アパート建築費5,000万円で建てられる物件とは？費用内訳と建つ規模を徹底解説

5,000万円で建てられるアパートの規模

アパートの建築費が5,000万円以内の場合、相場よりも安く建てなければならないため、建築費用を抑えた計画を考える必要があります。
ワンルームや1kを基本としつつも、1室あたりの間取りを広めに取り、戸数を少なくすることで、設備数を減らしてコストを抑える計画が考えられます。

　　　　　

構造

アパート建築費を5,000万円で抑える場合に選択すべき構造は、木造と軽量鉄骨のいずれかが現実的です。

アパートを建てる際の構造としては、木造、軽量鉄骨造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造の4種類がありますが、それぞれの坪単価は、次のとおりです。

木造	77万～100万円
軽量鉄骨造	80万～100万円
重量鉄骨造	90万～120万円
鉄筋コンクリート造	90万～120万円

実際のアパート建築費用の坪単価は、都道府県ごとに異なります。
東京都や首都圏の場合は、坪単価は割高になりますが、地方ならば、坪単価も低めになります。東京都と北海道や沖縄といった地方を比較した場合、倍近い差が出ていることもあります。

また、アパートの構造により法定耐用年数も異なります。

木造	22年
鉄骨造（鉄骨の肉厚3ミリ以下）	19年
鉄骨造（鉄骨の肉厚3ミリ超4ミリ以下）	27年
鉄骨造（鉄骨の肉厚4ミリ超）	34年
鉄筋コンクリート造	47年

重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造ならば、法定耐用年数が長いため、減価償却の期間も長く、アパートローンを組める期間も長くなります。
ただ、どの構造で建てるにしても、20〜30年程度の期間が経過したら建物の寿命を維持するための大規模修繕が必要になります。

木造や軽量鉄骨造だと、法定耐用年数は27年以下となり短めですが、実際には、法定耐用年数を経過しても、建物の構造に問題なく、そのまま住み続けられることも多いです。

　　　　　

階数

アパート建築費を5,000万円に抑える場合、アパートの階数としては、2階建てとするのが現実的です。

土地に建てられる建物の階数は、用途地域により異なります。
アパートは、第一種低層住居専用地域から商業地域や工業地域まで幅広い地域で建築することが可能ですが、一般的には、住居系の地域で建てられることが多いです。
住居系の地域とは、次のような用途地域です。

第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域

第一種住居地域 第二種住居地域

準住居地域

田園住居地域

アパート建築費を5,000万円に抑えるケースでは、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域の土地にアパートを建てるケースが多いと思います。
この地域は、2階建ての建物がほとんどなので、アパートの建築でも2階建てで計画したほうが良いでしょう。高くても3階建てまでが限度になります。

　　　　　

延床面積

アパート建築費を5,000万円に抑える場合、延床面積は、50坪前後が現実的です。
予算額で建てられる延床面積は、構造ごとの坪単価で算出します。
例えば、木造か軽量鉄骨造で、坪単価100万円なら、

100万円×X坪＝5,000万円　X＝50坪

このように計算して算出します。
坪単価が80万円ならば、延床面積も60坪程度まで増やすことができますが、建物を建てるときは、本体工事費以外にも様々な費用がかかるので、余裕を持った計画を立てましょう。

なお、延床面積と建坪は違うので注意してください。
建坪とは建物の1階部分の床面積のことです。延床面積は、2階、3階部分を足した床面積のことです。

　　　　　

間取り

アパート建築費を5,000万円に抑える場合の間取りは、延床面積を算出した後で計画しましょう。
アパートには、一人暮らし用の物件とファミリー向けの物件があります。一人暮らし用の物件ならば、1室あたりの面積を抑えることもできますが、ファミリー向けの物件だとそれなりの広さが必要になります。

延床面積50坪でファミリー向けの物件の間取りを計画する場合は、2室程度が限度となり、アパートと言うよりも、一戸建ての賃貸に近い間取りになります。

延床面積50坪ならば、一人暮らし用の物件で考えるのが現実的です。
厚生労働省の「住生活基本計画における居住面積水準」によると、一人暮らしで最低必要な居住面積は25平米。ゆとりある居住面積は40平米とされています。坪数換算ではそれぞれ約7.5坪、約12坪前後になります。 延床面積50坪の場合、1室25平米・約7.5坪なら6室、1室40平米・約12坪ならば4室程度のアパートを計画できる計算になります。

参照：厚生労働省

1室25平米・約7.5坪の間取りとしては、キッチンと居室の仕切りがないワンルーム、または、居室とキッチンの間に仕切りがある1Kのプランを考えることができます。
1Kならば、キッチン部分は廊下と兼用で3畳程度、個室は8畳程度のイメージです。トイレと浴室は同じ室内にある場合もありますが、間取りを工夫すれば分けることも可能です。学生や新入社員層向けの物件になります。

1室40平米・約12坪の間取りならば、1LDK、2DKのプランが考えられます。
例えば、1LDKなら、10畳程度のリビングダイニングキッチンと5畳程度の寝室を用意できます。トイレと浴室も別に設置できる間取りになります。
1人暮らし用の物件としては、ゆとりのある物件なので、家賃を高めに設定できるでしょう。学生よりも、それなりの収入のある会社員向けの物件になります。

　　　　　

設備

アパート建築費を5,000万円に抑える場合は、設備費用を少なくすることがポイントです。
設備費用とは、ユニットバス、システムキッチン、トイレなどを設置するのにかかる費用です。いずれも1室ごとに設置しなければならないため、室数が多ければ多いほど、設備費用がかかってしまいます。 設備費用を抑えたい場合は、1室40平米・約12坪にして部屋数を減らす計画がおすすめです。

5,000万円で建てられるアパートの費用内訳

5,000万円でアパートを建てる計画を立てる際は、費用の内訳も考慮しなければなりません。アパートの建築では、本体工事費、付帯工事費、諸費用、設計費といった費用がかかります。
アパートを建築するための予算全体を5,000万円以内で抑えたいのであれば、アパートの建物を建てるための本体工事費は、全予算の7割程度に抑えておく必要があります。 それぞれの内訳をみていきましょう。

　　　　　

本体工事費

5,000万円以内でアパートを建てる計画であれば、本体工事費に掛けられる費用はそのうちの7割から8割程度です。具体的な金額としては、3,500万円から4,000万円といった数字になります。

本体工事費とは、躯体・仕上げ・設備の工事にかかる費用のことです。
それぞれの内訳としては、躯体40％・仕上げ40％・設備20％の割合になります。
本体工事費4,000万円ならば、1,600万円・1,600万円・800万円という数字になります。

本体工事によって、アパートの建物を完成させることができます。外装はもちろんのこと、内装、配管、配線、設備の設置もすべて終えることができ、入居できる状態の建物になります。
設備とは、ユニットバス、システムキッチン、トイレなどのことです。エアコンなどの空調設備も含むかどうかは、建設会社により異なるため、よく確認しましょう。

　　　　　

付帯工事費

付帯工事費とは、アパートの本体工事以外にかかる工事費用のことで、代表例は、外構工事が挙げられます。
付帯工事費は、全予算の2割程度を占めるものと計画しておく必要があります。5,000万円以内でアパートを建てる計画であれば、1,000万円程度の出費になります。

具体的な工事の例は次のとおりです。

外構工事……門、塀、駐車場、駐輪場、庭などのエクステリア工事です。
ライフラインの引き込み工事……道路から水道、下水、ガス管を引き込むための工事です。
仮設工事……足場をかけるためにかかる費用などです。

その他必要に応じてかかる工事費用です。
解体費用……アパートを建てる土地に古家が建っている場合にかかる解体費用です。
地盤改良工事費用……軟弱地盤のため、そのままでは重量鉄骨造のアパートを建てられない場合にかかります。
造成、整地工事費用……古家を解体した後に整地が必要な場合にかかる費用です。

　　　　　

諸費用

諸費用とは、アパートの建物工事以外にかかる事務費用などのことです。全予算の1割程度を占めるものと計画しておく必要があります。5,000万円以内でアパートを建てる計画であれば、500万円程度の出費になります。
不動産取得税、登録免許税などの税金、火災・地震保険料、アパートローンの手数料や保証料などが代表例です。

具体的な諸費用は次のとおりです。

▼税金関係
・不動産取得税
・登録免許税
・印紙税

▼建築関係
・建築確認申請等の手数料
・水道負担金
・地鎮祭、竣工式関係の費用

▼不動産登記関係
・司法書士に支払う報酬

▼保険関係
・火災保険料
・地震保険料

▼アパートローン関係
・アパートローンの融資手数料や保証料

▼入所者募集関係
・宅建業者への仲介手数料
・入居者を集めるための広告費

　　　　　

設計費

設計費とは、アパートの建物を建てる際の設計費のことです。
アパートの建物の設計を施工会社に依頼する場合は、本体工事費の1〜3％程度の設計費用で足ります。
それに対して、アパートの設計にこだわり、専門の設計事務所に依頼した場合は、本体工事費の7〜10％程度の設計費用を見込む必要があります。

5,000万円でアパートを建築する際の自己資金はどのくらい必要か

アパートを建築するにあたっては、一定の自己資金が必要になります。かつては、フルローンといい、アパートの建築や経営開始にかかる初期費用を全額借り入れて、自己資金ゼロでも始められることもありました。
しかし、現在では、ある程度の自己資金を用意できなければ、アパート経営すら始めることができません。

　　　　　

建築費総額に対する自己資金の割合

アパートを建築する費用も含めて、アパート経営に必要な初期費用の10〜30％の自己資金を用意しなければなりません。
用意すべき自己資金の割合は、土地などの担保の有無、これまでの賃貸経営の事業実績、アパートオーナー個人の収入の額などにより異なります。
5,000万円でアパートを建築する計画であれば、500万円から1,500万円といった自己資金を用意する必要があります。
初めて、アパート経営を始める方ならば、1,500万円が必要になると考えておきましょう。

　　　　　

残りはアパートローンで

自己資金だけで足りない金額については、アパートローンを組みます。
アパートローンは、事業資金の一種です。
アパート経営を行うオーナー個人の名義で借りることもできますし、個人経営の不動産管理会社名義で借りることもできます。
アパートローンの使い道としては、アパートなどの賃貸住宅の建築や購入費用はもちろんのこと、リフォーム費用として借りることもできるのが一般的です。
融資期間は、1年以上最長35年以内とされているケースが多いですが、新築アパートの場合は、法定耐用年数の期間でアパートローンを組みます。

自己資金500万円で、4,500万円を借り入れると仮定しましょう。

木造アパートならば、法定耐用年数は22年なので、1年あたりの返済額は約205万円です。
軽量鉄骨造アパートならば、法定耐用年数は27年になるのが一般的なので、1年あたりの返済額は約167万円です。
最低でも、この返済額を上回る賃料収入を得られなければアパート経営は赤字になってしまうことを考慮して資金計画とアパートの経営計画を立てる必要があります。

5,000万円でアパートを建築するためのポイント

5,000万円でアパートを建築する計画を立てた場合、アパートの建築にかけられる費用は、3,500万円から4,000万円程度にとどまります。
新築の一戸建てを購入するための費用とそれほど変わらないので、建てられるアパートの現実的なイメージがつかめるのではないでしょうか。

　　　　　

予算を明確にする

まず、アパートを建築するための予算を明確にすることが大切です。
5,000万円という大まかな予算を設定したとしても、5,000万円全額を本体工事費にかけたうえで、それ以外にも1,000万円程度の費用を負担することができるのか、本体工事費、付帯工事費、諸費用、設計費などの初期費用すべてを含めて5,000万円以内に抑えたいのかという点は非常に重要です。

また、アパート経営では、初期費用だけでなく様々な維持費用がかかることも考慮しましょう。
アパートローン返済の費用や税金はもちろんのことですが、アパートの設備が故障した場合は、オーナーの負担で修理や交換を行わなければなりません。
台風などの災害が直撃して、アパートの建物が被害を受けた場合も、オーナーが修理しなければなりません。もちろん、火災保険を使うことができますが、一時的に大きな出費を強いられます。
こうしたことを考慮すると、アパート経営の初期費用を押さえて、できる限りキャッシュを手元に残すべきです。

　　　　　

シンプルな設計にする

アパートの建築費を5,000万円に抑えるのであれば、特別なこだわりを取り入れたアパートを建てることは難しいです。できる限りシンプルな構造にする必要があります。

構造

アパートの構造は木造と軽量鉄骨造の2択に絞られます。
アパートの建築工事を依頼する建設会社に木造と軽量鉄骨造の双方のプランを示してもらい、価格だけでなく、法定耐用年数やアパートローンなど様々な観点から最適なプランを選びましょう。

間取り

アパートの間取りは、最小の間取りの1Kとするか、余裕を持たせた1LDKとするかの2択になります。
1Kにした場合は6室ほど用意できますが、設備も6室分必要になることを考慮しましょう。一方、1LDKとした場合は4室が限度ですが、設備費用を押さえられるうえに家賃も高めに設定できます。どちらの方が良いかは、周辺の環境や想定する借り手により異なります。

設備

設備はアパート向けの安いものを選択することで費用を押さえましょう。グレードの高いものを選んでしまうと、修理や修繕が必要になった場合の費用が高額になりがちです。

　　　　　

業者を比較検討する

アパートを建築する際は、複数の建設会社にプランや見積もりを提案してもらい比較することが大切です。
複数のプランを見比べることで、視野が広がりますし、自分が想定していなかった意外なプランを見つけられることもあります。
また、複数のプランを比較することで、アパート建築にかかる適正な価格を知ることもできます。

　　　　　

補助金を活用する

アパートの建築では、一戸建ての建築に利用されるのと同じような補助金を受けられることがあります。補助金制度を利用するには、まず、建築プランを決めて、具体的な建築費用を算出しておく必要があります。その建築費用を基に、具体的に支給される補助金額が決まります。
例えば、次のような補助金を利用できます。

子育て支援型共同住宅推進事業の補助金

ファミリー層向けのアパート経営を計画している場合に利用できる補助金です。子供の安全対策や子育て世代の親子が交流できる施設を設置した場合などに利用できる制度です。

参照：国土交通省

各自治体独自の補助金

市区町村が住宅に関して抱えている課題を解決するために補助金制度を用意することがあります。
例えば、耐震化が遅れている地域では耐震化した住宅に対する補助金、老朽化した住宅が多い場合は建て替えのための補助金といった具合です。
一戸建てだけでなく、アパートの建物にも利用できるものがありますから、アパートを建てる土地の自治体のホームページなどで確認しましょう。

5,000万円のアパート建築を検討する際の相談先

5,000万円のアパート建築を検討する際は、自分の判断だけで決めるのではなく、必ず、プロの意見を取り入れるようにしましょう。
相談先としては、ハウスメーカー、工務店、不動産会社、金融機関などが挙げられます。

　　　　　

ハウスメーカー

ハウスメーカーは、アパートの建築プランをパッケージ化して提供していることがほとんどです。全国規模で展開している会社も多く、どこで建てたとしても、似たようなアパートが建てられます。
工場でほとんどの建材を製造し、現場では、建材を組み立てるだけで完成するプレハブ工法を取り入れているため、低コストでアパートを建てることができます。
デザインや間取りにこだわりがなく、コストを抑えて短期間でアパートを建築したい方にはお勧めです。
アパート建築後の建物管理や賃貸経営サポートのサービスも併せて提供している会社もあります。

　　　　　

工務店

地域密着で営業している中小規模の建設会社です。顧客の要望に柔軟に応じて、アパートだけでなく、一戸建ても含めて、様々な建物を建てていることが多いです。
そのため、アパートの設計、内装、間取りなどで細かいこだわりがある方は、相談すると応じてもらえることもあります。その地域の気候や周辺の環境を考慮したアパートを建築してもらいやすいです。

　　　　　

不動産会社

賃貸管理をアパートオーナー自ら行う場合は、賃貸人の募集を不動産会社（宅地建物取引業者）に依頼しなければなりません。
不動産会社は、その地域での賃貸需要を熟知しており、アパート建築前であれば、どのようなアパートならば需要があるかといった情報を教えてもらえる可能性があります。
アパートを建てる前に一度は相談しておくべきです。

　　　　　

金融機関

アパートを建てる際は、アパートローンを組む方がほとんどだと思います。
自分がどの程度の額までアパートローンを組むことができるのかは、金融機関に相談してみないとわかりません。また、アパートの構造により住宅ローンを組める期間が異なり、月々の返済額も変わるため、早めに相談しておくべきです。

　　　　　

一括比較サイト

アパート建築に関して一括して比較できるサイトもあります。
比較できるのは、大手のハウスメーカーが中心です。大手ハウスメーカーの利用を検討していて、どこに依頼すべきか絞り込めていない場合は、一括比較サイトを利用して、選択するのもよいでしょう。

タウンライフ土地活用アパート経営特集は、あなたの条件やご希望に合ったアパート経営プランを無料で取り寄せることができます。また、見積もりや収支計画書、そしてリスクを減らす市場調査も併せてもらえますので、最適なアパート経営プランを見つけることができるでしょう。

5,000万円でアパート建築を成功させるための心構えとは

アパートは建てるだけがゴールではなく、建築後にアパート経営を成功させなければなりません。アパート経営が成功するかどうかは、どのようなアパートを建てたかにより、ほぼ決まってしまいます。アパート建築の際に、心がけるべきことを紹介します。

　　　　　

長期的な視点で考える

アパートを新築した直後は、アパートの外観、内装、設備が新しいですし、間取りもその時点のトレンドに合致していることが多く、入居者が集まりやすいです。
しかし、アパートは建築と同時に劣化し始めます。建物の設備のうち、エアコンなどは10年もすれば交換が必要になりますし、20年といった期間が経過した場合は、外壁塗装や内装も含めた大規模修繕も必要になります。
台風や地震といった災害時には、保険が使えるにしてもアパートオーナーが一時的に出費を強いられることもあります。
アパート経営で失敗する人は、アパートを建築した後でかかる経費や維持費、大規模修繕の費用を軽視していることもあります。
また、周辺の環境が変われば、賃貸需要も大きな影響を受けることがあります。将来、アパート周辺がどのように変わっていくのかも見越して、アパート経営の計画を立てる必要があります。
将来の展望がはっきりしない場合は、アパート経営の出口戦略も考えておくべきです。一定期間、賃貸経営を行ったら、アパートの建物を高く売れる段階で売ってしまい、その時点までに得た賃料収入等と合算してアパート建築費用＋利益を回収するという計画です。
このように長期的な視点でアパート経営を考えることが大切です。

　　　　　

リスクを理解する

アパート経営には様々なリスクがあります。
災害に対しては、火災保険や地震保険によりある程度備えることができますが、空室リスクは保険などでカバーすることはできません。空室となる要因は様々ですが、アパート建築時点である程度の空室リスクを想定できることも多いので対策を立てておくことが大切です。
また、アパートの建物が古くなれば、賃料を下げざるを得なくなることもあります。建物が古くてもリフォームをすれば、借り手がつきやすいこともありますが、そのためには、建築時点でリフォームしやすい間取りにしておくことが大切です。
さらに、入居者とのトラブル関係のリスクもあります。特に滞納リスクは、賃料を回収できないばかりか、退去させるのにも費用がかかってしまうこともあります。家賃を高めに設定してトラブルを起こしにくい人に入居してもらうべきですが、そのためには、一室当たりの間取りを広くしたり、グレードの高い設備を導入するといった計画を考えるべきです。

このようにアパート経営には様々なリスクがありますが、新築の時点で、ある程度の対策を講じることでリスクを軽減できることもあります。

　　　　　

専門家の意見を聞く

5,000万円でアパートを建築するためには、コストを抑える必要があります。
どの部分でコストを抑えるべきかは、アパート建築やアパート経営の専門家の意見を聞いて判断すべきです。

アパート経営が成功するかどうかは、アパート建築の時点である程度決まってしまう面も少なくありません。
1室の面積を狭くしてしまうと、後で拡張することはできませんし、家賃を大幅に上げることも難しくなります。借りる層も、単身世帯に固定されます。
1室の面積を広くしすぎた場合でも、後で狭くすることは難しいですし、中途半端な間取りだと、単身層にもファミリー層にも選ばれず、空室リスクが上がってしまいます。
アパートを建築する段階でも、単に災害に強い建物を建てるだけでなく、空室リスク、賃料下落リスク、滞納リスクなども考慮して、部屋の広さや間取り、設備のグレードを決める必要があるわけです。
そのためには、アパート建築の専門家はもちろん、賃貸経営の専門家や地域の不動産業者などからも幅広く意見を聞くことが大切です。