賃貸併用住宅では住宅ローンを活用した方がいい？メリットやリスクに関して解説！

賃貸併用住宅とは？

賃貸併用住宅は、自宅と賃貸スペースを一つの建物内に組み合わせた住宅形態です。このタイプの住宅では、所有者が一部を自己の居住スペースとして使用し、残りを賃貸用として提供することで家賃収入を得ることが可能です。賃貸部分からの収入は、住宅ローンの返済に充てることもでき、「賃貸部分からの収入を得られるなら、家計の支えにもなりそう」という考えもあるため、経済的な負担を軽減しつつ、不動産投資も行えるという大きなメリットがあります。

住宅ローンを利用する際の大きな条件として、建物の半分以上を自宅用にする必要があります。これにより、住宅ローンの低金利を利用しながら、賃貸収入も得ることができるわけです。しかし、賃貸部分が多くなると、不動産投資ローンの対象となり、金利が高くなる可能性があるためこの点では注意が必要です。

賃貸併用住宅の計画には、立地や建物の設計、賃貸市場の需要など、多くの要素を考慮する必要があります。また、賃貸部分の管理や入居者との関係構築など、賃貸経営に関わる知識とスキルも求められます。

賃貸併用住宅のメリットとは？

賃貸併用住宅は、経済的な利益と生活の質の向上を同時に追求できる点で、多くの人々に注目されています。以下では、賃貸併用住宅の主なメリットを詳しく解説します。

家賃収入でローン返済を軽減できる

賃貸併用住宅の大きな魅力の一つは、家賃収入を得ることで、住宅ローンの返済負担を軽減できる点にあります。賃貸スペースから得られる収入は、毎月のローン返済額に直接充てることが可能で「これならローンの負担をそこまで感じずに済みそう」と思えますよね。これにより、自己資金を大きく温存しつつ、資産価値の高い不動産を所有することができます。また、家賃収入が安定していれば、経済的な不安を大きく減らすことが可能になり、より安心して生活を送ることができます。

節税効果

賃貸併用住宅を所有することによる節税効果は、所有者にとって大きなメリットとなります。住宅ローン控除を始め、賃貸部分にかかる経費の控除など、税制上の優遇措置を受けることができます。これにより、年間の税負担を減らすことが可能となり、その分を他の投資や貯蓄に回すことができます。また、賃貸部分の修繕費や管理費も経費として計上できるため、効果的な資産運用が期待できます。

資産形成

賃貸併用住宅は、長期的な資産形成にも寄与します。自宅としての価値はもちろん、賃貸スペースから得られる収入により、不動産としての価値がさらに高まります。また、賃貸スペースの運用を通じて、不動産経営の知識と経験を積むことができ、将来的にさらなる不動産投資へとステップアップする基盤を築くことができます。さらに、不動産価値の上昇に伴い、将来的な売却時には高いリターンが期待できるでしょう。

土地活用

賃貸併用住宅は、限られた土地を最大限に活用する方法としても優れています。特に都市部では、土地の価値が非常に高く、その有効活用が求められています。賃貸併用住宅を建てることで、土地を収益化し、不動産としての価値を最大化することが可能です。また、将来的には賃貸スペースを自宅用に転用するなど、ライフスタイルの変化にも柔軟に対応できます。

家族との同居（将来的に親や子との二世帯住宅、など）

賃貸併用住宅は、将来的に家族との同居や二世帯住宅への転用が容易な点も大きなメリットです。賃貸スペースを家族用の住居に変更することで、世代を超えた住まいの提供が可能となります。これにより、家族間のコミュニケーションにおける壁もなくなり、子育てや両親の介護もスムーズに行えますね。家族が増え、世代を超えた住まいが必要になった時にも対応できるのは心強いですよね。

賃貸併用住宅で利用できるローン

ここでは賃貸併用住宅で利用できるローンとして、住宅ローンとアパートローンについて紹介します。それぞれにメリットやデメリットがありますので、よく比較検討してみてください。

住宅ローン

住宅ローンは、自分や家族が住むための家を購入する際に利用されるローンです。金利が低く設定されていることが多く、長期間にわたって返済することが可能です。また、住宅ローン控除などの税制優遇も受けられるため、購入後の経済的負担を軽減できる可能性もあります。しかし、賃貸併用住宅で住宅ローンを満額利用する場合、以下のような条件を満たすことが条件です。

• 床面積が50平方メートル以上である
• 住宅の面積のうち半分以上が居住用のスペースである

次に、住宅ローンを用いて賃貸併用住宅を購入するメリット・デメリットについて解説します。

メリット

住宅ローンを利用する最大のメリットは、金利が比較的低いことにあります。また、長期間にわたる返済計画を立てやすく、住宅ローン控除の適用を受けることで、税金の負担を軽減できる可能性があります。さらに、賃貸併用住宅を建てることで、家賃収入を得ることができ、その収入を住宅ローンの返済に充てることが可能です。

デメリット

住宅ローンにはデメリットも存在します。賃貸部分の収益性に左右されるため、空室リスクや家賃収入の減少といったリスクを考慮しなければいけません。他の収入がない場合、住宅ローンの返済にも影響を及ぼす可能性があるため注意しましょう。また、住宅ローンを利用するためには、物件の50%以上を自宅用として利用する必要があり、この条件を満たすための工夫が必要になります。

アパートローン（事業ローン）

アパートローン、または事業ローンは、賃貸用の不動産を購入または建築するために利用されるローンです。このローンは、物件の収益性を重視して審査が行われるため、賃貸市場での需要や物件の立地、建物の質などが重要な判断基準となります。金利は住宅ローンよりも高めですが、賃貸経営を通じて高い収益を目指すことができるため、不動産投資を考えている方に適しています。

次に、アパートローンを用いて賃貸併用住宅を購入するメリット・デメリットについて解説します。

メリット

アパートローンの最大のメリットは、賃貸部分の収益性を高めることができる点にあります。賃貸併用住宅の賃貸部分に対して、より高い金利での融資が可能になるため、収益性の高い賃貸経営を目指すことができます。また、アパートローンは賃貸部分の収益性を重視するため、賃貸市場の需要に応じた柔軟な運用が可能です。

デメリット

一方で、アパートローンのデメリットとしては、金利が住宅ローンに比べて高めであることが挙げられます。これにより、返済負担が重くなる可能性があります。また、賃貸部分の収益性が低下した場合、返済計画に影響を及ぼすリスクもあります。さらに、アパートローンは賃貸部分のみに適用されるため、自宅部分の資金調達には別途住宅ローンを組む必要があります。

どのローンがいいのか？自分に合った最適なローンを選ぶポイント

賃貸併用住宅のローン選びは、将来の資産形成や税制優遇を考慮した上で、自分のライフプランに合ったものを選ぶことが重要です。以下、各ポイントについて解説します。

資金調達額

賃貸併用住宅の購入には、通常の住宅購入よりも多くの資金が必要になります。賃貸部分からの収益を見込んで資金計画を立てることが大切ですが、過度な借入は避けるべきです。また、購入後の改修やメンテナンス費用も考慮に入れ、余裕を持った資金計画を立てましょう。賃貸部分の収益性を高めるためには、入居者のニーズを満たすことも重要です。
具体的には以下のようなものが挙げられます。

• 駅からの距離、徒歩で通える立地か
• 木造、コンクリート、鉄筋など建物の質
• 生活導線を意識した間取りになっているか

返済能力

返済能力の評価には、現在の収入に加えて、将来の収入見込みや賃貸収入の安定性が重要視されます。賃貸部分からの収益が安定しているかどうかを検討し、空室リスクや家賃収入の減少に備えた計画を立てることが必要です。また、返済計画はなるべく手堅く立て、予期せぬ出費や収入減にも対応できるようにしておきましょう。返済計画を立てる際には、利息率の変動や経済状況の変化も考慮に入れ、柔軟な対応ができるように計画を見直すことが重要です。

賃貸経営の経験や知識

賃貸経営には、市場の動向を理解し、適切な家賃設定や入居者募集の方法を知る必要があります。また、物件の維持管理やトラブル対応にも知識と経験が必要です。賃貸経営の成功は、入居者との良好な関係構築にもつながります。未経験の場合は、不動産会社や管理会社と連携することで、賃貸経営のノウハウを学び、リスクを軽減することができます。

税制優遇措置の利用

賃貸併用住宅の購入には、住宅ローン控除や固定資産税の軽減など、様々な税制優遇措置が存在します。これらの制度を最大限活用することで、税負担を軽減し、経済的なメリットを享受することが可能です。購入前には、利用できる税制優遇措置をしっかりと確認し、計画に組み込むことが重要です。また、賃貸部分に関しても、適切な税務処理を行うことで、節税効果を得ることができます。

各金融機関別・住宅ローンの特徴

賃貸併用住宅の建築を検討する際、適切な住宅ローンの選択は非常に重要です。各金融機関が提供する住宅ローンには、それぞれ異なる特徴があります。ここでは、住宅金融支援機構のフラット35、地方銀行、ネット銀行、メガバンクの住宅ローンに焦点を当て、それぞれの特徴を解説します。

住宅金融支援機構・フラット

フラット35は、住宅金融支援機構が提供する住宅ローンで、最大35年間の固定金利が特徴です。このローンは、金利の変動リスクを避けたい方や、長期間安定した返済計画を立てたい方に適しています。また、自営業者やフリーランスの方でも利用しやすいというメリットがあり、審査にかかる期間も短めであるため、スムーズに融資を受けることが可能です。ただし、固定金利であるため、市場金利が低下した場合でも金利は下がりませんので、その点は留意が必要です。

地方銀行

地方銀行の住宅ローンは、地域に密着したサービス提供が大きな特徴です。地方銀行ならではのきめ細やかな対応を期待でき、地元の不動産市場に精通しているため、地域特有のニーズに合ったアドバイスが得られることもあります。しかし、金利はメガバンクやネット銀行に比べるとやや高めに設定されている場合が多く、他地域への転居を考えている場合には、手続きの煩雑さやサービスの利用制限に注意が必要です。

ネット銀行

ネット銀行の住宅ローンは、低金利かつ手数料が少ないことが魅力です。オンラインでの手続きにより、時間と場所を選ばずに申し込みが可能で、忙しい方やコストを抑えたい方に適しています。しかし、審査が厳しく設定されているため、安定した収入とオーナー自身の信用が必要です。また、対面での相談が難しいため、住宅ローンに関する知識がある程度必要とされます。

メガバンク

メガバンクの住宅ローンは、安定したサービスと低金利が魅力です。多様なローン商品を取り扱っており、自分のライフプランに合わせた選択が可能です。審査は厳しいものの、通過すれば充実したアフターサービスを受けることができます。特に、大手銀行ならではの安心感や信頼性は、初めての住宅ローン利用者にとっても心強いポイントです。ただし、金利優遇条件を満たすためには、同行の口座開設や給与振込の利用など、特定の条件をクリアする必要があります。

賃貸併用住宅の運用と管理

賃貸併用住宅は、家賃収入を得られるなどメリットがある反面運用と管理には注意が必要です。ここでは具体的な運用方法や管理について紹介します。

賃貸併用住宅の収益モデル

賃貸併用住宅の収益モデルは、賃貸部分からの家賃収入によって支えられます。家賃収入は、住宅ローンの返済や物件の維持管理費用に充てられるため、賃貸部分の運用が収益性に直結します。賃貸スペースの家賃設定や入居者募集には、市場の需要を考慮し、適切な価格設定とマーケティング戦略が求められます。

賃貸併用住宅の管理と運用のポイント

賃貸併用住宅の管理と運用では、入居者との良好な関係構築が重要です。定期的なメンテナンスや迅速なトラブル対応は、入居者の満足度を高め、長期的な入居を促します。また、自宅部分と賃貸部分のプライバシー保護や、共用部の清掃と整備も重要な運用ポイントです。

空室リスクと家賃滞納リスクの管理

空室リスクと家賃滞納リスクは、賃貸併用住宅の収益性に直接影響を与えます。市場調査に基づいた適正な家賃設定、魅力的な物件情報の提供、信頼できる入居者の選定が重要です。家賃滞納が発生した場合は、法的手続きに基づいた対応が必要になるため、契約書の内容を事前に確認しておくことが重要です。

賃貸併用住宅の入居者募集戦略

入居者募集には、効果的な広告戦略と物件の魅力を最大限に伝えるための情報提供が必要です。オンラインプラットフォームを活用した宣伝や、オープンハウスの開催など、様々な方法でターゲットとなる入居希望者にアプローチします。また、物件の特徴や周辺環境の魅力を強調し、競合物件との差別化を図ることが募集成功の鍵となります。

賃貸併用住宅で利用可能な金利の種類について

以下では、賃貸併用住宅の購入や建築に際して選択できる主な金利の種類について解説します。

固定期間選択型

固定期間選択型ローンは、初期の一定期間（例えば3年、5年、10年）は固定金利が適用され、その後は変動金利に切り替わるタイプです。このローンは、初期の返済額を一定に保ちつつ、将来の金利変動リスクをある程度受け入れることができるバランスの取れた選択肢です。特に、将来の収入増加を見込んでいる場合や、初期の返済負担を軽減したい場合に適しています。ただし、固定期間後の金利が上昇すると返済額も増加するため、その点を考慮した上で選択する必要があります。

固定金利型

固定金利型ローンは、ローンの全期間を通じて金利が変わらないため、返済額が一定であることが最大の特徴です。市場の金利変動の影響を受けずに済むため、将来の返済計画を立てやすく、金融の不安定さを気にせずに済む安心感があります。特に、長期間にわたって安定した返済を望む場合や、金利上昇が予想される環境下でのローン選択に適しています。しかし、変動金利型に比べて金利が高めに設定されていることが多いため、その点を考慮する必要があります。

変動金利型

変動金利型ローンは、市場の金利変動に応じて適用金利が定期的に見直されるため、返済額が増減します。このタイプのローンは、初期の金利が固定型や固定期間選択型に比べて低めに設定されていることが多く、初期の返済負担を軽減できる可能性があります。しかし、金利が上昇すると返済額も増加するため、金利変動リスクを理解し、受け入れることができるかが重要です。特に、金利が低い時期にローンを組む場合や、短期間での返済を計画している場合に適しています。

賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する際の注意点

賃貸併用住宅の購入で住宅ローンを活用する際には、融資条件や居住用部分の設計などいくつかの重要な点で注意が必要です。これらのポイントを理解し、計画的に進めることで、賃貸併用住宅のメリットを最大限に活かすことができます。

融資条件

賃貸併用住宅の住宅ローンを利用する際、最も重要なのは融資条件を満たすことです。多くの金融機関では、建物の延床面積の50%以上を自宅用として利用することが条件とされています。この比率を満たさない場合、住宅ローンの利用が難しくなるため、計画段階でしっかりと確認しましょう。

居住用部分の床面積

賃貸部分と居住部分のバランスは、賃貸併用住宅の設計において非常に重要です。居住用部分の床面積が半分を切るような広さでは、住宅ローンの利用条件を満たすことができません。また、将来的に家族構成の変化などで居住スペースを増やす必要が出てきた場合にも対応できるよう、柔軟性を持たせた設計を心がけましょう。

空室リスク

賃貸部分に空室が出ると、予想していた収入が得られなくなり、住宅ローンの返済に影響が出る可能性があります。立地や賃料設定、物件の魅力を十分に考慮し、空室リスクを最小限に抑える工夫が必要です。また、空室が続いた場合の対策もあらかじめ考えておくことが重要です。

管理の手間

賃貸部分を持つことで、入居者の管理やメンテナンスなど、オーナーとしての責任と手間が増えます。特に、自分自身で管理を行う場合は、入居者からのクレーム対応や修繕費用など、予期せぬ出費や労力が必要になることもあります。賃貸管理会社に委託する場合は、その費用も含めて計画に入れましょう。