アパート経営の法人化について解説！メリットデメリットも

アパート経営の法人化とは

まずは、アパート経営を法人化する際の基本的な考え方や目的、タイミングについて解説します。

アパート経営の法人化とは、個人で保有していたアパートを法人名義に切り替えて経営を行うことを指します。

法人名義での所有となると、不動産の管理や税金面での取り扱いが大きく変わり、個人所有とは異なるメリットが享受できるようになります。

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• 法人化の定義と目的
• アパート経営で法人化を検討する理由
• 法人成りのタイミングと手続き

法人化の定義と目的

法人化の定義としては、アパートを所有する主体を個人から法人へ移管し、法人が事業主体として運営を行う形態をいいます。

法人を設立する主な目的は、税制優遇や相続時のスムーズな運用、リスク管理の強化などが挙げられます。

また、大規模なアパート経営では、法人としての活動が経営体制の整理にもつながり、業務の効率化や事業の継続性確保において重要な役割を果たします。

事業規模の増大に伴う経営リスクの分散や、資金調達の容易さも法人化の大きなメリットです。

法人化によってよりスムーズに経営を進めることで、長期的なビジョンで事業を成長させる計画が立てやすくなります。

アパート経営で法人化を検討する理由

個人経営では、所得税が高額になったり、相続時に財産の配分が複雑になったりする可能性があります。

法人化することで、法人税率による節税が期待できるほか、役員報酬の設定や資産管理の一元化が容易になるなど、多面的なメリットがあります。

また、資金調達の際や事業パートナーとの契約面でも法人として信用度を高められるため、経営拡大を考えているオーナーにとって大きな利点となります。

法人成りのタイミングと手続き

一般的に、アパート経営の収益がある程度大きくなると、所得税の負担が増加し、法人化による節税メリットが見込めるようになります。

また、相続や代替わりを見据えて事前に法人化を行うことで、資産移転がスムーズに進むケースも少なくありません。

法人成りの手続きとしては、会社形態の選定や定款作成、登記申請などを段階的に行い、完了後は不動産名義の移転や各種届出を経て実質的な法人経営がスタートします。

アパート経営を法人化するメリット

法人化によって得られる主なメリットや、税制面・相続面での具体的な優位性を紹介します。

法人化する最大の魅力は節税効果ですが、その他にも相続対策や信用力の向上といった利点が存在します。

特に、不動産を複数棟保有していたり、長期的に大きな収益を見込めるアパート経営を行っている場合は、法人化による恩恵が大きくなる傾向にあります。

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• 節税効果とその理由
• 相続税対策
• 社会的信用度と資金調達の容易さ
• オーナーの認知症対策や責任の限定によるリスク回避

節税効果とその理由

アパート経営で最も注目されるのが、法人化による節税メリットです。

個人の所得税は累進課税制度で高所得の場合に大きな負担がかかりますが、法人の場合は法人税率が一定水準で推移し、経費や役員報酬の設定を活用しやすくなります。

こうした仕組みによって、一定の規模を超える場合に大幅な節税効果が期待できます。

収益規模が大きくなる場合、法人化による税率差が経営に大きなプラス効果をもたらします。

法人税と所得税の違い

個人事業主としてアパート経営を行う場合、収益に対して累進課税の所得税が課されるため、高額所得になるほど税率が上昇します。

一方、法人税は基本的に定率の課税方式であり、利益規模に応じた区分はあるものの、個人ほど急激な税率上昇になりにくい特徴があります。

収益が増大したときに、法人のほうが税負担を抑えやすい構造となることが大きな相違点です。

法人化を通じて、安定的に利益を確保しやすい環境を築くことが可能です。

役員報酬の活用と所得分散

法人では、経営者が役員報酬として所得を得る仕組みを使うことで、所得を分散させることができます。

例えば、経営者とその家族を役員に据えることで、所得を複数人に分け、累進課税の負担を軽減することが可能です。

また、役員報酬は必要経費として法人の経費に算入できるため、法人全体の課税所得を抑える効果も生まれます。

これにより、家族全体としての税負担が減少し、より有効に経営資源を活用できます。

経費計上の範囲拡大

個人事業としての不動産経営でも経費を計上できますが、法人化すると業務に関連する出張費や通信費、法人名義の備品購入など、経費として認められる項目が増える傾向にあります。

これにより、事業における支出を効率的に経費処理し、実質的な税負担を下げることが可能となります。

特に複数物件を抱えるオーナーにとっては、経費拡大の恩恵が大きいといえます。

赤字の繰越期間延長

個人事業主の場合は損失を繰り越せる期間が限定的ですが、法人の欠損金は比較的長期にわたり繰り越しが認められます。

これは初期投資で赤字が生じやすい不動産経営において重要なポイントで、将来の利益と相殺することで長期的に納税額を抑えることが可能になります。

具体的には、法人の場合、赤字を9年間（改正前は10年間）にわたって繰り越すことができるため、経営状況に応じた税負担の調整が可能です。

規模拡大を目指すオーナーには特に大きなメリットとして活用されています。

相続税対策

アパート経営の法人化は、相続の場面でも有力な選択肢となります。

個人で不動産を所有している場合、相続人の人数や財産の評価により相続税が膨らむ可能性がありますが、法人として資産を保有していると、株式として分割しやすくなり、また役員報酬や贈与などを活用した対策も広がります。

これにより、家族間で財産の円滑な移転が可能となり、相続時のトラブルを回避する方法として有効です。

資産分割のしやすさ

個人名義の不動産を複数人で相続する場合は、共有持分の調整が難しく、後々トラブルにつながることもあります。

法人化して資産を株式として保有しておけば、株式の分配や移転を通じて、よりスムーズに財産分与が行いやすくなります。

将来的にオーナーを変更する想定がある場合にも、法人形態であれば円滑に対応できるメリットがあります。

株式を通じて、持分を分割しやすい状態を作り出すことが重要です。

役員報酬で贈与税を回避

親族を役員として迎え入れ、報酬を支払う形を取ることで、直接的な贈与税の課税を回避しつつ資産を分配する手法があります。

これは、役員報酬自体が給与所得として扱われるため、贈与税よりも負担が低い可能性があるからです。

この方法により、贈与税の負担を回避しつつ、計画的に資産を次世代に移転することが可能です。

ただし、実態のない役員報酬は問題となるため、職務内容や報酬の妥当性には注意が必要です。

株式移転や贈与を活用した節税方法

法人に集約された不動産は、株式を通じて持分を分ける形になります。

これにより、段階的に株式を贈与することや、後継者に移転することで相続税負担を軽減しながら事業承継を図ることが可能です。

長期的な視点で計画的に株式移転を行うと、家族間の財産分配と経営権の移譲をスムーズに進められます。

事前に適切なプランを立て、専門家のアドバイスを活用することが重要です。

社会的信用度と資金調達の容易さ

法人として事業を行うと、金融機関や取引先からの信用度が高まりやすいといわれています。

これは、法人化自体が一定の手続きを経て設立されていることや、事業の継続性を示す証拠として評価されるためです。

その結果、大口融資や追加の物件購入時の資金調達がしやすくなる場合があります。

特に、不動産購入や事業拡大のための融資を受けやすくなるため、経営の柔軟性と成長を後押しする大きな要因となります。

オーナーの認知症対策や責任の限定によるリスク回避

アパート経営を続けるなかで、オーナー自身が高齢化や認知症のリスクに直面することは避けられません。

法人化しておけば、万一オーナーが意思決定能力を失った場合でも、会社組織として事業を継続しやすくなります。

さらに、法人は有限責任であるため、万が一大きな負債や事故があったとしても、個人資産への直接的な影響を制限できる点も魅力です。

経営リスクを法人として分散し、オーナー個人のリスクを抑えることが重要です。

アパート経営を法人化するデメリット

一方で、法人化にはコストや手続き面などでデメリットも存在します。

注意すべきポイントを確認しましょう。

メリットが多い法人化ですが、初期費用やランニングコストの増加、税務面での手間などを考慮すると、必ずしも全員にとって得策とは限りません。

個人経営のほうが簡単で柔軟に動けるケースもあるため、自身のアパート経営の規模や将来設計を踏まえて判断することが大切です。

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• 設立と運営にコストがかかる
• 事務手続きや申告作業の増加
• 新たに課される税金
• 社会保険加入の義務とその負担

設立と運営にコストがかかる

最初に知っておきたいのが、法人設立に伴う費用や、運営を継続するために必要なランニングコストです。

個人事業主であれば必要のない登記費用や司法書士費用がかかるほか、法人を維持するための会計や決算作業なども外注コストとして発生する可能性があります。

これらの費用が収益を圧迫してしまい、結果的に本来の節税メリットが薄れる場合もあるので注意が必要です。

設立時の初期費用

法人を新たに設立する場合、定款の認証や登記申請などに必要な登録免許税が発生します。

また、手続きを専門家に任せる場合は司法書士費用や行政書士費用が加算されます。

これらの初期費用は数万円から数十万円に及ぶこともあるため、事前に資金計画をしっかり立てておくことが大切です。

特に、定款の作成には慎重さが求められ、専門家に相談しながら進める方が確実です。

法人運営にかかるランニングコスト

法人を維持するためには定期的に決算報告を行い、税務申告を行う必要があります。

会計業務に慣れていない場合、税理士や会計事務所への委託費用が毎年発生し、内容によっては支出が大きくなることもあります。

こうしたランニングコストが経営規模に比して重くのしかかる場合、結果として法人化のメリットを相殺してしまう可能性があります。

さらに、月次報告や資金繰り管理など、日常的な会計業務も増えるため、対応できる人員の確保も必要です。

事務手続きや申告作業の増加

法人では、議事録や株主総会の手続きなど、個人事業では不要な事務作業が増えます。

また、税務申告の種類や提出書類が多岐にわたり、スケジュール管理も煩雑になる傾向があります。

これらの手間を軽減するためには専門家を雇用するか、しっかりとした事務担当者を置く必要があり、その分のコストと労力がかかる点を考慮しなくてはなりません。

しっかりとした事務手続きを維持するための体制構築が求められます。

新たに課される税金

法人化すると、法人税だけでなく、法人住民税や法人事業税などの新たな税負担が生じます。

個人事業と異なる税率や納税方法を理解しなければ、思わぬ出費に直面するリスクがあります。

法人として利益を出せば、法人税が課されますが、たとえ利益が出なくても法人住民税の均等割などは一定額を支払わなければなりません。

また、事業規模や地域によっては法人事業税も加わり、複数の税金を納める必要がある点は個人事業主より複雑です。

これらの税金に関する知識がないまま法人化すると、予想以上に支出が増えるおそれがあります。

納税スケジュールを把握し、計画的に税務処理を行うことが重要です。

社会保険加入の義務とその負担

法人の役員や従業員は、健康保険や厚生年金といった社会保険への加入が原則として義務化されます。

個人事業主の場合は国民健康保険や国民年金への加入が中心となるため、社会保険料の負担増は見逃せないポイントです。

役員や家族をどのように雇用するかによって保険料負担が大きく変動するため、事前に試算しておくことが重要です。

社会保険料は役員報酬に応じて計算されるため、給与の設定にも影響を与えるため慎重な判断が求められます。

法人化の具体的な手順と準備

実際に法人化を進める際の流れと、設立後に必要となる手続きについて整理します。

法人化の手続きを理解することで、スムーズにアパート経営を法人へ移行しやすくなります。

最初の設立手続きだけでなく、設立後の届出や資産移転など、継続的な準備が求められます。

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• 法人設立の流れ
• 法人設立後に行う手続き

法人設立の流れ

アパート経営を法人化するには、まず会社形態の選定と定款作成、そして公証役場での認証を経て法務局で登記を行います。

並行して、資本金を所定の口座に払い込み、登録免許税などの費用を納付する必要があります。

こうした一連の流れを理解し、必要書類を早めに準備しておくことで、時間的ロスを最小限に抑えられます。

会社形態の選定

法人化には、株式会社や合同会社など複数の形態が存在します。

株式会社は知名度が高く信用度も得やすい一方、合同会社は設立時の費用が安く手続きが簡単です。

アパート経営の規模や事業の発展性を考慮し、どの形態が適切か検討する必要があります。

定款作成と認証

会社の基本ルールを定める定款には、商号、事業目的、本店所在地、設立時の出資などを記載します。

定款が完成したら、公証役場で認証を受ける必要があります。

誤字や不足事項があると手続きが進まず、追加の費用が発生する場合もあるため、作成時には十分な注意が必要です。

登記手続きと必要書類の準備

定款認証後は、設立登記申請書や発起人決定書など、必要な書類を法務局に提出します。

登記が完了して初めて法人としての活動が可能になりますので、書類の不足や不備がないようチェックしましょう。

登記完了後は法人の印鑑カードが発行され、銀行口座開設などの手続きが進められるようになります。

資本金の払い込みと登録免許税

資本金は設立時に用意し、発起人名義の口座に振り込んだ後、金融機関の払込証明書を取得します。

合わせて、登録免許税として資本金額に応じた費用を納付します。

資本金の額を大きく設定すると事業信用度が上がる一方で、税金負担も高くなるため、アパート経営の規模に見合った最適な金額を検討する必要があります。

法人設立後に行う手続き

設立登記後も、税務署や自治体への届け出、社会保険の加入手続き、不動産資産の法人名義への変更など、多くの作業が残っています。

これらを漏れなく実施して初めて、アパート経営法人として正式に活動が可能です。

税務署や地方自治体への届出

設立後は、法人設立届出書や給与支払事務所等の開設届出書など、複数の書類を税務署や地方自治体に提出する必要があります。

法人口座開設や資金調達をスムーズに進めるためにも、これらの手続きは早めに行いましょう。

期限を過ぎると罰則を受ける可能性もあるため、スケジュール管理が重要です。

社会保険や管理体制の整備

法人の場合は社会保険の加入義務があるため、役員や従業員がいる場合は健康保険と厚生年金への加入手続きを行います。

さらに、経理や管理部門の整備も重要で、適切に会計を行わないと税務調査リスクが高まります。

管理体制をしっかり構築することで、安定した事業運営が期待できます。

資産の法人への移転

個人名義のアパートを法人名義に変更する際には、不動産の名義変更手続きを行い、登記やローン契約の見直しが必要な場合もあります。

譲渡所得税や不動産取得税が課されるケースもあるため、専門家と相談して最適な形で移転を進めることが望ましいでしょう。

アパート経営を法人化するタイミングと基準

法人化を検討する際に、収益規模や相続などの点から判断する基準を確認します。

タイミングを誤ると節税効果が小さくなるだけではなく、設立コストがかさんだり、相続対策としてのメリットが得られない場合もあります。

事前に十分なシミュレーションを行い、最適な時期を見極めることが大切です。

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• 法人化を検討すべき収益・規模の目安
• 収益税負担のシミュレーションと検討
• 相続や代替わりを考えたタイミング
• 具体的なタイミングがわからない場合は「タウンライフ土地活用」への相談がおすすめ

法人化を検討すべき収益・規模の目安

一般的には、アパート経営の合計所得が1,000万円を超える場合に法人化を検討するケースが多いとされています。

一定以上の収益を上げられるなら、個人事業主としての所得税負担が大きくなり、法人税との税率差が節税に大きく寄与するためです。

ただし、物件数や借入金額、将来的な拡大計画によってもタイミングは変わるため、一概に数値だけで判断しないようにしましょう。

収益税負担のシミュレーションと検討

法人化に伴う税金や社会保険料、設立費用などを踏まえたシミュレーションを複数パターンで行うと、最適な判断材料になります。

収益が増加した場合や、空室リスクで減少したケースなど、複数のシナリオを想定して比較検討することで、将来的なキャッシュフローの見通しを立てやすくなります。

専門家のアドバイスを受けるのも有効な手段です。

相続や代替わりを考えたタイミング

高齢化が進む中で、将来的に認知症リスクや相続の手続きの煩雑さを回避する目的で法人化を図るケースもあります。

特に、子世代へスムーズにアパート経営を承継したい場合は、早めの段階で法人化を行い、株式移転などの方法で持分を移す準備を進めておくと安心です。

具体的なタイミングがわからない場合は「タウンライフ土地活用」への相談がおすすめ

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注意が必要なケースや法人化が適さない場合

すべてのケースで法人化がベストとは限りません。法人化に向かない事例にも注目します。

メリットを享受できる一方で、コストや管理面での負担が重い場合は、法人化がかえって不利になるケースもあります。

自身の経営状況を客観的に分析し、必要に応じて専門家の助言を得ることが重要です。

利益規模が小さいケースの課題

まだアパート経営の収益が小さい段階で法人化をしてしまうと、設立費用やランニングコストが税負担の軽減分を上回り、利益を生み出しにくい状況に陥ることがあります。

小規模経営なら、まずは個人でノウハウを蓄え、収益が安定してから法人化を検討するほうが無難かもしれません。

維持費が収益を上回るリスク

法人として事業を維持するには、税理士費用や事務管理コストがかかります。

物件の収益が思うように伸びず、空室や修繕コストがかさむと、維持費が収益を上回る可能性も否定できません。

そのため、収支シミュレーションを入念に行い、余裕をもった収益構造が確保できるかどうかを確認しましょう。

節税効果が十分に得られない場合

大きな収益が見込めない場合や、役員を複数人に分散して報酬を支払う余地がない場合、節税メリットはそれほど期待できません。

むしろ、社会保険料の負担増や日々の経理業務の増大など、目に見えないコストが増えるだけになるケースもあります。

法人化を検討する際は、節税効果が本当に得られるかを事前に確認しましょう。