軽量鉄骨の耐用年数は何年くらいなのか？特徴やメリット・デメリットを解説！

軽量鉄骨とはどんなアパート？

軽量鉄骨造のアパートとは、アパートを建てる際の柱や梁といった骨組みに軽量鉄骨を用いている建物のことです。

軽量鉄骨とは、6mm未満の鋼材のことを指します。それに対して、6mm以上の鋼材のことを重量鉄骨と表現します。

この用語は、建築業界で使われている一般的な用語に過ぎず、建築基準法や税法における区分ではありません。

軽量鉄骨造というと、鉄の骨組みがむき出しになっている建物をイメージするかもしれませんが、骨組み自体は外壁や内装に覆われているため、木造と軽量鉄骨造とで見た目の違いは、ほとんどありません。

建築コストの面でいうと、木造よりもわずかにコストがかかりますが、重量鉄骨造ほどではないです。

また、耐久性も、木造よりも優れているものの、重量鉄骨造ほどではないということで、木造と重量鉄骨造の中間に位置付けられています。

木造よりも安全性が高く、重量鉄骨よりも割安なので、安全性とコストのバランスが優れた建築物と言えます。

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軽量鉄骨の耐用年数は何年くらい？

建物の耐用年数は、法定耐用年数、物理的耐用年数、経済的耐用年数の3種類に分けられます。

法定耐用年数

減価償却の計算で用いる法定耐用年数のことです。

アパート経営では、定額法で計算するため「取得価格×償却率」で算出した額が1年あたりの減価償却費になります。

償却率は法定耐用年数ごとに異なっています。定額法の場合は次のようになります。

34年　1÷34＝0.030
27年　1÷27＝0.038
19年　1÷19＝0.053

そして、鉄骨造のアパートの法定耐用年数は、軽量鉄骨と重量鉄骨で区別されておらず、金属造のものとして一括りになっていて、鉄骨の厚さにより年数が異なっています。

具体的には、

4mmを超えるものは耐用年数34年
3mmを超え、4mm以下のものは27年
3mm以下のものは19年

建築業界での軽量鉄骨は、6mm未満とされていますが、具体的な厚さにより、法定耐用年数は異なることになります。

物理的耐用年数

実際に建物を使い続けることができる年数です。

法定耐用年数も建物の物理的な耐用年数をある程度考慮していますが、現在建てられる建物は、耐震性、耐久性が高いため、実際には、50年～60年程度は住み続けることができると言われています。

ただし、50年～60年程度建物を持たせるためには、新築時から20年～30年程度経過したら、大規模修繕を行う必要があります。

そのため、法定耐用年数は、大規模修繕が必要な時期の目安とも言えます。

経済的耐用年数

建物の価値を維持できる年数のことです。

建物が古くなれば、それだけで価値は下がりますが、アパートの場合、建物が頑丈でも設備や間取りが古くなれば借り手がつかないという問題もあります。

もちろん、設備を更新することで借り手をつなぎとめることもできますが、間取りについては、そう簡単に変えられないため、トレンドの間取りからの乖離が著しい場合は、借り手がつかなくなります。

設備や間取りのトレンドが大きく変わる期間を考慮すると経済的耐用年数は30年程度と言われています。

軽量鉄骨のアパート経営と耐用年数の関係

アパート経営では、法定耐用年数が最も重要な数値になります。

まず、アパートローンを組む時は、法定耐用年数がアパートローンを組める期間になります。

例えば、法定耐用年数が27年の軽量鉄骨のアパートを5,400万円のアパートローンを組んで建てる場合であれば、27年かけて毎年約200万円ずつローンを返済していく計画になります。

さらに、法定耐用年数は、減価償却費を計上できる期間にもなります。

例えば、法定耐用年数が27年の軽量鉄骨のアパートの建築費が5,400万円だった場合の1年ごとの減価償却費は次のように計算します。

5,400万円×0.038＝205.2万円

毎年205.2万円を27年間にわたり、減価償却費として計上できることになります。

27年目までは節税できるため、その分、アパートローンの返済に充てることになります。

28年目からは、アパートローンはなくなりますが、減価償却費を計上できないため、税額が跳ね上がることになります。

軽量鉄骨の耐用年数に影響を与える要素とは？

軽量鉄骨の耐用年数は、鉄骨の厚さ、使用環境、メンテナンス、施工品質により大きく左右されます。

鉄骨の厚さと太さ

軽量鉄骨とは、6mm未満の鋼材で作られている場合のことですが、実際の厚みは、メーカーにより異なります。

大手メーカーの場合、3.2ｍｍ～4.5ｍｍ程度の厚さの鋼材を用いるのが一般的となっています。

仮に、4.5ｍｍの鋼材を用いていれば、法定耐用年数も34年になりますし、物理的な耐用年数もその分、長くなります。

つまり、鋼材は厚ければ厚いほど、耐用年数が長くなります。

また、鋼材の厚みと共に太さも重要です。

例えば、鋼材の厚みが3.2ｍｍでも、100ｍｍ角の柱と125ｍｍ角の柱とでは、後者の方が強度も耐久性も高くなります。

軽量鉄骨の使用環境

軽量鉄骨の弱点は、鋼材が錆びてしまうと強度が低下してしまうことです。

もちろん、今、建てられる軽量鉄骨の鋼材は、メッキや防錆塗料が塗られているものがほとんどですから、一般的には錆を心配する必要はありません。

ただ、建物が結露しやすい状況だったり、雨漏りが発生してしまうと、鋼材が常時湿った状態になってしまい、錆びやすくなるため、強度が低下してしまうおそれもあります。

結露の発生を防ぐためには、断熱性を高めることが重要です。

雨漏りに対しては、屋根や外壁を定期的に点検して、雨漏りの原因になりそうな箇所を見つけたら、直ちに補修工事を行うことが大切です。

軽量鉄骨のメンテナンス

軽量鉄骨で使われる鋼材自体は、地震で損壊したり、火事などで熱せられたり、雨水に晒され続けて錆びたりしない限り、寿命は半永久的と言っても過言ではありません。

ただ、軽量鉄骨の建物といえどもメンテナンスを怠ると、寿命が短くなります。

最大の弱点が錆びやすいことですが、前述した通り、雨漏り補修を特に念入りに行うことが大切です。

外壁同士の継ぎ目や外壁と窓枠の継ぎ目の目地に施工されているシーリング材は耐用年数が5年程度しかありません。

5年経過すると硬化して柔軟性が失われ、ひび割れしやすくなりますし、剥離することもあります。

その隙間から雨水が染み込むと、鉄骨が錆びてしまうこともあります。

そのような事態を防ぐためには、建物の屋根や外壁を定期的に点検して、適切な時期にメンテナンスを行うことが大切です。

軽量鉄骨の施工品質

良い鋼材を用いて軽量鉄骨の建物を建てても、施工の品質が低ければ、十分な耐久性を発揮することができません。

施工の品質は現場の職人の腕により左右されます。例えば、木造建築の場合は、大工さんの腕次第という面があります。

その点、軽量鉄骨の建物は、プレハブ工法で建てられるのが一般的で、工場で生産された建材を現場に運んで組み立てるだけの工程がほとんどですから、現場の職人の腕により品質が左右される面は少なく、施工の品質が安定しやすい特徴があります。

よほど、施工管理がいい加減でない限り、施工品質については問題ありません。

軽量鉄骨のメリット

軽量鉄骨でアパートを建築する場合は、次のようなメリットがあります。

工期の短縮が見込める

軽量鉄骨の建物は、工場で製造された建材を現場に運び組み立てるだけのプレハブ工法で建てられることがほとんどです。

その分、現場でこなすべき工程を少なくすることができ、短い工期での竣工も可能です。

高い耐震性

軽量鉄骨の骨組みは鋼鉄なので、木造と比べると耐震性が高くなります。骨組みが錆びて強度が落ちていない限り、地震だけで建物が倒壊する危険性は低いです。

ただ、鋼材がしなるため、地震の揺れが伝わりやすく、揺れを感じやすいことには注意しましょう。

また、それなりに重量のある鋼材が揺れても崩落しない強固な地盤が必要です。

軽量

軽量鉄骨の骨組みは鋼鉄なので、それなりの重量があります。ただ、重量鉄骨に比べると、名前からもわかる通り軽いです。

軽いということは、建物を支える基礎部分にそれほどの強度が求められないということです。

重量鉄骨の場合、独立フーチング基礎といい、鉄筋コンクリートで強固な基礎を構築するとともに、必要に応じて地盤の支持層まで杭を打ち込むこともあります。

一方、軽量鉄骨ならば、連続布基礎（連続フーチング基礎）という、木造の基礎と大差ない基礎だけで建てられるため、基礎工事の費用を抑えることができます。

高い耐風性

鉄骨造の建物は、水平力（横からの力）がかかったとき、構造体の鋼材がしなり、柱・梁から基礎に伝わるようになっています。

つまり、外力を一点で受け止めるのではなく、建物全体で吸収するために、台風などの暴風や地震の横揺れに強い構造になっています。

自由度の高い設計

鉄骨造の鋼材は、木材と比較しても強度があるため、スパンを飛ばしやすい特徴があります。

例えば、大開口部を設けて、開放的な空間にすることも可能だということです。ただ、重量鉄骨ほどの空間の自由度はありません。

環境への配慮

木材は、解体後大半は廃棄するしかありませんが、鉄骨造の鋼材は、すべてリサイクルすることが可能です。

その意味で環境に優しい建材として注目されています。

また、解体時に鉄骨を買い取ってもらえるケースも有り、その分、解体費用を抑えられることもあります。

また、鋼材は木材と比べても長寿命なので、建て替えサイクルを減らすことができる点でも環境に優しいと言えます。

軽量鉄骨のデメリット

軽量鉄骨でアパートを建築する場合は、次のようなデメリットがあります。

断熱性が低い

軽量鉄骨で利用する鋼材は、鉄なので熱を伝えやすい性質があり、夏場は暑く、冬は寒くなりがちです。

その点は、熱を伝えにくい木材のほうが優れていると言えます。

もっとも、断熱性の弱点は、断熱材を入れたり、気密性を高めることである程度解消することも可能です。

リフォームの制限を受けやすい

軽量鉄骨の場合、一本一本の柱や梁が薄いため、重量鉄骨と比べると、たくさん配置しなければなりません。

また、柱と柱の間に筋交いが渡されている部分は、壁を壊すことができないため、後で間取りを変えるようなリフォームをやりにくいという欠点があります。

もっとも、アパートとして利用する場合は、間取りを頻繁に変更することはないため、それほどのデメリットにはなりません。

防音性が低い

軽量鉄骨の最大のデメリットとして、防音性の低さが挙げられます。

鉄筋コンクリート造の建物と比較すると断然に違いますし、重量鉄骨のように柱が太いために必然的に壁が厚くなる構造と比較しても差が出ます。

また、木造よりも防音性が低いこともあります。

木造の場合、柱の太さは最低でも3.5寸（105mm角）となっていますが、軽量鉄骨の柱の寸法は100mm以下となることも多いため、必然的に壁が薄くなってしまうわけです。

軽量鉄骨のアパートを建てるのに向いている場所・向かない場所

軽量鉄骨のアパートは、耐用年数が長く、コストパフォーマンスにも優れていますが、借り手がつかなければ意味がありません。

上記までに紹介した軽量鉄骨造の特性を踏まえたうえで、建築場所も考慮することが大切です。

特に、防音性が低いことは、軽量鉄骨のアパートのデメリットとして広く知られているため、騒々しい場所に建ててしまうと借り手がつかなくなる可能性があります。

そのため、軽量鉄骨のアパートを建てるのに向いている場所は、「閑静な住宅街」になります。

逆に、次のような場所は軽量鉄骨のアパートを建てるのに向かないことになります。

• 線路や駅の近くの土地
• 幹線道路沿いの土地
• 学校や幼稚園が近くにある土地
• 児童公園が近くにある土地
• 工場や作業所が近くにある土地

こうした場所は、騒音が発生するため、軽量鉄骨のアパートを建てるのに向きません。

また、軽量鉄骨は錆により耐久性が著しく低下してしまうことから、海沿いの塩害を受けやすい場所も軽量鉄骨のアパートを建てるのに向きません。