マンション経営のメリットやリスクとは？アパート経営との違いも解説！

マンション経営とは？

マンション経営とは、マンションを購入して賃貸に貸し出し、家賃収入を収益として得る方法です。

マンション1棟をすべて購入して賃貸に出す方法と、マンションを1室から購入して賃貸に出す方法の2種類があり、一般的なのはマンションの一部を購入する形です。

初心者向け不動産投資として人気があるワンルームマンション投資も、マンション経営の一種といえます。

マンション経営は東京や大阪といった人口が集中している都市部に物件が多く、高い利回りが期待できます。

また、ワンルームなど単身者向けの小規模な物件ならば、一戸建てを購入するより初期投資を抑えられる場合もあるでしょう。

このほか、通常の管理を管理会社に任せられるといったメリットもあります。近年は、サブリース物件といってマンションの建築・運用を行っている会社がオーナーから一括で物件を借り上げ、運用のすべてを代行してくれる形もあります。

マンション経営にかかる費用

マンション経営を始めるには、一定の費用が必要です。マンション経営を志すならば、費用の内訳や金額の目安を把握しておきましょう。

ここでは、マンション経営を始めるときや、運営中にかかる費用の代表例を紹介します。

初期投資費用

マンション経営を始めるときに必要な初期投資費用は、以下のようなものが挙げられます。

• マンションの購入費用
• 税金
• 登記費用
• 各種手数料
• 保険料
• その他

費用の内訳は自宅用の物件を購入するのとほぼ同じです。

マンションそのものの費用のほか、税金や登記費用、仲介手数料をはじめとする各種手数料がかかります。したがって、マンションの物件価格＋物件価格の3～9％程度の諸費用と考えておくといいでしょう。

また、マンションの状態によっても初期費用が異なってきます。新築や築浅の物件を購入した場合は、物件本体価格だけですみます。

しかし、築年数が経ったマンションなどそのままでは賃貸にだせない物件の場合は、物件本体価格だけでなくリフォームやリノベーションの費用も必要です。

近年は格安で中古物件を購入してリフォームする事例も増えていますが、本体価格は安くてもリフォーム代が高額になるデメリットもあります。

マンションの購入費用は自宅を購入する場合同様にローンを組むケースが大半です。

なお、投資用マンションは住宅ローンが利用できないので注意しましょう。

定期的にかかる費用

マンション経営を続けていく限り、かかってくる費用には以下のようなものがあげられます。

• ローン返済
• 管理費
• 修繕積立費
• 保険料：火災保険・地震保険
• 税金：固定資産税・都市計画税・住民税など

こちらも、住宅用の物件と同じような費用がかかります。家賃収入から定期的にかかる費用を引いた額が、収益です。

なお、これらの費用は住人が入居していない場合でも必要です。

そのため、満室ならば収益が出るが1軒でも空き部屋が出れば赤字に転落するといった収支では、高リスクです。

この中で、抑えられるのはローンの返済額です。

自己資金をできるだけ多く準備しておけば、ローンの借入額も減らせます。

その他

マンション経営をしていると、定期的にかかる費用以外にも以下のような費用が不定期にかかる場合があります。

• 室内の清掃費用・リフォーム費用
• 空き室になった部屋の維持費
• 入居者を募集する際に必要な広告費

部屋を借りていた方が退出する際、部屋の清掃が必要です。

部屋の使い方によっては壁紙やフローリングなどの張替えが必要になります。

また、設備の老朽化がすすめばキッチン・トイレ・お風呂などは交換が必要です。

物件の選択肢がたくさんあるところだと、設備が老朽化していたり清掃では落ちきれない汚れがついていたりすると、新しい借り手を見つけにくくなります。

借り手がなかなか見つからないと、部屋の維持費はすべて持ち出しになって経営者の負担が大きくなるので、多少お金がかかっても借り手が付きやすい部屋にしておかなければなりません。

借り手を見つけるために不動産会社に依頼すると、広告料や仲介手数料も必要です。

このほか、マンションの部屋を1室～数室購入している場合、修繕積立費がアップしたり別途修繕費費用が必要な修理が発生したりする可能性があります。

このようなことに加えて、税制・法律の改正により税率などが変わったり新しく税が課せられたりする可能性もあるでしょう。

つまり、マンションを経営していると思わぬときに急な出費が発生するケースが珍しくありません。このような点も頭に入れて物件選びを行いましょう。

マンション経営のメリット

ここでは、マンション経営をおこなうメリットを紹介します。

一軒家や駐車場、店舗物件の経営などと比較した場合のメリットも照会するので、参考にしてください。

定期的な収入を得ることができる

マンションを経営する最大のメリットは、長期にわたって安定した収入を得られることです。

マンションは、単身者から家族連れまで幅広い需要があります。そのため、一戸建ての賃貸物件よりも需要が高めです。

また、条件の良い土地に建てられている物件の数もマンションのほうが一戸建てよりも多いので、空き室が長期間続くリスクも防げます。

例えば、都市部の駅直結マンションなどは「家賃が高くてもいいから通勤時間を減らしたい」といった現役世代から、「年を取ったのでできるだけ交通の便がよいところに住みたい」といったシニア世代まで幅広い需要があります。

また、近年はシニア世代専用物件の需要も高まっており、賃貸物件の需要が低めと思われがちな地方でもシニア向けマンションの需要はたくさんあるケースもあるでしょう。

このほか、マンション一棟をすべて購入すれば限られた土地でも高い収入が得られます。一戸建てを複数作るよりもコストパフォーマンスが優れています。

家族への資産相続になる

マンションは配偶者や子ども、孫へ相続できる資産にもなります。

マンションの平均寿命は68年です。適切なメンテナンスをしていれば150年近く持つという意見もあります。

一戸建ての平均寿命は木造で30年、鉄骨造で30～50年に比べると長く、2世代、3世代にわたって安定した利益を与えてくれる可能性が高いでしょう。

また、現金を相続するよりもマンションを相続させたほうが相続税を抑えられます。

同じ不動産でも、戸建てを相続させるよりマンションを相続させるほうが法律の関係で相続税が抑えられるのもメリットです。

なお、2024年1月から法律が改正され、以前よりマンションの節税効果は低くなりました。

それでも、節税効果が全くゼロになったわけではありません。
一定の資産があるならば現金で残すより投資用物件にしてから相続させたほうがメリットが多いケースもあります。

特に、立地条件が良いマンションは価値が上がっていく可能性もあるでしょう。

将来の年金対策になる

不動産投資は成功すれば、長期にわたって安定した収入を得られます。

そのため、私的年金の代わりにも活用できます。

例えば、退職金で条件の良い場所にマンションを数室購入すれば、預金にして少しずつ切り崩して使うよりも安心感があるでしょう。

また、子どもが巣立って自宅が広すぎるといった場合は、思い切って自宅を賃貸マンションに建て直し、自分たちもその一室に住むといった方法もあります。

年を取るほど一戸建てを維持するのは大変で、マンションに住み替える方も増えています。

私的年金とどちらがいいか悩む方もいますが、若い頃は私的年金やiDeCoなどを利用し、退職金でマンションを購入してもいいでしょう。

そうすれば、万が一不動産投資がうまくいかなかった場合も安心です。

このほか、ローンを組んで購入する場合は団体信用保険に加入するのが一般的です。

保険に加入していれば、本人が亡くなったり病気になったりしてローンを払い続けられなくなったら、残りの残額が保険金で相殺されます。

家族にとってはローンの負担がなくなるだけでなく、マンションという資産も残されます。

売却しても、オーナーに変わって運用を引き継いでもまとまった資産が残されるのもメリットです。

節税効果が期待できる

マンション投資をしていると、相続税や贈与税だけでなく得税や住民税を節税所できる効果もあります。

所得税や住民税は、収入によって額が変わります。マンションを経営していると、確定申告で「減価償却」「損益通算」を使って課税対象の所得額を少なく申告できます。

また、給与とマンション経営の収入を合算して申告できるので、収入を上げて支払う税額を少なくすることも可能です。

特に、給与が高く配偶者控除をはじめとする控除の対象外な方ほど、節税効果は高いでしょう。

マンション経営で節税する方法は、税理士などに相談してもアドバイスをもらえます。積極的に活用してください。

マンション経営のリスク・デメリット

一方、マンション経営にはリスクもあります。

ここでは、マンション経営をする際に発生する可能性があるリスクを5つ紹介します。

メリットだけでなくデメリットも把握したうえで、マンション経営に参入するかどうか検討しましょう。

初期費用が大きい

マンション経営に関する最も大きなデメリットは、多額の初期費用がかかることです。

マンション経営が成功するかどうかはマンションの立地条件が重要ですが、立地条件が良いマンションは価格が高めです。

特に、東京や大阪といった都市部にあって需要が高いマンションは、ワンルームであっても高額の物件が珍しくありません。

また、マンションを一棟建てる場合は戸建ての数倍～10倍の建築費用が必要です。「両親から相続した土地があるので、マンション経営をしたい」と思っても、見積もりの額にあきらめた、といったケースもあるでしょう。

条件によっては初期費用の大半をローンに組み込めますが、返済金額が高額になって返済期間も長くなるといった別のリスクも生まれます。

空室リスクがある

せっかくマンション経営を始めても、借り手がいなければ収益は得られません。

また、高い収益を上げやすい都市部はマンションが多いので、借り手の選択肢が豊富で空き室リスクが生じやすいといったデメリットもあります。

また、同じ広さ、同じ家賃ならば借り手は新しい物件を選びがちなので、マンションの空室リスクは経年劣化によって高まります。

そのため、まだマンション購入時のローンが残っているのに、空き室リスクを防ぐために大規模リフォームが必要になるかもしれません。
しかも、お金をかけてリフォームしても空き室リスクをゼロにすることは不可能です。

だからこそ、マンション経営は物件選びが重要です。

資金に余裕がない場合は、まず1室だけ購入して運営をはじめ、収益が多くなってきたら同じマンションの部屋を買い足していく方法もあります。

ローン返済負担がある

ローンを組んでマンション経営を始めた場合、ローン返済負担も発生します。

住宅ローンなどほかのローンも抱えている場合、月々の返済額が高額になる恐れもあるでしょう。

また、空き室が続けばローンの返済が厳しくなる恐れもあります。ローンの返済額を抑えるには、自己資金をできる限り集めておく、空室リスクが少しでも低い物件を選ぶなど入念な準備が必要です。

特に、複数の部屋を購入してマンション経営を始める場合や、持っている土地にマンションを建てたい場合は、十分な下準備や調査をしましょう。

老朽化による修繕費がかかる

マンションは、定期的な修繕が必要です。

マンションの数室を購入した場合なら、修繕積立費で共有部分の修繕費はある程度賄えます。

しかし、マンションを一棟所有している場合は、自分で収益から修繕費などを積み立てていかなければなりません。マンションがおおきくなるほど、修繕費も高額になる傾向です。

また、マンションが老朽化するほど修繕費がかかる一方で、資産価値は落ちていき空き室リスクも上がって行きます。

したがって、築年数の経ったマンションを安価で購入してリノベーションをしたうえで賃貸に出したい場合は、物件選びを慎重に行いましょう。

また、ある程度収益を得たら物件を売却すれば、老朽化による修繕費の高騰や空き室リスクのアップを防げます。マンションを経営する場合は、1ヵ月、2ヵ月先ではなく5年先、10年先を見据えて経営することも大切です。

入居者トラブルが発生する可能性がある

入居者トラブルが発生すると、マンションの空室リスクが一気に高まる恐れがあります。

入居者トラブルというと、隣人ともめ事を起こす人物といったイメージがありますが、それ以外にも以下のようなトラブルが発生する恐れがあります。

• 部屋をゴミ屋敷状態にしてしまった
• 共有スペースの使いかが悪く他の入居者の迷惑になる
• 騒音や異臭などを頻繁に発生させる
• 家賃滞納
• 夜逃げされた

ゴミ屋敷や異臭・騒音の問題は多くのマンション経営者が対応に悩んでいます。ゴミを長年部屋の中にため込んでおけば、設備などを全て取り替えなければ再度賃貸に出せません。

また、異臭や異音が発生すれば近所迷惑となり、まともな借り手ほど早期に引っ越されてしまうおそれがあります。

家賃を下げれば入居者トラブルが発生しやすくなる？

老朽化などが原因で空き室が多くなると、「マンションの家賃を下げたり、他のマンションでは断られやすい方を入居させたりしてはどうか」と思う方もいるでしょう。

しかし、家賃を下げると、入居者トラブルの発生率が上がるリスクもあります。

特に、都市部はいろいろな方が住んでいるので、家賃の額によっては問題を起こすリスクが高い方ばかりが集まってくる恐れもあるでしょう。

家賃を下げる場合は慎重に行う必要があります。

連帯保証人は定期的な確認や更新が必要

家賃が高めのマンションでも、家賃滞納や夜逃げのリスクをゼロにはできません。

このような問題が起きた場合、契約時に定めた連帯保証人に連絡し、滞納された家賃を支払ってもらったり家財の引き取りを依頼したりします。

しかし、長年部屋を借りている方の場合、連帯保証人が亡くなっていたり連絡が付かなかったりする場合もあるでしょう。

したがって、更新の際に連帯保証人と定期連絡を取るなど、対策も必要です。

マンション経営とアパート経営の違いとは？

マンション経営とよく似た不動産投資にアパート経営があります。

「アパート経営とマンション経営、どちらがいいか悩んでいる」「アパート経営とマンション経営、何が違うのか知りたい」といった疑問や悩みを持っている方もいるでしょう。

ここでは、マンション経営とアパート経営の違い、それぞれの特徴、メリット・デメリットを紹介します。

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物件規模

アパートとマンションの違いは法律などで明確にさだめられていません。

しかし、国土交通省でマンションストック数などの調査が行われる場合、以下のような条件を満たした物件が、マンションと判断されます。

• 3階建て以上
• 鉄筋コンクリートか鉄骨造
• 分譲・共同建て

ただし、京都など一部の地域では高さ制限があるため、2階建てのマンションもあります。

また、物件によっては3階建てのアパートもあるので、一概に3階建て以上はマンションと決められません。

投資額

マンションは一室から購入して投資に利用できますが、アパートの場合は一棟買いが基本です。そのため、すでに建っている物件を購入して投資を始めたい場合は、マンションのほうが初期投資を抑えられる場合もあるでしょう。

一方、自分でマンションやアパートを建築して経営を始めたい場合は、アパートのほうが圧倒的に投資額は少なくてすみます。

アパートの場合、鉄筋コンクリート・鉄骨造以外に、木造でも建築可能です。

そのため、2階建ての小規模なアパートならば1億円未満で建てられる場合もあるでしょう。

マンションの場合は、小規模でも1億円以上は必要です。

できるだけ費用を抑えて集合住宅を建てたい場合は、アパート経営も視野に入れましょう。

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入居者層

マンションの入居者層は、単身からファミリーまで幅広いです。

ワンルームは駅前が多く、3LDK以上のファミリータイプは郊外に多いといった傾向はありますが、物件によっては1Rから3LDKまで幅広い部屋のタイプがあり、一棟に単身者からファミリーが住んでいるところもあります。

一方、アパートは単身者や子どもがいない夫婦までが入居者層の中心です。

アパートはファミリータイプと銘打たれていても2K～2DKが主流であり、子どもがいるとやや手狭に感じるでしょう。

したがって、結婚してすぐはアパートに入居して資金をため、子どもができたらマンションや一戸建てに引っ越すといったケースも多いでしょう。

また、近年はシニア層がアパートに住むケースも増えています。シニア専門の戸数が少なくバリアフリーのアパートも増えています。

家賃相場

マンションのほうがセキュリティなどの設備がしっかりしている物件が多く、防音性や断熱性が高いことから、家賃が高めです。

ただし、地域や物件の状態によって家賃には差があり、一概にマンションが高いとはいえません。築浅で駅に近いアパートのほうが、築年数が経って駅から遠いマンションより家賃が高い場合もあります。

その一方で同じ広さで同じ築年数だった場合、マンションのほうが家賃を高く設定できやすいメリットがあります。

空室リスク

築年数が浅い物件だと、マンションとアパートでは空室リスクの差はつきにくいです。アパートは家賃が安いメリットがあり、マンションはセキュリティの高さや共有設備の充実など、付加価値を高めやすいメリットがあります。

そのため、男性の単身者向けにはアパート、女性単身者向けにはマンションを建てると空き室リスクを下げやすいでしょう。

しかし、築年数が経つほどアパートの空室リスクは高まります。マンションは、後付けでオートロックにするなど付加価値を高めやすいため、築年数が経ってもリフォームすれば空室リスクを下げやすいです。

一方、アパートは付加価値をつけにくく、外壁塗装や屋根塗装の塗り替えを行って外観をきれいにする程度しかできない物件もあります。

しかし、アパートは建築費用を抑えられるので、築年数が経ったアパートは建て替えをして再度空室リスクを下げる方法もあります。

収益性

収益性は、築浅の場合はアパートのほうが高い場合も多いです。

アパートはマンションに比べて建築費用を抑えられるので、収入に対しローン返済額などの支出も低く抑えられます。

また、共用部にかかる光熱費などもアパートのほうが低いため、コスパを重視したいならアパートのほうが適しているでしょう。

一方、築年数が経つにつれて、マンションのほうが収益性がアップしていきます。

マンションのほうが経年劣化はしにくく、しっかりとメンテナンスをしていれば同じ築年数のアパートより見栄えがします。

したがって、長い間経営したい場合はマンションのほうが収益性が高いといえます。

管理方法

アパートの方は、大家さんやオーナーが通いで管理している物件が多いです。管理会社に管理を任せている場合でも、何か問題があったら担当者がやってきて話しを聞くといった形が一般的です。

一方、マンションの場合は管理人が常駐している物件も珍しくありません。高級賃貸マンションならば、宅配便の受け取りなどをしてくれるコンシェルジュがいるところもあります。

アパートのほうが管理費用を抑えられますが、問題の発覚や対処が遅くなるデメリットもあります。

管理がしっかりしているマンションは、問題の早期発見や早期解決がしやすい反面、管理人の人件費など費用がかかりがちです。

資産価値

資産価値はマンションが圧倒的に高めです。

マンションの寿命に比べてアパートの寿命は短めで、築年数が経つほど資産価値は下落していきます。

また、マンションは鉄筋コンクリート造などしっかりした構造が多いので、リノベーションが可能です。

間取りなどが時代にそぐわなくなっても、大規模なリノベーションをすれば付加価値も高められます。

一方、アパートは築年数が経った物件は建て替えたほうがお得なケースも多いです。

土地も自分のもので、ローンなどの負債も残っていなければ建て直せば資産価値を再び上げられます。

建材によってはマンションをリノベーションするのと変わらない金額で建て直しが可能です。

融資の審査通過率

融資の審査通過率はアパートのほうが高めです。

これは、単純に融資額の差が関係しています。マンションは建築コストや購入コストが高いので、どうしても高めのローンを組みがちです。

一方、アパートの場合は小規模な物件ならば都市部の高級マンションを1部屋購入するよりも安いコストで建てられる場合もあるでしょう。

しかし、マンションは1室から購入できるメリットもあります。

できるだけリスクを抑え、融資の審査も通りやすくしたいならば、マンション1室～数室の購入が適しています。

アパートの場合は1室だけの購入はできないので、マンションより入念に需要の調査が必要です。

マンション経営の成功のコツとは？

最後に、マンション経営を成功させるコツを5つ紹介します。

マンション経営は低リスクの投資といわれていますが、大きなお金が動く分、リスクはできるだけ避けたいものです。マンション経営を検討しているが物件選びに迷っている方は、ぜひ参考にしてください。

立地条件を考慮

マンション経営を成功させるには立地選びが大切です。マンション経営が成功する可能性が高い立地には、以下のような特徴があります。

• 駅が近い、街の中心部に出やすいといった交通の便が良い立地
• 大学や専門学校、大会社の支社が近くにあるなど住宅の需要が高い
• 自治体が子育て世帯の優遇政策を始めたなど、ファミリー層の人口増加が期待できる
• 家を売却して使い勝手がよく介護が受けやすい住居に移りたいシニア層が多い

都市部の駅が近い物件は、単身者からファミリー層まで高い人気がありますが、販売価格が高いといったデメリットもあります。このように、どの立地もメリット・デメリットがあるので、まずはそれを把握しましょう。

立地によって需要が高いマンションの間取りが異なる

マンションの需要が高い地域であっても、需要が高い間取りはそれぞれ異なります。

例えば、大学や専門学校、大会社の支社などが近ければ単身者用の間取りに需要があります。一方、ファミリー層の人口が増加した地域ならば、2DK以上のファミリー向け間取りの需要が高めです。

立地条件を調べる際に需要のある間取りなども調べておくと購入する物件を絞りやすいでしょう。

遠方の物件を購入する場合は現地に1度は足を運ぶ

近年は、インターネットを通じて地方在住の方でも都市部の物件を購入が簡単にできるようになりました。

しかし、見知らぬ土地で物件を購入する場合、一度は現地に足を運んで物件や土地を確認することが重要です。

不動産会社は物件の良いところしかアピールしてこない場合も珍しくありません。実際に購入した後で物件を確認したら大きな欠点があった、といったケースもあります。

大きな買い物だからこそ、現地に足を運んで自分の目で投資する価値がある物件かどうか確認しましょう。

適切な家賃設定

家賃は高すぎると入居者が集まりにくくなり、安すぎるとローン返済などが厳しくなります。

適切な家賃設定は、同じ地域にある同じ間取りや築年数の物件の家賃を調べたうえ、不動産会社に相談にのってもらいましょう。

家賃を高めに設定したい場合は、オートロック、コンシェルジュ在住など高い家賃を支払うメリットを作っておくと、入居者も集まりやすくなります。

管理会社の選定

管理会社を自分で選ぶ場合は、実績を重視しましょう。

同じような物件を沢山扱ってきて問題なく運営している業者ならば、安心して日々の管理を任せられます。

また、マンションオーナーのコミュニティに所属している場合は、管理会社の評判を聞いてみるのもおすすめです。

また、管理会社に問い合わせた場合の従業員の態度も重要なチェックポイントです。見込み顧客をぞんざいに扱う会社は利用しないほうがいいでしょう。知名度だけで判断しないことが大切です。

長期的な視点

マンション経営は長期的な視点が必要です。

例えば数年後に新駅ができる、大学や企業が移転してくるといった情報を掴んだときが、先行投資のチャンスです。

駅ができたり大学や企業が移転してきたりすれば、大きな住宅の需要が発生します。

情報が確かならば、新駅ができたり大学や企業が移転したりして地価が上がる前に、早めに土地や物件を抑えておくと良いでしょう。

リスク対策

都市部の場合、異なる地域に複数のマンションを購入する方法もあります。

例えば、東京ならば、23区内ならばワンルーム、郊外ならばファミリータイプのマンションを購入し、どの世代、年齢層にも対応できるようにしておくとリスクを分散できます。

また、東京、大阪、名古屋と複数の都市にマンションを購入する方法もリスク分散になります。