土地活用の相談先はどこがいい？それぞれの特徴や選び方を解説！

土地活用における相談の重要性

土地活用には様々な方法があり、土地活用方法ごとにノウハウが異なりますし、その土地活用方法に合わせた綿密な収支計画を立てる必要があります。

土地活用に慣れていない方が、書籍やネットで得た情報だけで土地活用に乗り出しても、多くの場合失敗します。

十分な計画を建てたつもりでも、土地活用の専門家から見れば、リスクを考慮していない詰めの甘い計画になっているためです。

そこで、土地活用を成功させるためには、専門家に相談することが大切になります。

土地活用は複雑

土地を活用する方法としては大まかに分けると、貸すか、売るかの2択しかありません。

売ってしまった場合は、一時的に多額の資金を手にできますが、その後の収益はありません。土地活用という場合、一般的には貸すことを考えることが多いです。

土地の貸し方には様々な方法があります。
土地をそのまま貸す方法として、青空駐車場、貸し農園等が挙げられます。

土地に工作物を建てて貸す方法としては、立体駐車場、トランクルーム、太陽光発電等が挙げられます。

土地に建物を建ててその建物を貸す方法としては、賃貸アパートマンション、賃貸ビル、事業用の店舗等が挙げられます。

いずれの方法を選択するにしても、その土地の状況に合わせて、綿密な収支計画を立てたうえで、実行に移すべきです。

情報不足によるリスク

土地活用に慣れていない方が相続などで土地を手にしたことを機に土地活用を始めても多くの場合失敗します。

その原因は、土地活用についての見通しが甘いためです。

土地のオーナーとしては、綿密な収支計画を立てたつもりでも、専門家から見れば、立地や周囲のニーズ、リスクを十分に考慮していない「絵に描いた餅」であることも少なくありません。

土地はただ所有しているだけでもリスクがありますが、大まかに5つのリスクがあります。

土地の管理リスク

土地を更地のまま所有しているだけでも放置すると雑草が生い茂り、不法投棄されてしまう危険があります。

定期的な手入れのための管理コストが掛かりますし、固定資産税と都市計画税の税負担も掛かります。

土地経営のリスク

土地を何らかの形で貸す場合は、収益が入る一方で、建物や工作物を建てる際に掛かった建築費等を回収しなければなりません。

建物や工作物は、年々老朽化しますし、災害リスクもあります。空室リスクもあるので収益自体も想定したとおりに入るとは限りません。

土地の価値に関する市場リスク

土地活用は数十年の計画で実行するものですが、数十年も経過すると周辺の環境は大きく変わるものです。

今後は、少子高齢化、人口減少もリスクとして考慮しなければなりません。

また、金融機関から資金を借りている場合は、金利の変動リスクにも考慮する必要があります。

流動性リスク

貸している土地や建物、工作物は、永続的に所有し続けるとは限らず、タイミングを見計らって、または、相続を機に売却することもあります。

売却時に、建物や工作物が老朽化した状態でも買い手がつくのか。解体費用が掛かり、想定した金額では売れなくなるのではないかといったリスクも考慮する必要があります。

資金計画に関するリスク

建物や工作物を建てて土地活用をする際は、多額の資金が必要になるため、その資金調達が課題となります。

資金調達に際して、担保が必要になることもあります。

また、建物や工作物を修繕する際にも多額の資金が必要になるため、そのための資金を積み立てておく必要があります。

資金を計画通りに調達できない場合、土地や担保を手放さなければならなくなるリスクがあります。

こうしたリスクを回避するために重要なことが、計画を立てる前に徹底した情報収集を行うことです。

専門家へ相談することのメリット

実現性の高い土地活用の収支計画を立てるためには、事前の情報収集が欠かせません。

一般の方が集められる程度の情報量では十分とは言えず、専門家の知見も必要です。

専門家でも、それぞれ得意分野がありますから、土地活用について相談するなら、複数のジャンルの専門家に相談して、できる限り多くの情報を集めることで、情報不足によるリスクを回避することが大切です。

土地活用の相談先にはどんなものがある？

土地活用について、相談する先としては、不動産や建設、建築関係の業者を思い浮かべると思います。

それぞれの専門家が、土地活用に関してどのようなノウハウを有しているのか見ていきましょう。
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• 不動産会社
• ハウスメーカー
• 工務店
• ファイナンシャルプランナー
• 金融機関
• 法律事務所
• 行政機関・地方自治体

不動産会社

不動産会社（宅地建物取引業者）に相談すると、その土地のニーズについては把握していることが多いため、土地活用の方向性について迷っている場合は、一度相談しておくべきです。

例えば、その土地にアパートが建てば借り手がつくかどうか、駐車場にすれば借り手がつくかどうか、店舗用物件なら借りる事業者がいるか、といったことは、相談すればかなり正確なアドバイスを受けられます。

また、駅前の一等地の広大な土地などのように条件の良い土地ならば、ゼネコン、デベロッパーなどから賃貸マンションの建設などの提案を受けることもあります。

相談しなくても、接触してくることもあるので、話を聞いてそのまま、契約に進むのではなく、他の専門家の助言も受けるなどして、納得した上で話を進めていくことが大切です。

ハウスメーカー

土地活用の相談先としてハウスメーカーを選ぶ方は、アパート経営を検討している場合が多いです。

アパート以外には、賃貸併用住宅、戸建て住宅として貸すことも検討できます。また、サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）も検討の余地があります。

ハウスメーカーは、賃貸経営の収益プランから準備しており、賃貸管理業務も系列会社があることも多いため、土地のオーナーとしては、ハウスメーカーに相談することで、アパートの建築から賃貸経営まで一括して任せることもできます。

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工務店

土地活用の相談先として地元の工務店を選ぶ方は、賃貸併用住宅、戸建て住宅として貸すことやアパート経営を検討することが多いです。

アパート経営をするほどの土地の広さがないもののそれなりの広さがあれば、賃貸併用住宅が選択肢に入ります。

この場合、自分の家族が住むことが前提になりますから、建物や設備にも自分のこだわりを取り入れることが多いですが、地元の工務店ならば、自由設計で対応してもらいやすいです。

ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーは資金計画の専門家なので、土地活用の収益プランを立てた際に、その計画が妥当なのかどうかを第三者の立場からチェックしてもらうのに最適な専門家です。

特に、デベロッパー、ハウスメーカーから賃貸マンション・アパートの建設と経営を提案されている場合は、土地オーナーが損する計画になっていないか、第三者の立場にいる専門家にチェックしてもらうことが非常に大切です。

また、節税目的での土地活用など税金に関して詳しく相談したい場合は、ファイナンシャルプランナーだけでなく、税理士にも相談しましょう。

金融機関

金融機関は、土地活用に必要な資金を融資してもらうために相談に行くのが一般的です。

融資してもらえる資金の額とその返済計画を立ててもらい、土地活用による収益計画と付き合わせることで、返済が可能なのか検討します。

その際、計画の実現性について助言を受けられます。

また、信託銀行の場合は、土地活用や相続に関するコンサルティングに力を入れていることもあります。

信託方式で土地活用を任せて、配当を得られることもあるので、条件の良い土地を所有している場合は相談先の一つとして検討してください。

法律事務所

法律事務所は、土地活用そのものというよりも土地活用に伴う、法的な手続きについての助言を受けたいときの相談先になります。

例えば、土地活用に先立って相続した土地につき、遺産分割協議が必要な場合や相続トラブルへの対応が必要な場合に相談しましょう。

また、デベロッパー、ハウスメーカーと土地活用に関する契約を締結する際の契約書の内容に土地オーナーに不利な条項が含まれていないかどうかチェックしてもらうこともできます。

土地の不動産登記に関して、権利関係や手続きに問題がある場合は、司法書士にも合わせて相談しましょう。

行政機関・地方自治体

所有者不明土地、空き家、空き地に関する問題が深刻化する中で、行政機関や地方自治体も、土地活用に関する支援に乗り出しています。

行政機関や地方自治体が土地を買い取ることはほとんどありませんが、自治体が運営する空き家・空き地バンクへの登録を介して、土地の売買を促進しています。農地なら、農地バンクへの登録制度も用意されています。

テレワーク、ワーケーションに取り組む企業が増える中、空き家・空き地を企業に貸し出す取り組みに力を入れている自治体もあります。

田舎にある土地で活用方法が見つからない場合は、行政機関・地方自治体への相談も検討してください。

また、市民農園のように自治体が関わる形での土地活用を検討する場合は、担当部署への相談が必須になります。

相談先の選び方

土地活用の目的や方向性はある程度明確にしておくことをおすすめします。

そのうえで、土地活用の相談先を決める際に心がけるべきこととしては、複数の相談先にプランを示してもらい、提案された費用やサービス内容を比較することです。

また、多方面の専門家に相談することで、本当にその土地に合った土地活用方法を選択することが大切です。
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• 自分の土地活用の目的を明確にする
• 複数の相談先を比較検討する
• 費用やサービス内容を比較する

自分の土地活用の目的を明確にする

土地活用の方法はたくさんありますし、それぞれの方法により見込める収益も異なります。

土地活用の計画を立てるにあたっては、まず、何をしたいのか、どの程度の収益を得たいのかを明確にすることが大切です。
もちろん、検討すべきなのは収益性だけではありません。

土地活用は、地域への貢献の意味もあります。

地域の課題を探り、自分の土地を活用することで解決に導けることはないのかといった視点での検討も行うことにより、収益を確保しつつ、地域の課題解決や振興に寄与できることもあります。

複数の相談先を比較検討する

土地活用に際しては複数の専門家に相談して内容を比較することが大切です。

アパート経営を検討している場合でも、複数のハウスメーカーに相談することはもちろんですが、不動産会社（宅地建物取引業者）にも相談し、その土地がアパートとしての需要があるのかよく検討すべきです。

もしかしたら、アパート経営以外にも最適な土地活用方法が見つかるかもしれません。

また、アパート経営に決めた場合でも、ハウスメーカーが示す収益プランが実現可能なものなのかどうかに関して、ファイナンシャルプランナーや金融機関とよく相談すべきです。

更に、ハウスメーカーとの契約締結に際しては、法律事務所に契約書のチェックを行ってもらうべきです。

このように、複数かつ多方面の専門家に相談することにより、より理想に近い形での土地活用が可能になります。

費用やサービス内容を比較する

土地活用に際しては、どのような形であれ費用が掛かります。

例えば、青空駐車場として土地活用を検討するにしても、駐車場として使えるように整地したり、線引きしたりしなければなりません。また、雑草が生い茂らないように定期的な草むしりといった管理コストが掛かります。

土地活用に際して必要になる管理業務を専門業者に委託する場合は、複数の業者に問い合わせて費用やサービス内容を比較することが大切です。

建物を新築したうえでのアパート経営を検討する場合も、複数のハウスメーカーや工務店にプランを出してもらい、比較検討して最適なプランを絞り込んでいきましょう。

相談先に期待できるサービス

土地活用に関して専門家に相談することにより、土地オーナーが自分で調べたり、勉強したりした内容だけでは得られなかった様々な気づきを得られることもあります。

土地オーナーが大まかな土地活用方法について考え、相談先に示すことで、専門家からより詳細で具体性のあるプランを提案してもらえます。

具体的には次のような点について、詳細な提案やアドバイスを受けられます。

土地の評価と分析

土地活用に先立って、その土地が検討する土地活用方法に最適なのかどうかを検討しなければなりません。

例えば、土地のオーナーがアパート経営を希望していたとしても、その土地がアパート経営に向いている土地なのかどうかは、専門家に確認してもらわないと分かりません。

そこで、土地活用の専門家に相談することにより、その土地の客観的な評価と活用方法ごとの収益の見込みなどの分析を行ってもらうことが期待できます。

最適な活用プランの提案

土地活用は、その土地の条件に合わせてプランを考えるものです。

例えば、アパート経営にしても、何階建てで最適な部屋数数はどれくらいなのか、木造で建てるべきか、軽量鉄骨で建てるべきなのか、といったことは、一般の方では、詳細なプランを考えることは難しいものです。

その点、専門家に相談すれば、詳細なプランを複数用意してもらえることが期待できますから、その中から気に入ったプランを選択することができます。

法的及び規制上の助言

土地活用に際しては、その土地に課されている様々な法規制をクリアしなければなりません。

例えば、その土地が第一種低層住居専用地域にあれば、建ぺい率、容積率、高さ制限に関して、最も厳しい規制を受けるため、建てられる建物が限られます。

用途地域による制限のほか、その土地特有の様々な規制が設定されていることもあります。

土地に課せられた規制は、一般の方ではわかりにくいことも多いため、それぞれの土地活用の専門家にチェックしてもらい、計画している土地活用が可能かどうかや、規制を回避するためのプランを用意して貰う必要があります。

具体的な相談内容

土地活用に関して専門家に相談することで、土地活用の計画を具体化していきます。
相談の過程で詰めていくべきことは次のようなことです。
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• 土地の現状と課題
• 土地活用の目標
• 予算と資金調達
• 期待する収益
• リスクへの認識

土地の現状と課題

土地活用にあたっては、土地の現状を把握しなければなりません。

相続した土地の場合、そもそも土地を見たことがないこともあるため、まずは、現地に足を運び、どのような状態になっているのか確認する必要があります。

建物や工作物がある場合は、土地活用に際して解体するのか、それとも活かすのか検討します。

雑草や雑木に覆われている場合も、業者に依頼して整地して貰う必要があります。

土地は資産ですが、所有しているだけでコストが掛かりますから、どの程度の費用が掛かっているのか確認が必要です。

土地の固定資産税、都市計画税の税負担が主なものになりますが、それ以外にも土地の管理にかかる費用も確認します。

土地活用に際しては、こうしたコストを上回る収益を確保できなければ赤字になります。

土地活用の目標

土地活用によりどの程度の収益の確保を目指すのかを中心に目標を設定します。
土地活用による収益の目標としては次のような段階に分けられます。

• 土地の固定資産税、都市計画税、管理費用を賄い、多少の貯蓄も可能な収益を目指す。
• 土地活用により事業規模の収益確保を狙い、不動産所有型法人の設立も検討する。（アパート10室以上、賃貸建物5棟以上）
• 会社を設立して、土地活用のノウハウを活かしたビジネスを展開する。または、土地を活用して自ら事業を営む。

初めて土地活用に挑戦する方は、まずは、土地の税負担や管理費用を上回る収益の確保を目指すとよいでしょう。それだけの収益が得られれば、土地所有が、負担にならないためです。

予算と資金調達

土地活用にあたっては、必ず初期費用が掛かります。どの程度の予算を確保できるかは、土地の資産価値の高低、土地オーナー自身の収入の多少により異なります。

• 土地の資産価値が低く、土地のオーナー自身の収入も限られている場合は、銀行から受けられる融資は限られているため、予算額も少なくなります。青空駐車場、貸し農園の形で土地を貸すことが現実的な土地活用方法になります。
• 土地の資産価値が高いものの、土地のオーナー自身の収入が限られている場合は、土地を担保に銀行からそれなりの融資を受けられますが、土地活用による収益に依存する形になりますから、収益プランを慎重に検討する必要があります。
• 土地の資産価値が低いものの土地のオーナー自身の収入が多い場合は、オーナー自身の資産を活用するなどして、柔軟な土地活用が可能になりますが、投下した資金に見合う収益を確保できるのかよく検討する必要があります。収益が見込めない場合は、土地を売却することも検討すべきです。
• 土地の資産価値が高く、土地のオーナー自身の収入も多い場合は、銀行からも多額の資金を調達することができるため、事業規模の土地活用が可能になります。

期待する収益

土地の資産価値の「高い・低い」、土地オーナー自身の収入の「多い・少ない」により初期に用意できる資金に差が生じますが、その差に応じて、期待できる収益も差が生じます。

青空駐車場のように少ないコストで始められる土地活用方法の場合は、得られる収益もそれなりに低くなります。ただコストを抑えられるため、管理コストを差し引いた収益はそれなりに期待できることになります。

一方、賃貸マンションを建てるような事業規模の土地活用の場合は、1室から得られる賃料収入は多額になりますが、賃貸マンション建設の初期費用も掛かっているため、賃料収入から運営費、借入金返済などの支出を差し引き、税金を支払った後で、手元にいくら残るのか、綿密な賃貸事業収支計算を行う必要があります。

リスクへの認識

土地活用は、当初のシミュレーションどおりに行くことは少ないものです。

アパート経営や賃貸マンション経営では、空室リスクがありますし、家賃未払のリスクもあります。賃借人とのトラブルになることもあります。

また、台風や大雨、地震といった自然災害が各地で多発していて、激甚化している状況では、災害リスクも無視できません。

このように土地活用には様々なリスクが伴いますが、具体的なリスクの内容は、土地の活用方法により異なります。

それぞれの土地の活用方法に合わせてリスクを洗い出し、収益プランに反映させることが大切です。

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