アパート建築費4,000万円で建てられる物件とはどんなもの？費用内訳と建つ規模を徹底解説

4000万円で建てられるアパートの規模

一言でアパートと言っても、その規模や階数にはさまざまなバリエーションがあります。ここでは、予算が4000万円台で建てられるアパートの構造、階数、間取り、設備などの相場についてご紹介します。

構造

アパートの構造と坪単価の相場は、以下の表のとおりです。
※以下相場は目安になり、施工するハウスメーカーや工務店によっても変動します。

構造	坪単価の相場
木造	77万～100万円
軽量鉄骨造	80万～100万円
重量鉄骨造	90万～120万
鉄筋コンクリート造（RC造）	90万～120万

2～3階建てのアパートを建てる際には、木造や軽量鉄骨造が一般的な選択肢となります。4000万円台の予算であれば、どちらの構造も選ぶことが可能です。

通気性や断熱性を重視するなら木造、耐久性や長寿命を求めるなら軽量鉄骨造が適しています。

たとえば、坪単価が77万円の木造建築でアパートを建てる場合、およそ52坪の物件が建設可能です。

一方、坪単価80万円の軽量鉄骨造では、約50坪程度の物件が建てられます。

ただし、アパート建築には建材費だけでなく人件費などのコストもかかるため、実際の坪数はやや減る可能性があります。

詳細な費用については、建築会社や工務店に見積もりを依頼して確認することをお勧めします。

階数

予算が4000万円の場合、建てられるアパートの階数は2～3階建てが限度です。

近年、木造でも4～5階建てのアパートが増えていますが、階数が高くなるとエレベーターの設置が必要になります。
エレベーターを設置すると、その分建築費が上昇します。

さらに、建物が大きくなると維持費や修繕費も増えるため、コストを抑えるには、よりコンパクトな建物にするのが賢明です。

延床面積

先に述べたように、木造建築の場合は坪単価77万円を基に考えると、約52坪の物件が建てられます。軽量鉄骨造では約50坪程度の建物が可能です。

ただし、土地の広さにより建ぺい率が異なるため、必ずしも希望する坪数が確保できるとは限りません。

アパート建築を本格的に検討する際には、おおよそ50坪前後の延床面積で建設できることを前提に、正確な調査を依頼しましょう。

間取り

この規模の建物では、部屋の間取りは単身者向けのワンルームになるのが一般的です。

賃貸アパートは、大きく分けて単身者向けとファミリー向けの物件がありますが、地方と都市部の両方で需要が高いのは単身者向けです。

地方では、結婚して子どもが生まれるとマイホームを持つのが一般的なケースも見られます。

近年、単身者の増加により、ファミリー向けよりもワンルームの需要が高まっています。

さらに、ワンルームは建築費用を抑えやすく、管理が簡単であるというメリットもあります。

一方で、入居者の入れ替わりが激しいことや、地域によっては競争が激化しやすいというデメリットもあります。

これらのメリットとデメリットをよく理解した上で、間取りを選ぶことが重要です。

また、大学や工場、企業などが多く存在する地域では、単身者向け物件の需要が高い傾向があります。

特に、大学が近くにある場合、駅から少し離れているといった条件でも、十分な需要が期待できます。

設備

予算が4000万円台の場合、アパートに設置できる共有設備はなるべくシンプルなものとなるのが一般的です。

ワンルームの場合、ユニットバス・トイレ・ミニキッチンの3点セットが一般的に設置されます。

共有部分の設備としては、外灯、インターホン、郵便受けなどが設置可能です。

工夫次第では、宅配ボックスを設置することもできるかもしれません。

オートロックを導入すれば、物件の付加価値を高めることができますが、室内設備や共有設備の内容次第では予算を超過する可能性があります。

特に都市部で駅に近い物件で治安の良さを強調したい場合は、設置を検討してみる価値があります。

4000万円で建てられるアパートの費用内訳

ここでは、4000万円台で建てられるアパートの建築費用の内訳についてご紹介します。

アパートを建築する際には、本体工事費以外にも、付帯工事費、設計費、諸費用などが必要になります。

それぞれの費用が全体のどのくらいの割合を占めるのか、相場も合わせて解説しますので、ぜひ参考にしてください。

本体工事費

本体工事費とは,アパート自体を建築する際に必要となる費用のことです。この費用には、以下のような工事が含まれます。

• 仮設工事
• 建物の基礎工事
• 建物の建築工事
• 外装工事
• 内装工事
• 設備設置工事（キッチン・浴室・トイレなど）

一般的に「アパートを建てる」といった場合、主にこの本体工事費を指します。

この費用は、アパート施設において最も大きなコストを占めます。

また、「坪単価」とは、この本体工事費を1坪あたりで計算したものを指し、例えば坪単価が77万円で延床面積52坪の建物を経てる場合、本体工事費の目安は約4,004万円となります。

ただし、業者によって本体工事費に含まれる内容が異なることがあります。

例えば、基礎工事や仮設工事が別途費用として計上されることもあるため、本体工事費が安いという理由だけで業者を選ぶのは避けた方が良いでしょう。

見積もりを依頼する際には、以下の点を確認することが重要です。

• 本体工事費に含まれている項目
• 各項目にかかる具体的な費用

また、建築にかかる費用相場もわかるので、複数の業者から見積もりを取ることをおすすめします。

極端に高い業者はもちろんですが、一方で激安の業者を利用することもおすすめできません。

あまりに費用が安すぎる場合は、見積もりが不正確な可能性があるためです。
しっかり納得できる業者を選ぶようにしましょう。

付帯工事費

付帯工事とは、本体工事以外にアパートを建てるのに必要な工事です。
具体的には以下のような工事が該当します。

• 地盤改良工事
• 水道やガスの引込工事
• 駐車場の整備工事
• 古い建物の取り壊し工事

例えば、親から相続した家を取り壊してアパートを建てる場合や、購入した土地の地盤が軟弱な場合などは、付帯工事費が増える傾向があります。

一方で、すでに水道やガスが引かれており、地盤がしっかりしている土地であれば付帯工事費は抑えることができます。

土地を購入してアパートを建てる場合には、付帯工事費が少ない土地を選ぶことが重要です。

例えば、以前にアパートが建っていた土地を更地にして売りに出している場合、付帯工事費を最小限に抑えられる可能性があります。

付帯工事日の目安は、本体工事費の約20%程度です。本体工事費が3,500万円の場合、付帯工事費は700万円前後を目安にすると良いでしょう。

諸費用

諸費用とは、工事費用以外にかかる費用や税金を指します。
具体的には、以下のような費用が含まれます。

• 火災保険料や地震保険料
• 登記費用
• 不動産取得税
• アパートローンの事務手数料

マイホームの購入経験がある方は、これらの諸費用に馴染みがあるかもしれません。

各種税金や登記費用は現金での支払いが基本ですので、本体工事費の約10％程度を目安に、事前に現金を用意しておきましょう。

設計費

アパートを建築士に設計してもらう場合、設計費が必要となります。

設計費の相場は、本体工事費の1％～8％程度です。ハウスメーカーの規格品を使用する場合、設計費がほとんどかからないこともありますが、建物に付加価値を付けたい場合や、特殊な土地に建設する場合は、設計費が高くなることがあります。

特に、アパートを建てる土地が変形地である場合、規格通りの建物が建てられず、設計が必要になるケースがあります。

その際は、設計費用が追加で発生する可能性がありますので、事前に考慮しておくことが重要です。

4000万円でアパートを建築する際の自己資金はどのくらい必要？

土地活用としてアパートを建設する場合、全額を一括で支払える人は稀です。

ほとんどの人はローンを利用することになるでしょう。ここでは、アパート建設に必要な自己資金の目安や、ローンを組む際の注意点について解説します。

建築費総額に対する自己資金の割合

投資用物件でもフルローンは可能ですが、例えば4000万円のアパートを全額ローンで賄うのはリスクを伴います。

アパート経営では、建築費用の総額に対して自己資金の割合は10〜20％が目安とされています。

4000万円の物件の場合、自己資金として400万円〜800万円を準備するのが望ましいです。

頭金が多いほど、月々の返済負担は軽減されます。また、マイホームの住宅ローンを利用している場合、追加のローンの審査が厳しくなることもあります。

車のローンなど他のローンがある場合も、自己資金を多めに用意する方が安心です。

残りはアパートローンで

投資用物件の購入には、住宅ローンのように長期での借入れが可能なローンも利用できます。

ただし、住宅ローンに比べて金利が高めです。金融機関によって利率が異なるため、複数の金融機関でローンを比較するのが良いでしょう。

ローンを利用する際の注意点

居住部分が50％以上を占める賃貸併用物件の場合、住宅ローンが利用できます。

例えば、1階を自宅、2階を賃貸物件にする形で住宅ローンを活用することが可能です。

しかし、4000万円台の建築費用の場合、賃貸併用よりも全てワンルームにした方が収益性が高い場合もあります。

また、投資用物件に住宅ローンを利用することを勧める業者もいますが、それは誤りです。

書類の改ざんで住宅ローンを利用した場合、後日ローンの一括返済を求められる可能性があります。

投資用物件には適切なローンを組み、金融業者や信頼できる不動産業者に相談することが重要です。

4000万円でアパートを建築するためのポイント

4000万円でのアパート建設はリーズナブルですが、大規模なアパートや高級設備を整えるのは難しいかもしれません。

しかし、小規模なアパートには独自の魅力があります。以下に、4000万円で満足できるアパートを建設するためのポイントを紹介します。

予算を明確にする

予算内に収めるためには、各項目にどれだけ費用をかけられるかを明確にすることが重要です。

設備や建材のグレードが高ければ見栄えが良くなりますが、予算オーバーの原因にもなります。グレードアップしたい場合は、別の部分の予算を削るなどの調整が必要です。

業者には「予算の上限」をしっかり伝え、その上で一番重視したいポイントを伝えましょう。予算オーバーする場合は、増額可能な範囲を確認してから決断するのが賢明です。

シンプルな設計にする

装飾や共有設備が豊富なアパートは魅力的ですが、その分費用がかかります。

費用を抑えてアパートを建てるならば、できるだけシンプルな設計にしましょう。
シンプルな設計には、以下のようなメリットがあります。

• 修繕費の削減が期待できる
• 入居者の好みに部屋をレイアウトしやすい
• 改修などが必要なときも比較的簡単

ワンルームなら、シンプルな長方形の部屋に基本的な設備を配置したデザインがおすすめです。

外観もシンプルでモダンなデザインにし、エクステリアは管理がしやすいように工夫しましょう。

エクステリアに庭木などを植えると見栄えが良くなりますが、管理費用がかさむため、実用的な「駐車場や駐輪場」にお金をかけるようにすることをおすすめします。

駐車場や駐輪場が充実しているアパートはそれを強みにできる点がメリットです。

業者を比較検討する

アパートの建築を請け負ってくれる業者はたくさんあります。
複数の業者を比較して、建築費用、実績、評判、アフターフォローなどをトータルで評価することが大切です。

安価でもアフターフォローが不十分な業者は、後で高額な修繕費用がかかることもありますので注意しましょう。

また、口コミサイトなどを利用して、評判をチェックしてみましょう。
長期にわたって良い評判が付いている記事は信用できます。

このほか、、全国規模のハウスメーカーと地域密着型の工務店の見積もりを比較すると、それぞれのメリットとデメリットがわかります。

地域によっては知名度の高い全国規模なメーカーより地域密着型の工務店のほうがメリットが大きいこともあるでしょう。

しっかりと時間をかけて業者を比較することが重要です。
そのためには、アパート建設は余裕を持って行いましょう。
2か月以内にアパートを建てたいなど、無茶な計画は立てないようにしましょう。

補助金を活用する

アパートを建てる際、国や自治体の補助金を利用できる場合があります。

例えば、次世代型給湯器の設置やリースで補助金を受けられる「給湯器省エネ事業」が挙げられます。
アパートやマンションなどの賃貸物件でも利用可能なため、給湯器の設置費用を節約できる可能性があります。

また、自治体によっては相続した土地を活用したり、空き家のある土地を活用したりした場合、補助金を出すところもあるので各自治体のホームページをチェックするようにしましょう。

ハウスメーカーや工務店に相談するのもおすすめです。
なお、補助金には申請期間が決まっているため、情報は随時チェックするようにしましょう

4000万円でアパートを建てる際に相談すべき業者とは？

アパート建設にあたり、相談や依頼先として考えられる業者について紹介します。

工務店やハウスメーカー以外にも検討すべき業者があるので、参考にしてください。

ハウスメーカー・工務店

ハウスメーカーや工務店はアパート建設に関する相談や依頼に応じてくれます。

ハウスメーカーは一般的に一戸建てを専門とするイメージがありますが、アパートの建設も手がける場合があります。

工務店は規模が小さめですが、柔軟な対応が可能な点がメリットです。両者の話を聞いた上で、予算を考慮して選ぶのが良いでしょう。

金融機関

ローンの申し込みには金融機関を利用します。金融機関には銀行とノンバンクがあり、ノンバンクの方が融資が通りやすい傾向があります。

主に給与の振り込みに利用しているメインバンクに相談するのも一つの方法です。また、不動産業者が金融機関を紹介してくれることもあります。

不動産業者

アパートを建てるための土地購入には、不動産業者が役立ちます。

土地探しから始める場合、長期間の付き合いになることがあります。

多くの不動産業者が存在するため、アパート用の土地売買に実績のある業者を選ぶことをおすすめします。

さらに、親から土地を相続した場合など、土地活用のアドバイスも受けられます。

アパート完成後の入居者探しにも不動産業者の力が必要です。

土地売買の実績が豊富でも、賃貸物件の仲介が不得意な業者もいるため、完成後は仲介に特化した不動産会社に再度依頼する場合もあります。

一括比較サイト

一括比較サイトは、業者選びに迷ったときに非常に便利です。

複数の業者を一度に比較できるので、選択肢を絞り込みやすくなります。

また、見積もりの取得や資料請求も簡単に行えます。

どの一括比較サイトを利用すればいいのか迷っている方は、タウンライフ土地活用までご相談ください。

あなたオリジナルのアパート経営・建築プランを希望に合った複数の業者から無料で取り寄せることができます。

大手メーカーから地域密着の工務店まで数多くの企業と提携しておりますので、きっとあなたにあったプランをもらうことができるでしょう。

4000万円でアパート建築を成功させるための心構えとは？

ここでは、4000万円でアパート建築を成功させるためにはどのようなことに注意すればいいのか、その心構えをご紹介します。

アパート経営は人気の投資方法ですが、一定のリスクも伴います。以下のポイントを押さえて、スムーズな運営を目指しましょう。

長期的な視点で考える

アパート経営には、10〜20年の長期的な視点が必要です。

新築のアパートは最初は入居者が集まりやすいですが、築年数が経つと資産価値が下がり、入居者も集まりにくくなります。

定期的なリフォームやメンテナンスを計画し、ローン返済だけでなくメンテナンス費用も準備しておきましょう。

収入をすべてローンの返済に回すと、大規模な修繕に対応できなくなります。

リスクを理解する

アパート経営では、空室が続くと収入がなくなり、経費がかさむリスクがあります。

また、天災や人口の変化などによって需要が低下する可能性もあります。

リスク管理として、赤字が続いた場合の売却検討や、無理のないローン設定、家賃収入の適切な使用が重要です。

専門家の意見を聞く

アパート経営を検討する際は、不動産会社や税理士など、複数の専門家から意見を聞くことが有益です。

また、アパートローンを組む際には、金融会社や税理士に相談して、無理のない返済計画を立てることが重要です。

アパート経営だけでなく、他の土地活用方法も検討してみてください。さまざまな意見を参考にしながら、最適な投資方法を選んでください。

所有している土地によっては他の土地活用方法の方が適している可能性もありますので、あなたの土地に合った適切な土地活用方法を選ぶことが収益性を高める秘訣です。