更地の固定資産税を安くする方法とは？効果的に活用して負担をなくそう

固定資産税について

固定資産税は、【固定資産】を所有している人にかかる地方税で、参考までに徴収後は一般的な財源に充てられる普通税です。

固定資産は【土地】・【家屋】・【償却資産】の3つに分けられます。
また、固定資産の納付に関する事項としては以下の通りとなります。

納付する必要のある人

1月1日現在、土地、家屋及び償却資産の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている方→借りている人ではない

納付金額

課税標準額（後に詳細説明）×　税率1.4％

納付時期と方法

6月（第1期）、9月（第2期）、12月（第3期）、2月（第4期）の年4回です。

納付方法は、市町村から送付される納税通知書に記載されている金融機関窓口で納付をする方法と、納税通知書に記載されているバーコードを使って、コンビニエンスストアやATMで納付する方法があります。

市町村によってはクレジットカードやインターネットバンキングで納付できる場合もあるので、各自治体をチェックするようにしましょう。

ここで一番重要となるのが納める額で出てきた「課税標準額」というワードです。

課税標準額が下がれば納める額も下がることがわかります。ここからは課税標準額について解説していきます。

固定資産税における固定資産評価額と課税標準額について

先の記述の通り、納める額については課税標準額×1.4%で決まることは説明しましたが、課税標準額の算出には固定資産税評価額から求められます。

固定資産税評価額とは、土地や建物など固定資産の価値を基にした評価額であり、市町村が決定しています。

この金額は、１年に一度郵送にて通知される「固定資産税納税通知書」に同封されている課税明細書で確認できます。

次に、課税標準額とは固定資産税評価額をベースに求められます。

建物がある場合と更地の場合で算出方法が異なるのでそれぞれについて説明いたします。

建物を所有している場合

建物を所有している場合は、課税標準額が以下のように軽減されます。

• 小規模住宅用地（住宅１戸につき200㎡以下の部分） 固定資産標準額×1/6
• 一般住宅用地（住宅１戸につき200㎡以上の部分） 固定資産標準額×1/3
• 商業地（駅前などの商業エリアでの店舗等） 固定資産標準額×60～70%

小規模住宅地と一般住宅用地の分類が少しわかりづらいかもしれませんが、大豪邸以外はほとんどの場合、小規模住宅用地として認識されると覚えておくといいでしょう。

商業地の場合には、住宅用地に比べて立地による土地のポテンシャルが高く収益性も高いため、課税標準額に対する減免が少ないことが分かります。

建物を所有していない場合

次に建物を所有していない更地の場合の課税標準額は以下の通りとなります。
この場合の更地とは駐車場やコンテナなどの暫定利用の場合も含まれます。

• 更地（駅前などの商業エリアでの店舗等） 固定資産標準額×60～70%

このように水準としては商業地の場合の課税標準額と同じ程度の算出方法であることが分かります。

60～70%という割合については市町村によって異なるので、詳細を知りたい方は所有している土地の属する市町村にお問い合わせください。

更地の固定資産税を安くする方法

ここまでの説明の通り、更地についてはすぐに建物を建てられるという可変性は高いものの、固定資産税が高いというデメリットがあります。

そこでここでは、更地の固定資産税を安くする方法を紹介します。様々な方法がありますので、ぜひ参考にしてみてください。

• 居住用の建物を建築
• 商業用の建物を建築
• 暫定利用
• 借地

	初期費用	収益性	投資回収期間	安定性	流動性
暫定利用	◎	×～△	◎	△～〇	〇～◎
共同住宅	×	〇	×	〇	〇
商業用	×～△	〇	×～△	△～〇	〇
借地	◎	△～〇	◎	〇～◎	×

1.暫定利用

	初期費用	収益性	投資回収期間	安定性	流動性
暫定利用	◎	×～△	◎	△～〇	〇～◎

暫定利用には駐車場利用やコンテナ等の簡易建物があります。

更地のまま活用できますので、建物を建設する労力がかからないのはもちろん、初期投資が掛からないという点が圧倒的に有利です。

多くの場合借り上げる運営事業者が工事費を負担するというオプションを持っています。

売却における流動性についてですが、上記の住宅や店舗も投資用の資産としての市場価値はありますが、その後の大きな再開発等を見込んだ場合の売却価格としては暫定利用が一番効率的であると考えます。

この場合も基本的には課税標準額の減免は受けることはできないため、収入との見合いで検討する必要があります。

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2.居住用の建物を建築

	初期費用	収益性	投資回収期間	安定性	流動性
共同住宅	×	〇	×	〇	〇

更地の利活用で最も現実的な手段は居住用の建物を建築することです。

自分が住む自邸や賃貸住宅、さらにはディベロッパー等とタッグを組んだ分譲住宅等が挙げられます。

どの場合においても固定資産税の課税標準額の減免を受けられるものであり、自邸以外についてはお金を生み出すことが出来ます。

日本の人口が減少しているとはいえ、新築住宅や築浅住宅の需要は根強く、都市圏であればまだまだ安定的な不動産の利活用と言えるのではないでしょうか。

特に賃貸住宅の場合は手元に大きな資金がない場合でも土地を担保にすることで借入を行い、新築住宅の工事資金に充てることが出来ます。

一方で、賃貸住宅の場合にはサブリース契約（例：10戸の賃貸住宅を1つの会社が借り上げて転貸する契約）もあり、自分たちの収入とリスクについてきちんと理解した上で検討することをお勧めします。

3.商業用の建物を建築

	初期費用	収益性	投資回収期間	安定性	流動性
商業用	×～△	〇	×～△	△～〇	〇

立地が良ければ商業用の建物を建築することをお勧めします。

駅前や商業施設の近くであれば、住宅以上の賃料を見込むことが出来ますし、コンビニなどの大手企業の場合は中長期契約を結ぶことによって安定的な運営を行うことも可能です。

固定資産税についての減免を受けることは出来なくなってしまいますが、それ以上の収益が見込まれます。

4.借地

	初期費用	収益性	投資回収期間	安定性	流動性
借地	◎	△～〇	◎	〇～◎	×

最近では珍しい形式ですが、借地についても記載しておきます。

借地とは土地を貸し付けて、借主（借地人）が建物を建てて自分で利用したり貸したりすることです。

事業用借地の場合契約期間は最低10年から、一般定期借地の場合最低30年、住宅の場合は最低50年という非常に長期な契約となります。

借りる側も建物を建てる以上簡単に追い出されないためにこのような長期の契約となっています。

ちなみに、定期借地権付きマンションで有名な物はパークコート渋谷ザタワーが挙げられます。

固定資産税に関しては、どのような建物が立つかによって異なるため、仮にマンション用地として貸し付ける場合は課税標準額の減免を受けることが出来ますが、契約は50年を超える契約となることを理解しておく必要があります。

年々増え続ける空き家、その理由と課題

ご両親や親族の方から建物を相続した場合、取り壊すのも悪いけど住むこともできないという方も少なくないのではないでしょうか。

2018年の国土交通省の調査によると日本全国で約850万戸の空き家が存在しており、そのうちの約7割250万戸が戸建て住宅です。

出典：国土交通省

その中で空き家にしておく理由として、「物置として必要、将来使うかもしれない、買い手や借り手がいない、そもそも困っていない」等が挙げられていました。

また、売却や賃貸する上での課題として「買い手や借り手がいない、住宅が痛んでいる、設備や建物が古い」等が挙げられていました。

保有していく中での心配事としては「住宅の腐朽・破損の進行、樹木・雑草の繁茂」がある一方で、「そもそも困っていない」という解答も一定挙げられていました。

しかし、国としては空き家のままでは地域の景観や防犯上問題があると考えており、2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空き家特措法」）が施行され、「特定空き家」に関しては用途が住宅であってもの課税標準額の減免を排除されることになりました。

空き家特措法では、次の4つの状態と認められる空き家を「特定空き家」と定義しています。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

このように、更地にしておくことで収益の機会損失をしているだけではなく、固定資産税が通常よりも掛かっていることから支出増大にもつながってしまいます。

また、空き家においても建て替え、改修、売却等を検討することで、想定していた以上に費用を抑え収益を生むことが出来るかもしれません。

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