コインパーキング経営で失敗しないためには？初期費用の目安やメリット・デメリットを紹介！

コインパーキング経営とは？

コインパーキング経営とは、空き地や遊休地を利用して駐車場を設置し、時間単位で料金を徴収するビジネスモデルです。近年の都市化や車社会の進展に伴い、駐車場需要が高まっていることから、安定した収益が期待できるビジネスとして注目を集めています。

コインパーキング経営の魅力

・土地の有効活用
→所有している土地をそのままにしておくと、固定資産税だけがかかってしまい、支出が増えるだけです。土地を遊ばせておくなんてもったいないので、遊休地や空き地を収益性の高い資産に転換できます。

・安定した収入
→コインパーキングは、適切な立地選びと運営があれば継続的な収益が見込めます。
月極駐車場のように毎月固定で収入が確約されているわけではありませんが、便利と思ってもらえた場合はその後も継続的に利用してもらえるため、安定した収入を得ることが可能です。

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・低リスク
→他の不動産投資と比較して、比較的リスクが低いとされています。
例えばアパートやマンション経営は、莫大な初期費用を投資して建物を建てて経営をスタートさせます。もし空室等が相次ぎ収入を得られなかった場合はなかなか改善が難しいのですが、コインパーキングはほとんど更地に近い場所で運営を行うため、初期費用をそこまでかけずにスタートすることができます。

・省力化
→最近では自動精算機のような機械化が進んでいるため、他の活用方法に比べて人手があまりかからず、人件費や労力の削減が実現できます。

コインパーキング経営の種類

コインパーキング経営には主に3つの方式があり、それぞれ特徴が異なります。自身の状況や目的に合わせて最適な方式を選択することが重要です。
それぞれ詳しくご紹介します。

自己管理方式

土地所有者自身が駐車場の運営・管理を行う方式です。
メリットデメリットは次の通りです。 　　

・メリット：

• 全て自分で管理を行うため、業者に管理費用を払う必要がなく収益を最大化できる可能性が高い
• 全て自分の思うように運営方針（区画や設備の設置など）を決定することができる

・デメリット：

• 全て自分で管理を行うため、メンテナンスや補修などの手間がかかる
• 何かトラブルがあった場合は全て自分で対応しなければいけない
  →休日に利用者から連絡が来る可能性も

高い収益を期待できる一方で、手間やリスクも伴います。そのため自己管理方式は、過去に経験のある方や、ある程度知識が豊富な方におすすめです。
逆に初めて駐車場経営をされる方には不向きでしょう。 　　

管理委託方式

土地の所有者が、専門業者に駐車場の管理・運営を委託する方式です。
メリットデメリットは以下の通りです。 　　

・メリット：

• 基本的には業者が管理を行うため、自己管理方式ではかかる管理の手間が省ける
• 業者が持つ専門知識を活用できる
• 運営に関するリスクを管理会社と分担できる

・デメリット：

• 業者に管理を委託するため、管理費用がかかる
• 収益の一部を委託先に支払う必要がある
• 運営に関する決定権が制限される場合がある

専門的な知識や経験がなくても気軽に始められるため、初めてコインパーキング経営を行う方に向いています。
また、日常的な管理業務に時間をかけることができない（例えば副業で行っている方など）方にもおすすめです。 　　

一括借り上げ方式

駐車場運営会社が土地を一括で借り上げ、固定賃料を土地所有者に支払う方式です。
メリットデメリットは以下の通りです。 　　

・メリット：

• 毎月固定で賃料をもらえるため、安定した収入が得られる
• 駐車場の運営・管理を全て運営会社に任せるため、管理の手間が全くかからない

・デメリット：

• 毎月の賃料は決まっているため、収益が上限固定となる
• 全て運営会社に一任しているため、土地の使用に制限がかかる場合がある

実績や評判の良い、信頼でいる駐車場運営会社を選ぶことが大切です。
良くも悪くも収入は一定になるため、固定資産税をぎりぎり払えるくらいで問題ないという方にはおすすめの方式です。 　　

　　 　　　　　　　　

コインパーキング経営のメリット

コインパーキング経営には多くのメリットがあります。
適切に運営すれば魅力的な投資先となり得ますので、しっかり内容を理解しておきましょう。

安定した収益性

例えば駅前や繁華街なら、人が集まるため必然的にほぼ毎日車が停まりますよね。
車が多く停まるような場所はコインパーキングの設営場所としては適しています。

このように、適切な立地選びと運営戦略により、安定した収益を得られる可能性が高いです。特に都市部や駅周辺では、常に駐車需要があるため、継続的な収入が期待できます。

また、人は雨の日は外出しなくなる傾向がありますが、車は雨の日でも多く走っていますよね。
季節や天候の影響を受けにくいビジネスモデルであることも、安定性を高める要因となっています。 　　

空地の有効活用

使い道がないまま固定資産税を払い続けて放置されていた遊休地や空き地を活用できるため、土地の有効利用が図れます。特に都市部では土地の有効活用が重要視されており、コインパーキングは比較的容易に始められる活用方法の一つです。
また、将来的に別の用途で利用する予定がある土地でも、その間の収益化が可能です。

ちょっとした狭い土地や変形地でも、駐車スペースが1～2台分あれば経営は十分可能なので、うまく活用すれば立派な収入源になります。 　　

準備期間の短さ

コインパーキング経営は、準備期間が非常に短い点もメリットです。アパートやマンションのように建物を建てる必要がないため、運営開始まで約半月、かかっても1か月程度と、スムーズに経営を開始することができます。

また、万が一事業を撤退するとなった場合も、建物がないため解体の手間がかからず、他の用途に活用することも非常にスムーズです。
駐車場運営会社と契約している場合でも、約2か月前までに会社に解約申し出を行えば問題ないでしょう。 　　

一括借り上げ方式なら知識ゼロでも始めることができる

一括借り上げ方式なら、駐車場の専門会社があなたの土地を一括で借り上げ、代わりに駐車場を運営してくれます。つまり、あなたはオーナーとして、安定した家賃収入を得るだけでOK。面倒な管理業務は一切不要です。

通常、駐車場の運営は専門知識が必要なものです。一括借り上げ方式なら、その専門知識を持った会社が全てを担ってくれるので、あなたは何もしなくても良いのです。
また、契約内容に基づいた家賃が毎月安定して振り込まれますし、駐車場の利用状況やトラブル対応など、リスクは全て運営会社が負ってくれるため、ストレスフリーで始めることができます。 　　

コインパーキング経営のデメリット

コインパーキングの土地は住宅が建っていないため、「更地」として評価され、いくつかの税金面でデメリットがあります。

固定資産税・都市計画税

・住宅用地の特例が受けられない
→住宅が建っている土地には、固定資産税や都市計画税の軽減措置がある「住宅用地の特例」が適用されますが、更地の駐車場にはこの特例が適用されません。そのため、他の土地に比べて高い税金を支払うことになります。

・約6倍の税負担
→住宅用地と比較して、コインパーキングの土地は固定資産税が約6倍になるケースもあります。

相続税

・評価減の対象外
→アパート経営などでは、貸している土地を「貸宅地・貸家建付地」として評価し、相続税評価額を減らすことができますが、コインパーキングの土地は「更地」として評価されるため、この評価減の恩恵を受けることができません。

・小規模宅地の評価減の制限
→小規模宅地の評価減は適用されますが、減額幅が制限されているため、相続税の節税効果は限定的です。

所得税

・減価償却費の適用なし
→一括借り上げ方式の場合、減価償却費の対象となる建物や設備がないため、所得税の計算上、経費として認められるものがほとんどありません。

コインパーキング経営の初期費用の目安

コインパーキング経営を始める際の初期費用は、土地の広さや設備の質、立地条件などによって大きく変動します。ここでは、一般的な初期費用の目安を紹介します。

土地取得費用

土地を新たに購入する場合、土地取得費用が最も大きな初期費用となります。
都市部では1平方メートルあたり数十万円から数百万円の範囲で、地方では数万円から数十万円程度です。
ただし、既に所有している土地や借地を活用する場合は、この費用は不要または大幅に抑えられます。

舗装工事費

アスファルト舗装の場合、1平方メートルあたり5,000円から15,000円程度です。
駐車場の広さにもよりますが、100平方メートルの駐車場で50万円から150万円程度を見込んでおく必要があります。

区画線工事費

1台分の駐車スペースあたり5,000円から10,000円程度です。
10台分の駐車場であれば、5万円から10万円程度となります。

精算機設置費

最も基本的な現金対応の精算機で100万円から200万円程度、クレジットカードや電子マネー対応の高機能タイプでは300万円から500万円程度かかります。

看板設置費

料金表示や注意事項を記載した看板の設置費用は、サイズや素材にもよりますが、10万円から30万円程度です。

照明設備費

防犯や夜間利用のための照明設備は、1基あたり10万円から30万円程度です。駐車場の広さに応じて必要な数を設置します。

防犯カメラ設置費

1台あたり10万円から30万円程度で、駐車場の広さや形状に応じて複数台設置することが一般的です。

その他の費用

フェンスや植栽の設置、排水設備の整備、電気工事などの費用も必要に応じて計上します。また、許認可取得のための手続き費用や専門家への相談費用なども考慮に入れるべきでしょう。

以上を合計すると、土地取得費を除いて、10台規模のコインパーキングで約500万円から1,000万円程度の初期費用が必要となります。ただし、これはあくまで目安であり、実際の費用は立地条件や選択する設備によって大きく変動します。また、管理委託方式や一括借り上げ方式を選択した場合、運営会社が初期費用の一部を負担するケースもあります。

コインパーキング経営の始め方

コインパーキング経営を成功させるためには、綿密な準備と計画が不可欠です。以下に、始め方の基本的な手順を説明します。

土地の選定

コインパーキングを始める上で、最も重要といっても過言ではないのが土地の選び方です。
選び方を誤ると、いくら運営方法が正しくても収益に繋げることができません。
収益を安定させるためには、以下のような点を考慮することが大切です。

・人の流れ
→駅や商業施設など、多くの人が行き交う場所を選ぶようにしましょう。

・周辺環境
→オフィスビルや病院など、長時間駐車の需要が見込める場所もおすすめです。

・競合状況
→近隣に他のコインパーキングがないか、事前にしっかりと調査しましょう。
もし多くのコインパーキングがすでに存在している場合は、その場所は避けた方がいいでしょう。

・規制
→法律や条例で駐車場の世知が制限されている場所もありますので、事前に確認することが必要です。

これらの項目を総合的に判断し、収益が見込める土地を選びましょう。

収益シミュレーション

コインパーキング経営でどのくらいの収益が見込めるのか、事前にシミュレーションを行うことをおすすめします。
収益シミュレーションでは、初期費用やランニングコスト収入などを計算し、具体的な数字で未来を予測します。
以下にシミュレーション例を記載します。

• 土地: 駅から徒歩5分の商業施設周辺、100坪
• 駐車台数: 10台
• 駐車料金: 1時間200円
• 稼働率: 平均60%

＜初期費用＞

• 土地取得費：1,000万円
• 工事費：300万円
• 設備費：200万円
• 合計：1,500万円

＜ランニングコスト＞

• 電気代：月額5,000円
• 水道代：月額2,000円
• 固定資産税：年間10万円
• 保険料：年間5万円
• メンテナンス費用：年間10万円
• 管理費：月額5,000円

＜収益計算＞

• 月間売上: 10台 × 60% × 200円/時間 × 12時間/日 × 30日 = 864,000円
• 年間売上: 864,000円/月 × 12ヶ月 = 10,368,000円

＜年間経費＞

• 電気代：5,000円/月 × 12ヶ月 = 60,000円
• 水道代：2,000円/月 × 12ヶ月 = 24,000円
• 固定資産税：100,000円
• 保険料：50,000円
• メンテナンス費用：100,000円
• 管理費：5,000円/月 × 12ヶ月 = 60,000円
• 合計：394,000円

年間利益: 10,368,000円 － 394,000円 ＝ 9,974,000円

＜投資回収期間＞
投資回収期間 = 初期費用 ÷ 年間利益 = 1,500万円 ÷ 9,974,000円 ≒ 1.5年

※上記のシミュレーションはあくまで目安になります。実際の費用は立地や設備費用などによって変動します。

許認可取得

コインパーキングを開業するためには、国や地方自治体への届け出や許可が必要になります。

• 建築確認申請：建物を新築する場合や、既存の建物を改造する場合
• 使用開始届：建築物が完成し、使用を開始する場合
• 消防署への届出：防火に関する手続き

これらの手続きは複雑なため、専門家（行政書士など）に依頼することをおすすめします。

設備設置

コインパーキングの利用者を快適に迎え入れ、効率的に運営するためには、適切な設備を設置することが重要です。

• 精算機：現金だけでなく、クレジットカードや電子マネーに対応した精算機が便利です。
• 照明設備：夜間でも安心して利用できるように、十分な明るさの照明を設置しましょう。
• 防犯カメラ：防犯対策として、防犯カメラを設置することをおすすめします。
• 案内表示：駐車場の位置や料金などを分かりやすく表示しましょう。

運営方法の選択

前述したように、コインパーキングの経営方法には大きく分けて3つの方法があります。
それぞれのメリットデメリットを理解しながら、自分に合った経営方式を選びましょう。

・自己管理方式
→全ての業務を自分で行う方法です。手間はかかるものの、収益を最大化できる可能性があります。

・管理委託方式
→運営の一部を専門業者に委託する方法です。専門業者に任せることで、手間を省くことができます。

・一括借り上げ方式
→土地ごと専門業者に貸し出す方法です。初期費用が少なくて済みますが、収益率は低くなる可能性があります。

コインパーキング経営の成功のポイント

コインパーキング経営で成功するためには、以下のポイントに注意を払う必要があります。

立地選び

何度も強調しますが、立地は成功の最大の要因です。以下の点に特に注意を払いましょう

• 周辺の駐車需要：オフィス街、商業施設、駅周辺などの人の流れを把握する
• 競合分析：周辺の駐車場の料金、稼働率、サービス内容を調査する
• 将来性：地域の開発計画や人口動態を考慮する
• アクセス：道路からの視認性や入出庫のしやすさを確認する

料金設定

適切な料金設定は、収益性と稼働率のバランスを取る上で重要です。以下の点を考慮しましょう

＜周辺相場の調査＞

• 競合駐車場の料金：周辺の競合駐車場の料金を調査し、相場を把握します。競合よりも高すぎず、低すぎない料金設定が望ましいです。
• 需要と供給のバランス：駐車場の需要が高いエリアでは少し高めの料金設定も可能です。一方、需要が低いエリアでは競合よりも安く設定することを検討します。

＜タイムベース料金＞

• 短時間料金：30分や1時間ごとの料金を設定します。短時間利用が多いエリアでは、短時間料金を高めに設定すると利益が上がりやすくなります。
• 長時間料金：長時間利用者のために、1日や12時間ごとの料金設定も必要です。長時間利用が多いエリアでは、長時間料金を割引することで利用者を増やせます。

＜最大料金の設定＞

• 24時間最大料金：1日あたりの最大料金を設定すると、長時間利用者が増える可能性があります。特に宿泊施設や観光地の近くでは有効です。
• 夜間最大料金：夜間利用者のために、夜間だけの最大料金を設定することも考慮します。夜間の需要が高いエリアでは有効です。

＜割引やキャンペーン＞

• 初回利用割引：新規利用者を増やすために、初回利用時の割引を行うと効果的です。
• 定期利用割引：定期的に利用する顧客向けに、回数券や定期利用割引を提供することでリピーターを増やせます。
• 提携店舗割引：周辺の店舗や施設と提携し、駐車料金の割引を提供すると利用者の増加が期待できます。

＜季節や時間帯に応じた料金設定＞

• 繁忙期料金：観光シーズンやイベント時には料金を上げることで、収益を最大化できます。
• 閑散期料金：利用者が少ない時期には料金を下げて、少しでも利用者を増やす工夫が必要です。
• 時間帯別料金：ピーク時間帯とオフピーク時間帯で料金を変えることで、駐車場の稼働率を均等化させることができます。

＜支払い方法の多様化＞

• 現金以外の支払い：クレジットカードや電子マネー、QRコード決済など、様々な支払い方法を導入することで利用者の利便性を向上させます。
• 前払い・後払いの選択肢：利用者が選べるように前払いと後払いの両方を提供することも検討します。

これらのポイントを参考にして、地域の特性や需要に応じた料金設定を行うことで、コインパーキング経営の成功を目指しましょう。
柔軟な料金設定ができるシステムを導入し、需要に応じて適宜調整することが望ましいです。

運営管理

効率的な運営管理は、収益性を高め、トラブルを未然に防ぐ上で重要です。

＜効果的な設備管理＞

• 定期点検とメンテナンス：駐車場の機器や設備（駐車券発行機、ゲート、照明など）は定期的に点検し、故障がないか確認します。必要に応じて早期にメンテナンスを行い、利用者に常に快適な環境を提供します。
• 清掃と美観の維持：駐車場内外の清掃を定期的に行い、美観を保つことで、利用者の満足度を向上させます。ゴミ箱の設置や適切なゴミ処理も重要です。

＜セキュリティの確保＞

• 防犯カメラの設置：防犯カメラを設置し、24時間監視を行うことで、利用者の安全を確保します。カメラの設置場所や視野角を工夫し、死角を作らないようにします。
• 照明の充実：駐車場内を十分に照らす照明を設置し、夜間の安全性を高めます。特に出入口や歩行者通路の照明は重要です。
• 定期的な巡回：警備員による定期的な巡回を実施し、異常がないか確認します。利用者の安全意識を高めるとともに、トラブルの早期発見に役立ちます。

＜利用者へのサービス向上＞

• 案内標識の設置：駐車場内の案内標識を分かりやすく設置し、利用者が迷わないようにします。出入口、駐車スペース、料金案内など、必要な情報を提供します。
• 問い合わせ対応：利用者からの問い合わせに迅速かつ丁寧に対応する体制を整えます。電話やメールでの対応をスムーズに行えるようにします。
• オンライン予約システム：事前に駐車スペースを予約できるオンライン予約システムを導入することで、利用者の利便性を向上させます。

＜データの活用と分析＞

• 利用状況のモニタリング：駐車場の利用状況を常にモニタリングし、データを収集します。駐車場の稼働率、ピーク時間帯、利用者の属性などを分析し、運営の改善に役立てます。
• 料金設定の見直し：収集したデータをもとに、料金設定を定期的に見直します。需要と供給のバランスを考慮し、柔軟に対応します。
• マーケティング活動：データを活用して効果的なマーケティング活動を展開します。ターゲット層に合わせた広告やプロモーションを行い、新規利用者を増やします。

＜継続的な改善＞

• フィードバックの収集：利用者からのフィードバックを積極的に収集し、改善点を把握します。アンケートやオンラインフォームを活用して意見を集めましょう。
• 新技術の導入：最新の技術やシステムを積極的に導入し、運営管理の効率化を図ります。自動化システムやスマートパーキング技術などを検討します。
• スタッフの教育：運営スタッフの教育を継続的に行い、サービス品質を向上させます。トレーニングプログラムや研修を実施し、知識とスキルを高めます。

特に自己管理方式を選択した場合は、これらの業務を効率的に行うための体制づくりが重要です。

マーケティング

集客を増やし、稼働率を向上させるためのマーケティング活動も重要です。

• オンライン駐車場予約サービスへの登録：登録をすることで、多くのユーザーの目に留まるようになり、利用者の増加に繋がります。
• 周辺施設とのタイアップ（買い物割引など）：周辺施設と連携を取ることで、そこの売り上げ向上、さらには地域の活性化に繋がります。
• SNSを活用した情報発信：ニーズのあるユーザー向けに発信することで、効率的に集客を進めることができます。

利用者のニーズを把握し、それに応じたサービス提供やプロモーションを行うことで、競合との差別化を図ることができます。

今後の展望と課題

コインパーキング業界は、社会の変化やテクノロジーの進化に伴い、今後も大きく変化していくことが予想されます。経営者は以下のような点に注目し、適切に対応していく必要があります。

自動運転技術の普及

自動運転車の普及に伴い、駐車場の形態や需要が変化する可能性があります。例えば、自動バレー駐車システムの導入や、カーシェアリングサービスとの連携などが考えられます。

自動バレー駐車システムとは、大型施設の駐車場などで、ユーザーが出入口で乗降車する際以外は、車両の受け渡しと駐車スペースまでの往復と駐車を無人の自動走行により行う技術です。
本技術が普及することで、駐車場スペースの有効活用や駐車場内での事故提言に寄与するだけでなく、ユーザーの駐車操作がなくなり、駐車場所の探索や空き待ちなども解消されるなど、ユーザーの利便性の向上やCO2の削減効果も期待できます。

環境への配慮

電気自動車の普及に伴い、充電設備の設置が求められるようになるでしょう。また、太陽光パネルの設置やグリーン電力の利用など、環境に配慮した駐車場運営が求められる可能性があります。

データ活用の重要性

IoT技術の発展により、駐車場の利用状況をリアルタイムで把握し、分析することが可能になっています。これらのデータを活用した効率的な運営や、新たなサービスの開発が求められるでしょう。

多機能化

単なる駐車スペースの提供にとどまらず、広告媒体としての活用や、宅配ボックスの設置、電動キックボードのシェアリングサービスとの連携など、駐車場の多機能化が進む可能性があります。

規制の変化

都市計画や環境規制の変化に伴い、駐車場の設置基準や運営方法に関する規制が変更される可能性があります。常に最新の法令情報をチェックし、適切に対応することが求められます。

災害対策

近年、自然災害が増加傾向にあります。駐車場は災害時の避難場所や物資の集積所としての役割を果たす可能性があるため、防災機能を備えた駐車場の需要が高まる可能性があります。

これらの変化に柔軟に対応しつつ、地域社会のニーズに応える形でコインパーキングを運営していくことが、今後の成功の鍵となるでしょう。