空き家バンクとは？仕組みやメリット・デメリット、問題点まで解説！

空き家バンクとはどういったものなのか？

空き家バンクのはじまりは2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されたことでした。
これは、増え続ける空き家への対応を定めた法律です。放置されている空き家を自治体で監視の目を厳しくするために作られました。
建物付き土地に適用される固定資産税の税率軽減が空き家には適用されなくなり、倒壊などの危険がある空き家に自治体が解体を勧告しても、空き家の所有者が勧告に応じない場合は、強制的に解体して費用を徴収できる、というような内容になっています。

しかし、このような法律ができても、いまだに空き家が増え続けているのが現状です。

先ほどにも少し説明しましたが、「空き家バンク」とは国が全国の増加する空き家問題を解決に導くために作った「空き家の情報提供サイト」です。
インターネットにて簡単に検索することができ、全国の自治体に登録されている空き家情報を閲覧することができます。
また、空き家バンクに登録された物件は、売買だけでなく、賃貸や０円で物件の受け渡しが行われることもあります。

空き家バンクのお役立ち情報として、
空き家バンクに登録されている物件がテーマごとに探せるようになっていたり、地域のプロモーション動画、地域の魅力的な写真、地域おこし協力隊の情報、おためし移住体験の情報、地域イベントの情報、自治体支援制度の情報、などが掲載されています。
また、各自治体が行っている補助金制度の情報も見ることができるようになっています。

空き家バンクの仕組み

空き家バンクの仕組みを簡単に説明すると、
空き家を売りたい、貸したい、譲渡したいと考える人が物件を登録し、
空き家の売り手と空き家を探す人が「空き家バンク」のマッチングサイトにてつながります。
問い合わせ後のやり取りは、ほとんどの自治体が協定を結ぶ宅建業者の仲介で行います。
自治体では不動産の契約業務や仲介業務を行うことができないためです。

空き家バンクができた経緯とは

全国の空き家の数は年々増え続けていて、この３０年で２倍にまで膨れ上がっています。
その背景には少子化による人口の減少や、地方の過疎化、また空き家を解体し更地にすることで固定資産税が６倍になってしまうことも空き家を増やす原因になっています。

空き家を放置することで、以下のように自治体では大きな問題が出てきています。

• 老朽化による空き家の倒壊・崩落の危険
• 不法投棄や不法侵入による治安の悪化
• ゴミや家財道具の放置による害虫の住みつきによる衛生状態の悪化
• 景観の悪化による地域価値の低下

これらの空き家問題を解決するために、自治体を通して登録された空き家情報を簡単に検索されるよう構築されたのが、「空き家バンク」です。

今後の目的としては、コロナウイルスの感染拡大により、テレワークの推進によるオフィス縮小への加速や、
住宅のニーズも変化しており、オンライン会議やオンラインでの授業で活用できる「ワークスペース」などへの関心が高まっています。
そこで、国や自治体による空き家・空きスペース等の活用の推進を図ることが期待されていますが、まだまだ空き家を活用するような有益な情報が不足しているため、不動産業者等の空き家活用の取り組み事例を収集し、空き家バンクでの展開を広げることを目的としています。

空き家バンクを利用する際のフロー

空き家バンクを利用する際のフローを以下に紹介しますので、確認してみてください。

希望する自治体の空き家バンクに登録

各自治体のホームページや窓口で、利用登録申請を行います。
必要書類は、自治体によって異なりますが、一般的には住民票や身分証明書などが必要です。

希望条件に合致する物件を探す

空き家バンクのホームページや窓口で、掲載されている物件情報を閲覧できます。 希望条件を設定して検索することも可能です。

内覧する

希望する物件が見つかったら、所有者や管理者に連絡して内覧を行います。 内覧では、物件の状態や周辺環境などを確認します。

条件交渉を行う

内覧後、購入または賃貸の条件について所有者や管理者と交渉を行います。 賃料や売却価格、修繕費などの条件について話し合います。

契約を結ぶ

条件交渉がまとまれば、購入または賃貸の契約を結びます。
契約書の内容をよく確認してから署名または捺印しましょう。

入居・移住

契約が完了したら、入居または移住の準備を進めます。
電気・ガス・水道などのライフラインの手続きも忘れずに行いましょう。

空き家バンクのメリット

空き家バンクを利用するにあたってのメリットをいくつかご紹介させていただきます。

通常の賃貸より安価の価格設定【0円物件も】

空き家バンクでは、あまり買い手、借り手の少ない地域の物件も多いため、物件の価格が相場よりも安い費用で設定されている事があります。戸建て物件が家賃1万円という格安物件も多く転がっています。

経済的な事情から格安物件を探す人や、田舎暮らしを望んでいる人、引越し先を探している人にも、人や土地に馴染めなかった場合のリスク管理も含めてお試しで住むことができる、空き家バンクの格安賃貸物件は最大の魅力ではないでしょうか。
また、0円物件なども掲載されることもあります。
いわゆる、無料でもいいから譲渡したい物件なので、修繕費などの初期費用が多く必要になる場合もあります。

地方や人口が多くない地域の物件もある

空き家バンクでは、地方や人口の少ない地域では、都市部よりも多くの物件が空き家バンクに掲載されています。地方や人口の少ない地域の空き家バンクで物件を探す際のメリットとしては、都市部に比べて選択肢が広く、希望に合致する物件を見つけやすかったり、都市部に比べて購入や賃貸の費用が抑えられたりします。また地域の人との交流が活発なため、温かいコミュニティに参加することができます。
一方都市部に比べてアクセス状況は悪くなるため車が必要になるケースが多いです。

自治体にとっても嬉しい

空き家の増加は自治体にとって悩ましい課題のひとつです。 人口が減少している地域で、空き家に移住してくる人が増え、ビジネスに利用できる空き家の活用が広まれば、人口が増えて地域活性化にもつながり、自治体にとっても空き家バンクはとても有難いマッチングサイトとなっています。

補助金を活用できる可能性がある

各自治体により補助金の内容は異なりますが、空き家に住むためのさまざまな補助金•助成金制度が用意されています。

例えば、 茨城県常総市では、空家等バンクの活用の支援及び定住の促進を図るため、「常総市空家等バンク活用支援補助金」という補助金制度を設けています。
この補助金制度では空家等バンクに登録した物件を居住用として利用する場合、所有者又は利用登録者が修繕、または取得する費用の一部に補助金を交付しています。
また、補助対象経費の2分の1（限度額30万円）という金額が設定されており、それが初期費用に充てられるなら、利用者にとってはかなり助かります。

空き家に住むためにはリフォーム•修繕費などの費用がかかってくる場合が多いため、自治体の補助金をうまく利用することで、初期費用を抑えることができます。

参考：常総市ホームページ

空き家バンクのデメリット

メリットがある反面、デメリットもいくつかあり、きちんと理解して利用する必要があります。

新築や築年数が浅い物件は多くない

空き家バンクでは、そもそも不動産会社では取り扱ってくれないような古い物件が多く、建物の中に不用品や家具家財が残ったままでの受け渡しというような、訳あり物件といわれる部類の物件もあります。
また、古い空き家となると、屋根や壁の修繕に加え、水回りの改修工事が必要です。床下などはシロアリ被害がひどい状態にある空き家もあるため、これらの費用は覚悟しておく必要があります。

掲載されている物件数が限られてしまう可能性がある

すべての自治体が空き家バンクに参加しているわけではなく、参加していない自治体では物件情報が公開されません。また、所有者によっては空き家バンクに掲載することを希望しない場合があり、さらには売却や賃貸が済んだ物件情報が削除されていない場合もあるため、実際の掲載数よりも少ない可能性があります。

空き家の持ち主と買い手が直接関わる機会が多くなる

空き家バンクでの物件は仲介、契約等は自治体が協定を結んでいる宅建業者が受け持って、空き家に関する相談窓口や、空き家の物件取引の仲介として機能しているのですが、
空き家の所有者と直接交渉する場合もあり、物件見学や直接の価格交渉など、所有者と買い手が直接関わる機会は多くなります。
物件の価格なども不動産に関して詳しくない所有者が自由に決めることができるため、
購入後に報告されていない修繕箇所がみつかった、また、価格交渉などでもトラブルに発展するケースもあります。
自治体の役割は空き家バンクでのマッチングまでなので、価格交渉や契約が成立した後のトラブルに関して自治体は一切関与しないため、注意が必要です。

物件の詳細を確認するには直接自分の目で確かめる必要がある

掲載されている詳細情報だけでは、間取り、住所、坪数などの基本的な情報しか得られません。 実際に現地に赴いて確認すべき、以下の項目を詳しく解説していきます。

①修繕箇所の確認

空き家においては、「屋根が壊れており雨漏りがする」、「床下のシロアリ被害がひどく廊下を歩くたびに床がギシギシする」等のトラブルが多いため、必ず修繕が必要な箇所については所用者と一緒に全てチェックし、初期費用にどれくらいかかるかを把握する必要があります。
また、長らく人の出入りがない状態の空き家では、蜘蛛の巣やホコリなどで汚れていることもあるため、長袖長ズボン、スニーカーなどの服装で汚れてもいい服装で行くのが望ましいでしょう。

②耐震•断熱の確認

古い建築物になると、現代ほどの建築基準を満たしていない物件も多く、断熱材が入っていないため、冬の寒さが厳しく光熱費が高額になるケースもあります。
また、夏は風通しが良く過ごしやすくても、冬は隙間風に悩まされるということもあります。昔の家は寒い季節での過ごし方よりも、夏の暑い季節での過ごし方を重視しているため、冬の季節に赴き、冬の過ごし方をしっかり確認する必要があります。
また、地震の多い近年では、建物の耐震にも十分気をつけなければなりません。新しい建築基準法ができる前の昭和56年以前に建てられた古い建物は新耐震基準を備えていない可能性が高いです。
自治体によっては、耐震補強工事の補助金を出してくれるところもあるため、しっかり確認しておくことをおすすめします。

③周辺環境の確認

現地に赴いて確認するべきは、物件だけではありません。周りにスーパーや病院はあるか、家からゴミ捨て場までの距離や生活導線、ご近所や地域の人とも話してみて、上手くやっていけそうか、という事なども考える必要があります。

④敷地の範囲の確認

庭や畑なども含め、隣人とのトラブルを避けるためにも、どこまでが敷地なのかをよく確認しましょう。

サイト上では最低限の情報しか掲載されていないため、物件をしっかり自分の目で確かめてから住まいのプランを立てましょう。

空き家の活用がおすすめ

空き家バンクは手軽に使えるサービスではありますが、費用や場所の面でデメリットもあります。そこで空き家バンクの前に検討していただきたいのが「空き家活用」です。

空き家活用とは、空き家をカフェや宿泊施設など様々な形で貸し出して活用することです。
空き家を維持しながら資産として生まれ変わらせる方法として昨今注目されてきています。

しかし、自分で空き家活用を進めるにはどうしても手間もかかり、どういった活用をしていいのかわからないでしょう。
そこで、空き家コネクトをおすすめします。認定資格である空き家コンサルタントがあなたの空き家の状況やご希望に合わせて、様々な角度から対策や活用方法をご提案いたします。
相談は無料となっていますので、ぜひ検討してみてください。