空き家を活用したビジネス例をご紹介！
メリット・デメリットも合わせて解説！

空き家を使った10のビジネスモデル

日本では過去20年間で空き家の数が1.8倍に増加し、820万戸に達しています。

対策として、政府や地方自治体は空き家を有効活用し、地域のまちづくりや住まいづくりの支援、既存住宅流通市場の活性化を図っています。

この状況を背景に、空き家を活用した様々なビジネスモデルが考えられます。以下は、空き家を利用した10のビジネスアイデアです。

シェアハウス

空き家をシェアハウスに活用することは、高収益と低空室リスクを両立できる魅力的な賃貸経営スタイルです。シェアハウス市場は既に一定の規模を持ち、今後も需要が見込まれています。

シェアハウスを始める際は、ターゲットやコンセプトをしっかり決め、適切なリフォームや管理方法を計画することが重要です。

シェアハウス運営の成功には、施設内での共有スペース（リビング、キッチン、バスルームなど）の質の高さが求められます。これらのスペースを快適かつ機能的にすることで、居住者間のコミュニティ形成を促進し、入居者の満足度を高めることができます。

戸建て賃貸

所有している空き家の適切な管理や維持が難しくなった場合、早期に売却、賃貸、または解体の決断を下すことが大切です。空き家を放置すると、建物の劣化が進み資産価値が低下するだけでなく、周囲に迷惑をかける可能性があります。

賃貸に出すことで、毎月の賃料収入の確保と資産を保持できます。立地や物件の条件により、年間収入が見込める場合や、将来的に自身や家族が使用する選択肢も可能になります。

戸建て賃貸物件として提供する際には、市場ニーズに合わせたリフォームや改修が重要です。キッチンやバスルームなどの水回りの改善、断熱材の追加や外壁の塗装など、居住者が快適に過ごせるような環境を整えることで、賃貸物件としての魅力を高めることができます。

サテライトオフィス

多様な働き方が必要とされる中、サテライトオフィスの需要が急増しています。サテライトオフィスは、本拠地から離れた小規模オフィスで、最低限の通信環境とスペースを提供することが多いです。

空き家をサテライトオフィスとして活用することには、地方公共団体の支援を受けられ、初期費用を抑えやすく、管理の手間を減らせるなどのメリットがあります。

介護施設

空き家を高齢者向け介護施設として活用することは、高齢化社会の進展と空き家問題の解決に対する有効な手段です。市場の需要は年々増加しており、将来的にも高齢者向け介護施設への需要は高まることが予想されます。

国や政府からの補助金制度や税制の優遇措置もあり、経済的なサポートも充実しています。さらに、都心部に限らず郊外でも需要があり、立地による制限が少ないのも大きなメリットです。

空き家を介護施設として活用するためには、手すりやバリアフリー設計の導入、床材の選定による転倒防止、引き戸への変更、十分な照明の確保、廊下の広さなど、高齢者が安全で快適に過ごせる環境を整えることが重要です。

古民家でのカフェ経営

空き家をカフェとして活用することには、参入ハードルの低さや節税対策としてのメリットがあります。空き家を活用することで、建物の老朽化を防ぎ、特定空き家の指定や維持管理の負担を避けられます。

しっかりとしたコンセプトの設定、競合との差別化、地域密着の取り組みが重要です。空き家をカフェにすることは、単にビジネスを始める以上に、地域貢献や地域の交流の場を提供することにもつながります。

民泊

空き家を民泊ビジネスとして活用する動きが増えていますが、その背景には空き家の増加と訪日外国人観光客の増加があります。空き家を民泊にするには、旅館業法、特区民泊、または住宅宿泊事業法に基づく届出が必要で、エリアや物件によって向き不向きがあります。

民泊は新たな収入源となり得ますが、初期投資の必要性、営業日数の制限、近隣住民からのクレームの可能性など、検討すべき課題も多いです。民泊に関する法律や条例は地域によって異なり、合法的な運営にはそれらの理解と適切な対応が求められます。

飲食店

空き家をレストランやカフェに活用する事例は、開業資金の削減や各種規制のハードルが低いというメリットがあります。古民家を和カフェに改装したケースや、好立地の空き家をカフェ兼住宅に改装した例などがあります。 また、地域全体で空き家を飲食店に変えていく取り組みもあり、多種多様な飲食店が開業しています。このような取り組みは、地域の活性化にもつながります。空き家を飲食店に転用することで、新しい来訪者を引き寄せ、地域の魅力を再発見させることが可能です。

バイクガレージ

空き家をバイクガレージへと変貌させることで、地域の問題解決と新たなビジネスチャンスにつながります。大型バイクユーザーをターゲットにしたガレージ付き賃貸はコロナ禍で増えたバイクユーザーの需要に応えられます。 希少性から比較的高い家賃設定が可能で、立地に左右されずに収益性を確保できることがメリットです。しかし、ニーズが限定されるため、市場調査や入居者募集の注意が必要です。

カフェ経営

空き家をカフェとして活用することは、参入障壁が低く節税対策があるなどのメリットがあります。しかし、成功させるためには、独自のコンセプトの確立、周辺の競合調査、そして運営資金の余裕を持った計画が必要です。 特に、古民家を活用する場合は、その歴史的価値を生かしたカフェ作りが求められますが、建物の老朽化の進行を遅らせ、特定空き家に指定されるリスクを避けるなど、維持管理にも注意が必要です。

収納スペース

空き家を収納スペースやトランクルームとして活用する方法は、初期費用が少なく、築年数が経過していても問題なく、継続して収益を得ることができるメリットがあります。

しかし、倉庫業法または賃貸借契約法に沿って運営する必要があり、倉庫業として事業を始める場合は審査や国土交通省への登録が必要になるなどの注意点もあります。

空き家活用ビジネスのメリットとは？

空き家を修復し自分でビジネスするだけではなく、賃貸として貸し出すことで、さまざまなメリットがあります。

家賃収入を得られるようになる

空き家を活用する最大のメリットは、家賃収入を得られることです。空き家を持っていると、固定資産税や管理費などの維持費が発生しますが、賃貸物件として運用することで、これまでの負担が収益に変わります。

空き家を適切に管理し、賃貸物件として活用することで、物件が荒廃するのを防ぎ、資産価値の維持や向上につながります。また、リフォームやリノベーションを施すことで、物件の魅力を高め、より高い家賃を設定することも可能です。

空き家を賃貸市場に供給することで、空き家問題の解決にも貢献します。住まいを求める人々にとって、質の高い住空間を提供できるだけでなく、地域社会における空き家の有効活用につながります。

諸経費を抑えた運営ができる

築年数が浅く、立地が良い空き家は、修繕やリフォームを施して賃貸物件として活用できます。最小限の修繕で入居者を見つけやすくし、空き家の劣化を防ぎながら家賃収入を得ることが可能です。また、DIY型賃貸という選択肢もあり、これにより借り手が自費でリフォームでき、オーナーは修繕費など諸経費を抑えた運営ができます。

例えば、水回りなどの改修は限定的に行い、コストを抑え、店舗や事務所としても利用できるようにする場合は、事業者が改修費用を負担し、所有者には相場賃料の半額を支払い、残りは賃料差額から改修費を回収できます。

空き家ビジネスは、不活用資産を収益化し、固定資産税の節税や地域社会への貢献が可能ですが、維持管理やトラブル対応が必要です。市場の需要を理解し、適正な料金設定が成功の鍵です。初期費用やランニングコストを抑えるためには、補助金や効率的な設備投資が有効です。そのため、顧客満足度や安定した収益性を追求し、市場トレンドに合わせたサービスの提供が重要です。

近隣トラブルを回避できる

空き家を放置すると近隣トラブルの原因になり、さまざまな問題を引き起こす可能性があります。例えば、

• 隣家の庭木の侵入
• 庭木の前面道路へのはみ出し
• 樹木の枯れ葉による雨樋（あまどい）の詰まり
• 腐朽した建材の飛散
• 悪臭の発生
• 強風によるベランダの揺れ

などが挙げられます。これらの問題は、事故や訴訟問題へと発展するリスクを持ち、専門業者による補修や撤去、剪定(せんてい)などの対応が必要になります。

空き家活用ビジネスを行うことで、これらの近隣トラブルを効果的に回避できます。空き家に関する法規制や自治体の指導に積極的に対応することで、将来的な法的リスクや罰則を避けられます。空き家対策特別措置法などの規制に準拠することは、所有者にとっても地域社会にとっても大きなメリットです。

特定空家にならずに済む

空き家を有効活用し、居住用や事業用の賃貸物件として提供することで、特定空家に指定されることを避けられます。これにより、固定資産税の増加を抑えることが可能になります。

行政からの勧告・命令への対応: 空き家を活用することで、建物が荒廃することを防ぎ、行政からの安全や衛生上の問題に関する勧告や命令を受けるリスクを低減します。これにより、過料の支払いや行政代執行の対象となるリスクを回避できます。

空き家を活用し、地域に新たなサービスや施設を提供することで、地域社会の活性化に貢献します。これは、周囲の環境を改善し、地域の資産価値を高める効果も期待できます。

• 特定空家とは
  

  「特定空家」とは、平成 26 年 11 月 27 日に公布された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、保安上危険や衛生上有害な状態、適切な管理が行われていないことにより景観を損なっている状態、または周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切であると認められる空き家のことを指します。
  
  特定空家に指定されると、所有者には固定資産税の優遇措置が適用されなくなるなどのデメリットが生じます。
  
  適正な空き家の管理を行い、特定空家に指定されないよう注意が必要です。指定されてしまった場合は、早急に状態を改善し、指定解除を目指すことが重要です。

空き家活用ビジネスのデメリットとは？

空き家を活用したビジネスのデメリットについて解説していきます。

借り手を見つけ、実際に貸し出せるまで時間がかかることが多い

多くの空き家は、賃貸事業に適した立地にあるとは限りません。都心部や交通の便が良い地域に比べ、郊外やアクセスが不便な場所に位置する空き家は、借り手を見つけることが困難になりがちです。特に、地域のターミナル駅から遠い、商業施設が少ないなどの条件では、賃貸需要が低くなる傾向にあります。

空き家は築年数が経過しており、現代の耐震基準や生活機能の要件を満たしていない場合、借り手は不安を感じる可能性があります。特に、耐震性に不安がある建物や、設備が陳腐化している物件は、リフォームやリノベーションが必要となり、貸し出しまでのハードルが高くなります。

地域の賃貸市場やターゲットとなる顧客層のニーズを把握し、需要が見込める活用方法を検討し、建物の魅力を高め、耐震基準や生活機能の向上を図ることで、借り手の関心を引きつけることにつながります。

しかし、自身では魅力に感じなくても、SNSや不動産ポータルサイトを活用し、物件の魅力をアピールし、一般的な居住用賃貸だけでなく、シェアハウス、コワーキングスペース、イベントスペースなど、多様な活用方法を考える事で空き家のままではなく、収益につながる物件に変身できます。

賃貸人としての修繕費がかかる場合がある

日本では空き家が増加し、社会問題化しています。空き家を放置することには多くのリスクがありますが、リフォームによって資産価値を上げ、リスクを未然に防ぐことが可能です。

しかし、リフォームには高額な費用がかかり、特に耐震基準を満たしていない場合には耐震補強工事が必要となることもあります。

リフォーム費用は建物の状態や選択する材料によって変動し、全体的なリフォームでは500万円～2,000万円、部分的なリフォームでは数十万円～500万円程度が相場です。

国や自治体からの補助金制度を利用することで、費用の一部を補填することも可能です。空き家をリフォームすることで、資産を有効活用し、将来的なリスクを減らせます。

空き家をビジネスとして活用する際には、適切なリフォームやリノベーション、法規制への準拠、運営計画の策定など、成功に向けた準備が必要です。また、市場のニーズや地域の特性を理解し、適切なビジネスモデルを選択することが重要です。

空き家を有効活用することは、単に収益を上げるだけでなく、特定空家に指定されるリスクを回避し、地域社会に貢献することも可能です。これにより、空き家の持つ潜在的な価値を最大限にいかせます。