空き家の査定方法は？意識するべきポイントと業者の選び方を解説

空き家の査定方法

空き家の査定方法には大きく分けて2つあります。

• 机上査定
• 訪問査定

この2つの査定について詳しく解説していきます。

机上査定

空き家を売却しようと考えた際、最初に行う査定方法を「机上査定」といい、簡易査定とも呼ばれています。
一般的に、不動産会社へ依頼することが多く、売却をしたい空き家を確認せず、不動産会社が物件情報をもとに査定を行います。

机上査定はインターネットから簡単に依頼することができ、査定結果は依頼をしてから早ければ当日には結果が受け取れ、長くても３日ほどで受け取ることができます。
しかし、簡易な査定であるため、空き家の劣化がひどく、修繕を行う必要がある場合や、実際に売りに出す前に訪問査定を行った場合、大きく査定額が変動する可能性があります。

必要となる物件情報は以下の通りです。

• 登記事項証明書
• 測量図
• 公図
• 建物の図面
• 身分証明書（省略可）

登記事項証明書とは、不動産の権利や面積などが書かれた書類で、不動産の情報が詳しく記載されています。
査定の精度をあげる上で重要な書類ですから、もしも紛失してしまった場合は法務局で再取得しましょう。

ほかにも、不動産の土地や形、面積に関することが記載されている測量図や公図、住宅を購入した際に受け取った図面が必要です。
測量図や公図は法務局で再取得ができますが、図面は再取得ができません。
紛失した場合は査定を依頼する不動産業者へ手元に無いことを伝えましょう。

物件の情報だけではなく、査定結果を受け取るために依頼者の身分証明書も必要です。
しかし、匿名査定を利用することも可能なので、不動産業者へ個人情報を提供したくない場合は、机上査定時に匿名査定を依頼してみましょう。

机上査定が向いているケース

空き家を売却するかまだ確定していない場合や、査定してほしい空き家が遠方にある場合、初めて査定を行う場合には、まずは机上査定から始めましょう。
机上査定はインターネットだけで手続きが完結することから、まずは空き家の相場価格だけを知りたい方や、ある程度の金額であれば売却しても良いと考えている方に向いていると言えます。
すぐにでも空き家を売却したいと考えている方は、机上査定ではなく訪問査定を依頼しましょう。

訪問査定

実際に売却をしたい空き家に不動産会社の人が出向いて、土地や建物を確認したり日当たりや建物にシロアリがいないかを確認したりと、机上査定では分からないことを調査することで、より相場価格に近い査定結果を知ることができます。

しかし、現地で不動産業者の査定に立ち会う必要があるため、遠方に住んでいる場合は当日に立ち会いができるように、しっかりと予定を組むことが重要です。

訪問査定は、机上査定よりも信頼性が高いため詳細査定とも呼ばれており、査定結果がでるまで通常1週間ほどかかります。

また、これから空き家を売却することを検討している方は、必ず訪問査定を行わなければなりません。

必要となる書類は以下の通りです。

• 身分証明書
• 固定資産税納税通知書
• 支出がわかる書類（マンションの場合のみ）
• 管理規約（マンションの場合のみ）

不動産を所有している個人を証明をするために、身分証明書が必要です。
また、毎年支払っている固定資産税の納税証明書も必要となります。
固定資産税納税証明書には、支払った固定資産税の金額が記載されているため、納税額を調べたり、登録免許税の確認をしたりするために必要な書類です。
紛失してしまった場合は、不動産を管轄する市役所で再発行をすることができます。

さらに、訪問査定を依頼する物件がマンションであった場合、支出がわかる書類と管理規約が必要となります。
支出がわかる書類とは、マンションを所有していると発生する維持費や管理費、修繕積立金などが記載された書類のことを指し、管理規約とは、マンションに住む際に決められているルールが記載された書類です。

訪問査定が向いているケース

空き家を売却することが決まっており現実的な売却価格が知りたい場合や、すぐにでも空き家を売却したいと考えている場合は訪問査定を行います。
直接、不動産業者の担当者とやりとりすることが出来るため、複数の不動産業者に訪問査定を依頼して、担当者の対応が良いと感じた不動産業者へ買取りを依頼することもできます。

査定額を左右するポイント

空き家や住宅用地を訪問査定してもらう際、以下のようなポイントを押さえておくと査定額が左右される可能性があります。

• 立地条件
• 建物の状態
• 土地の広さ
• 法令上の制限
• 市場動向

立地条件

立地条件は最も査定額に影響するポイントと言っても過言ではありません。
所有している空き家が都心にあれば高くなり、地方や田舎にあれば低くなります。
また、空き家が建っている土地の状況で、評価が高くなったり低くなったりする可能性があります。

＜評価が高くなる土地の特徴＞

• 間口が広くて長方形の土地
• 日当たりが良い
• 境界線や越境線が分かりやすい

間口とは、建物の玄関に向かった面や道路に面している敷地面から見た、建物や敷地の幅のことを指します。
間口が広くて長方形である住宅用地の場合、扱いやすい形状であるため不動産業者が買い取るのに都合が良い土地と言えます。
また、日当たりの良い土地は売り手が見つかりやすく、他の住民との境界線や越境線が分かりやすい土地は、不動産業者が取り扱いやすいため評価が高くなる要素となります。

建物の状態

空き家の築年数や内装・外装の状態も、査定額を左右します。
木造戸建ての空き家の場合、築20年以上になると資産価値がないと評価され、査定額がつきません。
しかし、中古マンションの場合は築20年以上でも新築の価格から最低でも55％の査定額がつくとされています。

また、室内の雨漏りやシロアリ被害の有無、水回りの設備が最新かどうか、外壁の塗装の劣化や建物の傾きなども、査定額を左右します。

空き家の状態によっては、不動産業者から買取りを断られるケースもあるので、注意が必要です。

土地の広さ

40坪ほどの土地の場合、一般的に3LDKから4LDKといった広さの住宅が建てられるため、需要があり不動産業者との取引もスムーズに進む傾向があります。
しかし、20坪以下の土地の場合であると狭小住宅の用地として位置づけられるため、需要が少なく不動産業者との取引が難しい場合があります。

法令上の制限

建築基準法により、住宅用地は4ｍ以上の道幅を持つ道路に2ｍ以上接していなければならないという規定があります。
そのため、住宅用地に面している道路の道幅が4ｍ未満の場合は、査定に影響が出る可能性があります。

市場動向

不動産業者では、お客さまから査定を依頼された不動産の所在地における市場動向を調べるため、不動産価格指数を参考にしています。
不動産価格指数とは、国土交通省が毎月発表している不動産価格の統計数値で、2008年からの不動産価格の推移が確認できます。

事前にある程度の不動産価格を調べておくと、自身で査定額が妥当なのか判断できます。
一般的な相場よりも高い査定額を提示してきた場合、契約前に査定額を下げる可能性が高いため、事前に自身で不動産価格を調べておくことは重要です。

だれでも閲覧できますので、不動産業者へ査定を依頼する前に不動産価格指数を参考までに、自身で確認してみると良いでしょう。

不動産業者選びのポイント

空き家の査定を不動産業者に依頼するのであれば、評判の良い不動産業者を選択する必要があります。
では、何を重視して不動産業者を選ぶべきかを解説していきます。

＜不動産業者選びのポイント＞

• 実績のある業者を選ぶ
• 仲介手数料が発生しない業者を選ぶ
• 対応が良い業者を選ぶ
• アフターフォローが充実しているか

実績のある業者を選ぶ

空き家査定を不動産業者へ依頼する場合、経験豊富な不動産業者を選択しましょう。
複数の不動産業者のホームページで具体的な買取実績を確認し、自身の空き家に近い物件を取引している不動産業者を選ぶと良いでしょう。

また、不動産業者が得意としている分野を確認することも大切です。
例えば「田舎の空き家買取に強い」「郊外のマンションの買取に特化している」などがあります。
自身の空き家の場所や特徴に沿った物件を多く買取している不動産業者に査定をお願いしてみると良いでしょう。

仲介手数料が発生しない業者を選ぶ

仲介手数料は不動産業者が直接買取を行う場合、仲介手数料はかかりません。
しかし、不動産業者に空き家の購入者を探してもらって、その購入者に空き家を購入してもらう場合は、仲介手数料が発生してしまいます。
仲介手数料は、販売価格の5％ほど請求されるため、空き家の買取を行っている不動産業者を選択しましょう。

対応が良い業者を選ぶ

査定を依頼する場合、なるべく3社から5社ほどの複数の不動産業者へ査定を依頼し、査定額やサービス内容等を比較しましょう。
複数の不動産業者へ査定を依頼することで、不動産業者が得意とする分野やエリアにより、同じ物件でも査定額に大きな差が生じる可能性があります。

また、顧客の希望内容について応えるだけではなく、より良い売却方法を提案してくれる不動産業者は、経験実績が豊富であることが多いため安心できます。

アフターフォローが充実しているか

空き家売却後のアフターフォローについてもチェックをしましょう。
例えば、以下のようなアフターフォローを受けられる不動産業者があります。

• 遺品整理
• 屋外の樹木管理
• 雨漏りやカビ対策
• 定期的な換気

相続で空き家を取得した場合、アフターフォローとして買取り後に残った遺品整理を行っている不動産業者を選択すると良いです。
また、空き家を不動産業者へ売却した後、すぐに売り手が見つからなくても、その後の樹木の管理や定期的な換気などを不動産業者が行ってくれるかどうかも確認しましょう。

地元密着型の不動産業者は、アフターフォローも丁寧に行ってくれることが多いので、まずは地元の不動産業者を調べてみましょう。

空き家売却の流れや空き家活用法について

不動産業者に査定を依頼したあと、空き家を売却するまでの流れについて解説していきます。
また、空き家を売却するのではなく活用する方法についても紹介していきますので、是非参考にしてみてください。

空き家売却の流れ

空き家売却の方法には、不動産業者が直接買い取りを行う方法と、不動産業者が仲介して買い主を見つけてきてもらう方法がありますが、今回は不動産業者が直接買い取りを行う場合の流れを解説していきます。

＜空き家売却の流れ＞

• 査定
• 買取価格の確認
• 売買契約の締結
• 引き渡し
• 確定申告

査定

まずは不動産業者に査定を依頼します。
不動産業者へ売却を依頼する場合、必ず訪問査定が必要になります。
訪問査定当日には、現地で立ち会いが必要となるので、所有者が遠方に住んでいる場合はある程度まとまった時間を確保する必要があります。

複数の不動産業者に訪問査定を依頼し、査定額などを比較すると良いですが、依頼するだけでも手間と時間がかかるため、１度の申し込みで複数の不動産業者に依頼ができる一括査定サービスを利用すると便利です。

買取価格の確認

不動産業者が具体的な買取価格を提示してきます。
内容をしっかりと確認し、納得のできる取引ができるようにしましょう。
少しでも疑問に感じたことは不動産業者に質問をし、買取価格に納得がいかない場合は価格交渉をしてみましょう。

売買契約の締結

不動産業者との売買契約を締結します。
売買契約の内容をしっかりと確認し、締結後にトラブルにならないようにしましょう。
不明点がある場合は、必ず解消してから契約を締結するようにします。
契約内容で確認すべき内容は以下の通りです。

• 買取価格が間違っていないか
• 引き渡し時期は適切か
• 違約金や手数料の有無

引き渡し

売買契約の締結後、早ければその日のうちに引き渡し・決済が行われます。
引き渡しの日時は不動産業者の都合もあるため、売買契約締結後から引き渡しまで数ヶ月を要する場合もあります。
引き渡しを希望する日があれば、あらかじめ不動産業者に伝えておきましょう。

確定申告

空き家の売却価格が高い場合、売却をした翌年3月15日までに確定申告をする必要があります。
3,000万円の特例控除など、節税のために特例を利用する場合も、確定申告は必要となるので注意が必要です。

空き家の売却に関しては以下記事にて詳しく解説しています。

空き家活用法について

空き家は不動産業者へ売却するだけではなく、以下のような活用方法も存在します。

• 店舗やオフィスとして貸し出す
• 自治体に貸し出す
• シェアハウスとして貸し出す
• 更地にして貸し出す

店舗やオフィスとして貸し出すことができれば、住居として貸し出すよりも家賃を高く設定することができ、高収入を狙えるのがメリットです。
しかし、郊外では借り手を見つけることが困難なため、店舗やオフィスとして貸し出すことが難しいというデメリットも存在します。

その場合、空き家がある市区町村と連携し、自治体が使用する施設として活用する方法もあります。
地域支援として貢献できるほか、自治体の支援を受けながら空き家を活用できる可能性もあります。

そのほかにも、空き家を複数人が利用できるように改築してシェアハウスとして貸し出したり、空き家を解体して更地として貸し出したりする方法もあります。

自身の空き家の状況や、周辺地域の特性を考えて様々な活用方法を考えてみましょう。

田舎の空き家活用アイデアに関しては以下記事を参照ください。