土地活用にかかる費用について徹底解説！初期投資から活用の流れまで

予算にあわせて選ぶ土地活用

土地活用をしたいと考えているとき現実的に問題になるのが費用面です。まったく資金なしに土地活用をするとなれば選択できる活用方法は狭くなるでしょう。かといってマンションやオフィスビルを何棟も建てられるような資金を用意するのは大変です。
実際に土地活用にはどの程度の費用が必要なのでしょうか。

種類によって違う土地活用に必要な資金

土地を活用して収益を生み出そうとしてもどうしても費用が必要です。とくにアパートやマンション、オフィスビルなどの賃貸経営はそもそも建築する費用が必要。そんな大金をすぐに用意するのは困難なため、多くの人がアパートローンなどの融資を受けています。
土地を担保にして融資を受ければ少ない自己資金でも、大きな金額の融資が可能です。

しかし、融資を受けるということは経営がうまくいかなくなったときのリスクも考えなくてはいけません。最悪の場合は土地などすべてを失ってしまうこともあるでしょう。リスクを抑えるのであれば自己資金をできる限り用意して、融資額を下げた方が安心です。
一般的には2割程度は最低限必要と言われています。ケースによっては土地の一部を処分して自己資金に充てるなど、自己資金を増やすための運用も検討しましょう。

土地活用の費用を抑える方法とは

土地活用の費用を抑える方法にはどんなものがあるのでしょうか。
主な方法としては以下のものが挙げられます。

• 土地活用の種類を絞り込む
• 補助金・融資制度を活用する
• 複数の業者から見積もりを取る

土地活用の種類を絞り込む

アパート経営や駐車場経営など、土地活用の種類はさまざまですが、複数の土地活用を検討するよりも、自分に合った一つの方法に絞ることで、費用を抑えることができます。それぞれの土地活用の種類には、得意・不得意や必要な設備などが異なるため、複数の種類を検討すると、それぞれの費用がかかってしまいます。
絞り込むためのポイントとしては、以下になります。

• 立地条件：
  土地の周辺環境や交通アクセスなどを考慮し、最も適した活用方法を選ぶ。
• 資金力：
  自己資金の有無や融資の利用可能性などを考慮し、無理のない範囲で実現できる活用方法を選ぶ。
• 目的：
  収益性のみを目指すのか、節税対策も兼ねるのかなど、土地活用の目的を明確にする。
• リスク：
  それぞれの土地活用のリスクを理解し、許容できる範囲のものを選ぶ。

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補助金・融資制度を利用する

土地活用には、補助金や融資制度が設けられている場合があります。これらの精度を活用することで、費用を抑えることができます。
具体的な内容に関しては、各省庁や自治体のホームページをチェックしてみてください。

複数の業者から見積もりを取る

複数の業者から見積もりを取ることで、自分に合った業者を選ぶことができます。業者によって見積もり内容や価格に違いがあるため、複数の見積もりを比較検討することで、最適な業者を選ぶことができるでしょう。
見積もりを取る際のポイントとしては、以下になります。

• 見積もり内容を詳細に比較する：
  工事内容、材料、保証内容、アフターサービスなどを比較する。
• 不明点は必ず質問する：
  見積もり内容に不明点があれば、必ず業者に質問する。

タウンライフ土地活用は複数の業者から希望に合った土地活用プランを無料で一括請求できるサービスです。
その中で比較検討することで自分に合った最適な業者を見つけることができるでしょう。

資金がなくてもできる土地活用とは

自己資金がなくてもすぐできる土地活用が土地の売却と貸し出しです。土地の売却は、土地という資産を失うため気が進まない人もいるかもしれません。しかし、土地を失わずに自己資金なしでできる土地活用が存在します。「定期借地権方式」というものです。

これは一定期間に限定して土地を貸し出す利用法です。借りた人は地代を支払ってマンションなどの建物を建築します。貸した側は地代を受け取るだけで、土地の経営などには関与しません。期間満了後に土地は貸した側の手元に帰ってきます。

土地活用はその人の資金や受けいれられるリスクによって方法が限られます。自己資産の状況と相談してどのような方法があるか検討してみましょう。

土地活用の流れ ～相談からアフターフォローまで！土地活用をする流れとは～

全体を把握しておこう！土地活用の流れとは

土地活用は建築などを含めると、長い事業になります。土地活用に着手する前に土地活用全体の流れを把握しておきましょう。

ビジョンとプランのすり合わせ

土地活用はまずは請け負ってくれる会社に相談することから始まります。その土地の概要を伝えて土地に対する希望や要望を伝えましょう。土地活用に関して不安や質問があれば、このときに聞くようにしてください。

相談して概要を把握した後は実際に土地の現地調査に移ります。土地の面積や周囲の環境、道路の幅員などインフラの状況を確認します。

その土地の相場となる価格や、賃貸の場合の相場も調査します。さらに土地には用途が決まっているため、都市計画などを参考に法的な調査も実施。これらの調査を総合して土地にどんな利用方法があるか提案を受けます。
必要に応じて建築士や専門家の意見を参考にしましょう。いろいろな活用方法が提案される中で、自分のライフプランや資産形成にあったものを選択してください。

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契約と建築

土地活用についての方針が決まれば実際の契約に移ります。土地活用の種類によって契約の内容は違いますが、売却の契約や借地契約など契約書を取り交わして正式な契約を締結します。契約すると、いよいよ建物などの着工の段階です。

土地活用を請け負っている会社では、建築業者や各種業者を紹介してくれるので契約後は一任することも可能。申請関係や近隣へのフォローなども任せることができます。

運営とアフターサポート

建物が利用できるようになってようやく土地活用のスタート地点に立てたといえるでしょう。ここからは土地を運営して収益を上げることが目標です。賃貸物件の運営であれば入居者の募集や入居者への対応などの業務がメイン。

商業施設なら店舗や事務所などが開店、開業します。さらに運営だけでなく建物のメンテナンスも必要になります。土地活用を行う会社にはそのようなアフターフォローをしてくれる会社もあるので、契約前に確認しておくといいでしょう。

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やりっぱなしにしない土地活用

土地活用の契約を結び安心するのもつかの間、土地活用を決めたのならすぐに新しい行動に移りましょう。土地の売却や定期借地権のような土地活用であれば契約すれば、おおむねの仕事は終わり。書類仕事や届出が残るだけです。
しかし賃貸や経営というような事業で土地活用を行うのであれば、契約はまだスタート地点。これから先やらなければいけないことが山のようにあります。

資産のメンテナンスは必修科目

新しくアパートやマンション、駐車場などをつくった場合、中古の建物をそのまま利用する場合、そのどちらで会ってもメンテナンスは必要です。とくに中古の一戸建てをそのまま賃貸で利用する場合はリフォームを検討しましょう。水道などのインフラ整備やエアコンのような設置されている家電のチェックは一番初めにしておくことです。
清掃が行き届いているかどうかで入居者が感じる印象はまったく別物。資産の価値を下げないためにも清掃は必須です。

自分では手が回らないという人はプロの清掃業者に依頼しましょう。新築の物件であっても時間がたてば経年劣化は避けられません。品質が下がれば、当然家賃にも影響が出てしまいます。新しい設備をつける、内装にこだわるなど家賃を下げない努力が必要です。
定期的にメンテナンスをおこなって資産価値を下げないようにしましょう。

営業活動で収益を上げる

土地利用を進めるうえで一番気がかりなのが空室リスクです。アパート・マンション経営はもちろんのこと、オフィスビルやロードサイド店舗を経営したとしても入居者、テナントが入らなければ収入になりません。収入にならない資産であってもメンテナンスに費用はかかるので、コストだけが膨らみ続けます。

早い段階で空室を減らすために入居者募集の営業活動をはじめましょう。近隣不動産業者や企業に物件情報を告知するほか、最近ではインターネットでも物件情報を公開することができます。入居者の募集は広告戦略が鍵。
自分で物件の魅力を押し出した広告をつくるなど地道な努力が空室を減らすのです。