駐車場経営は儲からないのか？成功させる秘訣やポイントを解説！

駐車場経営の魅力と可能性

今、各地で駐車場不足の問題が生じていることから、狭い土地でも始められ、初期費用が少なくて済む駐車場経営が注目されています。
駐車場経営が注目されている背景と、駐車場経営のメリット、デメリットについて解説します。

駐車場不足が進んでいる？

今、日本各地で駐車場不足が問題となっていることをご存じでしょうか。
新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴い、多くの人が公共交通機関での移動を避け、マイカーに乗るようになりました。マイカーの売れ行きが好調である一方、駐車場が不足する問題が生じています。
車庫証明を取るための自宅の駐車場が足りないケースもありますし、出勤先、出張先で、駐車スペースがなくて困るケースもあります。

また、地域によっては、駅周辺の再開発により、駐車場が閉鎖されたために、駐車場が足りなくなってしまうケースもあります。高層マンションが建つ一方で、十分な駐車場を確保できないこともあります。
一方で、空き家問題や所有者不明土地問題も生じており、使用されないままに放置されている土地も増えています。
利用していない土地を有効活用することで、駐車場不足問題を解決する。
その意味で、駐車場経営に興味を持つ方も増えています。

駐車場経営のメリットとは

駐車場経営のメリットは、他の土地活用方法に比べてリスクが低いことです。狭い土地でも始められますし、初期費用が少なく、管理の手間もかかりません。また災害リスクが少なく、別の用途に転換し易いメリットもあります。
具体的に見ていきましょう。

初期費用が少ない

土地活用を始める際は、初期投資が必要になることが多いです。例えば、アパート経営、賃貸マンション経営やコインランドリー経営を始めるには、建物を用意しなければなりません。
新築する場合はもちろんですが、中古物件を購入するにしても数千万円の初期費用が必要です。
駐車場経営の場合は、土地を整地したり、アスファルト舗装をして、駐車スペースのラインを引くだけでよいので、それほど多くの初期費用はかかりません。
初期費用がかからないため、失敗した時のリスクも少ないです。

狭い土地でも始められる

アパート経営などでは、ある程度広い土地が必要になります。一戸建てしか建てられない土地でアパート経営を行うことは難しいと言わざるを得ません。
その点、駐車場ならば、一戸建て向けの土地でも4台ほどの駐車スペースを確保できるので、駐車場経営も可能です。

災害リスクが小さい

アパート経営などで建物を建てた場合は、地震や台風などの災害により建物が倒壊したり被害を受けてしまうリスクがあります。災害に備えて保険への加入も必要になり、そのための費用も高額になります。
その点、駐車場経営ならば、建物を建てる必要がないため、このようなリスクはほとんどありません。
災害が発生して、地割れ、地盤沈下、水没といった被害を受けたとしても、補修のための費用はそれほどかからないため、再開も容易です。

管理の手間がかからない

土地活用では、土地や建物の管理の手間や費用が必ずかかります。
駐車場経営でも管理は必要ですが、敷地内の雑草対策や無断駐車、違法駐車への対応ぐらいでよく、アパート経営やマンション経営に比べると管理の手間やコストがかかりません。

別の用途に転換しやすい

駐車場経営は、更地に砂利を敷くか、アスファルト舗装をする程度で始められます。ほとんど更地のようなものなので、他の土地活用方法を始めたい場合は、容易に転換できる点がメリットです。

また、賃借人との契約解除が容易である点もメリットです。
アパートの賃貸借契約では、借地借家法が適用されることから、賃貸人からの契約解除は難しく、立ち退き料の支払いも必要になることがあります。

一方、駐車場の賃貸借契約では、月極駐車場のように継続的な駐車場賃貸借契約を締結している場合でも、賃貸人からの解除も自由に認められています。
契約書にいつでも解除できる旨を盛り込んでおけば、賃貸人の都合で駐車場経営を止めることも可能です。

駐車場経営のデメリットとは

駐車場経営のデメリットは、土地しか利用できないために、上階を利用できるアパート経営に比べると収益性が低いことが挙げられます。また、簡単に始められるだけに競合しやすい点もデメリットです。
また、不正駐車への対応が課題です。違法に駐車されていても、車を勝手に処分することはできず、裁判手続を経て強制執行しなければならないなど、手間がかかってしまいます。

駐車場経営の最大のデメリットは、土地の固定資産税、都市計画税が高くなることです。
アパートやマンションが建つ土地は、小規模住宅用地、一般住宅用地の特例措置を受けることができ、次のように土地の評価額を低く抑えられるため、土地の固定資産税、都市計画税が安くなります。

小規模住宅用地（敷地のうち200平方メートル以下の部分）
固定資産税：評価額×1/6、都市計画税：評価額×1/3
一般住宅用地（敷地のうち200平方メートルを超える部分）
固定資産税：評価額×1/3、都市計画税：評価額×2/3

一方、駐車場の場合は更地と同じなので、この特例を利用することができず、土地の評価額に対してそのまま税率が掛けられてしまい、土地の固定資産税、都市計画税が高くなります。

駐車場の種類と選び方

駐車場経営と言っても様々なタイプがあります。代表的なのは、コインパーキング、月極駐車場、機械式駐車場です。それぞれの特徴を見ていきましょう。

コインパーキング

コインパーキングとは、不特定多数の人に対して駐車スペースを貸し、駐車した時間に応じて駐車料金を徴収する仕組みの駐車場です。
駅前、観光地、繁華街等の駐車需要がある場所が適しています。こうした地域に土地を持っていても商業施設を開設するほどの広さがない場合は、コインパーキングを検討するとよいでしょう。

コインパーキングでは、基本的にコインパーキングの機械の設置が必要です。
もちろん、管理人を常駐させてその都度駐車料金を徴収したり、駐車する人の善意を信じてコイン箱を設置することでコインパーキングとすることも不可能ではありませんが、一般的ではありません。

コインパーキングの機械は主に次の4種類があります。

• ロック式
• ゲート式
• ロックレス式
• 前払い式

それぞれ見ていきます。

ロック式コインパーキング

ロック式コインパーキングは駐車することでロック板が上がり、出庫できない状態になって課金される仕組みです。出庫時は、精算機に駐車スペースの番号を入力して、料金を支払います。狭いスペースでも設置できる点が特徴です。

ゲート式コインパーキング

ゲート式コインパーキングは、駐車場の出入り口にゲートがあるタイプの駐車場です。駐車スペースにはロック板はなく、駐車を一発で決める必要はなく、利用しやすい点が特徴です。精算方法は、入庫時にゲートで駐車券を受け取り、出庫時にゲートで精算料金を支払う形になります。土地が広い場合に向いている方式です。

ロックレス式コインパーキング

ロックレス式コインパーキングは、駐車スペースを用意するだけで、ロック板もゲートもないタイプのコインパーキングです。ナンバー認証カメラによって車両ナンバーを検知し、センサーによって駐車時間を把握します。出庫時は、精算機に示された料金を支払うだけです。ロック式やゲート式のように駆動する機械がないため、故障のリスクが少ない点が特徴です。なお、不正が行われた場合は、車両ナンバーを基に所有者を割り出し、正規料金や違約金の支払いを求める形になります。 ロック式コインパーキング同様に狭い土地でも運用できます。

前払い式コインパーキング

前払い式コインパーキングは、ロック板もゲートもない駐車場で、想定利用時間に応じて事前に料金を支払う点が特徴です。

駐車する際は、精算機に車両ナンバーと利用時間を入力して、チケットを購入し、車のフロントガラスから見えるようにダッシュボードの上にチケットを置きます。12時間、24時間といった長い時間設定がなされていることが多いため、駐車時間が長い場合に向くタイプです。不正駐車は、防犯カメラや管理者による見回りにより防ぎます。
ロックレス式コインパーキング同様に駆動する機械がないため故障のリスクが低く、狭い土地でも運用できます。

コインパーキングの運営方式

コインパーキングの運営方式は、自己管理方式、管理委託方式、一括借り上げ方式（サブリース）の3つがあります。

自己管理方式は、自分で機械を設置して、管理運営をすべて自分で行う方式です。駐車場経営の利益をすべて自分で手にできますが、管理運営の手間がかかります。

管理委託方式は、自分で機械を設置し、管理のみ管理会社に委託する方式です。管理会社には管理手数料を支払わなければなりません。また、駐車場の運営主体は土地所有者なので、不正駐車が行われた場合の法的措置などは、土地所有者が行う必要があります。

一括借り上げ方式（サブリース）は、駐車場運営会社に土地を貸して、駐車場の経営を任せる方式です。土地所有者は、駐車場運営会社から賃料のみ受け取ります。その分、駐車場運営会社に利益を多く取られてしまいますが、不正駐車への対応は必要ありません。

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月極駐車場

月極駐車場は、特定の人との間で駐車スペースを貸す旨の賃貸借契約を締結して、1か月当たりいくらという形で賃料を徴収する方法です。主に車を保管するための車庫として利用するケースが多いため、安定収入が見込めます。
また、コインパーキングのような初期投資や維持費用が必要ないため、コストがかからず、リスクも少ないのが特徴です。

車庫証明を取るためには、自動車保管場所が自宅から2キロ以内にあることが要件となっているので、借主は、必然的に近隣の方に限られます。近隣で、駐車場がなくて困っている方がいれば、借り手が付きやすいでしょう。
都市部なら、駐車スペースが1台分しかない家がほとんどなので、家族が2台目の車を必要としている場合などに借りてくれる可能性があります。
地方だと土地が広い家が多く、駐車スペースに困らないと考えがちですが、交通の便が悪いだけに、家族全員が1台ずつ車が必要になることもあります。そのような場合はやはり、月極駐車場の需要が生じます。

月極駐車場は、自営で行うケースが多く、借主も自分で探さなければなりません。借り手を仲介してくれるのは地元の不動産会社です。また、駐車場の管理を不動産会社に任せるケースもあります。
月極駐車場は、ほぼ更地の形で運営されることも多いため、不正駐車にも注意する必要があります。不正駐車への対応は、土地の所有者自身が行わなければなりません。

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機械式駐車場

機械式駐車場とは、自動車を台（パレット）に乗せて、台（パレット）ごと格納スペースに送られるタイプの駐車場です。マンションの駐車場でよく用いられていますし、都市部の商業施設や病院などで利用されていることもあります。
機械式駐車場には、いくつかのタイプがあります。

地上二段式

引用：「機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン」の手引き

駐車スペースが二段ベットのようになっているタイプです。パレットに駐車したら機械でパレットを上げ、空いた地上のスペースにもう1台車を止められます。そのため、1段目に駐車している場合は、パレットに乗った車を出すことはできません。
主に個人用に利用されることが多いタイプです。

ピット二段式

引用：「機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン」の手引き

1段目と2段目共にパレットに乗せて駐車します。地下に空間があるので、1段目に車が止まっていても、1段目の車を地下に沈めることで、2段目の車の出庫が可能になります。

昇降横行式

引用：「機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン」の手引き

パレットを上下だけでなく左右にも動かすことができるタイプです。すべての車をいつでも出庫することができますが、自分の駐車スペースが上にある場合などは、入出庫に時間がかかってしまいます。

タワー方式（垂直循環方式、エレベーター方式）

引用：「機械式立体駐車場の安全対策に関するガイドライン」の手引き

タワーの内部に駐車スペースがあるタイプです。タワーの内部でパレットを観覧車のように循環させる垂直循環方式と指定したパレットだけを移動させるエレベーター方式があります。
いずれのタイプも、タワーの内部に車を格納できるため、直射日光や風雨による車の劣化、車の盗難被害などを防ぐことができます。また、空間を最大限に利用できるため、敷地が狭くても建てられる点も大きな特徴です。

機械式駐車場の経営を始める場合は、他の駐車場の運営方式よりも、初期投資がかかります。
パレット1台当たりの建築費用は約100万円かかると言われています。タワー方式の場合は、約350～500万円です。
タワー方式で32台駐車できるタワーパーキングを建てる場合は、1億1,200万円～1億6,000万円といった建築費用がかかることになり、初期投資の費用を回収するのに長い時間がかかります。

それぞれのメリットデメリットを徹底比較

コインパーキング、月極駐車場、機械式駐車場のメリットとデメリットをそれぞれ見ていきましょう。

コインパーキングのメリットとデメリット

コインパーキングのメリットは、初期投資が多少必要であるものの、いったん開設すれば、宣伝や営業がほぼ必要ない点です。駅前、観光地、繁華街等の駐車需要がある場所ならば、狭い土地でも収益を上げやすいですし、料金設定次第で収益を上げやすくなります。
一方、デメリットは、精算機など設備のメンテナンスが必要になることです。ロックレス式の場合は、不正駐車が行われた場合に、利用者を特定して請求を行うなどの対応も必要になります。

月極駐車場のメリットとデメリット

月極駐車場のメリットは、3タイプの駐車場の中で最も初期投資がかからない点です。また、継続的に借りてくれる人が多いため、安定した経営が可能である点も挙げられます。
一方、デメリットは、借主の候補者が周辺の住民に限られていることです。需要がないと全く借り手が付かないこともあります。また、駐車場経営をやめる場合は貸主から契約解除することも可能ですが、いきなり契約解除できるわけではなく、借主の都合も考慮する必要があるため、解約に時間がかかってしまうこともあります。

機械式駐車場のメリットとデメリット

機械式駐車場のメリットは、狭い土地でも多数の車を駐車できることです。特に、タワー方式の駐車場の場合は、地上だけだと数台しか止められない土地でも、数十台の駐車が可能になり、土地利用の有効性が高いと言えます。
一方、デメリットは、導入コストが非常に高く、アパートや賃貸マンションの新築とほとんど変わらない初期費用が必要になる上、メンテナンス費用も高額になる点です。また、駐車場をやめる場合でも設備の解体費用がかかります。

立地条件やターゲット層に合わせた最適な形態の選択

コインパーキング、月極駐車場、機械式駐車場。それぞれに最適な立地条件やターゲット層を確認しましょう。

コインパーキング

コインパーキングは、駅前、観光地、繁華街等の交通量の多い場所が適しています。自家用車でショッピングや映画鑑賞、娯楽施設に遊びに来た人が一時的に注射するためのスペースとして利用されることが想定されます。
また、オフィス街でも、社用車で出張に来た人が駐車するためのスペースとして活用することが想定されます。

月極駐車場

月極駐車場は、住宅街ならどこでも需要はあるでしょう。都市部だけでなく地方でも一定の需要があります。
自家用車を自宅の庭に止められない人や2台目以降の車の駐車スペースを探している人が借りることが想定されます。

機械式駐車場

機械式駐車場は、自都市部のオフィス街で特に需要があると言えます。社屋のビルは建っていても、地下駐車場がなかったり、あっても、十分な余裕がないこともあります。都市部の病院でも通院患者の駐車スペースが病院の敷地だけでは足りず、タワー方式の駐車場が必要になることもあります。

駐車場経営が儲からないといわれる理由とは？

駐車場経営は、初期費用が少なくて済み、リスクも少ないので手軽に始められる反面、儲からないと言われることがあります。その理由を確認していきましょう。

収益性が低い

アパートや賃貸マンションによる賃料収入に比べると駐車場経営の賃料収入は低いと言わざるを得ません。
普通乗用車一台分に必要な坪数は、約4.5坪～7.3坪と言われています。
一方、賃貸住宅に必要な坪数は1人暮らし向け物件なら、8坪～12坪程度です。
そして、月極駐車場の平均賃料は、地域により大きく異なりますが、おおむね6,000円から10,000円です。

一方、ワンルーム、1K、1DKといった一人暮らし向け物件の家賃相場は、地域により異なるものの50,000円から100,000円です。
坪当たりの収益の差は一目瞭然です。おまけに、アパートや賃貸マンションならば、2階、3階などの上階も使えるので土地の広さ以上の収益をあげることができます。
つまり、駐車場経営は初期投資とリスクは少ないもののリターンも少ない投資ということになります。

競争が激しい

駐車場経営は、敷居が低いため、土地を持っていれば誰でも始めることができます。それだけに、競合が起きやすく、競争も激しくなりがちです。
他の駐車場との差別化は、駐車しやすいように他よりも駐車スペースを広くすることが考えられます。この場合、止められる台数が限られるので収益が少なくなります。

また、タワー方式の駐車場を導入して、車の保護機能や盗難防止の効果が高い点をアピールする方法などが考えられますが、導入コストが高額です。
青空駐車場であれば、差別化は基本的に価格によって図るしかなく、ただでさえ少ない収益が圧迫されることもあります。
このように競争が激しいだけに、価格競争も起きやすく、利益が少なくなりがちです。

税金などの負担が大きい

何より注意しなければならないことは、先に説明したとおり、土地の固定資産税、都市計画税が高くなることです。
駐車料金を下げてしまうと、管理費用やメンテナンス費用を払ったうえで、固定資産税、都市計画税も支払うと、利益がすべて飛んでしまい、赤字になってしまうこともあります。

駐車場経営を成功させるための3つのポイント

儲からないと言われることがある駐車場経営ですが、もちろん成功している人もいますし、成功させることは十分可能です。駐車場経営を成功させるために押さえておくべきポイントを紹介します。

立地条件の重要性

駐車場経営は、借りてくれる人がいなければ経営が成り立ちません。
コインパーキングの場合は、駅前や繁華街など、交通量の多い場所であることはもちろんですが、駐車スペースが足りていない商業施設、観光地、オフィスが近くにあるかどうかがポイントになります。
月極駐車場の場合は、近くに大規模な駐車場がないことが前提です。駐車場がある場合でも満車で駐車スペースが足りていないのであれば、需要があると言えるでしょう。
機械式駐車場は、高層マンションが立ち並ぶ地区やオフィス街以外は成功させることは難しいでしょう。

意外に忘れがちなのが、入出庫がしやすい場所であるかどうかです。
駐車場予定地の前面道路が狭く出入りしにくい場合は敬遠されがちです。道路が広くても、常に渋滞しているような道路だと、利用しづらいので、やはり、敬遠されてしまいます。

競合調査

駐車場経営では、競合調査は必須です。
既に駐車場がたくさんある場合は、参入しても需要を奪うことは難しいかもしれません。無料で止められる駐車場が十分にある場合は、有料駐車場経営は難しいでしょう。
駐車場が既にあるものの需要が見込める場合でも、駐車場の料金設定の確認が必要です。他の駐車場よりも高い料金設定では、借り手が付きにくいです。
また、他の駐車場と比べて目立つ場所にあり、入出庫がしやすい条件がそろっているかどうかもポイントです。他の駐車場より目立つ場所で、入出庫がしやすいならば、料金が割高でも借り手が付く可能性があります。

差別化戦略

駐車場経営でも差別化戦略は必要です。 他の駐車場よりも料金を安くするだけでは、価格競争になって利益が圧迫されてしまうので、賢明な方法ではありません。
差別化戦略の要は、利用者の利便性を高めることです。
コインパーキングならば、ロック式よりもロックレス式の方が利用しやすいので、選ばれやすくなるでしょう。
月極駐車場でも、砂利を敷いただけの駐車場よりも、アスファルト舗装された駐車場の方が雨の日に水たまりができにくくて利用しやすいですし、雑草も生えにくいため、気持ちよく利用できます。
また、駐車スペースを広めにとることで、入出庫時の利便性を高めることも考えられます。
機械式駐車場ならば、タワー式駐車場とすることにより、車の保護機能と盗難防止効果が高いことをアピールすることもできます。また、管理人を常駐させることで、より安全性を高めると共に、入出庫時の交通誘導により利便性を高めることも考えられます。高級車を所有する富裕層向けにこうしたサービスを提供することが考えられます。
いずれの場合もコストはかかりますが、駐車料金以外の面での競争を図ることが可能です。

駐車場経営の収益性は？シミュレーション例をご紹介

駐車場経営の収益はそこまで高くないと言われていますが、土地の坪数、立地、料金設定、稼働率など様々な要素によって大きく変動します。前章でご紹介した「成功させるポイント」を抑えればしっかりとした収益を出すことも可能です。
ここでは一般的なケースを想定したシミュレーション例をいくつかご紹介しますので、参考にしていただければと思います。

月極駐車場（大阪府）

・土地の坪数：100坪（約330㎡）
・駐車台数：10台
・月額料金：1台あたり10,000円
・稼働率：90%
・年間収入：10台×10,000円/台/月×12か月×90%＝10,800,000円
・経費：固定資産税、駐車場設備の維持費、管理費など、年間で約2,000,000円と仮定
・年間利益：10,800,000円-2,000,000円＝8,800,000円

条件によって各金額は大きく変動しますが、特に月極駐車場の賃料相場は地域によって大きく変動します。
月極駐車場検索サイト「アットパーキング」によると、東京都の場合は約20,000円なのに対し、山形では約5,000円とかなり差があることがわかります。
東京都の中でも都心と郊外ですとまた変わってくるため、立地を考えるのは非常に大切です。

参考：アットパーキング

コインパーキング（愛知県）

・土地の坪数：50坪（約165㎡）
・駐車台数：5台
・時間料金：1時間あたり300円
・稼働率：50%（時間帯によって変動）
・年間収入：5台 × 300円/時間/台 × 12時間/日 × 365日 × 50% = 4,102,500円
・経費：電気代、駐車場設備の維持費、管理費など、年間で約1,000,000円と仮定
・年間利益：4,102,500円 - 1,000,000円 = 3,102,500円

コインパーキング同様、料金相場は地域によって大きく変わります。
沖縄県は200円/時～300円/時なのに対し、東京都では600円/時～1,200円/時と跳ね上がります。
また、東京都の中でも都心と郊外ですとまた変わってくるため、立地を考えるのは非常に大切です。

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