遊休地の活用方法10選をご紹介！放置された土地を収益化！

遊休地とは？

遊休地とは、文字どおり何も使われることなく遊んでいる土地の総称です。よく似た名前に「遊休農地」と「遊休土地」があります。遊休農地とは、農地に指定されているものの農業が行われておらずこれからも使用される可能性が低い土地です。遊休地とほぼ同じですが、かつて農地だった場所ならば「遊休農地」、それ以外ならば「遊休地」と呼ばれるのが一般的です。
一方、「遊休土地」とは、土地を取得から2年以上利用されていない土地を指します。遊休地との違いは、以下のような点が挙げられます。

• 国土利用計画法の許可・届出を出した
• 2年を経過したが利用のめどが立っていない
• 一定以上の広さがある

遊休土地に指定された場合は6週間以内に利用、もしくは処分の計画を届け出る必要があります。遊休土地と遊休地は言葉こそよく似ていますが全く違うものなので、混同しないように注意しましょう。

所有者にとっての課題

土地は、所有しているだけで固定資産税や都市計画税がかかります。固定資産税は、時価公示価格（標準価格）の約70％なので、標準価格が高いほど高額になります。例えば、都市部の駅の近くなど利便性があって需要の高い土地は、面積の割に固定資産税が高額になるケースもあるでしょう。また、鉄道の新駅ができたりニュータウンができたりと、土地の資産価値が上がると、固定資産税も連動して上がる可能性があります。

固定資産税は土地を所有している限り発生する税金です。たとえ少額であっても、10年、20年と払い続けていけばまとまった額になるでしょう。
この他、使われていない土地は不法投棄が行われたり、手入れが行き届かずに雑草がおいしげったりする場合もあります。景観が損なわれるだけでなく、居住環境が悪化するケースもあります。農地の場合は、土地が荒れると害虫や害獣の発生源となって周辺の田畑の持ち主から苦情が来る恐れもあるでしょう。

近年の増加傾向

遊休地や遊休農地は以下のような理由で近年増加傾向にあります。

• 農業の担い手が減少した
• 核家族化や少子化が進んで親の家を受け継がないケースが増えた
• 持ち主不明の土地が増えた

遊休地の中でも増加しているのが遊休農地と空き家（古屋付農業を行っていた方が亡くなるとそのき土地）です。農業の担い手は年々減少傾向にあり、まま放置されるケースも増えています。
また、住宅も親子が遠く離れた土地で別々に家を購入しているため、親の家を相続しても住まずに放置されるケースも珍しくありません。

このほか、一戸建てに独居していた高齢者が亡くなり土地家屋の相続者が見つからず、所有者不明になっているケースもあります。
このような事例は、空き家問題として自治体でも解決に力を入れています。
相続登記の義務化や「空家等対策特別措置法」の制定などで遊休地の解消に努めていますが、まだ明確な効果は現れていません。

遊休地は売却できない？

遊休地は所有しているだけでも固定資産税や都市計画税がかかるため、売却を考える方もいます。しかし、遊休地によってはかなり値段をさげても売却できない土地もあります。

例を挙げると、交通の便がよくない場所にある土地、管理されていない別荘地、過疎化が進むニュータウンなどです。
近年は売却したくてもできない土地を買い取ると持ちかけてお金をだまし取る詐欺も発生しています。遊休地を売却するのも1つの方法です。しかし、必ずしもスムーズに売却できるとは限りません。土地の現状、土地がある場所、土地の広さなどによっては何年も買い手を探しているが、現れないといったケースもあるでしょう。

遊休地を活用する場合、売却を視野に入れながらも他の方法も検討してみるのがおすすめです。
また、売却したい場合は早めに遊休地の売買を手がけた経験が豊富な不動産会社に相談するといいでしょう。

遊休地の活用方法

売却以外にも、遊休地を活用する方法はたくさんあります。ここでは、おすすめの遊休地の活用方法を10個紹介します。それぞれの特徴だけでなく、メリット・デメリットも紹介するので参考にしてください。

賃貸住宅

賃貸住宅は、遊休地活用の最もスタンダードな方法です。所有者は所有している土地に賃貸物件を建て、賃貸収入を得ることで利益を出します。
賃貸物件には一軒家とアパート・マンションがあり、遊休地の面積や予算、需要に応じて建築する物件を決めましょう。
賃貸住宅の日々の管理などは専門業者に任せられます。

賃貸住宅で遊休地を活用するメリット

賃貸住宅で遊休地を活用するメリットには、以下のような点が挙げられます。

• 毎月定期的に収入がある可能性が高い
• 年金や生命保険の代わりになる
• 資産として次世代に渡せる
• 固定資産税や相続税の節税効果が高い

賃貸物件は、20～30年の長い間安定した収入を得られる可能性が高い土地活用の方法です。
特に、賃貸物件の需要が高い地域に遊休地がある場合はメリットが大きいでしょう。物件に賃借人が入っている限り、安定した収入が得られるため年金の代わりになります。
このほか、物件を運営していく際に発生する費用は経費として計上できるため、固定資産税をはじめとする各種税金の節税にもなるでしょう。

賃貸住宅で遊休地を活用するデメリット

一方、賃貸住宅で遊休地を活用するデメリットには、以下のような点が挙げられます。

• 初期費用がかかる
• 空室リスクがある
• 定期的なメンテナンス費用がかかる

賃貸物件を建築するには、1千万円以上の費用がかかります。ローンを組んでの購入も可能ですが、住宅ローンに比べて利率が高く借りられる年数も短い消費が一般的です。また、空室が生じるリスクもあります。特に、築年数が経過した物件は空室リスクがアップします。
空室が続いても必要経費は一定額かかるので、赤字に転落する可能性も高くなります。
賃貸物件を建てれば、初期費用はかかっても数年で利益が必ず出るとは限らないので、事前調査を入念におこなったうえ、どのような物件を建てるが決めましょう。

駐車場

駐車場は、手軽に遊休地を活用したい場合におすすめの方法です。青空駐車場ならば、整地してアスファルトや砂利を敷けば運営できます。管理も最低限ですみ、ほかの活用法が見つかったら転用も簡単なのもメリットです。
都市部ならば1時間単位の値段も高く設定できます。

駐車場で遊休地を活用するメリット

駐車場で遊休地を活用するメリットは、初期費用を抑えられて転用が簡単なことです。東京や大阪といった都市部に遊休地がある場合、1時間当たり1000円近い収益が得られるケースもあります。
管理や設備も最小限で済むため、駐車場を運営しようと決断してから1か月程度でオープンできる場合もあります。

駐車場で遊休地を活用するデメリット

駐車場経営は、立地が重要です。都市部ならば場所次第で1時間に1000円近い収入も可能ですが、地方だと1か月1台1万円前後がせいぜいな場合もあります。また、地域によっては賃貸物件に駐車場がついているのが当たり前なので、駐車場のみの需要が低い場合もあるでしょう。

また、遊休地の面積が小さく停められる台数が2～3台の場合は収益が低い場合もあります。
このほか、駐車場は賃貸物件に比べると固定資産税が高いのもデメリットです。

太陽光発電

太陽光発電は遊休地にソーラーパネルを設置して発電を行い、発電した電気を売却して利益を出す土地活用の方法です。
太陽光パネルを設置すれば太陽が出ている限り発電をしてくれるので、面倒な管理もいりません。賃貸物件などの需要がない土地でも安定した収益を上げられる可能性もあります。

太陽光発電で遊休地を活用するメリット

太陽光発電で遊休地を活用するメリットには、以下のような点が挙げられます。

• 初期費用が安い
• 安定した収入を長期にわたって得られる
• 管理の手間がかからない
• メンテナンスの費用も抑えられる
• 賃貸物件や駐車場などに活用できない土地も利用できる

太陽光発電は、賃貸物件と同様売電によって長期的に安定した収入を得られます。賃貸物件に比べると初期費用もかからないうえ、山の中の土地や賃貸物件・駐車場に需要がない土地でも活用が可能です。
メンテナンス費用も賃貸物件よりもかからないため、費用を抑えて遊休地を活用したい方にも適しています。

太陽光発電で遊休地を活用するデメリット

太陽光発電で遊休地を活用するデメリットには、以下のような点が挙げられます。

• 日当たりが悪かったり曇りや雨が多かったりする地域は発電量が低い
• 売却して得られる金額が低い
• 地震や台風の影響を受ける可能性がある

太陽光発電は、日照時間が重要です。雨が多い地域や冬は降雪量が多い地域は発電量が安定しない場合があります。また、降雪が多い地域では積雪の影響を受ける場合もあるでしょう。

また、太陽光発電の売却額は年々下がっています。発電量が小さければ売却益も期待できるほど得られない場合もあるでしょう。
このほか、地震や台風の影響を受けて破損する可能性があるのもデメリットです。

トランクルーム・レンタルスペースの経営

トランクルームやレンタルスペースは、荷物を預かる物件の経営です。空いている土地を活用する場合、コンテナを積んでレンタルスペースを開業するケースが一般的です。
トランクルームは倉庫として運営し、レンタルスペースは賃貸物件として運営されるので、それぞれの特徴をよく確認してどちらを洗濯するか決めましょう。

なお、トランクルームの運営方法には土地をレンタルスペースやトランクルームを運営する業者に貸して毎月賃料を得る方法と、オーナーが自分で建物を建てて運営する方法があります。
副業として行いたいのなら業者に土地を貸す方法が適しています。

トランクルームで遊休地を活用するメリット

トランクルームで遊休地を活用するメリットには、以下のような点が挙げられます。

• 賃貸物件の需要がない場所でも利益を上げられる
• トランクルームを運営している業者に土地を貸せば、運営やメンテナンスの手間もかからない
• 運営がうまくいけば安定した収益を得られる

トランクルームは駐車場と同じく、初期費用を抑えて収入を得られる土地活用の方法です。
賃貸物件が多い地域でもトランクルームやレンタルスペースが少なければ、需要が高く利益を上げられる可能性が高いでしょう。

トランクルームで遊休地を活用するデメリット

トランクルームで遊休地を活用するデメリットには、以下のような点が挙げられます。

• 需要が多い地域でないと収益を得られない
• 土地を貸している場合は収益性が低い

トランクルームやレンタルスペースは、需要がある場所が限られています。例えば、土地が安価な地方では、一戸建ての家が多いので収納スペースには不自由していないところもあるでしょう。
需要がある地域でも、遊休地の面積が狭ければたくさんのレンタルスペースやトランクルームを設置できません。したがって、遊休地の周辺にトランクルームの需要があるか入念に調査したうえで決断しましょう。
また、自分でトランクルームを運営する場合は建物を建てたりコンテナを設置したりが必要になります。

農業

遊休農地は、再び農地として活用することができます。例えば、新しく農業を始めてみたい方に貸したり、観光農園としていも掘りや果物狩りの場所とし活用したりできます。
ただし、元が宅地をはじめとする別の用途だった土地は、農地にするまで時間がかかるので注意が必要です。

農業で遊休地を活用するメリット

農業で遊休地を活用する場合、遊休農地の特性を活かせて農業に貢献できます。
土地を農地にするには、時間と手間がかかります。遊休地で再び農業ができれば、先人の努力を活かせるのがメリットです。国も遊休農地で再び農業を行うことを推奨しており、農林水産省も農地バンクを設け、農地を借りたい人貸したい人の仲介も行っているので、活用してみてもいいでしょう。

また、遊休農地を再び農地として活用すると、土地の使用用途を変更する手続きなどの手間がかかりません。遊休農地の周りも農地の場合は、農業で活用したほうがトラブルも少ないでしょう。

農業で遊休地を活用するデメリット

農地を借りたい方は、賃貸物件や駐車場、トランクルームなどを借りたい方よりも少なく、需要が見込めない場合もあります。特に地方にある交通の便が悪い農地は、貸し農園や観光農園にしてもなかなか利用したい方は現れない場合もあるでしょう。また、農地を借りてもすぐに解約したり、近隣とトラブルになったりするケースもあります。特に、広い農地を農業で再活用する場合は、借手を慎重に定める必要があります。

コインランドリー

コインランドリーは、無人で運営できて節税対策もできると注目されている土地活用の手段です。節税対策にもなり、狭い土地の活用手段としても注目されています。単身者用の物件が多い場所や、冬場は降雪量が多く洗濯物を外で干せない地域など幅広い場所で需要があります。

コインランドリーで遊休地を活用するメリット

コインランドリーは設置さえしてしまえば、無人で運営できます。オーナーは1日1回程度掃除をしたり売上を回収したりすればいいので、会社員の副業としても適しています。また、狭い土地でも運用できるので、「家を建てるのには狭い」といった土地でも、コインランドリーなら問題なく運用できるかもしれません。

コインランドリーで遊休地を活用するデメリット

コインランドリーを運営するには一定の初期費用がかかります。また、無人で常に一定額の現金があるため、盗難の危険もあります。都市部の繁華街など、治安があまりよくない場所にコインランドリーを設置する場合、防犯対策が必要です。

このほか、コインランドリーは競合が多いのもデメリットです。洗濯機や乾燥機は定期的に新しい製品がでるため、どうしても経年によって集客率が下がってきます。
競合が多い場合は付加価値をつけて差別化を図るなど工夫が必要です。

資材置き場

建築会社をはじめとした資材を使う会社に土地を貸して資材置き場に使ってもらう方法は、手間もかからず管理も任せられます。山の中にあるなど賃貸物件や駐車場などに不向きの土地も、資材置き場ならば活用できるケースもあるでしょう。

資材置き場で遊休地を活用するメリット

資材置き場は事前の土地整備が最低限で済むのがメリットです。また、会社に貸している間は土地の管理も任せられる、定期的に収入が入ってくるといったメリットもあります。
辺鄙なところにある土地も、資材置き場ならば問題ない場合も多いです。

資材置き場で遊休地を活用するデメリット

資材置き場は需要がそれほど高くありません。資材置き場として貸し出すと宣伝しても、借手がなかなか見つからない場合もあるでしょう。また、賃貸物件や駐車場に比べると収益性が低いのもデメリットです。

ドッグラン

ドッグランは、犬を自由に遊ばせられる場所です。犬の運動場だけではなく、飼い主同士の交流の場としても使えます。ドッグカフェやトリミングサロンを併設すれば、より収益性を高められます。

ドッグランで遊休地を活用するメリット

ドッグランは都市部を中心に一定の需要があります。トリミングサロンやドッグカフェを経営したいといった方に土地を貸せば、自分で運営する必要もありません。自分で運営する場合も、ドッグランならばアスファルトを敷いたり管理人を常駐させたりする必要もありません。

ドッグランで遊休地を活用するデメリット

ドッグラン単体では、オープンする場所によっては集客力が弱い場合があります。また、住宅密集地など場所によっては犬の鳴き声や排泄物で苦情が来る場合もあるでしょう。地方では、犬を遊ばせる場所がたくさんあるため、ドッグランの需要が低いところもあります。

カーシェア

カーシェアは、10分単位で自動車をレンタルできるビジネスです。都市部や駅前ほど需要が高く、駐車場よりも収益性が高くなる可能性もあります。

カーシェアで遊休地を活用するメリット

カーシェアは駐車場と併用しているケースが多く、単に駐車場を運営するより集客率が高い場合もあります。また、狭い土地でも駐車場兼カーシェアならば需要がある場合もあるでしょう。カーシェアを運営している会社に土地を貸すだけなので、オーナーの手間もかかりません。

カーシェアで遊休地を活用するデメリット

カーシェアは地域によって需要が大きく異なります。都市部のほうが需要は高く、車を複数台所有するのが一般的な地域ほど需要が低い傾向です。そのため、地方でカーシェアを運営しても利益を出すのが難しい可能性があります。

災害時の避難場所

災害時の避難場所に設定しておけば、いざというときに役立ちます。ただし、災害時の避難場所は個人で決められません。自治体や町内会、自治会の話し合いで決められます。また、ボランティア的な土地活用の方法なので、利益を上げられる可能性は低いでしょう。
土地の有効活用法がどうしても見つからない場合に検討してみてください。

遊休地活用を行う際の注意点

遊休地の活用方法にはいくつかの注意点があります。ここでは、土地活用方法を決める前にチェックしておくべき注意点を紹介します。

法令遵守

土地の活用方法は法令によって決められています。例えば、工場など法令で指定されている場所でしか建てられないところもあります。所有している遊休地にどのような建物が建てられるか、禁止されている使用法はあるのか、必ず確認しましょう。

周辺環境への配慮

土地を活用する場合は、周辺地域への配慮も必要です。例えば、住宅密集地に太陽光発電パネルや資材置き場などを設置すると、近所の住民から苦情がくる場合もあるでしょう。
また、市町村の条例で建てられる建物に制限が課せられている場合もあります。土地活用方法が決まったら、周囲の住人に説明をして理解を求めましょう。

収益性とリスクのバランスを考慮

土地活用をしても赤字続きならば意味がありません。また、一時は利益が出ても経年でリスクが高まる場合があります。例えば、月20万の収益を得るために5000万円のローンを組んで賃貸物件を建てるのは、地域によっては高リスクです。
収益性とリスクのバランスをよく考えて活用方法を検討しましょう。

遊休地活用を成功させるためのポイント

最後に、遊休地活用を成功させるためのポイントを紹介します。土地活用を考えている方は、参考にしてください。

立地条件を把握する

土地がどのような場所にあるか、どんな建物が建てられるのか、禁止されている使い方はあるのかなどをチェックしたうえで、使い方を検討しましょう。特に、農地や宅地を他の活用方法に転用する場合は下調べが大切です。

ニーズに合った活用方法を選ぶ

人気のある活用方法でも、地域のニーズがなければ収益は上げられません。地域のニーズを調べたうえで、活用方法を決めましょう。ただし、地域のニーズが高いものは競合がたくさんある可能性もあります。競合の動向も確認し、付加価値をつけるかどうかも検討してください。

専門家に相談する

近年は、遊休地の活用に実績がある不動産会社も増えてきました。また、コインランドリーや駐車場、カーシェアなどはフランチャイズに加盟する方法もあります。賃貸物件も、マンションを多く経営している会社に土地を貸す方法もあるので、検討してみましょう。