空き家の固定資産税が6倍に！？特定空家指定等を回避するための対策方法を解説！

空き家問題と固定資産税

不動産を所有していると発生する固定資産税ですが、そこに居住しているかどうかは関係なく、固定資産税は発生します。
この章では、空き家を放置すると固定資産税額はどう変わるのか詳しく解説していきます。

固定資産税の課税標準について

まず、固定資産税とはどのような税金なのかを解説していきます。
住宅や土地を保有していると必ず発生するのが固定資産税ですが、住宅を保有している場合には「特例措置」というものがあります。

特例措置とは、住宅など居住をするための建物が建っている土地は200㎡まで固定資産税の課税標準額が6分の1になる措置です。

また、市街化区域内にある土地の場合は都市計画税という税金が発生するため、こちらに対しても特例措置が適応され、200㎡までの部分については都市計画税の課税標準が3分の1になります。

	200㎡までの部分	200㎡を超える部分
固定資産税	固定資産税評価額×1/6×1.4％（税率）	固定資産税評価額×1/3×1.4％（税率）
都市計画税	固定資産税評価額×1/3×0.3％（税率）	固定資産税評価額×2/3×0.3％（税率）

空き家放置による固定資産税増額

以前は空き家を放置していても、居住時と同額の固定資産税が請求されていましたが、近年の空き家増加や空き家放置の問題を解決すべく、2023年12月13日に「空家等の推進に関する特別措置法」が改正されました。

放置すれば倒壊などの危険な状態とされる特定空き家や、今は問題ないかもしれないが今後、長期的に空き家になる可能性がある管理不全空き家と認定された場合、固定資産税が最大6倍となる可能性があります。

特定空き家	放置すれば倒壊などの危険がある状態
管理不全空き家	この先長期的に放置され特定空き家になる可能性が高い空き家

また、京都市では2026年度（令和8年度）から空き家に対して、新たに「非居住住宅利活用促進税」を徴収するという発表がありました。

出典：京都市

今後、空き家が増え続けてしまう場合、導入を発表する市区町村が増える可能性があります。

特定空家・管理不全空き家に対する固定資産税の課税基準

特定空家あるいは管理不全空き家と認定された場合、それまで受けていた特例措置が受けられなくなり、固定資産税が6倍に増額されます。

しかし、特定空家あるいは管理不全空き家と認定された空き家に対して、すぐに固定資産税が6倍に増額されるわけではありません。
以下の過程を踏んだ後に増額となります。

• 自治体が現状調査し、特定空家もしくは管理不全空き家へ認定
• 自治体が持ち主へ助言や指導を行う
• 原状回復が見られないと判断された場合、自治体が勧告通知を発送

まず、自治体が空き家の調査を行い特定空家もしくは管理不全空き家へ認定をし、持ち主に対して適切な管理を行うよう、助言や指導を行います。
この時点で、助言や指導に従って空き家の原状回復を行えば、固定資産税が6倍となることを防ぐことができます。

その後に、原状回復が見られないと自治体が判断した場合、持ち主へ勧告通知が発送され固定資産税が6倍に増額となります。

固定資産税増額の猶予措置

もしも、自治体から特定空家もしくは管理不全空き家の勧告が来てしまった場合、固定資産税が6倍になるのは、勧告を受けた翌年度の固定資産税からです。

例えば、2024年6月に自治体からの勧告を受けた場合は、2025年4月分の固定資産税から最大6倍増額されます。
固定資産税が6倍になる前に、改善措置を行うことで増額を回避できる可能性があり、早めの対策が必要です。

固定資産税増額の具体的な影響

固定資産税が増額すると、家計への負担が増えます。
また、増額した固定資産税の支払いを拒むと、滞納による行政処分が執行され、延滞金が請求されます。

家計への負担

具体的な例を使って固定資産税が増額すると、どのくらい家計への負担が増えるのか解説していきます。

例）住宅用地200㎡に建っている空き家が特定空家と勧告された。固定資産税評価額は12,000,000円である。（市街化区域ではない）
固定資産税
勧告前：12,000,000×1/6×1.4％＝28,000円
勧告後：12,000,000×1.4％＝168,000円
差額：168,000-28,000＝140,000円

上記の例の場合、年間の固定資産税額が140,000円も増額することが分かります。
1ヶ月あたりの負担増額は約11,600円ですので、家計への負担がいかに大きいかが分かります。

また、今回は建物の固定資産税のみ計算しましたが、通常はこれに土地の固定資産税や市街化区域に住んでいる場合、都市計画税も加わりますので、実際の家計の負担は計り知れません。

固定資産税の支払い方法

固定資産税が増額してしまった分は、勧告を受けた年の翌年度分の固定資産税に加算されて請求されますので、支払い方法は通常の固定資産税と同様となります。

市区町村から、毎年4月ごろに納付者の自宅へ1年分の納税通知が郵送で届くため通常の支払い方法と同様に、納付書・口座振替・クレジットカード払いなどで支払うことができます。
具体的な手続きや詳細については、市区町村に問い合わせてみると良いでしょう。

固定資産税滞納による行政処分

固定資産税の支払いを拒み支払期限が過ぎると、延滞金が発生します。
延滞金は支払期限の翌日から1ヶ月以内までは2.4％、それ以降は8.7％です。

また、自治体から届いた固定資産税納付催促書類や、督促状を無視し続けていると身辺や財産を調査され、強制的に自身の財産（今住んでいる家や車など）を差し押さえられます。

差し押さえされた後も固定資産税の支払いを拒むと、担保の差し押さえや競売が行われる可能性もあります。

固定資産税増額を回避するための対策

固定資産税増額分を回避するための対策を解説します。

• 空き家の管理状況の改善
• 特定空家・管理不全空き家認定の取消申請
• 売却
• 賃貸
• 解体
• 空き家バンクに登録

空き家の管理状況の改善

まずは、特定空家・管理不全空き家認定の原因とされている問題を改善しましょう。

以下のような点を確認して、近隣住民の方に迷惑をかけていると思われる箇所を中心的に改善するようにします。

• 建物の破損などにより倒壊の危険がある個所
• ゴミの放置などで異臭・害虫の繁殖が疑われる箇所
• 建物に付着した植物・敷地内にある立木が伸びてしまっている箇所

また、問題となっている箇所が不明な場合は、通知を出してきた自治体へ確認をしてみましょう。

特定空家・管理不全空き家認定の取消申請

特定空家もしくは管理不全空き家の認定をされてしまった原因を解消した後、自治体へ必要な書類を提出して承認されれば、認定の取り消しが可能です。
必要な書類については、自治体のホームページで確認するか電話で確認をしましょう。

また、提出後に行う認定の取消処理には時間がかかる場合があるため、早めの対応を心がけましょう。

空き家の売却

空き家を取得した場合、特定空家もしくは管理不全空き家に認定される前に売却を検討してみましょう。
近くの不動産業者や不動産買取の一括査定サービスを利用することで、適正な価格での売却を目指せます。

ただし、空き家の状態によっては希望価格での売却ができない場合もあることや、すぐに売れない可能性も高いため、空き家専門の買取業者を利用すると良いでしょう。

また、相続で空き家を取得した場合、申告期限の翌日から3年以内に売却することで、空き家を譲渡した際に発生する贈与税の計算において、相続税額を取得費として加算することが可能です。これにより、税負担を軽減することができます。

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空き家の賃貸

他にも空き家を賃貸物件にするという対策もあります。
需要がある市区町村に空き家がある場合、賃貸として不動産業者へ登録をすればすぐに貸し手が見つかる可能性が高いです。

また一度、特定空家もしくは管理不全空き家に指定されてしまった場合でも、リフォームを行うことで、再び賃貸不動産として生まれ変わることができます。
地域の特定を生かしてシェアハウスや民泊施設として、リフォームを行うと地域活性化にも貢献できるでしょう。

リフォーム費用が高額で実行に移すことができない場合、自治体でリフォーム費用を補助してくれる制度を設けている場合があるため、それを活用して費用負担を軽減することができます。

空き家の解体

田舎で空き家を賃貸物件にしても貸し手が見つからない場合や、リフォームを行う資金がない場合は、解体を行うことも検討に入れます。

解体後は、土地を不動産業者へ売却する方法もありますが、農地として活用したり青空駐車場やコインランドリーなどに活用したりする方法もあります。

空き家バンクに登録

特定空家もしくは管理不全空き家に認定される前に、自治体が取り組んでいる空き家バンクに登録することも検討してみましょう。
空き家バンクとは、空き家を探している人と空き家を提供したい人をつなぐマッチングサイトで、自治体が運営しています。

どんな空き家が掲載されているのか、まずは自身の市区町村の空き家バンクサイトを調べてみると良いでしょう。

自治体の支援制度

特定空家もしくは管理不全空き家に認定される前や、認定された後に利用できる市区町村の支援制度を紹介します。
これらをうまく活用して、固定資産税増額分の支払いを回避しましょう。

空き家改修補助金

空き家をまた賃貸物件として利用しようと考えても、空き家の期間が長く床が朽ちていたり、水回りの設備が古くて不便だったりするため、自身で改修費用を出して空き家リフォームを行う必要があります。
しかし、少しフローリングを変えるだけでも改修費が数十万はかかってしまうため、なかなかリフォームをしたくてもできない人が多いのではないでしょうか？

そのようなときに、ぜひ利用してほしいのが空き家改修に関する補助金制度です。
実施している自治体は限られてきますが、例えば愛知県美浜町では空き家バンクに登録した空き家を対象に、改修費の2分の1（最大100,000円）を支給する制度があります。

出典：愛知県美浜町

空き家解体補助金

空き家を使用せずに解体を行う場合、解体費用が数百万かかってしまうため、特定空家や管理不全空き家になるまで放置してしまうケースが多くみられます。

そういった事態を回避させるため、解体費用の一部を補助してくれる制度を設けている自治体があります。
例えば、茨城県笠間市では管理不全空き家を対象に、解体費用の2分の1（最大500,000円）を支給する制度があります。

出典：茨城県笠間市

まずは自身が住んでいる自治体でどのような補助金制度があるのか確認してみると良いでしょう。