月極駐車場経営の完全ガイド：特徴をはじめ初期費用やメリットデメリットを解説！

月極駐車場経営の基礎知識

駐車場経営の中でも、月極駐車場経営は特に収入が安定しているため最近人気の土地活用方法になっています。

ここでは月極駐車場の経営を始めるにあたって必要な基礎知識を紹介しますので、参考にしてみてください。

経営方式は？

月極駐車場の経営方式には主に以下の3つがあります。

• 土地所有者自身による自主管理方式
• 駐車場運営会社への管理委託方式
• 一括借り上げ方式

土地所有者自身による自主管理方式

この方式では、土地所有者が自ら駐車場の運営管理を行います。

メリットとしては、委託費用がかからないため収益を最大化できる可能性が高い点や、契約条件や料金設定などを決められるといったような経営の自由度が高い点、顧客との直接的なコミュニケーションが可能になる点などが挙げられます。

デメリットとしては、すべて自分で経営を行うため運営管理の負担が大きい点、専門知識が必要な点、顧客との直接的なコミュニケーションが発生することによるトラブル対応等で時間と労力がかかる点などが挙げられます。

この方式は、駐車場経営に積極的に関わりたい、または不動産管理の経験がある土地所有者に向いています。

駐車場運営会社への管理委託方式

こちらは、専門の駐車場運営会社に管理を委託する方式です。

メリットとしては、なんといっても専門知識や経験を活かした効率的な運営が可能になる点です。また、運営を委託するため土地所有者の手間は少なく、万が一トラブルが起こった際の対応もしてくれるため、労力もかからないでしょう。

デメリットとしては、運営会社への手数料が発生するため、その分の収益が減少する点や、管理を委託することによる経営の自由度が低くなる点が挙げられます。例えば契約条件や料金設定を自由に決められないといったことです。

この方式は、安定した収入を得たいが、直接的な管理は避けたい土地所有者に向いています。特に、駐車場経営の経験が少ない方におすすめです。

一括借り上げ方式

駐車場運営会社や他の事業者に土地を賃し、その土地で駐車場を経営してもらう方式です。

メリットは、経営にまったく関わらなくていいため最も手間がかからず、リスクを負わなくて済むという点です。また、賃料収入が得られるため駐車場の利用率に関わらず安定した収入を得ることができます。

デメリットは、収入は一定なため安定はしていますが高くもならないという点です。また土地の使用方法に関する決定権が少ない点も挙げられます。

安定した収入を求めつつ、固定資産税を払えるくらい稼げればいい、といった方にはおすすめの方式です。

それぞれに特徴がありますが、初めて月極駐車場経営を始める方には、リスクが低く、専門知識が不要な委託経営がおすすめです。経験を積んだ後、自主管理方式に移行することも可能です。

いずれの方式を選択する場合も、事前に専門家（不動産コンサルタントや税理士など）に相談し、自分の状況に合わせた最適な方式を選ぶことが重要です。

適している立地と需要は？

月極駐車場経営で成功するためには、適切な立地選びが重要です。
以下に適している場所を挙げさせていただきます。

• 駅やバス停から徒歩5～10分圏内
• オフィス街や商業地域の近く
• 住宅密集地域
• 大型マンションやアパートの近く

駅やバス停から徒歩5～10分圏内

駅やバス停の近くは通勤・通学者の需要が高く、駐車場を施工するのに適しています。大都市の主要駅周辺は競争が激しいため、早い者勝ちになる可能性が高いです。

需要の見極め方としては、既存の駐車場の稼働率をチェックしたり、満車の頻度や待機リストの有無を確認し、駐車場が足りていないかを見るようにしましょう。

オフィス街や商業地域の近く

オフィス街や商業地域の近くは従業員や来客用の駐車需要が見込まれるため、立地として適しています。

また飲食店が多い地域では、深夜営業の従業員向けに展開することもできるため、多様な需要が見込めるでしょう。

需要の見極め方は、新しいオフィスビルや商業施設の建設計画をチェックし、もし再開発計画がある場合は将来的な需要増加の可能性がありますので狙い目です。

住宅密集地域

住宅が密集している地域、特にマンションやアパートで駐車場が不足している地域は需要があるでしょう。その中でも古い住宅地で駐車場が少ない地域は有望です。

需要の見極め方としては、地域の人口増減トレンドを確認しましょう。
若い世代の流入が多い地域は今後人口が増える可能性がありますので有望です。

大型マンションやアパートの近く

大型マンションやアパートは、居住者の2台目の車や来客用の需要があります。新築マンションでも、最近は駐車場が不足していることもあり、月極駐車場の需要は高いと言えるでしょう。

需要の見極め方としては、新築マンションがあるかどうかを確認し、駐車場の稼働率をチェックするのが望ましいです。

適切な立地選びと需要の見極めは、月極駐車場経営の成功を左右する重要な要素です。十分な調査と分析を行い、データに基づいた意思決定を行うことが重要です。また、定期的に需要動向をモニタリングし、必要に応じて戦略を調整することも忘れずに行いましょう。

駐車場の整備はどのようにして行う？

月極駐車場の整備は、一般の駐車場と比較して、長期間の使用を想定し、耐久性や安全性に特に配慮する必要があります。

舗装は、アスファルト舗装が一般的ですが、耐久性と見た目のバランスから、コンクリート舗装を選ぶケースもあります。雨水が溜まらないよう、適切な勾配を付け、排水溝を設置するといった排水対策も重要です。

夜間でも安全に利用できるように、照明を設置し、駐車場の区画を明確にするため、白線などで区画線を引きます。

また、車両の逸脱を防ぐために車止めを設置するなど、利用者の安全確保にも努めます。防犯対策として、防犯カメラの設置や、フェンスの設置なども検討しましょう。

月極駐車場の整備費用は、敷地の広さ、地盤の状態、使用する材料、付帯工事などによって大きく変動します。DIYでできる範囲もありますが、専門業者に依頼することで、短期間で高品質な駐車場を整備することができます。

月極駐車場を運営していく上では、契約、管理、法規制など、様々な点に注意が必要です。特に、自治体への届け出や、保険加入は忘れずに行いましょう。

料金設定はどのようにすればいい？

月極駐車場の料金設定はどのように決めればいいのでしょうか。

一般的に、都心部では月額1万5000円～3万円程度、郊外では5000円～1万5000円程度が相場です。ただし、地域によって大きく異なるため、十分な市場調査が必要です。

周辺の相場や自社の駐車場の特性だけでなく、様々な要素を考慮する必要があります。

まずは立地条件です。駅から徒歩圏内であれば、需要は高いため高めの料金設定も可能です。

またスーパーやコンビニ、オフィスビルなど、周辺に人が集まる施設が多いほど需要は高まります。

次に駐車場の設備です。夜間も安心して利用できるよう、照明設備が充実している場合は、需要が高まるため、高めの料金設定が可能です。

また防犯カメラの設置は、セキュリティ面を重視する顧客にとってはとても魅力的な要素になります。

その他、競合との差別化として、独自のサービスを展開するというのも手です。例えばカーシェアリングサービスとの連携や、電動車充電設備の設置などです。

他にはないサービスを打ち出すことで、需要が高まる可能性があります。

注意点として、料金を頻繁に変更すると顧客の信頼を失う可能性があります。値上げをする際は、必ず理由を明確にするようにしましょう。
また割引き制度を導入することで顧客の囲い込みを図ることができます。

月極駐車場の料金設定は、駐車場の特性や周辺環境、競合状況などを総合的に判断して決定する必要があります。定期的に見直しを行い、常に最適な料金設定を目指しましょう。

月極駐車場経営を成功させる秘訣

ここまで、月極駐車場の基礎知識を述べてきました。

この章では月極駐車場の経営を成功させるにはどのようにすればいいのか、成功させる秘訣をご紹介します。本格的に経営を考えている人はぜひ参考にしてください。

ターゲット層の明確化

まずは、顧客となるターゲット層を明確にすることが大切です。

ターゲット層のニーズに合わせた立地や、料金設定、効果的なマーケティング活動、そして駐車場の運営方針の明確化が可能になります。

ターゲット層の例は以下になります。 　　

• サラリーマンの場合：通勤の関係で駅周辺の駐車場を立地条件にする。
• 家族向け：人数が多くなることを考慮して、大型車対応の区画であったり、スペースの確保を行う。
• 法人向け：社用車が複数あることを考慮して、まとまった台数の駐車が可能な立地を選ぶ。

ターゲットに合わせて設備や料金を調整することで、競争力を高めることができます。 　　

どうやって顧客を獲得すればいい？

ターゲット層が決まったら、次はそのターゲットとなる顧客をどのように獲得するかを考えていきましょう。

広告を打ち出したり、チラシを配布したりと手法は様々です。
以下、例になります。 　　

• WEB広告：Google広告やSNS広告の活用を行い、不特定多数のユーザーの目に留まるようにします。その中から、ニーズのあるユーザーが興味を持ってくれるようにするのが狙いです。
• 地域情報サイトへの掲載：情報サイトに掲載することで、駐車場を建てたい地域の住民に効率的にアプローチすることが可能です。
• 不動産業者との提携：例えば新築マンションの入居者に駐車場の情報を提供してもらうように不動産業者と連携する、といった方法もあります。
• チラシやポスターの配布：駐車場周辺の住宅地やオフィスビルにチラシを配布し、認知度を高めます。
• 口コミの活用：既存顧客の紹介により新規顧客を獲得した場合、両者に割引きや特典を提供することで紹介を促進したり、Googleマップや口コミサイトへの投稿を促し、口コミによう集客に繋げます。

また、駐車場検索サイトへの登録も効果的です。 　　

顧客の管理はどのようにすればいい？

顧客の獲得はスタートラインにすぎません。

獲得した顧客に長く駐車場を利用してもらうために、効果的な顧客管理が不可欠です。顧客管理によって顧客満足度を高め、継続率の向上、さらには紹介による新規顧客獲得にも繋がります。 　　

• 顧客情報のデータベース化：顧客の氏名、住所、電話番号、契約期間、利用車両情報などを一元管理するデータベースを構築しましょう。
• 定期的なコミュニケーション：顧客満足度調査の一環でアンケートを実施し、顧客の声を聞いたり、駐車場の最新情報やお得なキャンペーンなどを定期的に配信することで、顧客とのコミュニケーションを取るようにしましょう。
• クレーム対応の迅速化：顧客からの問い合わせやクレームには、迅速かつ丁寧に対応しましょう。またその要望にしっかりと耳を傾け、可能な範囲で解決策を提案しましょう。
  ただし、中には無理難題を言ってくるような方もいるかもしれません。できないことはできないとはっきり伝えることも重要です。

顧客管理を効率的に行うために、専用の顧客管理ツール（CRM）を導入することも検討しましょう。CRMを利用することで、顧客情報の管理、対応履歴の記録、マーケティング活動の自動化などが可能になります。 　　

トラブル対策が必要

月極駐車場の運営においては、様々なトラブルが発生する可能性があります。
ここでは、よくあるトラブルとその解決法について解説します。

料金未払い

＜解決策＞

• 契約書で滞納時の対応について明確に記載する。
• 督促状を送付する。
• 必要であれば弁護士に相談し、法的措置を取る。
• 保証人を立ててもらう。

車上荒らし

＜解決策＞

• 防犯カメラの設置。
• 照明の増設。
• 巡回警備の導入。

車両破損

＜解決策＞

• 駐車場の構造を見直し、車両同士がぶつかりにくいようにする。
• 駐車場内に監視カメラを設置する。
• 契約書に免責事項を明記する。

不正駐車

＜解決策＞

• 定期的な巡回。
• 不正駐車車両への注意喚起。

トラブルを未然に防ぐためにも、利用規約を明確にし、定期的な見直しを行うことが大切です。また防犯対策の徹底も重要事項です。

収益をアップさせるための工夫とは

経営に慣れてきたら、収益をアップさせるような施策を打っていかなければいけません。

月極駐車場の経営の収益は安定していますが、決して高いわけではありません。工夫を行いながら収益を上げていけるように動いていくことが大切です。

以下のような施策があります。

• 入居率の向上
• 賃料の最適化
• 経費削減
• その他

入居率の向上

• 魅力的な料金設定：周辺の相場を調査し、自社の駐車場のメリットを考慮した上で、競合との差別化を図る料金設定を行います。
• 多様な契約プラン：月極だけでなく、時間貸しや回数券など、様々な契約プランを用意することで、幅広い層の顧客に対応し、空室率を減らします。
• 付加価値サービスの提供：洗車機、駐輪場、EV充電設備など、付加価値の高いサービスを提供することで、競合他社との差別化を図り、顧客満足度を高めます。
• 積極的なプロモーション：チラシ配布、SNS広告、地域イベントへの参加など、様々なプロモーション活動を行い、駐車場の認知度を高めます。
• 周辺施設との連携：近隣の店舗やマンション管理会社と連携し、相互に顧客を紹介し合うシステムを構築します。
• 紹介キャンペーンの実施：既存顧客の紹介により新規顧客を獲得した場合、両者に割引や特典を提供することで、紹介を促進します。

賃料の最適化

• 定期的な見直し：周囲の相場や自社の稼働状況を定期的に見直し、賃料を最適化します。
• 季節変動への対応：需要が変動する季節によっては、賃料を調整することも検討します。
• 契約更新時の見直し：契約更新のタイミングで、賃料を見直す機会を設けます。

経費削減

• 電気代の削減：LED照明への切り替え、センサーによる照明制御など、電気代の削減に努めます。
• 水道代の削減：水漏れや故障がないか定期的に点検し、無駄な水漏れを防止します。
• 人件費の削減：駐車場管理システムの導入など、業務効率化を図り、人件費を削減します。
• 維持費の削減：駐車場設備の定期的なメンテナンスを行い、寿命を延ばすことで、交換費用を削減します。

その他

• 顧客満足度の向上：顧客からの問い合わせに迅速に対応し、トラブル発生時には誠意を持って対応することで、顧客満足度を高め、リピート率向上に繋げます。
• 駐車場の有効活用：空いているスペースを有効活用し、収益源を増やすことを検討します。例えば、カーシェアリングサービスとの連携や、イベントスペースとしての貸し出しなどがあります。
• 法規制の遵守：駐車場に関する法規制を遵守し、トラブルを未然に防ぎます。

　　 　　　　　　　　

月極駐車場を経営するメリットとは？

月極駐車場を経営することによるメリットは様々です。
ここでは各メリットを詳しく解説していきます。

• 安定した収入
• 初期費用が低い
• 低労力
• 土地の有効活用

安定した収入

月額固定の収入のため、契約期間中は毎月一定額の賃料収入が得られます。

また、一般的な事業と比較して、景気の変動による影響を受けにくい傾向にあります。

車がなくならない限り、基本的には駐車場もなくならないですよね。 　　

初期費用が低い

同じ駐車場経営でも、コインパーキングは精算機やロック板などの大規模な設備が必要になりますが、月極駐車場はそういった設備は必要ないです。

また、すでに所有している土地をそのまま有効活用できるため、土地購入費用が不要なケースもあります。

これらのことから、月極駐車場の経営は初期費用が圧倒的に低いです。 　　

低労力

前述しましたように、月極駐車場は自動精算機やロック板などの機械管理が不要です。

また、管理業務自体は比較的小人数で対応できるため、一般的な事業に比べて比較的小人数で対応することができます。 　　

土地の有効活用

利用されていない土地（遊休地）を有効活用することができます。また、本業を持ちながら副業として始めることも可能です。

アパート経営やマンション経営などは、建物を土地に建てる手間と費用がかかりますが、駐車場経営、とりわけ月極駐車場に関しては更地に近い状態で始めることができるため、最も手軽に始められる土地活用といってもいいでしょう。 　　

月極駐車場を経営するデメリットとは？

ここまで、月極駐車場を経営するメリットを紹介してきました。
一方でデメリットもいくつか存在しますので、そちらを紹介いたします。メリットデメリット両方理解した上で検討するようにしましょう。

• 景気変動や周辺環境の変化による影響
• 地域住民とのトラブル

景気変動や周辺環境の変化による影響

企業の倒産や個人の収入減により、車の保有を控えたり、より安い駐車場を求める傾向が強まり、入居率が低下する可能性があります。

また周辺に新たな駐車場が開設されたり、新しい道路や鉄道が開通することによる利用者の減少により、競争が激化する可能性があります。

地域住民とのトラブル

最も多いトラブルは騒音です。
車のエンジン音、ドアの開閉音などが原因で、特に夜間や早朝に騒音トラブルが発生する可能性があります。

次にゴミの不法投棄です。駐車場内にゴミが不法投棄され、周辺環境が悪化し、住民からクレームを受けることがあります。

これらのデメリットを十分に理解し、対策を講じることが重要です。 　　

月極駐車場経営に必要な初期費用とは？

ここでは、月極駐車場を経営する際に必要な初期費用に関して解説します。

実際に経営を始めるとなった場合は、必ず頭に入れておくべき項目になりますので、ぜひ参考にしてみてください。

土地の整備費用

まずは所有している土地の整備費用です。
土地の状態によって異なりますが、一般的に以下の費用がかかります。
※費用は目安になります。

• 舗装工事：1平方メートルあたり3,000円～10,000円
• 区画線引き：1台分あたり5,000円～10,000円
• 排水設備：50万円～200万円

設備費用

予算や周辺環境によって必要か不必要かは変化しますが、主な設備とその概算費用は以下の通りです。

• 看板：5万円～30万円
• 照明設備：1台あたり5万円～20万円
• 精算機（必要な場合）：50万円～200万円
• 防犯カメラ：1台あたり5万円～20万円

その他

上記以外にかかるその他の主な費用です。

• 許認可取得費用：5万円～20万円
• 設計費：工事費の5～10%程度
• 近隣対策費：状況により変動

初期費用の総額は、駐車場の規模や立地によって大きく異なりますが、小規模な場合で数百万円、大規模な場合は数千万円になることもあります。 　　

月極駐車場経営の費用を抑えるには？

土地活用の中でも初期費用が安い駐車場経営ですが、それでも数百万円～数千万円かかることがあります。

できることなら、可能な限り費用を抑えて経営したいですよね。

そこでここでは、月極駐車場経営の際の費用を抑える方法をご紹介します。

土地の整備費用を抑えるには

土地の整備費用を抑える方法としては以下の3点を意識しましょう。

• 既に舗装されている土地を選ぶ
  →既に舗装されている土地を駐車場として活用することで、舗装する費用を省くことができます。
• 砂利敷きなど、より安価な舗装方法を検討する
  →所有している土地が舗装されていない場合、砂利敷きのようにより安価な舗装方法を検討しましょう。
• DIYで可能な部分は自身で行う
  →業者に依頼する項目は極力少なくして、可能な限りご自身で整備すると費用を削ることができます。

設備費用を抑えるには

設備費用を抑える方法は以下の3点です。

• 必要最小限の設備から始める
  →初めから防犯カメラや照明などをてんこ盛りで設置するのではなく、運営ができる最低限の設備から始めるようにしましょう。経営が安定してきたら設備を追加することを検討することをおすすめします。
• 中古設備の活用を検討する
  →それでも設備を充実させたい場合は、中古の設備を活用することを検討することをおすすめします。
• 複数の業者から見積もりを取り、比較検討する
  →設備の設置を依頼する業者を複数の中から選定することで、より価格を抑えた業者を選ぶことができますので、必ず複数業者から見積もりを取り、比較検討するようにしましょう。

ランニングコストを抑えるには

初期費用以外の、定期的にかかってくる費用を抑える方法は以下の2点です。

• こまめな清掃や点検を行い、大規模修繕を防ぐ
  →定期的な清掃や点検を怠っていると、徐々に劣化していきます。特にアスファルトのひび割れやラインの消えかかりなどが駐車場の場合は多いです。
  この状態を放置していると、後に大規模修繕を行わなければ経営が続けられなくなり、しかも莫大な費用が掛かってしまう可能性もあります。こまめに清掃や点検を行い、問題点があった場合は初期の段階で改善しておくことで、大規模修繕をせずに済む可能性が高まるでしょう。
• 省エネ設備（LED照明など）を導入する
  →エネルギー効率の高い設備を導入し、運営コストを削減することができます。 例えばLED照明の導入は、従来の照明を比べ約60%~80％の電力削減が可能ですし、センサー付き照明は必要な時だけ点灯するため、さらなる節電が可能です。
  これらは電気代の大幅削減に繋がり、長寿命による交換頻度の低下が見込めます。
  初期導入費用は掛かりますが、長い目で見るとコスト削減に繋がります。

固定資産税における減免・節税

基本的に、駐車場経営における固定資産税は住宅用地と異なり減税の特例が対象外となりますが、やり方次第では駐車場でも固定資産税を節税可能です。

駐車場と住宅用家屋の土地を繋げる

住宅用地の認定において、駐車場だけでは条件を満たしません。しかし、一戸建て住宅やアパート、マンションなどの住宅建物に付随する駐車場は、住宅用地として扱われます。

このルールを活用すると、次のような方法で税制上の優遇を受けられる可能性があります。

• 現在駐車場経営をしている土地の隣接地を取得する
• その隣接地に住宅用の建物を建設する
• 既存の駐車場と新しい住宅用地を一体化する

この手順を踏むことで、元々は単独の駐車場だった土地も含めて、全体が住宅用地として認められ、税金の軽減措置の対象となる可能性があります。

このアプローチは、土地の用途変更と税制優遇を組み合わせた戦略的な方法と言えるでしょう。

駐車場設備の取得費用を150万円以内に抑える

設備の取得費用を150万円以内に抑えることで、償却資産税が課せられません。150万円を超えると償却資産税が課せられるため、少しでも税負担を抑えるために意識してみましょう。

補助金制度を活用する

自治体によっては、駐車場の建設費の一部を助成してくれる制度があります。

補助金の金額や対象となる範囲などは各自治体によって異なるため、一度所有している土地のある自治体の補助金制度に関して調べてみるといいでしょう。