土地売却の方法を徹底解説！注意すべきポイントや費用は？

土地売却の基本的な流れ

まず、土地を売るときの基本的な流れを知っておきましょう。以下で、土地売却のステップごとに解説します。

※各項目をタップすると詳細にジャンプします。

• 土地の査定
• 売却依頼と媒介契約の締結
• 売却活動の開始
• 売却条件の交渉と契約
• 引渡しと決済

土地の査定

土地の査定は売却価格を決める重要なステップです。

信頼できる不動産会社に依頼すると良いでしょう。

不動産会社の査定には無料査定と有料査定がありますが、初めての場合は無料査定を利用すると良いです。

また、査定時には土地の地形や周辺環境、法的条件などを正確に伝えることが大切です。

不動産会社を選ぶ際には、ネットの口コミや評判をチェックしましょう。

実績や対応の良さ、手数料の明確さなども確認ポイントです。

複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをお勧めします。

近年では、インターネットで簡単に査定額を確認できるオンライン査定サービスもあります。

これを利用すれば、手間をかけずに複数の査定結果を得られます。

オンライン査定はあくまで目安ですが、有効活用することで市場価格の把握ができます。

売却依頼と媒介契約の締結

土地の売却を依頼する際には、不動産会社と媒介契約を結ぶ必要があります。

専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

専属専任媒介契約とは、特定の一社のみが販売活動を行う契約です。

専任媒介契約も一社だけですが、自分で買主を見つけることができます。

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できる契約です。

専属専任媒介契約のメリットは、不動産会社が最優先で積極的に販売活動を行ってくれることです。

デメリットは、一社に依頼するため、成果が出るまでに時間がかかることがあります。

専任媒介契約のメリットは、売主が自分で買主を見つけた場合も仲介手数料が不要になる点です。

デメリットは、売却活動の範囲が一社に限定される点です。

一般媒介契約のメリットは、複数の会社に依頼できることで売却チャンスが広がる点です。

デメリットは、不動産会社の優先度が低くなることがあります。

売却活動の開始

不動産会社は、状況に応じた売却活動を行います。

具体的には、インターネット広告の掲載、物件情報サイトへの登録、チラシの配布などがあります。

また、現地案内を行い、購入希望者に土地を見せることも大切な活動です。

効果的な宣伝方法として、インターネット広告の活用は欠かせません。

写真や図面とともに土地の詳細情報を掲載し、魅力をアピールします。

現地案内では、実際に土地を見てもらい、立地や周辺環境を体感してもらうことが重要です。

オープンハウスや内覧会は、買主に実際の土地の雰囲気を伝える良い機会です。

開催日時を広く周知し、多くの人に参加してもらうことがポイントです。

また、訪れた人に対して親切な対応を心掛け、質問に丁寧に答えることで信頼感を得ることができます。

売却条件の交渉と契約

土地売却が決まったら、売買契約書を作成します。

契約書には、売買価格や支払い方法、引渡し日などが記載されます。

記載内容を十分に確認し、不明点があればその場で確認しましょう。

手付金は契約時に支払われるもので、一般的には売買価格の10％程度です。

手付金を受け取ることで、契約が正式に成立したことを示します。

違約金は、契約解除時に支払う金額で、契約違反があった場合に適用されます。

トラブルを防ぐためには、契約書の内容をよく理解し、双方が同意したうえで署名捺印することが大切です。

また、合意内容を書面に残し、メールやメモなどで記録を残しておくこともトラブル防止に役立ちます。

引渡しと決済

契約が成立した後は、引渡しまでの手続きを進めます。

引渡し日は契約書に記載された日付に基づきますので、準備を怠らないようにしましょう。

引渡し前には、土地の状態を最終確認し、不備がないかチェックします。

引渡しの際に必要な書類としては、所有権移転登記申請書、身分証明書、印鑑証明書、登記識別情報などがあります。

これらの書類を事前に用意し、当日にスムーズに手続きができるよう備えましょう。

所有権移転登記は、お互いの所有権を正式に移転させるための手続きです。

不動産登記所で行いますが、不動産会社や司法書士に依頼することが一般的です。

所有権移転登記が完了すると、新しい所有者によって登記簿に記録されます。

土地売却時の注意点

土地売却には多くの注意点があります。以下では、特に重要なポイントを取り上げて解説します。

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• 税金に関する注意点
• 借地権付き土地の売却について
• 住宅地以外の土地の売却について
• 売却時期の見極め

税金に関する注意点

土地を売却して得た利益には、譲渡所得税がかかります。

売却価格から取得費（購入した際の費用）と譲渡費用（売却にかかる費用）を差し引いた金額が課税対象となります。

譲渡所得税は、所得税と住民税が合計で課税されます。

所得税の税率は長期保有（5年超）と短期保有（5年以下）で異なります。

長期保有の場合、15％の所得税と5％の住民税が課税され、短期保有の場合はそれぞれ30％、9％となります。

譲渡所得税には、特例や控除制度があります。

例えば、自分が住んでいた土地を売却する場合には、3,000万円の特別控除が受けられます。

また、相続で得た土地の売却には、相続税の課税価格を取得費として差し引けるなどの特例もあります。

詳しくは税理士に相談すると良いでしょう。

借地権付き土地の売却

借地権付きの土地を売却する場合、借地権者の同意が必要です。

借地権者が同意しない場合、売却が難しくなります。

また、借地権の売買には特定の手続きが必要で、不動産会社や司法書士を介して進めることが一般的です。

地主との交渉では、信頼関係を築くことが重要です。

また、借地契約の内容をよく理解し、双方が納得する形で合意を得ることが必要です。専門知識を持った不動産会社や弁護士のサポートを受けると良いでしょう。

住宅地以外の土地の売却

住宅地以外の土地（農地や山林、商業地など）は、売却に際して法的な制約や特別な手続きがあることが多いです。

農地の売却には農地法に基づく許可が必要で、山林の売却では森林法に基づく手続きが必要です。

商業地の売却には用途地域の確認が不可欠です。

用途変更は、売却価格を上げる手段のひとつです。

しかし、用途変更には時間と手続きが伴います。

変更後の利用計画や法的規制を確認し、地元自治体に相談することが重要です。

売却時期の見極め

土地の売却時期は、価格に大きな影響を与えます。

一般的に春や秋は不動産需要が高まりやすく、売却に有利な時期とされています。

春は新学期や新年度前のシーズン、秋は人事異動による転勤が多いためと言われています。

また、経済状況や不動産市場の動向も注視する必要があります。

地価の動向は、不動産価格指数や公示地価、路線価などを参照すると良いです。

インターネットや新聞、行政機関の発表などから最新情報を入手し、売却タイミングの判断材料にしましょう。

土地売却にかかる費用

ここでは、土地を売却する際にかかる費用について解説します。
様々な費用が売却する際にかかりますので、しっかりと把握しておくようにしましょう。

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• 不動産会社の仲介手数料
• 登記費用
• 税金
• その他の費用

不動産会社の仲介手数料

不動産会社に販売を依頼した場合、仲介手数料が発生します。

仲介手数料は売却価格に応じて計算され、一般的には

「売却価格の3％ + 6万円 + 消費税（10％）」

が上限とされています。

例えば、5,000万円（税抜）の土地を売却する場合、仲介手数料は

「5,000万円 × 3％ + 6万円 + 消費税」

で計算されます。

仲介手数料以外にも追加費用が発生する場合があります。

広告費用や登記手続きにかかる費用、その他の諸費用などです。

事前に詳細な見積もりを確認し、契約書で明らかにしておくことが重要です。

登記費用

所有権移転登記は、売却後に土地の所有者が新しい買主に変更となる手続きです。

この手続きには登記申請書の作成、登記所への申請が必要で、登録免許税や司法書士費用が発生します。

登録免許税は、売却価格の0.4％が目安です。

自己申請で登記手続きを行うことも可能ですが、法的知識が必要で手続きに時間がかかることもあります。

専門家に依頼する場合は、費用がかかるものの、手続きの確実性や迅速さが得られます。

自身で手続きを行う場合は、不動産会社や専門家のアドバイスを受けると良いでしょう。

税金

譲渡所得税は、土地売却による所得に対して課せられる税金です。

この税金は売却代金を受け取った年の翌年に申告して支払います。

例えば、2023年に土地を売却した場合、2024年の確定申告で譲渡所得を申告し、同年の3月15日までに納税する必要があります。

土地売却の場合、固定資産税の清算も必要です。売却した年の固定資産税は日割りで清算し、売主と買主の間で分担します。

清算方法については契約書で取り決めておくことが一般的です。

その他の費用

土地売却には、所有権証明書や住民票、印鑑証明書など様々な書類が必要です。

これらの発行には手数料がかかります。

例えば、印鑑証明書は市町村役場で発行されるもので、手数料は自己負担となります。

売却前に土地を整備することが求められる場合もあります。

例えば、土地の測量や境界線の確定作業、整地や清掃などです。

これらの作業には費用がかかりますが、土地の見た目や使いやすさを高めることで売却価格が向上する可能性があります。

建物が建っている土地を売却する場合、建物の解体費用も考慮する必要があります。

土地を更地にして売却すると、その分価格が上がることが一般的です。

建物の解体費用は建物の状態や地域により異なりますが、一戸建ての場合は数百万円かかることもあります。

土地を高く売るにはどうすればいい？

ここでは、土地を高く売るための具体的な方法を解説します。

せっかくなので高く売れた方がいいですよね？しっかりと理解して実践に移しましょう。

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• 市場調査を行う
• きれいに整地する
• 使いやすさをアピール
• 写真撮影と物件情報の充実
• 複数の不動産会社による査定を依頼

市場調査を行う

市場調査は、土地を高く売るための基本です。

土地の相場を把握し、適正な売却価格を設定しましょう。

インターネットや不動産情報サイトを活用して、周辺地域の土地価格を調査します。

また、不動産会社に相談して、市場動向や売却時期のアドバイスを受けることも大切です。

きれいに整地する

土地の整地や清掃を行い、見栄えを良くします。

くずれた塀や雑草、ゴミなどを取り除くことで、土地がきれいに見え、購入意欲を高めることができます。

整地はDIYで行うこともできますが、専門業者に頼むことでより完璧な仕上がりを目指すことができます。

整地費用を投資することで、最終的な売却価格に影響を与える可能性もあります。

使いやすさをアピール

土地の利用方法や用途を明示し、具体的な利用提案を行います。

例えば建物の用途や可能な建築プラン、周辺環境の利便性を説明することで、土地の魅力を高めることができます。

また、地元の条例や規制を確認し、用途変更や建築の可否を明確にすることも重要です。

写真撮影と物件情報の充実

高品質な写真撮影を行い、物件情報を充実させます。

良い写真は購入希望者の注目を引き、興味を持ってもらいやすくなります。

プロのカメラマンに依頼することも検討しましょう。

また、詳細な物件情報には、面積や法令上の制限だけでなく、交通アクセスや周辺の施設についても記載します。

例えば、「駅から徒歩10分の好立地」「コンビニやスーパーが近く便利」といった情報を盛り込むことで、土地の魅力を具体的にアピールします。

また、測量図や地積測量図を添付することで、購入希望者に土地の正確な情報を提供します。

複数の不動産会社による査定を依頼

ここまでさまざまな土地を高く売るコツをご紹介してきましたが、最も重要なこととしては、複数の不動産会社に査定依頼して比較することです。

一社だけに頼ると、適正価格を見積もれない可能性があるため、最低でも3社程度に依頼することをお勧めします

査定方法や査定額の根拠、過去の取引事例などをしっかりと比較し、自分にとって最良の価格を提示してくれる不動産会社を選びましょう。

ここで、一括比較サイトを活用するのも一つの方法です。

一括比較サイトを利用すれば、一度の情報入力で複数の不動産会社から査定結果を得られるため、手間をかけずに比較検討できます。

ただし、一括比較サイトを利用する際は、信頼性やサービス内容を事前に確認し、質の高い査定結果を得られるサイトを選びましょう。

おすすめはタウンライフ土地活用

そんな一括比較サイトの中でも最もおすすめなのがタウンライフ土地活用です。

なぜおすすめなのかというと、

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よくある質問とその回答

土地売却に関するよくある質問と、その回答を紹介します。

Q：土地売却にかかる時間はどれくらい？

A: 土地売却にかかる時間は、物件の場所や価格、需要などにより異なります。

一般的には、査定から契約まで数か月から半年程度かかることが多いです。

ただし、東京や大阪などの都市圏では比較的短期間で売却が成立することもあります。

Q：自分で売却活動を行うメリット・デメリットは？

A: 自分で売却活動を行うメリットは、仲介手数料を節約できる点です。

また、自分で買主を見つけた場合、売却価格を調整しやすいという利点もあります。

デメリットとしては、販売活動や契約手続きにかかる時間と手間が増えること、専門知識が不足している場合、トラブルが発生しやすいことが挙げられます。

Q：契約後にトラブルを防ぐためのポイントは？

A: 契約後のトラブルを防ぐためには、契約書の内容を十分に確認し、双方の合意事項を明確にすることが重要です。

また、事前に必要な書類をしっかりと準備し、契約前に説明を受けたことを記録しておくことも有効です。

さらに、弁護士や不動産コンサルタントなどの専門家の助言を受けると、契約後のトラブルを未然に防ぐことができます。