アパートは建築費1000万円で建てられるのか？なるべくローコストでアパートを建築する方法もご紹介！

アパートの建築費は1000万円に抑えるのは困難

アパート経営は土地活用の中でもメジャーな方法ではありますが、建物の建築や必要な費用など、様々な理由から経営が困難なことも多いです。

建築費1000万円となると、現在の日本では現実的なサイズのアパートを建築することは困難です。

もしかすると、他の土地活用方法も検討してもいいかもしれません。

お金がそこまでかからない土地活用方法に関しては以下記事をご参考ください。

2000万円以上であれば、建てられる可能性はあります。
詳細は以下記事をご参考ください。

アパートの建築費が1000万円では足りない理由

なぜ、アパートの建築費は1000万円だと難しいのでしょうか。
主な原因としては以下の2点が挙げられます。
※各項目をタップすると詳細説明に飛びます。

• 建築資材の高騰
• 人件費の高騰

建築資材の高騰

以下のグラフは一般財団法人建設物価調査会による2013年～2023年の10年間の建築資材の価格推移を表したものです。

ご確認いただけるように、10年間で価格が上昇し続けています。
建築資材の価格が上がれば、当然建築費にも響いてきます。

これが、アパート建築費が上昇しているひとつの要因です。

出典：一般財団法人 建設物価調査会

ここで疑問なのが、なぜ建築資材の価格が高騰しているのかという点です。

グラフに注目すると、2021年から急激に上昇しているのがわかります。これはコロナ禍の影響で世界的に木材需要が増える中、建築用木材が不足する「ウッドショック」と呼ばれる現象が起きたタイミングと重なります。

コロナはこんなところにも影響を及ぼしているんですね。

人件費の高騰

2点目として挙げられるのが、人件費の高騰です。

なぜ、人件費の高騰が起きているのでしょうか。
日本の建築業界では、昨今職人不足が問題となっています。

その大きな原因のひとつとして、労働人口の高齢化が挙げられます。
以下グラフは、国土交通省がまとめた建設業就業者の高齢化を表したデータです。

出典：国土交通省

建設業において、平成8年時には29歳以下の就業者数と55歳以上の就業者数はほぼ変わらなかった一方、令和2年には約3割が55歳以上、29歳以下は約1割となっています。

全産業においても同様の傾向は見られますが、これは少子高齢化が一つの要因であると思われます。ただし、建設業においては特に高齢化の傾向が強いのです。

高齢化が進んでいるということは、若い職人が増えていないということです。なぜなのでしょうか。

その背景には、建設業に対するイメージの悪さがあります。屋外や高所での作業が危険というイメージがついたり、体育会系の厳しい雰囲気が強い、長時間労働がある、といったようなイメージが若者に植え付けられ、敬遠されているという傾向です。

職人の数が減っても、建設需要は減少しないため、残っている職人への需要が高まります。そうすると職人の価値が上がり、人件費の上昇に繋がるというわけです。

アパート建築にかかる実際の費用とは

1000万円ではアパートを建築するのは難しいということがお分かりいただけたかと思います。

ここでは、アパートを建てるのに実際にかかる費用相場について解説していきます。
工事費以外にも、それに付随する様々な費用がかかってきますので、それらを理解した上でアパート経営を進めるようにしてください。

坪単価はどれくらい？

建築費用は、建物の延床面積1坪あたりいくらで建築できるかの「坪単価」で表すのが一般的です。

例えば、延床面積30坪の建物を坪単価100万で建てられるのであれば、
「100万円×30坪=3,000万円」と、3,000万円で建築できることがわかります。

ここでは、建物の構造別にアパートの建築相場をご紹介するので、ぜひ参考にしてください。

建物構造	建築費用相場（坪単価）
木造	75万円～100万円/坪
軽量鉄骨造	85万円～110万円/坪
重量鉄骨造	100万円～130万円/坪
鉄筋コンクリート造	110万円～140万円/坪

アパートは、基本的に2～3階建ての建物になることが多いため、重量鉄骨や鉄筋コンクリート構造にすることはあまりありません。

また、同様の構造でも建物の仕様や導入する設備、依頼するハウスメーカーや工務店などの業者によっても建築費用は大きく異なりますので、実際に複数の業者に見積もりを取ることが重要です。

坪数別の相場はどれくらい？

実際のアパート建築においてかかる坪数別の費用相場を以下の表にまとめました。基本的には、延床面積が広くなるほど建築効率が高くなるため建築費は割安になることが多いです。

アパート建築費相場（2階建て）
延床面積	木造	軽量鉄骨	重量鉄骨造	鉄筋コンクリート造
30坪	2,300万円～ 3,000万円	2,400万円～ 3,000万円	2,700万円～ 3,600万円	3,300万円～ 4,200万円
40坪	3,200万円～ 4,000万円	3,600万円～ 4,400万円	4,400万円～ 5,200万円	5,000万円～ 5,600万円
60坪	4,600万円～ 5,800万円	5,300万円～ 6,300万円	6,300万円～ 7,500万円	6,800万円～ 8,000万円
100坪	7,500万円～ 9,500万円	8,500万円～ 1億円	1億円～ 1億2,000万円	1億1,000万円～ 1億3,000万円

上記の価格に手続きの際に必要な諸費用が上乗せされます。
建物面積が大きくなると当然、建築費用の総額は高くなりますが、坪単価に直すと割安であることが分かります。

その他、詳しいアパートの建築費用相場は以下記事をご参考にしてください。

費用の内訳

アパート建築の費用は、建物本体の建築費用だけでなく、付帯工事費と諸経費と呼ばれる費用が別途かかります。

ここでは、アパート建築でかかる費用の内訳について解説しますので、参考にしてみてください。

本体工事費

本体工事費は建築の中核をなす費用です。

建物の骨格となる部分の施工に加え、内装や水回りの設備導入まで幅広いです。壁や床の仕上げ、トイレ、キッチン、浴室などの生活に欠かせない設備の設置もこの費用に含まれるのが一般的です。

アパート建設における本体工事費は全体の建築予算のうち、約80%がこの工事に充てられることが多いです。

例えば、総工費2,000万円のプロジェクトであれば、およそ1,600万円が本体工事に割り当てられるケースが多いです。

ただし、注意すべき点として、建設会社によって本体工事の定義や範囲に違いがあることがあります。そのため、契約前の見積もり段階で、本体工事費に何が含まれているのかを詳細に確認するようにしましょう。

この確認作業を怠ると、予期せぬ追加費用を見落とす可能性もあるので注意してください。

付帯工事費

付帯工事は、建物本体以外で必要となる工事のことです。主に外構工事、地盤改良工事、造成工事などが含まれます。

具体的には、庭やフェンスの設置、地盤調査・改良、土地造成、インフラ整備、仮設工事などが該当します。

付帯工事費は、通常建物本体価格の15%～20%程度であることが多いです。土地の広さやライフライン整備状況により変動し、工事内容が多いほど高額になります。

ファミリー向けのアパートでは駐車場整備などで費用が増加しますが、単身向けアパートでは外構部分が収益を生まないため、最小限の工事で費用を抑えることが重要です。

その他諸費用

その他諸費用とは、建築工事以外にかかる各種費用を指します。主に銀行融資を利用する際に発生するもので、ローン手数料、火災保険料、登記費用などが含まれます。

これらの費用は通常、自己資金として準備する必要があります。

一般的に、その他諸費用は建物と外構を合わせた工事全体費用の5%～8%程度を占めます。

例えば、工事全体で2,000万円の場合、100万円～160万円程度の諸費用を想定しておくことが推奨されます。
具体的にかかる主な費用には以下のようなものがあります。

• 建築確認申請費
• 設計費
• 監理費
• 測量費
• 登記費用

これらの費用は、建築プロジェクトの規模や地域、選択する専門家によって変動する可能性があります。事前に詳細な見積もりを取得し、資金に余裕を持つことで対応することができるでしょう。

アパート建築費用を抑える方法

ここでは、できるだけアパート建築費を抑える方法を紹介します。
1,000万円でアパートを建築することは難しいですが、なるべく費用を抑えることは可能なので、ぜひ参考にしてみてください。

設計施工一貫方式を採用する

アパート建築において工事の発注をする際は、ハウスメーカーが提供する設計施工一貫方式を選ぶようにしましょう。

設計施工一貫方式とは、設計と施工をすべて一貫してハウスメーカーが行う方式です。

設計を設計事務所、施工を施工会社に依頼する「設計施工分離方式」もありますが、この場合設計料が高くなるケースがほとんどです。

設計料は、一般的に設計施工一貫方式ですと工事費全体の1～3%、設計施工分離方式ですと工事費全体の5～8%であることが多いです。

そのため、設計施工一貫方式を選ぶことでアパート建築費を抑えることができます。

近年ですと「ワンストップサービス」という言葉がよく聞かれますが、これは設計施工一貫方式と同様に建築プランの作成から設計・施工・管理・完成までを全て一貫して行うサービスのことです。

メーカーの公式サイトを見れば、ワンストップサービスに対応しているかしていないか記載があるかと思いますので、忘れずに確認するようにしましょう。

建物構造は木造を選択する

建物構造を木造にすることで建築費を抑えることができます。前述しました通り、現在は建築資材全般の価格が高騰していますが、構造別の単価比率は従来通り変わらず木造が最も安価となっています。

建物構造	建築費用相場（坪単価）
木造	75万円～100万円/坪
軽量鉄骨造	85万円～110万円/坪
重量鉄骨造	100万円～130万円/坪
鉄筋コンクリート造	110万円～140万円/坪

現代の建築技術では、木造アパートでも3～4階建てが実現可能です。そのため、必ずしも鉄骨造や鉄筋コンクリート造を選ぶ必要はありません。さらに高層の建物を希望する場合でも、主要な部分のみ鉄骨を使用し、他の部分には木材を使用するなどの工夫を施すことで建築費を抑えることができます。

設計の工夫を行う

建物の設計を工夫して行うことで建築費用を抑えることができます。

複雑な形状や曲線の多い形よりはシンプルな直方体や長方形の方が余計な壁面を使わず、建築費用が低く設定されています。そのため、アパートを建築する際はシンプルな形状を意識して設計や間取りを作成することをおすすめします。

メーカーに依頼する際も設計面での希望をしっかり伝えるようにしましょう。

施工会社は複数の建築プランを比較検討して選ぶ

アパート建築を検討する際は、複数の建築プランを比較検討して選ぶようにしましょう。

建築プランは、間取り、設備、工法、建築費、諸費用、補助金情報、家賃設定など、あなたの所有する土地にあったアパート経営のプラン（シミュレーション含む）が網羅されているでしょう。

メーカーごとに得意分野や値段が異なるため、様々なプランを知ることができます。

そうすることで、自分のアパート経営に対するイメージが確立されてきて、実際に建築して経営をスタートしたときのことを想像できるようになるでしょう。

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