アパート経営の利回りについて解説！目安から算出方法まで

アパート経営による利回りとは？

アパート経営の利回りは、投資したお金がどれだけの割合で年間収益として戻ってくるかを示す数値です。これは、賃貸から得られる収入から、アパートの管理やメンテナンスにかかる費用を引いた後の純利益を、元となる投資額で割って計算されます。つまり、この利回りの数値を見ることで、そのアパート経営がどれだけ効率的に収益を生んでいるかを知ることができるのです。

利回りの種類

利回りには3つの種類が存在します。
表面利回り、想定利回り、実質利回りという3つの用語は、不動産投資における利回りの計算方法を指し、それぞれ異なる側面から投資の収益性を評価します。

表面利回り

表面利回りは、不動産投資の外見的な収益率を示す指標で、年間の賃貸収入を物件の購入価格で割ることによって計算されます。この数値は、物件が生み出す「顔見せ」の収益性を捉え、投資の第一印象を提供します。しかし、運営コストや税金などの費用は含まれないため、実際の手取り収益とは異なります。

算出方法

表面利回りの算出方法はシンプルで、年間の賃貸収入を不動産の購入価格で割り、その結果を百分率で表します。具体的な計算式は、

表面利回り(%) =（年間賃貸収入（※1）÷不動産購入価格）×100
（※1）賃料収入は「空室リスク」を考慮します。

です。たとえば、1億円で購入したアパートから年間500万円の賃貸収入がある場合、表面利回りは5%となります。この利回りは、投資対象となる不動産が「どれだけの収益を生み出す可能性があるか」を初期段階で把握するための重要な指標です。

しかし、この計算では購入時の諸費用、管理費、修繕費、税金などの実際にかかるコストは考慮されません。そのため、表面利回りは投資の魅力を初歩的に判断するためのものであり、より詳細な収益分析を行う際には、他の利回りの計算方法も併せて検討する必要があります。この利回りを把握することで、不動産投資の概略をつかみ、さらに深い分析の出発点とすることができます。

目安

表面利回りの目安は、地域や物件の種類、市場環境によって大きく異なりますが、一般的には不動産投資の収益性を判断する際の基準点となります。都市部や人口密度が高い地域では物件価格が高騰する傾向にあるため、表面利回りは低めに出ることが多いです。一方、地方や人口密度が低い地域では、比較的安価で物件を購入できるため、利回りが高くなる傾向にあります。

投資を行う前には、同じ地域や類似の物件での平均的な表面利回りを調査し、その数値を目安として考えることが重要です。一般的に、表面利回りが8%以上であれば、健全な投資と見なされることが多いですが、これはあくまで一つの指標に過ぎず、物件の将来的な価値上昇や賃貸市場の状況変化も考慮に入れる必要があります。

想定利回り

想定利回りは、賃貸収入を「満室」状態で計算します。したがって、表面利回りよりも高い値となります。

算出方法

想定利回りの算出方法は、将来の不動産運営から得られると想定される純利益と投資額の比率を計算することにより、投資の収益性を評価します。

想定利回り（％）＝（年間賃貸収入（※2）÷不動産購入価格）×100
（※2）賃料収入は、満室状態で計算。

この方法により、物件が将来にわたってどれだけの収益を生み出す可能性があるのかの「想定される最大値」を把握することができます。

目安

想定利回りは、当該不動産へ投資した場合の「最大値」を表す指標です。したがってある意味「現実的でない値」とも言えます。

想定利回りについてあまり神経質になる必要はありません。気にしなければならないケースは、物件広告の利回り表示が「『表面』なのか『想定』なのか」、明確に分けて理解しましょう。

実質利回り

実質利回りは、アパート経営における投資の真の収益性を反映します。この指標は、収入面では想定収入でなく空室率やフリーレント（※3）も加味するとともに、経費についても運用に伴う全ての費用を考慮に入れて計算されるため、投資家が直面する実際の利益率を示す重要な数値です。実質利回りを理解することで、不動産投資の真の価値を正確に評価することが可能になります。
（※3）フリーレント＝賃貸物件を借りる際に、一定期間家賃が無料になるプロモーションのこと

算出方法

実質利回りの算出方法は、不動産投資から得られる実際の純利益を、投資総額で割ることで求めます。これには、賃貸収入の実態および、運営コスト、修繕費、税金、空室リスクなど、すべての予想される経費が考慮されます。この計算を通じて、投資家は物件が実際にどれだけの収益をもたらすかを把握でき、より現実的な収益率を評価することが可能になります。

実質利回り（％）＝｛（年間想定実賃料収入-年間必要経費）÷（不動産購入価格+購入時諸経費）｝×100

表面利回り等がいくら高率でも、実質利回りが極めて低く（あるいはマイナスに）なるようでは、投資案件としては疑問符が付きます。

算出方法

実質利回りの適正な目安は、物件の種類、立地、市場状況に大きく依存します。しかし少なくとも、実質利回りがプラスになっていないと投資する意味がありません。
＜実質利回り目安＞理想7％、最低3％

次章で説明する利回りに与える諸要因を厳密に想定して、実質利回りを計算する必要があります。

利回りに影響を与える要因

不動産投資の利回りを左右する要因には、物件価格、家賃相場、空室率、経費、そして融資金利があります。物件価格は購入コストを表し、家賃相場は収益の可能性を示します。空室率は収益の安定性に影響し、経費は運営の効率性を、融資金利は資金調達コストを示します。これらの要素は相互に関連し合い、不動産投資の収益性を大きく左右するため、投資判断において重要な考慮点となります。

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物件価格

物件価格は、不動産投資の基本的な成否を左右する決定的な要素です。投資の初期段階で支払われるこの価格は、将来得られる収益と直接関連し、利回りの計算において基礎となります。購入価格が高い物件は、それに見合った高額な賃貸収入を確保しなければ、期待される利回りを実現することが難しくなります。一方で、相対的に低価格で購入できる物件は、同じ収入でも高い利回りを達成しやすくなります。

しかし、価格だけではなく、物件の質、立地、将来性なども総合的に考慮する必要があります。投資家は市場の動向を精査し、適切な価格で質の高い物件を見極めることが、成功への鍵となります。

物件の質は、建物の新しさや設備の良さ、メンテナンス状態を指し、これらが良好であれば賃貸需要が高まります。立地は、交通の便、周辺の生活インフラ、学校や商業施設の近さが関係し、好立地は高い家賃設定と安定した入居率を可能にします。将来性については、地域開発計画や経済成長が物件価値の上昇を期待させ、投資の魅力を高める要因です。これらの要素を総合的に考慮することで、長期的な視点に立った投資判断が可能になります。

物件の選定においては、単に初期コストを抑えることだけでなく、長期的な視野でその価値がどのように変化するかを予測し、慎重な判断を下すことが求められます。
家賃相場は、物件の立地、建物の質、周辺環境などによって大きく左右されます。

物件の立地は、交通の便利さや商業施設、教育機関へのアクセスにより家賃相場を左右します。建物の質、つまり新築か中古か、設備の充実度やメンテナンスの良さも重要です。また、周辺環境、例えば静かな住宅地か、自然が豊かかなどの要素も、住みたいと思わせる魅力に直結し、それが家賃相場に反映されます。これらの要素を総合的に考慮することで、物件の家賃設定や投資戦略をより精密に立てることができます。

家賃相場

家賃相場は、市場の需要と供給の状況に応じて変動し、投資物件の収益性を決定づけます。良好な家賃相場の地域では投資リターンが高くなる可能性がありますが、同時に物件価格も高騰しやすいため、投資の初期コストが増加する可能性があります。逆に、家賃相場が低い地域では初期投資コストを抑えられるものの、月々の収益が低くなりがちです。したがって、家賃相場の詳細な分析は、物件選定や購入後の運営戦略を立てる上で不可欠です。

さらに、家賃相場の将来像を想定することも必要です。家賃相場の将来像を想定する際は、地域の経済成長予測、人口動態、都市計画やインフラ整備計画などの公的な開発計画を参照することが重要です。また、近年の市場のトレンドや不動産に関する政策変更の影響も考慮に入れる必要があります。これらの情報を基に、将来的な供給と需要のバランスを分析し、家賃相場が上昇するか、あるいは安定するか、下降する可能性があるかを予測します。

空室率

空室率は不動産投資における利回りにとって重要な要因です。空室率が高いと、予想される賃料収入が減少し、投資の収益性が低下します。反対に、空室率が低ければ収益性は高まります。

空室率を低減するためには、物件の立地、設備、メンテナンス状態を良好に保つことが重要です。良好な立地、現代的な設備、快適な居住環境は、入居希望者を引きつけます。市場分析を行い、適正な家賃を設定することも重要です。さらに、定期的なメンテナンスや、テナントとの良好な関係構築により、長期間にわたって安定した入居率を保つことができます。これらの戦略を用いることで、空室リスクを最小限に抑え、投資の収益性を高めることが可能になります。

経費

経費として、以下の項目を考慮する必要があります。

管理費

管理費は、物件の日々の運営管理に関連する費用です。これには、清掃、警備、共有部分の維持管理などが含まれます。また、物件管理会社に支払う管理委託費も含まれます。これらの費用は物件の質を維持し、テナントからの好感度を高めるために不可欠です。適切な管理は物件価値の維持や向上にも直結し、長期的な収益性に影響を与えます。

修繕費

修繕費は、物件の長期的な価値と機能性を維持するために必要な費用です。これには、建物の構造的な修理、外壁や屋根のメンテナンス、内装の更新や設備の交換などが含まれます。定期的な修繕は、物件が安全で魅力的な状態を保つために不可欠であり、長期的な入居率の向上や家賃収入の安定に寄与します。

保険料

保険料は、不動産投資において発生するリスクをカバーするために支払う費用です。これには火災保険や地震保険など、物件や所有者を様々な災害から守るための保険が含まれます。適切な保険を選択し加入することで、万が一の事態に備えて財産損失を最小限に抑えることができます。保険料は、不動産の安全と長期的な収益性を守るための重要な投資と考えられます。

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、不動産所有者が支払う地方税です。固定資産税は、土地や建物などの不動産資産に対して課される税金で、都市計画税は、都市計画区域内の土地や建物に対して徴収されます。これらの税金は、物件の所在地や評価額に基づいて計算され、不動産投資の維持費用の一部を形成します。適切な税金の管理は、不動産投資の収益性を維持する上で重要です。

ローン利息

ローン利息は、不動産を購入するために借入れた金額に対して発生する費用です。この利息は、融資を受けた金融機関に支払うもので、不動産投資の運用コストの一部となります。利息額は、借入金額、利率、返済期間によって異なり、投資の利益計算において重要な要素となります。ローン利息額の多寡は、不動産投資の収益性に大きく影響します。

広告費

広告費は、アパートの空室を埋めるためにテナントを募集する際にかかる費用です。これにはオンライン広告、新聞広告、看板など、潜在的なテナントの注意を引くためのさまざまなメディアが含まれます。効果的な広告戦略は、短期間でテナントを見つけ、空室期間を最小限に抑えることに貢献し、不動産投資の収益性を向上させます。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産仲介業者を通じてテナントや購入者を見つけた際に支払う費用です。この手数料は、物件の賃貸や売却成立時に、契約の成立をサポートしたサービスに対する報酬として支払われます。仲介手数料は、通常、成約価格の一定割合として設定されています。

水道光熱費

水道光熱費は、物件の共用部分や空室の電気、水道、ガスなどの消費に関連する費用です。集合住宅やアパート経営では、運営コストの一部として計上されます。効率的なエネルギー使用やコスト削減策を実施することで、これらの経費を管理し、投資の収益性を向上させることが可能です。

法務費用

法務費用は、契約書の作成、物件取引の際の法的アドバイス、または不動産に関連する法的なトラブルへの対応にかかる費用です。これには弁護士費用や登記費用などが含まれ、不動産投資を安全に行うために必要な経費とされます。適切な法務サポートを受けることにより、リスクを軽減し、投資の安定性を高めることができます。

その他

経費ではありませんが、集客のために「フリーレント」を行う場合、その分の家賃減少を見込む必要があります。

融資金利

融資金利は、不動産投資において物件購入のために借入れた金額に対して支払われる利息のことで、投資の総コストと収益性に大きな影響を及ぼします。

借入する金融機関の業態によって金利水準に違いがあることが一般的です。例えば、大手銀行は安定した資金基盤を持つため、比較的低い金利で融資を提供することが可能です。一方、信用金庫や地方銀行は、地域に根ざしたサービスを提供するため、やや高めの金利設定になることがあります。また、専門の不動産融資会社やノンバンク金融機関は、特定の条件下での融資に柔軟に対応していますが、その分リスクを反映した金利が設定される傾向にあります。

融資の受けやすさは、金利水準と逆相関になることが一般的です。

アパート経営で高い利回りを実現するためにはどうすればいい？

アパート経営で高い利回りを実現するには、適切な物件選択、効率的な運営管理、市場分析に基づく家賃設定など、複数の要素を総合的に考慮する必要があります。投資初期の正確なコスト計算と長期的な収益見通しを立てることが成功への鍵となります。

各利回りごとの違いを理解

表面利回り

表面利回りは、不動産投資の最も基本的な利回り計算方法で、年間の賃貸収入を物件の購入価格で割ることで得られるパーセンテージです。この利回りは、投資の表面的な収益率を示し、初期評価や比較の際に便利です。
表面利回りは、不動産投資の初期段階で物件の収益性を大まかに評価する際に使用されます。主に、複数の物件を迅速に比較し、投資の概要を把握するための指標として役立ちます。また、投資前のおおまかなスクリーニングや、特定の地域や物件タイプの平均収益率を把握する際にも参照されます。

しかし、運営コストやメンテナンス費用などは考慮に入れず、実際の手取り収益とは異なる場合があるため、使用にあたっては注意が必要です。

想定利回り

想定利回りは、その不動産投資から得られる見込みの最大収益率を示します。したがって物件選定にあたり想定利回りを参考にする場合、すべての物件において同じ方法で計算された「想定利回り」に揃えて比較する必要があります。

実質利回り

実質利回りは、不動産投資における実際の収益率を反映します。これは、年間の純賃貸収入（運営経費やメンテナンス費用を差し引いた収入）を物件の実質購入価格で割って計算されます。実質利回りは、物件の真の収益性を評価する際に重要であり、投資家が投資の効率や長期的な収益性を判断するのに役立ちます。

空室リスクや経費などのコストを考慮

高い利回りを実現するためには、空室リスクや経費などのコストを細かく考慮する必要があります。

空室リスクの管理について

空室リスクを管理するための方法には、市場の需要に合った適切な家賃設定、物件の魅力を高めるための定期的なメンテナンスやリノベーション、効果的な広告やプロモーション活動、そして柔軟な契約条件の提供があります。これらの戦略を適用することで、物件の空室期間を最小限に抑え、安定した収益を確保することが可能になります。

コストの考慮について

コストを細かく考慮するためには、以下の具体策が有効です。

• 定期的な物件評価で適正な家賃を確定
• エネルギー効率の高い設備への更新
• 税務アドバイザーによる税金最適化の検討
• 物件管理の効率化
• 修繕予算の適切な管理

これらの措置により、運営コストを抑えつつ、収益性を高めることが目指せます。

空室リスクを管理することで収入の途切れを防ぎ、定期的なメンテナンスや効果的な運営管理を通じて経費を最適化することが収益性を高める鍵です。これらの対策により、不動産投資の実質的な利益を最大化し、長期的な成功に繋げることができます。

地域や築年数による利回りの相場を把握

地域や築年数による利回りの相場を把握することは、不動産投資の戦略を立てる上で重要です。相場を把握するためには、不動産市場の分析レポートや不動産情報サイトの利用、地域の不動産業者からの情報収集、オンラインの不動産投資フォーラムやセミナーへの参加などが有効です。これらの情報源を通じて、最新の市場動向、地域別の平均利回り、築年数による価値の変動など、多様なデータを収集・分析することが推奨されます。

地域によっては高い需要が見込まれることがあり、その結果として利回りが上昇する可能性があります。高い需要が見込まれる地域のケースには、経済発展が活発な地域、大学や病院などの公共施設が近くにある地域、交通の便が良い地域などがあります。これらの地域では、居住や事業を行いたい人々からの需要が高く、結果として賃貸市場が活発になり、不動産の利回りが上昇する傾向にあります。

一方で、築年数が古い物件はメンテナンスコストが高くなる可能性がありますが、リノベーションにより価値を高めることも可能です。詳しく言うと築年数が古い物件では、劣化による修繕が必要になることが多く、メンテナンスコストが増加する傾向にあります。しかし、リノベーションを行うことで、これらの物件の価値を高めることが可能です。リノベーションにより、内装を現代的なデザインに更新したり、エネルギー効率の良い設備を導入することで、物件の魅力を向上させ、より高い賃料を設定できるようになります。これにより、投資の収益性を高めることができます。

これらの要素を総合的に分析することで、投資の潜在的な収益性を正確に評価することができます。

融資を利用する場合は、金利の影響も考慮

融資を利用する場合、金利の影響を考慮することが重要です。当然のことですが、金利が低いと、返済額が減り、利益が増える可能性がありますし、逆に、金利が高いと返済負担が増大し、収益性が低下します。融資条件を慎重に比較し、最適な金融機関を選択することが、長期的な不動産投資の成功に繋がります。

「金利は低いけど、審査が厳しい」金融機関とも粘り強く交渉して、好条件を引き出しましょう。具体的には、提出書類はファイルに綴りこむなど、金融機関担当者が見やすい形態にし、さらに担当者から指示された事項には即座に丁寧に対処します。金融機関担当者も人間なので、その担当者の裁量の範囲で、あなたの申込書を上申してくれるかもしれません。

また、変動金利ローンを利用する場合は、そのメリット・デメリットを検討する必要があります。変動金利ローンのメリットは、当初の返済額が固定金利ローンに比べて低く設定されるということです。これにより、短期的には返済負担が軽減されます。デメリットとしては、市場金利が上昇した場合に返済額が増加するリスクがあり、長期的な金融計画が立てにくくなることです。

立地条件の良い物件を選択

立地条件の良い物件を選択することは、アパート経営で高い利回りを実現する上で非常に重要です。良好な立地は、物件への需要を高め、安定した賃貸収入を確保することに直結します。

立地条件の良い物件は、公共交通へのアクセスが便利な場所や、生活必需品を揃えやすい商業地区に近い場所、教育施設や病院が周辺にあるエリアに位置することが多いです。これらのエリアは、住む人々にとって魅力的であり、結果として高い入居率と安定した賃料収入をもたらします。また、将来的な地価の上昇が見込まれるエリアを選択することは、資産価値の向上にも繋がります。

立地条件を重視することで、投資のリスクを管理し、長期的な収益性を高めることが期待できます。

適切な家賃設定

適切な家賃設定は、アパート経営での成功に不可欠です。市場の家賃相場と他との競合を考慮し、物件の立地、設備、築年数を反映させた価格設定が重要です。高すぎると空室リスクが高まり、低すぎると収益性が損なわれます。定期的な市場調査を行い、需要と供給のバランスを見極めながら、適宜家賃を調整することで、入居率の最大化と収益の最適化を目指します。

定期的な市場調査を行うには、不動産関連のウェブサイトやデータベースを利用して、同じ地域や類似の物件の家賃相場を確認します。また、不動産業者との連携や業界レポートの研究も有効です。さらに、地元のコミュニティやオンラインフォーラムでの情報交換も、市場の最新動向を把握する手段として役立ちます。

短期的でなく、長期的な視点で収益性を考慮

長期的な視点で収益性を考慮するには、目先の収益よりも物件の質（提供する設備や構造の耐久性、住環境の快適性などの品質など）や立地の将来性に着目し、市場の長期的な動向を分析することが重要です。また、定期的なメンテナンスや設備のアップグレードに投資することで、物件の競争力を保ち、長期にわたって安定した収益を生み出すことが可能になります。このようなアプローチにより、変動する市場条件にも柔軟に対応し、物件の価値を長期的に向上させることができます。

専門家のアドバイスを活用

専門家のアドバイスを活用することは、アパート経営で高い利回りを実現する上で大きな利点をもたらします。不動産のプロフェッショナル、税務アドバイザー、法務専門家などからの意見を求めることで、市場分析、物件評価、融資の選択、税務計画、リスク管理など、多岐にわたる分野で適切な戦略を立てることが可能になります。これらの専門知識を取り入れることにより、投資リスクを最小限に抑えつつ、収益性を最大化することができます。

新築物件と中古物件のどちらを選ぶか

新築物件を選ぶ場合は、最新の設備や省エネ性能を備え、長期的なメンテナンスコストが低くなりますが、初期投資が高い傾向にあります。一方、中古物件は初期投資が比較的低く抑えられ、立地条件の良いエリアに位置することも多いですが、将来にわたりリノベーション費用やメンテナンスコストがかかることを考慮する必要があります。どちらを選ぶかは、投資目的、予算、市場の需要、リスク許容度などを総合的に検討することが重要です。

アパート経営のメリットとは？

アパート経営のメリットには、高い収益性と安定した収入の獲得があります。これにより、長期的な資産形成を目指すことができ、節税効果も期待できます。これらの要素は、アパート経営を魅力的な投資選択肢にしています。

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高い収益性

アパート経営が他の投資手段と比較して高リターンを目指せる理由は、アパート経営が提供する安定した賃貸収入と、不動産価値の長期的な成長潜在力にあります。不動産市場は時間とともに資産価値が増加する傾向があり、適切な物件選定と管理を行うことで、物件の価値をさらに高めることができます。また、賃貸物件は経済状況の変化に強いとされ、他の投資形態よりも安定したキャッシュフローを生み出すことが可能です。これらの要因が、他の投資手段と比較して高リターンを目指す可能性を高めます。

安定収入

アパート経営の安定収入は、入居者からの定期的な家賃収入により実現します。賃貸市場のニーズに合った物件を提供し、適切な価格設定と物件管理を行うことで、長期にわたる安定したキャッシュフローを確保できます。物件の立地や設備の良さ、維持管理の質が入居率に直結し、これらを最適化することで収益の安定性を高めることができるのです。

資産形成

アパート経営による資産形成は、不動産の価値向上と定期的な収入を通じて達成されます。時間と共に不動産の価値は一般的に上昇し、これにより資本価値が増加します。定期的な家賃収入は、資産の維持や改善に再投資でき、これがさらなる価値の向上を促します。長期的には、これらの要素が組み合わさり、個人の資産ポートフォリオを強化し、経済的安定に寄与する可能性があります。

節税効果

アパート経営における節税効果は、不動産投資に関連する経費やローン利息、減価償却費などを税務上の控除対象とすることにより実現します。これにより、投資家の納税額が軽減され、手取り収益の向上に寄与することができます。

また、更地上にアパートを建築した場合は、土地の固定資産税が軽減されます。条件にもよりますが、更地の場合の6分の1になるケースがあります。

さらに相続財産の評価としても、現金で保有しているより、その現金で不動産を購入した方が相続税評価は低くなりますし、ローン残高も相続財産から控除することができます。

リスクも理解した上でアパート経営を始めることが重要

上記のとおり多くのメリットがあるアパート経営ですが、リスクも存在します。

理解すべきリスクには、経済環境の変化による賃貸需要の減少、長期的な空室率の上昇、大規模修繕など予期せぬ高額な出費、テナントからの遅延支払いや賃料滞納、自然災害による物理的な損害などがあります。これらのリスクに対して、適切な保険加入、緊急時の資金確保、テナント選定の厳格化、物件の定期的なメンテナンス計画の策定など、前もって対策を考え、リスク管理計画を立てることが重要です。