土地はあるけどお金がない？そんなあなたへお金のかからない土地活用術をご紹介！

お金をかけずにできる土地の活用方法は存在する？

土地はあるけどお金がないという、いわゆる土地持ち貧乏の状態になってしまう方が一定数いらっしゃいます。

相続した土地などを特に活用することなく持ち続けている場合、固定資産税や管理費用がかかる一方、収益をもたらすわけではないため、所有期間が長いほど損してしまうことになります。

特に先祖代々の土地を引き継いでいる方の場合、土地を売却する選択がありえないとして土地に固執してしまっていることがあります。

加えて、土地を所有したまま活用するにしても、借入をしての土地活用には消極的になりがちで、アパート経営のようなリターンが大きいもののリスクのある土地活用はありえないと考えてしまい、土地活用の選択肢が狭まってしまうわけです。

また、現在では、アパートローンをはじめとする不動産投資ローンを組むためには、最低限の自己資金を用意する必要があるため、この自己資金を調達できない場合は、やはり、土地活用の選択肢が狭まってしまいがちです。

このような場合は、どうすればいいのでしょうか？
安心してください。土地はあるけどお金がないという状況に陥っている場合でも、お金をかけずにできる土地の活用方法がいくつかありますので、次の章でご紹介します。

なるべくお金をかけずに土地活用する方法

実際にどのような活用方法があるのか気になりますよね？ここではいくつか例をご紹介します。

※各項目をクリックすると詳細箇所に飛びます。

• 駐車場経営
• 定期借地権での借地事業
• トランクルーム経営
• イベントスペースとして貸し出し
• キャンプ場経営
• 等価交換
• 建設協力金方式での賃貸事業
• あなたに合った活用方法をお探しなら一括見積もりサイトの利用がおすすめ

それぞれの特徴とメリット、デメリットを紹介します。

駐車場経営

駐車場経営は、更地に近い状態で土地活用ができるため、駐車場を経営しつつ、他の有効な土地活用方法を探ることができる特徴があります。

借地契約と異なり、借主との賃貸借契約の解除も容易です。

駐車場経営のタイプとしては、主に月極駐車場、コインパーキングがあります。

月極駐車場は整地するだけでよく、設備も必要ないため、初期費用をほとんどかけずに始めることができます。

コインパーキングは機械が必要になりますが、リースやレンタルする方法もあるため、やはり、整地だけで始められることもあります。

駐車場経営のデメリットとしては、参入が容易なだけに競合が生じやすいことやコインパーキングで本格的に稼ぐには、需要が高い都市部や駅前といった立地が重要になり、駐車場経営に向く土地が限られている点が挙げられます。

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駐車場経営に関しては以下の記事で詳しくご紹介していますので参考にしてみてください。

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定期借地権での借地事業

土地をそのまま誰かに貸す方法は、地主自身が土地の上に建物を建てる資金を調達しなくても、地代収入を手にすることができる手軽な土地活用方法です。

ほぼ更地のまま土地を貸す方法としては、市民農園や貸し農園などとして貸す方法がありますが、貸す土地の広さの割には、賃料収入は期待できません。

固定資産税や管理費用と相殺できる程度の稼ぎにしかならないでしょう。

やはり、土地を貸してそれなりに収入を得るには、借りた人が建物を建てることを前提とした借地契約を結ぶ必要があります。

ただ、建物所有を目的として土地を貸す借地契約の場合は、借地借家法が適用されてしまうため、借主の権利が強くなり、土地の返還を求めにくくなります。

借地権の存続期間が最低でも30年とされる上、原則として更新されるため、土地を手放したのと同然の状態になってしまうわけです。

更に土地賃貸借契約を更新しない場合は、借地人から建物の買取を求められてしまうこともあり、このような場合は大きな支出が発生してしまいます。

その点、定期借地契約として土地を貸す場合は、必ず土地を返還してもらえるため、土地を手放したくない地主にとっては有効な契約です。

また、借地人が更地にして返還するタイプの契約なら、地主が解体費用を負担したり、建物を買い取る必要がない点もメリットです。

定期借地契約には、一般定期借地契約、事業用定期借地権（事業用借地権）、建物譲渡特約付借地契約の3タイプがあります。

	一般定期借地権	事業用定期借地権 （事業用借地権）	建物譲渡特約付借地契約
存続期間	50年以上	10年以上30年未満 or 30年以上50年未満	30年以上
建物の用途	自由	事業用に限定	自由
契約更新	なし	30年未満：なし／ 30年以上：任意	なし
土地の返還方法	借地人が更地にして返還	借地人が更地にして返還	地主が建物を買取る
契約方法	書面	公正証書	公正証書

一方、定期借地契約とする場合、タイプによっては、公正証書によって契約しなければならないため、契約締結に手間がかかってしまうことや、更新できない分、借地期間が長期間にわたってしまうケースが多いことがデメリットになります。

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トランクルーム経営

トランクルーム経営は、駐車場経営には向かない土地の活用方法として検討されます。
都市部の住宅街にある土地ならば、トランクルームの需要が見込めます。

一方、地方や田舎の土地の場合は、どの家も土地が広く、自前で物置や小屋を設置できることも多いため、トランクルームの需要は少なくなります。

トランクルーム経営のメリットは、駐車場経営同様に更地に近い状態で始められるため、転換が容易なことが挙げられます。

デメリットは、コンテナを設置するための費用がかかってしまうことです。自前で購入した場合は古くなった場合の処分費もかかります。

ただ、リースバックや業務委託方式のトランクルーム会社と契約すれば、費用を抑えられます。

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トランクルーム経営に関しては以下の記事で詳しくご紹介していますので参考にしてみてください。

イベントスペースとして貸し出し

広い更地があるのに駐車場経営やトランクルーム経営の需要が見込めない場合に検討されるのがイベントスペースとしての貸し出しです。

例えば、地域のお祭り会場、フリーマーケット、朝市、青空市、グルメフェスなどのイベントを行うスペースとしての貸し出しです。

不定期開催のイベントが多いため、収益面ではそれほど期待できませんが、土地活用により地域に貢献したいと考えている地主さんにはピッタリの土地活用方法です。

土地は整地さえしておけば良く、特別な施設は必要ありませんが、イベント時にテントを使う場合は、テントなどを収納できる倉庫を設置しておくと良いかもしれません。

イベントスペースとして貸し出すことのデメリットは、収益性が低いことです。

また、地域のイベントが当たり前のように開催されるようになると、自治会との関わりもできてしまい、イベントスペースをやめにくくなってしまうことが挙げられます。

また、イベントスペースとして使っていない時期は、無断駐車されたり、子どもの遊び場になったり、勝手にドックランとして使われてしまうこともあります。

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キャンプ場経営

土地は広いのに駐車場経営やトランクルーム経営の需要が見込めない田舎や山奥の土地活用方法として注目されているのが、キャンプ場経営です。

キャンプブームが定期的に生じる上に、キャンプ自体根強い人気があります。

都市部で生活する人が増える中で、日常の喧騒を離れて大自然でのんびり過ごしたいと考える人も一定数おり、ソロキャンプと言ったスタイルも定着しています。

キャンプ場経営は自然を生かしたまま、土地活用ができる点がメリットで、整備すべき設備も最小限で足ります。

デメリットとしては、適地が山奥などに多いため、災害の危険があることや、しっかり宣伝しないとキャンプに来てくれる人がいない点が挙げられます。

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等価交換

等価交換とは、価値の等しいものを交換することを意味します。

不動産の等価交換という場合は、まず、地主が土地を開発会社（ディベロッパー）に提供し、開発会社が建築費を負担して、その土地にマンションなどの建物を建てます。

そして、地主は土地の価格に相当する区分建物の専有部分等を所有できることになります。自ら住むこともできますし、賃貸経営を始めることもできるわけです。

なお、土地の所有権は完全に手放してしまうわけではなく、建物の建築後、出資比率に応じて土地と建物を共有する関係になります。

等価交換を利用するためには、マンション等を建てることができる地域地区に土地を所有していることと、その土地が広大であることが前提です。土地の広さとしては、100坪以上あることが前提とされています。

等価交換により開発会社がマンションを建てる場合、地主自身は金融機関から資金を借り入れる必要はありません。

金融機関から融資を受けなくても、新築マンションの専有部分を手に入れることができ、自分で住んだり、賃貸経営ができる点は大きなメリットと言えるでしょう。

立地条件の良い場所に広大な土地を所有しているのにお金がなくて土地活用ができない方にとっては、等価交換は有力な選択肢になります。

一方、等価交換のデメリットは、土地の所有権の大部分を開発会社に譲渡することになり、開発会社との共有になってしまう点です。また、開発会社との交渉が難航することもあります。

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建設協力金方式での賃貸事業

建設協力金方式とは、建物を使用したいテナントが地主に建物建築のための資金「建設協力金」を預け入れ、その預託金を基に地主が建物を建てて、テナントに対して建物を賃貸する方式です。

地主は建設協力金を賃貸収入から返済する形になります。

主要な道路沿いにそれなりの広さの土地を所有している場合に有効な土地活用方法で、入居するテナントは、コンビニ、スーパー、ファミリーレストランなどが多いです。

地主としては、多額の資金がなくても、事業者から提供された建設協力金で収益物件を手に入れることができる点や、事業者が最初から決まっているため、空室リスクを避けられる点がメリットになります。

また、土地を手放す必要はなく、建物も所有することができる点も大きな特徴です。

ただ、建物を所有するがゆえのデメリットもあります。

建物を所有するということは大規模修繕などが必要になった場合は、地主の負担で修繕工事を行う必要があるということです。

また、テナントが事業を撤退してしまった場合は、新たな借主を探さなければなりません。

汎用性の高い建物ならば借り手がつくかもしれませんが、特殊な事業向けの建物の場合は、借り手がつかず、固定資産税等の重い負担がかかってしまうリスクがあります。

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土地活用をする際のポイント

土地活用を検討する際には、土地の状態、土地にかかる法規制を押さえた上で、資金計画を練る必要があります。

土地はあるけどお金がない状態で土地活用を検討する場合はなるべくお金をかけずに始めると思いますが、それでも、資金計画は必要です。

地主ご自身だけで判断するのではなく、専門家の意見も取り入れることが成功の秘訣です。

土地の状態を把握しておく

土地の形状、広さ、周辺環境などの土地の状態により有効な土地活用方法は異なります。

例えば、都市部に土地を所有していても前面道路が狭い場合は、コインパーキングに向かない可能性があります。

広大な土地を所有していても、田舎の土地の場合は、等価交換、建設協力金方式による土地活用は難しいでしょう。

山奥の場合は、キャンプ場の需要があるとはいえ、主要道路から外れた辺鄙な場所にある場合は、さすがに行きにくいため、期待した需要がない可能性があります。

このように土地の周辺の環境は、土地活用方法に大きな影響があるのでよく検討する必要があります。

法律規制を理解しておく

土地には都市計画法、建築基準法など様々な法規制が適用されることから、その土地に建てられる建物は限定されます。

例えば、一種低層住居専用地域に広大な土地を持っていても、賃貸マンションや商業施設を建築することはできません。

そのため、土地活用方法の計画を立てるのに先立って、土地が属する地域地区や用途地域を確認することはもちろん、区画整理や再開発、道路計画の対象になっていないか、建築制限がないかを確認し、どのような建物ならば建築可能なのかを理解しておくことが大切です。

資金計画を明確にしておく

土地はあるけどお金がない場合は、なるべくお金をかけない土地活用方法を検討すると思いますが、それでも、初期費用、ランニングコスト、収益計画といった資金計画を無視して土地活用を始めることはできません。

例えば、月極駐車場は初期費用が殆どかからない土地活用方法ですが、不動産会社に仲介等を依頼する場合は仲介手数料がかかりますし、管理も委託する場合は管理費用がかかります。

固定資産税も建物がある場合より高くなります。

無断駐車や違法駐車が発生した場合は、地主の負担で対処しなければならないため、このような事態が生じた場合に備えて、ある程度の資金を確保しておく必要があります。

また、建設協力金方式で賃貸事業を始める場合は、建物を建てるための資金を用意する必要はないものの、預託金を賃貸収入から返済する必要があるため、収益計画の確認が必要です。

テナントが撤退してしまったら、賃料収入がなくなる上に、固定資産税や管理費用などを負担しなければならなくなるので、万が一の備えは必要です。

専門家に相談する

土地はあるけどお金がない場合に、なるべくお金をかけない土地活用方法を検討する際は、自分の判断だけで始めてしまうこともあるかもしれません。

例えば、月極駐車場は、周辺に大きな駐車場がなければ、とりあえず需要があるだろうと考えて、始めてしまうかもしれませんが、月の賃料の相場、駐車スペースの区分けなどは、専門家の意見を聞く必要があります。

土地の有効活用方法については、まず、不動産業者に相談するとよいでしょう。

多くの場合、売却の助言がなされてしまうと思いますが、所有したまま、土地活用する方法を提案してくれることもあります。

また、土地活用で忘れてはならないのが税金対策です。特に土地が広い場合は、土地の活用方法次第で多額の税金がかかることがあるため、税理士に事前に相談する必要があります。

資金計画については、金融機関やFPへの相談が必須になりますし、土地に難しい法規制がある場合や、等価交換、建設協力金方式により開発会社やテナントと交渉する場合は弁護士への相談が必要になることがあります。