り、たしかに『利回り』は重要な指標です。
ですが、これだけに惑わされて判断するのは非常に危険です

利回りの裏にあるリスクや経費をしっかりと把握し、総合的な視点で評価することが大切です。

4－2．石橋を叩き割らないで…

シビアな視点で考えることは重要ですが、必要以上に厳しい条件を設定するのもきりがなくなってしまいます。
バランスを持って現実的な数値を基に判断することが大切です。

せっかく前向きに計画を練るんですから！過剰なネガティブ思考はもったいないです！

4－3．業者次第で違う見せ方

計算方法や提示の仕方は業者によって異なります。
利回りだけで判断せず、信頼性や過去の実績をしっかりと確認するためにも、複数の業者から見積もりを取って比較することが重要です！

そしてなにより、気になる点はガンガンつついて平気です！
聞いて損することなんて1つもありませんので、気になったら何でも聞いちゃいましょう。

5. まとめ

『利回り』は土地活用において非常に重要な指標であり、収益を最大化するための鍵となります。

ただし、あくまで指標の一つでしかないということも覚えておいてください。
リスクや継続費用も考慮した上で、総合的な判断をすることが成功の秘訣です。

各種利回りの特徴を知っておいて、1社からの情報に囚われずきちんと比較検証することで、より安定した未来を実現させましょう

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