アパート建築費3,000万円で建てられる物件とはどんなもの？費用内訳と建つ規模を徹底解説

3,000万円で建てられるアパートの規模

一口にアパートといっても規模や階数はさまざまです。
ここでは、3,000万円台の予算で建てられるアパートの構造や階数、間取りや設備などの相場を紹介します。

構造

アパートの構造と坪単価の相場は、以下の表のとおりです。

構造	坪単価の相場
木造	77万～100万円
軽量鉄骨造	80万～100万円
重量鉄骨造	90万～120万円
鉄筋コンクリート造（RC造）	90万～120万円

2～3階建てのアパートならば、木造建築か軽量鉄骨造が一般的です。3,000万円台の予算でアパートを建てるならば、木造か軽量鉄骨造のどちらも選択できます。
通気性や断熱性を重視するなら木造建築、耐用年数を重視したい場合は軽量鉄骨造を選ぶといいでしょう。

例えば、坪単価77万の木造でアパートを建築する場合、約38坪の物件が建てられます。
坪単価80万円の軽量鉄骨造の場合は、少々小さくなって約36坪程度です。
なお、アパートを建てる場合は、単に建材の費用だけなく人件費などもかかるため、実際の坪数はもう少し少なくなる可能性があります。
正確な費用は建築会社や工務店に見積もりを作成してもらって確認してください。

階数

予算3,000万円の場合、建てられるアパートの階数は2～3階建てまでです。
近年は木造アパートでも4～5階建ての物件が増えましたが、階数が高くなるとエレベーターが必要になります。
エレベーターをつけるとその分建築費用があがります。
また、建物が大きくなると維持費や修繕費もかかるため、予算を抑えるためにもこぢんまりとした建物のほうがおすすめです。

延床面積

前述したように、木造建築の場合は坪単価77万円と考えると38坪、軽量鉄骨造の場合は36坪程度の物件が作れます。
ただし、土地の広さによって建ぺい率が異なるため、必ずしも希望の坪数が建築できるとは限りません。
アパートの建築が本決まりになったら、おおよそ40坪前後の延べ床面積のアパートが建てられるという前提で、正確な調査をしてもらいましょう。
ちなみに、敷地が35坪程度あれば20坪×2階建てのアパートが建てられます。

間取り

このサイズの建物だと部屋の造りは単身者向けワンルームとなるのが一般的です。
賃貸物件のアパートは大きく分けて単身者向けの物件とファミリー向けの物件があります。
地方と都市部、両方で需要があるのは単身者向けの物件です。
地方だと、結婚して子どもが生まれたらマイホームを持つのが一般的なところもあるでしょう。

また、近年は単身者の増加からファミリー向けの物件よりもワンルームのほうが需要は高い傾向です。
さらに、ワンルームのほうがファミリー向けの物件より建築費用を抑えられる、管理が楽といったメリットもあります。

その一方で、入れ替わりが激しい、場所によっては競争が激しくなりやすいといったデメリットもあります。
メリット・デメリットをよく把握したうえで間取りを選びましょう。
なお、大学や工場、企業など単身者が多く利用する施設がある地域は、単身者向け物件の需要がより高いです。
特に、大学が近くにある場合、駅からやや遠いなどマイナスな要因があったとしても、十分な需要が見込めます。

設備

予算が3,000万円台の場合アパートに設置できる共有設備は、必要最低限になるのが一般的です。
ワンルームの場合、ユニットバス・トイレ・ミニキッチンの3点セットの設置が一般的です。

また、共有部分の設備は外灯とインターホン、郵便受けなどが設置可能です。
うまく調整すれば宅配ボックスなども設置できるかもしれません。
オートロックなどがあれば付加価値を高められますが、室内設備や共有設備の内容によっては予算がオーバーするかもしれません。
都市部の駅近などに物件があり、治安の良さをアピールしたい場合は設置を検討しましょう。

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3,000万円で建てられるアパートの費用内訳

ここでご紹介するのは、3,000万円台で建てられるアパートの建築費用の内訳です。
アパートを建てる場合、本体工事費以外に、付帯工事費用・設計費用・諸費用などがかかります。
それぞれの費用がどのくらいの割合でかかってくるのか、相場も解説するので参考にしてください。

本体工事費

本体工事費とは、アパート本体を建築する際にかかる費用です。
本体工事をさらに細かく分類すると、以下のような種類になります。

• 仮設工事
• 建物の基礎工事
• 建物の建築工事
• 外装工事
• 内装工事
• 設備設置工事（キッチン・浴室・トイレなど）

一般的に「アパートを建築する」といった場合、本体工事費を指すのが一般的です。
本体工事費はアパートを建設する際最も費用がかかる工事です。
また、建物を建築する際によく目にする「坪単価」とは、本体工事費を1坪分行うのにかかる費用の目安となります。
したがって、坪単価が77万円の本体工事を延べ床面積40坪の建物で行う場合、本体工事費の目安は3,080万円の費用がかかります。

ただし、本体工事に何を含めるかは工事を行う業者によって異なります。
例えば、基礎工事や仮設工事などを本体工事費に含めない業者もあるでしょう。
したがって、本体工事費が安いといった理由で業者を決めるのはおすすめできません。
まずは見積もりを作成してもらい、以下のことを確認しましょう。

• 本体工事費に含まれている内容
• 本体工事費に含まれている工事にかかる費用

必要ならば複数の業者から見積もりを作成してもらうと、建築にかかる費用の地域相場もわかります。
飛び抜けて高い業者はもちろんですが、飛び抜けて費用が低い業者の利用もおすすめできません。
あまりに費用が安すぎる場合は、見積もりが不正確な可能性があります。
特に、納得できない説明が受けられない場合は、相場に近い業者を選びましょう。

付帯工事費

付帯工事とは、本体工事に含まれないけれどアパートを建てるのに必要な工事です。
一例をあげると以下のような工事が該当します。

• 地盤改良工事
• 水道やガスの引込工事
• 駐車場の整備工事
• 古い建物の取り壊し工事

例えば、親から相続した家を取り壊してアパートを建てたい場合、購入した土地の地盤が軟弱な場合などは、付帯工事費が多くかかる傾向です。
逆に、すでに水道やガスが引かれており、地盤もしっかりしている土地ならば付帯工事費は安くすみます。
土地を購入したうえでアパートを建てる場合は、付帯工事費用ができるだけかからない土地を選ぶよう、事前に調査をしましょう。

例えば、もともとアパートが建っていた土地を更地にして売り出している土地ならば、付帯工事が最小限ですむ可能性があります。
付帯工事費は、本体工事費の約20％を目安としてください。
例えば、本体工事費が2,500万円ならば、500万円までが目安となります。

諸費用

諸費用とは、工事費以外にかかる費用や税金の総称です。
一例を挙げると以下のような費用が該当します。

• 火災保険料や地震保険料
• 登記費用
• 不動産取得税
• アパートローンの事務手数料

マイホームを購入した経験がある方ならば、諸経費のイメージも湧きやすいでしょう。
各種税金や登記費用などは、現金払いが原則です。
本体工事費用の10％前後が費用の目安なので、現金で用意しておきましょう。

設計費

アパートを建築士などに設計してもらう場合、設計費が必要です。 設計費は本体工事費用の1％～8％前後が相場となっています。
ハウスメーカーの規格品を使ってアパートを造る場合は、建築費がほとんどかからない場合もあります。
反対に、付加価値をつけようと建築士に設計を依頼すると設計費は高くなる傾向です。
また、アパートを建築する予定の土地が変形だった場合、規格通りのアパートが建築できず、設計が必要になる場合もあります。

3,000万円でアパートを建築する際の自己資金はどのくらい必要？

土地活用のためにアパートを建築する場合、即金ですべての建築費用を払える方はごく僅かです。
ほとんどの方はローンを組むことになります。
ここでは、アパートを建てる際に必要な自己資金額の目安やローンを組む際の注意点を紹介します。

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建築費総額に対する自己資金の割合

投資用物件でも、フルローンを組むことは可能です。
しかし、3,000万円台のアパートを建てる際に3,000万円全てをローンにするのはリスクがあります。
アパートを経営する場合、建築費用の総額に対する自己資金の割合は10～20％が目安です。
3,000万円台の物件ならば、300万円～600万円です。
頭金が多いほど、月々の返済額は楽になります。
また、マイホームを住宅ローンを利用して建てている場合、2つめのローンとなるため希望する額が審査に通らない可能性があります。
住宅ローン以外も車のローンなどを組んでいる場合は、頭金を多めに用意しておくほうが安心です。

残りはアパートローンで

投資用物件を購入する場合、住宅ローン同様ローンを組んで購入することができます。
投資用の不動産購入に使えるローンは、住宅ローン同様長期間借入れが可能です。
その一方で、住宅ローンに比べると金利が高めです。
金融機関によって利率などが異なるので、複数の金融業者のローンを比較してみるといいでしょう。

ローンを利用する際の注意点

居住部分が50％を超える賃貸併用の物件を建てる場合、住宅ローンを利用できます。
例えば、1階を自宅にして2階を賃貸物件にするという場合は住宅ローンを利用してアパートの建築が可能です。
しかし、3,000万円台で建築する物件の場合、賃貸併用の物件よりもすべてワンルームにしたほうが収益が上がりやすい場合もあります。

また、不動産業者の中には投資用の賃貸物件を建てる場合も住宅ローンが利用できると説明する業者もいますが、それは間違いです。
投資用物件を購入する際に書類を改ざんして住宅ローンを利用した場合、後日ローンの一括返済を求められる可能性があります。
投資用物件は、投資用物件でも使えるローンを組みましょう。
金融業者にも相談すれば、適した製品を紹介してもらえます。
不動産業者も信用のおけるところを選ぶことが大切です。

3,000万円でアパートを建築するためのポイント

3,000万円は、アパートを建築する費用としてはリーズナブルです。
大規模なアパートや、贅沢な設備が強みのアパートなどを建てるのは難しいでしょう。
しかし、小規模なアパートはまた別の良さがあります。
ここでは、3,000万円で建てられるアパートの魅力的で満足できるポイントを紹介します。

予算を明確にする

予算内に建築費用を納めるためには、まず何にいくらまで費用をかけられるかを明確にします。
設備や建材はグレードの高いほうが見栄えもして魅力的に見えます。

また、グレードの設備は多機能で便利にも見えるでしょう。
そのため、ハウスメーカーや工務店からいろいろと説明を受けたり、設備のショールームに見学に行き、いろいろな設備を比較検討したりするとどうしても予算オーバーがしがちです。
どうしても設備をグレードアップしたい場合は、別の場所の予算を削るなど調整が必要です。
個人で行うのはなかなか大変なので、まずハウスメーカーや工務店に「予算の上限」をしっかりと伝えましょう。

そのうえで、一番予算をかけたいところも伝えます。
そうすれば、業者のほうで最適なプランを提案してくれるでしょう。
やむを得ない理由があって予算オーバーする場合は、いくらまでなら予算を増やせるのかしっかりと確かめたうえで行います。
「なんとかなる」と予算を増やしてしまうと、後悔するかもしれません。

シンプルな設計にする

装飾が多かったり共有設備が豊富だったりするアパートは魅力的ですが、費用がかかります。
室内設備や部屋のデザインも同様です。
流行のデザインを取り入れれば、設計費なども余計にかかります。
費用を抑えてアパートを建てるならば、できるだけシンプルな設計にしましょう。
シンプルな設計には、以下のようなメリットがあります。

• 修繕費が抑えられる
• 入居者の好みに部屋をレイアウトできる
• 改修などが必要なときも楽

ワンルームならば、長方形の部屋にキッチンとバス・トイレを設置したスタンダードなデザインがおすすめです。
外観も余計な装飾を造らず、シンプルモダンを目指しましょう。
エクステリアに庭木などを植えると見栄えが良くなりますが、管理費用がかかります。
庭木を植えるならば、駐車場や駐輪場にお金をかけるのがおすすめです。
駐車場や駐輪場が充実しているアパートはそれを強みにできます。

業者を比較検討する

アパートの建築を請け負ってくれる業者はたくさんあります。
したがって、複数の業者を比較検討してみましょう。
建築費用はもちろんのこと、実績、評判、アフターフォローなどトータルで比較しましょう。
例えば、建築費用は安いけれどアフターフォローが薄い会社の場合は、修繕の必要が出てきた時に、多額の費用がかかる場合もあります。

また、口コミサイトなどを利用して、評判をチェックしてみましょう。
長期にわたって良い評判が付いている記事は信用できます。

このほか、全国に支社がある大規模なハウスメーカーと地域密着型の工務店の両方から見積もりを取ってみると、それぞれの強みやメリット・デメリットなどがわかります。
地域によっては知名度の高い全国規模なメーカーより地域密着型の工務店のほうがメリットが大きいこともあるでしょう。

大切なのは、しっかりと時間をかけて業者を比較することです。
そのためには、アパート建設は余裕を持って行いましょう。
3か月以内にアパートを建てたいなど、無茶な計画を建てないように注意してください。

補助金を活用する

アパートを建てる際、国や自治体の補助金を利用できる場合があります。
一例を挙げると、給湯器省エネ事業です。
次世代型の給湯器を設置したりリースしたりすると、補助金を利用できます。
賃貸物件でも利用可能なので、給湯器の設置費用を節約できる可能性があります。
また、自治体によっては相続した土地を活用したり、空き家のある土地を活用したりした場合、補助金を出すところもあるので活用できるかもしれません。

都市部から地方都市へ移り住み、アパート経営をする場合もIターン、Uターン補助金をもらえる可能性があります。
まずは、お住まいの自治体にどのような補助金があるか調べてみましょう。
ハウスメーカーや工務店に相談するのもおすすめです。

3,000万円のアパート建築を検討する際の相談先にはどんなものがある？

ここでは、アパート建築の際に相談したり依頼したりする業者を紹介します。
工務店やハウスメーカー以外にどのような業者があるか知りたい方は、チェックしてください。

ハウスメーカー・工務店

ハウスメーカーや工務店は、アパート建築の相談や依頼ができます。
ハウスメーカーは一戸建てを販売しているイメージがありますが、アパートの建築を請け負うところも珍しくありません。
工務店はハウスメーカーに比べて規模が小さいところも多いですが、その分融通が効きやすいのがメリットです。
ハウスメーカーと工務店、どちらの話しも聞いたうえで予算も考慮して選ぶのがおすすめです。

金融機関

金融機関は、ローンを組む際に利用します。銀行とノンバンクの2種類があり、ノンバンクのほうがローンが通りやすい傾向です。
給与の振り込みなどに利用しているメインバンクがある場合、まずはそこに相談してみてもいいでしょう。
不動産業者が金融機関を紹介してくれるケースもあります。

不動産業者

不動産会社は、アパートを建てる土地を購入する際に利用します。
土地探しから始める場合、長いお付き合いになる可能性があります。
不動産業者もいろいろな種類があるため、、アパート用の土地の売買に実績がある業者を選ぶのがおすすめです。
また、親から土地を相続した場合なども、不動産会社に相談すれば土地活用の方法をアドバイスしてくれます。
このほか、アパートが完成したら入居者探しにも不動産業者の力が必要です。
なお、土地の売買は実績豊富でも賃貸物件の仲介を不得意な業者もあります。
そのため、アパートが完成したら仲介業に特化した不動産会社に改めて探す場合もあります。

一括比較サイト

一括比較サイトは、業者探しに迷ったときに使うと便利です。
複数の業者を一括して比較できるので、業者を簡単にピックアップできます。
また、資料が欲しい場合や、複数の業者に見積もりを依頼したい場合も一括比較サイトは便利です。

タウンライフ土地活用では、複数の業者からアパート経営プランや収支計画書を取り寄せることができ、業者の比較検討を行った上でアパート建築・経営を進めていくことができます。
大手メーカーから地域密着の工務店まで数多くの企業と提携しておりますので、きっとあなたにあったプランをもらうことができるでしょう。

3,000万円でアパート建築を成功させるための心構えとは？

最後に、3,000万円台でアパートを建築し、スムーズに運営していくためのポイントを紹介します。
アパート経営は低リスクな投資として人気がありますが、一定のリスクもあります。
また、不動産投資のメリットだけでなくデメリットも把握しておきましょう。

長期的な視点で考える

アパート経営は、10～20年の長期的な視点が必要です。
新築のアパートは不動産会社に広告を出してすぐに入居者が集まりやすいです。
しかし、築年数が経っていくにつれて資産価値も下がり入居者も集まりにくくなります。
そのため、定期的なリフォームやメンテナンスが必須です。

アパートを経営していく際は、ローンを返還していくだけでなくメンテナンス費用なども貯めておく必要があります。
必要ならば、税理士に相談するなどして家賃収入の使い道を明確にしておきましょう。
収入分をすべてローンの返済に回してしまうと、大規模修繕などに対応できません。

リスクを理解する

アパート経営は、入居者がいなければ収入がありません。
空き室が長く続くと経費だけが嵩んでいき、ローンの返済が滞る可能性があります。
また、需要が高い場所にアパートを建築した場合も、天災や人口の変化などで需要が低下するリスクもあるでしょう。
したがって、アパート経営はリスク管理も重要です。

例えば、赤字が数ヵ月続いたら売却を検討する、無理なローンを組まない、家賃収入を使いすぎないなどです。
ローンが残った物件でも、一定の金額で売却できれば負債を抱えずにすみます。

専門家の意見を聞く

アパート経営を検討する場合、不動産会社をはじめ複数の立場の専門家から話しを聞きましょう。
例えば、同じ地域でアパートを経営している大家さんや税理士などに話しを聞けば、不動産会社とは違った意見を聞けるかもしれません。

また、アパートローンを組む際は、金融会社や税理士に相談して無理のない返済計画を建てることも大切です。
このほか、アパートの経営以外に土地活用ができないかどうかも検討してみてください。
アパート以外にも、駐車場や店舗経営、一戸建て賃貸など複数の不動産投資の方法があります。
さまざまな方の意見を聞いたうえで、アパートを経営するか他の不動産投資を検討するか決断してください。