土地の固定資産税はどのくらい？算出方法や節税のやり方を徹底解説！

土地にかかる固定資産税とは？

土地は資産と言われています。

確かに売却すれば、キャッシュが手に入りますが、持っているだけでは、マイナスの財産、「負動産」と言われることもあります。

土地には、必ず、固定資産税と都市計画税がかかるためです。

固定資産税と都市計画税の税金の額は、土地の価値に応じて高額になります。地価の高い土地は利用価値が高いため、税金の額も高くなる一方、地価が低い土地は用途が限られているため、安くなります。

地価が低い土地でも、活用することなく、毎年、固定資産税と都市計画税を支払い続けると、トータルでは大変な額に膨らむため、活用するか節税対策を講じるべきです。

土地にかかる固定資産税の算出方法

固定資産税は、固定資産税課税標準額に標準税率を掛けることにより算出します。次の計算式です。

固定資産税課税標準額×標準税率（1.4％）

土地の所有者には毎年、固定資産税の納税通知書と課税明細書が送られてきます。

このうち、課税明細書には、「固定資産税評価額（価格、評価額）」と「固定資産税課税標準額」の二つの数字が記載されています。それぞれ、何を意味しているのでしょうか？

まず、固定資産税評価額に対して1.4％を掛けるわけではないので注意してください。

固定資産税評価額はあくまでも不動産の評価額であり、実際の固定資産税は、これとは別に「固定資産税課税標準額」を求めて、1.4％を掛けて算出します。

固定資産税評価額（価格、評価額）とは

固定資産税評価額とは、市町村が、不動産の価値を評価して設定している価額です。

固定資産税評価額は、各市町村が独自に評価しますが、バラバラでは困るため、総務省が全国統一の固定資産評価基準を用意しており、これをもとに評価が行われます。

宅地の固定資産税評価額は時価の7割程度

固定資産税評価額は、不動産の「時価公示価格（標準価格）」の約7割に設定されていると言われています。

しかし、すべての土地がこの扱いになっているわけではなく、地目により異なります。

地目とは、現況や利用目的により宅地の他、田、畑、山林などに分類したものですが、このうち、宅地に分類された場合は、時価公示価格の7割を目途に評価される扱いになっています。

土地の固定資産税評価額は3年に1度変わる

土地の固定資産税評価額は、3年に1度の頻度で評価替えが行われています。

地価が急上昇している場合ですと、評価替えを機に固定資産税評価額が急激に上がり、その結果、納税すべき固定資産税が高額になりかねません。

そこで、固定資産税の急上昇を避けるために負担調整措置が行われ、数年かけて、なだらかに上昇する措置が取られています。

そのため、地価が急上昇した直後に支払う固定資産税は、本来支払うべき額よりも低く設定されていることになります。ただ、毎年、少しずつ、固定資産税課税標準額が上昇していき、本来の税率になるまで上昇し続けます。

この負担調整措置が行われている間は、地価が下落しても、固定資産税が上がるケースもあります。

土地の固定資産税評価額はどうやって調べたらよいのか？

固定資産税は、固定資産税評価額を基準に課税されるため、まず、固定資産税評価額を知る必要がありますが、どうやって調べたらよいのでしょうか？

• 固定資産税の納税通知書・課税明細書で確認する。

その年の1月1日の時点で土地を所有していれば、4月ころに固定資産税の納税通知書・課税明細書が送られてきます。このうちの課税明細書で固定資産税評価額を確認できます。

呼び方は、各市町村により異なり、「価格、評価額」と言う記載になっていることもあります。

• 市町村役場でも確認できる

納税通知書・課税明細書の再発行はできないので、固定資産税に関して知りたいことがある場合は必ず、保管しておきましょう。

もしも、課税明細書を捨ててしまって、手元にない場合は、市区町村役場で確認することもできます。

具体的には、市町村役場の資産税課などの担当窓口で、課税明細の内容が記載された名寄帳（固定資産課税台帳）の写しや閲覧を申請する形になります。

土地の固定資産税評価額を計算したい場合は？

土地の固定資産税評価額は、課税明細書や名寄帳（固定資産課税台帳）によって知ることができますが、この額が適切なのかどうか、自分で実際に計算したいと考える方もいらっしゃると思います。

固定資産税評価額の計算方法としては、市街地宅地評価法（路線価方式）とその他の宅地評価法がありますが、路線価方式の場合は、固定資産税路線価を基準に、画地計算することにより求めます。

固定資産税路線価は、市町村のホームページで公開されていることが多いです。

自分の土地の前面道路に矢印と数字が記載されています。この数字は、その道路が面している土地の1平方メートル当たりの価額を示しています。

「固定資産税路線価×土地の面積」の計算をすることによって、自分の土地のおおよその固定資産税評価額を算出することができます。

ただ、この計算式で算出した額が、その土地の固定資産税評価額になることはめったにありません。土地の実情に合わせて調整が行われて、固定資産税評価額が低くなることも多いためです。

どのような調整が行われるのかは、専門知識がないと自分で判断することが難しいです。どうしても、土地の固定資産税評価額を詳しく計算したいとお考えなら、不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。

固定資産税課税標準額とは

固定資産税課税標準額は、固定資産税課税の基準となる額のことです。この額に標準税率（1.4％）を掛けて、固定資産税を算出します。

固定資産税課税標準額は、固定資産税評価額と同じ価額になるのが通常です。

例えば、建物の固定資産税は、固定資産税課税標準額と固定資産税評価額が同じ価額になっています。

それに対して、土地は同じ価額になるとは限りません。

宅地は、固定資産税評価額＝固定資産税課税標準額ではない

山林のように固定資産税評価額＝固定資産税課税標準額となる土地もあります。こうした土地はもともと地価が低いため、固定資産税評価額で固定資産税を算出しても負担はそれほど大きくありません。

一方、宅地の場合は、固定資産税評価額でそのまま固定資産税を算出すると、大変な額になってしまうため、特例措置が設けられています。

具体的には次のような特例措置です。

小規模住宅用地の特例
200平方メートル以下の住宅用地の固定資産税課税標準額は、固定資産税評価額の6分の1とする。

一般住宅用地の特例
住宅用地のうち、200平方メートルを超える部分については、住宅用地の固定資産税課税標準額を固定資産税評価額の3分の1とする。

例えば、100平方メートルの住宅用地ならば、小規模住宅用地の6分の1の特例が適用されます。次の計算で算出できます。

固定資産税評価額×6分の1＝固定資産税課税標準額

それに対して、300平方メートルの住宅用地だと、200平方メートルまでは、6分の1の特例が適用され、残りの100平方メートルについては、3分の1の特例で計算されることになります。

200平方メートル分　固定資産税評価額×6分の1
残り100平方メートル分　固定資産税評価額×3分の1

そして、二つの計算式で算出した額を合わせて、固定資産税課税標準額を出します。

また、住宅用地以外の宅地、代表的なのは、住宅が建っていない土地や商業地等の宅地ですが、固定資産税課税標準額の上限を固定資産税評価額の70％とする特例措置が設けられています。

固定資産税評価額×0.7＝固定資産税課税標準額

土地の固定資産税を下げる方法

土地の固定資産税を下げるにはどうしたらいいのか。節税対策についてみていきます。

宅地の固定資産税を下げるなら建物を建てる

宅地の場合、そのまま持っているだけでは、大変な固定資産税が掛かることがあります。

宅地なのに住宅が建っていない土地の場合は、住宅用地の特例が受けられず、固定資産税課税標準額の上限を固定資産税評価額の70％とする特例が受けられるだけです。

そこで、住宅を新築することにより、住宅用地の特例を受けて、土地の固定資産税を下げるのが、一般的な方法として知られています。

広い土地ならアパートや賃貸マンションも有効

住宅用地の特例は、一戸ごとに適用されるため、広い土地を所有している場合は、戸数の多いアパートや賃貸マンションを建てた方が土地の固定資産税を抑えられることになります。

例えば、1,000平方メートルの土地に一戸建てを建てる場合とアパート（5戸）を建てる場合とで比較すると次のようになります。

一戸建ての場合
200平方メートル分　固定資産税評価額×6分の1
残り800平方メートル分　固定資産税評価額×3分の1

アパート（5戸）
5戸×200平方メートル＝1,000平方メートル　固定資産税評価額×6分の1

それぞれ、このような計算で土地の固定資産税課税標準額を計算するため、アパート（5戸）を建てる方が安くなります。

もっとも、建物の固定資産税は考慮していないため、土地と建物のトータルでどっちの方が固定資産税が安くなるかは、賃貸経営に掛かる様々な費用も合わせながら、シミュレーションすることが大切です。

土地の固定資産税が上がってしまうケース

土地の固定資産税が上がってしまうのはどのような場合でしょうか。

住宅を取り壊した場合

宅地なのに住宅が建っていない土地の場合は、住宅用地の特例が受けられません。宅地の住宅を取壊した場合は、この状態になってしまうので、固定資産税が上がります。

どの程度上がるのか、簡単に計算してみましょう。

固定資産税評価額900万円の土地（100平方メートル）の例

住宅が建っている場合
固定資産税課税標準額　900万円×6分の1＝150万円
固定資産税の額　150万円×1.4％＝2.1万円

住宅を取壊した場合
固定資産税課税標準額　900万円×0.7＝630万円
固定資産税の額　630万円×1.4％＝8.82万円

約4倍に固定資産税が上がります。

建物を解体した場合、6分の1の特例が受けられないから、固定資産税が6倍に上がると言われることがありますが、実際に計算すると、6倍になるわけではないことが分かると思います。

ただ、約4倍の上昇でも無視できる数字ではありません。

空き家を放置している場合

宅地に住宅が建っていれば、空き家でも住宅用地の特例を受けることができます。

そのため、誰も住まなくなり、廃墟同然の建物でもそのまま放置されていることがよくあり、防災や景観など様々な問題点が指摘されていました。

そこで、空家等対策特別措置法と言う法律が制定され、市町村長が適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定し、助言、指導、勧告、命令などを出すことができるようになりました。

特定空家の所有者は最終的には、市町村長から取り壊しを命じられるわけです。

ただ、いきなり、特定空家に指定されるわけではなく、その前段階として、「管理不全空き家」に指定される手順になっています。

適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家に該当するおそれがある場合に指定されます。

「特定空家」や「管理不全空き家」に指定されてしまうと、住宅用地の特例の対象から外されてしまうこともあります。

そのため、空き家が存在していても住宅を取り壊した場合と同様の固定資産税が掛かってしまうということです。

土地の評価額が上がる場合

土地の評価額は、3年ごとに「評価替え」と呼ばれる調査によって見直されます。評価替えによって土地の評価額が上がると固定資産税も上がります。

土地の評価額が上がる理由は、主に以下のとおりです。

• 周辺の土地の価格が上がる
• 土地の用途が変わる
• 土地に建物を建てる
• 土地の状況が改善される

土地の固定資産税はいつ払う？

土地の固定資産税の支払い時期や支払い方法、不服がある場合どうしたらいいのかについてみていきます。

固定資産税の課税の基準日

毎年の1月1日の時点が固定資産税の課税の基準日とされています。つまり、その年の1月1日の時点で土地を所有していれば、その所有者に固定資産税の支払い義務が生じます。

また、1月1日の土地の状態も基準になります。
例えば、宅地であれば、1月1日の時点で住宅が建っていれば、その年の土地の固定資産税につき、住宅用地の特例を受けられます。


それに対して、1月1日の時点で住宅が取り壊されて更地になっていると、住宅用地の特例が受けられず、土地の固定資産税が高額になります。

固定資産税の支払い時期

固定資産税の課税の基準日は、その年の1月1日ですが、実際に固定資産税を支払う時期は、4月以降になります。

4月以降に、固定資産税の納税通知書と課税明細書が送られてくるので、6月、9月、12月、2月の年4回に分けて支払う形になります。

※実際の支払い時期は市町村により異なるので確認してください。

固定資産税の支払いが遅延すると延滞金が発生する

固定資産税の支払いが遅れてしまうと、延滞金が発生してしまいます。

そのため、固定資産税の額に不満がある場合でも、まずは、納税通知書に指定されたとおりに支払っておくことが大切です。

具体的な延滞金の額は、年率で計算されます。
1カ月の延滞の場合は、年率2.4％、1ヶ月経過後は8.7％の延滞金が掛かります。

つまり、1カ月を境に延滞金の額が急上昇してしまうわけです。
なお、延滞金の年率は、年度ごとに異なるので、詳しい年率は、市町村の担当窓口で確認してください。

固定資産税の額に不服がある場合

固定資産税の額に不服がある場合は、固定資産評価審査委員会に審査の申出を行うことができます。申出ができる期間は、納税通知書の交付を受けた日後3か月以内です。

申出に対する審査結果が出るまでは時間が掛かりますから、その間に、その年の固定資産税の納税月日が到来する場合は、納税通知書に指定されたとおりに支払うしかありません。

もしも、支払わない場合は、審査中でも滞納として扱われてしまいます。

固定資産税の払い方

固定資産税は、銀行の口座振替を利用するか、納税通知書で銀行やコンビニの窓口で支払う方法が一般的です。

ただ、現在では、市町村により様々な納税方法が用意されており、「アプリ納付」や「クレジットカード納付」ができるところもあります。

こうした決済方法を利用すれば、決済手数料が掛からないことやポイントがたまるなどして、お得なこともあるので、納税通知書で納税方法を確認してみてください。