空き家の売却方法完全ガイド！スムーズに売るためのポイントとは？

空き家の売却を検討すべき理由

空き家を所持していることでさまざまなマイナス要因が引き起こされることを知っていますか？
ここでは、空き家を所持し続けることでかかってくる費用やトラブルについて解説していきます。
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• 毎年の固定資産税
• 建物の老朽化に伴う修繕費
• 特定空き家に指定される
• 近隣住民とのトラブル
• 不審火や放火の賠償責任
• 資産価値の低下

毎年の固定資産税

誰も住んでいない空き家であっても、所有者は毎年税金を払わなければなりません。
土地や建物のいずれにおいても、固定資産税の税率は基本的に1.4%と定められています。

固定資産税＝(課税標準額税額算定の基準となる課税物件を数量や金額などで表わしたもの)×1.4%(固定資産税の税率)

築年数が経つにつれて固定資産税は下がっていきますが、ただ所有しているだけでかかってくる固定資産税は大きな負担になってしまいます。
空き家を売却したり、他の活用法をみつけることで負担を軽減することができます。

建物の老朽化に伴う修繕費

空き家は誰も住んでいない状態が続くと、風通しが悪かったり、カビが発生することで老朽化が早まってしまいます。
台風や大雨などの自然災害などで建物の屋根や壁が落ちたり、倒壊するなどといった被害が起こると修繕費用や場合によっては解体費用もかかってきます。
また、隣の建物を傷つけてしまったり、落ちてきた破片で人にケガをさせてしまうことも予想されるため、老朽化が進んだ空き家は早急な対応が必要となります。

特定空家に指定される

老朽化のすすんだ空き家に対しては、「空家対策特別措置法」による「特定空家」や「管理不全空家」に指定されることで、自治体から空き家の修繕や解体の指導を受けるようになります。

また、所有者が指導に応じない倒壊の危険性の高い空き家には、自治体が強制的に解体することを許されています。
そうなると、空き家の解体費用は所有者に請求され、さらに空き家が解体され空き地になることで、今まで払っていた固定資産税の6倍の税金がかかってくるようになります。
また「特定空き家」に指定されることで、建物が建っている状態であっても、いままで固定資産税の負担調整措置で6分の1だった税金が10分の7（＝約4倍）になってしまいます。

近隣住民とのトラブル

空き家を放置することで、倒壊の危険や放火の誘発、害虫の発生、不審者の侵入などといったトラブルが起こる可能性があり、近隣住民に不安や迷惑を与えるなど、近隣住民とのトラブルに発展することがあります。

不審火や放火の賠償責任

空き家では、家財やゴミがそのまま散乱していたり、枯れ葉や落ち葉が山積みになっていることも多く、このような状態は放火の対象になりやすい環境となっています。
また、放火でなくとも人の侵入による火の不始末によって起こる火災であっても、近隣地域に被害が出た場合は所有者に賠償責任が問われる事態になりかねません。

資産価値の低下

不動産の価値は築年数によって決まってくるため、長い間空き家にしておくことで、ますます資産価値が下がっていってしまいます。
そのため、売却を検討するならなるべく早い売却を考えなければなりません。

空き家売却の流れ

ここでは空き家を売却するにあたって、どのような売却方法があるのか、具体的な空き家売却の流れを各項目ごとにひとつずつみていきましょう。

売却方法の選択

空き家の売却方法はさまざまで、空き家をどのような形で売却するのかによって、空き家を売却するための行動も変わってきます。
そこで、下記の4つの売却方法について解説していきます。
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• 建物を解体して更地として売却する
• 空き家バンクで売却する
• 不動産会社に仲介を依頼して売却する
• 不動産買取に依頼をして売却する

建物を解体して更地として売却する

築年数の経過した建物であると、土地が魅力的な場所にあったとしても、なかなか買い手がみつからないケースがあります。
そのため、建物を解体して更地として売り出すメリットとして、更地として売り出すほうが買い手がみつかりやすくなること、建物の管理負担をなくすことができることが挙げられます。

デメリットとしては、まず解体費用がかかること、更地にすることで固定資産税が増えることが挙げられます。
更地にすることで、駐車場にしたり倉庫を置く、新しく家を建てるといった土地の活用方法の選択肢が広がることになり、土地によっては更地で売り出す方が早く売れる可能性があります。

空き家バンクで売却する

空き家バンクなどを利用して空き家と土地をセットに、購入希望者に直接売り出すこともできます。
築年数の浅い建物や魅力的な立地に建っている空き家は需要があり、また都心からの移住者などには、畑付き物件なども需要があります。また、空き家バンクでは価格を自分で決めることができ、早く売却したい場合には低めの価格で売り出すこともできます。
メリットとしては、解体費用が発生しないこと、固定資産税の負担額が更地と比べて少ないこと、価格設定によっては大きな利益を手に入れることができることが挙げられます。
デメリットとしては、買い手がみつかるまでに時間がかかり、その間の維持費や建物管理の負担がかかってくるようになります。

不動産会社に仲介を依頼して売却する

「仲介」とは、不動産会社が買主と売主を取り持つことをいいます。
メリットとしては、不動産会社にチラシやWEBなどで紹介してもらい、宣伝してもらうことができます。また、不動産売買を成立させるための物件調査や契約書作成、立ち合いなどを不動産会社に任せることができます。

デメリットとしては、仲介手数料が発生することです。
仲介手数料の上限は、400万円を超える物件の場合は物件価格×3％+ 6万円（税別）、400万円以下の物件の場合の上限は18万円となっています。

不動産買取に依頼をして売却する

さいごに、不動産買取に依頼をするという売却方法があります。
これは、空き家を直接不動産会社に買い取ってもらう方法です。
メリットとしては、売却までの期間が短いこと、手続きがシンプルで仲介手数料が発生しないこと、特約をつけてもらえば契約不適合責任が免責されることが挙げられます。

デメリットとしては、実際に購入者に販売する価格よりも安く買い取られるということです。

相場調査

売りたい空き家の相場を知る方法としては、以下の3つがあります。
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• インターネットで調べる
• 地元の不動産業会社に相談する
• 一括査定サイトに依頼する

インターネットで調べる

まず一つ目は、インターネットで自分で調べる方法があります。
同じ地域で同じくらいの築年数の物件を比べてみて、おおよその相場が分かるようになります。
メリットとしては、ネット環境さえあれば手軽にすぐに調べることが出来ることです。

デメリットとしては、物件数が少ないと比較が難しいこと、不動産会社によって価格が違ってくることがあることです。

地元の不動産業者に相談する

二つ目は地元の不動産会社に相談することです。
メリットとしては、依頼するとすぐに相場や購入希望者の有無などの情報を教えてもらえることです。

デメリットとしては、一度依頼をすると断りづらくなるデメリットがあります。

一括査定サイトに依頼する

さいごは、不動産一括査定サイトに査定を依頼する方法です。
サイトによって仲介が目的の不動産会社、買取が目的の不動産会社とあります。
メリットとしては、空き家査定までの時間がスムーズなこと、複数の不動産会社に査定を依頼して価格を比較検討できることが挙げられます。

デメリットとしては、買取が目的の不動産会社の場合は、最終目的が転売になるため、安く買い取られてしまうケースがあることです。
なるべく複数の不動産会社で査定を比較してみましょう。

不動産会社への依頼

ここでは、不動産会社の査定の流れを確認しましょう。
売却するにあたって大事なのは、１社だけの査定で売却額を決めないようにすることです。
不動産会社によっては金額も変わってくるため、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
査定を比較することで高くで売却してくれる不動産会社、高くで買い取ってくれる不動産会社を選ぶことができます。

不動産会社に依頼する方法としては、地元の不動産会社を訪問し、必要な情報を渡して査定してもらう方法と、「不動産一括査定サイト」を利用する方法があります。

「不動産一括査定サイト」を利用する場合には、案内される通りに情報を書き込んでいきます。
名前、連絡先、住所や間取り、土地や家の大きさ、築年数などを入力し送信すると、査定の結果が、早ければ当日中にメールなどで届きます。

まず、査定には簡易査定と訪問査定とがあります。
インターネットなどで売主が申請した情報に基づいて出される査定が簡易査定です。
そこで、簡易査定でいくつか不動産会社を絞り込み、そのあと訪問査定も依頼するというやり方もあります。
自ら会社を探して、1社ずつ問い合わせるのは時間と手間がかかるため、「不動産一括査定サイト」を利用するのもおすすめです。

売却活動

依頼する不動産会社を決定し媒介契約を締結した後は、空き家の売却活動を開始します。
まずはじめに、不動産会社と相談して「売却価格」を決めます。
売却価格が決まれば、「物件の宣伝」「内覧の対応」などを行います。
集客活動は主に不動産会社が行うため、売主が行うのは「内覧の対応」になります。
購入希望者が知りたい情報を説明できるようにしておきましょう。

また、物件のメリット箇所や周辺環境などもしっかりアピールしておきましょう。
内覧は売主の都合のつかない場合などは不動産会社に対応を依頼することもできます。

契約締結

売買契約の締結前には、売買価格や引き渡し日、特約などを取り決めます。
そして、購入希望者と物件の価格や条件交渉などが成立すれば、売買契約を締結します。
売買契約書には、購入者との取り決めた内容をすべて記載することで、後々のトラブルを防ぐ目的があります。

売買契約の締結時は、売買代金の10％を購入者から手付金として受領します。
また、売主が不動産会社に支払う仲介手数料は「売買契約成立時」と「決済時（引渡し時）」の2回に分けて支払う方法が一般的であり、売買契約締結のタイミングで仲介手数料の半額の支払いが発生します。

売買契約時には、以下のものが必要となります。売買契約前にしっかり確認しておきましょう。

• 実印
• 印鑑証明書
• 収入印紙
• 本人確認書類
• 登記済証または登記識別情報通知
• 固定資産税納税通知書

引き渡し

売買契約締結後、およそ1～2ヶ月程度で物件の引き渡しが行われます。
引き渡しのタイミングで購入者から手付金以外の残代金を受領します。
売主から鍵と必要書類を引き渡して、物件の引き渡しがすべて完了します。

高く・早く売却するためのポイント

ここまで空き家売却までの主な流れを解説してきましたが、
ここでは空き家を、高く・早く売却するためのポイントを解説していきます。

適切な価格設定

空き家の売却をするうえで、まず大事になってくるのが物件の価格設定です。
立地や家の大きさ、周辺環境などから、住む人の職業や家族構成なども想像し、物件を購入したくなる絶妙な価格設定が必要となってきます。
また今後の値下げ交渉も想定し、物件の価格設定は少し高めに設定しておくとよいでしょう。
実績のある不動産会社との相談などで、適正な価格を設定することで早期の売却につながります。

魅力的な物件情報

空き家をスムーズに売却するためには、魅力的な物件情報があるとよいでしょう。
たとえば、「築浅」「駐車スペース〇台」「庭付き」「畑付き」「部屋数多い」など、物件を探している人の目に留まるような情報を提示できるよう、空き家のアピールポイントを探しておきましょう。

リフォーム・修繕

古くなった物件を売却したい場合にはリフォームや修繕をしてから売り出すというやり方もあります。
メリットとしては、古くなった部分を新しくすることで物件の印象がよくなり購入検討者にはより魅力的な物件にみせることができます。
また、リフォームをして売り出すことで、購入者は引き渡し後にすぐに住み始めることができます。

デメリットとしては、売り手が支払う費用が高くなってしまうことです。
修繕に関しては最低限必要ですが、高く売れる保証がない中でリフォームをする決断はなかなか出来ないものです。
また、リフォーム分を上乗せした価格設定になってしまうため、価格を安く設定できない点や、リノベーションを自分好みにしたい人の購入選択肢から外れてしまうこともデメリットのひとつといえます。

おすすめとしては、「ハウスクリーニング」です。
ハウスクリーニングとは、専門業者が家の清掃をしてくれるサービスです
特に、キッチン、お風呂、トイレ、洗面所などの水回りを清潔にすることで、内覧時に住宅の清潔な印象を与える影響はとても大きく、売却に繋がりやすくなります。

費用と税金

ここでは空き家を売却する際にかかる費用と税金について解説していきます。
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• 仲介手数料
• 印紙税
• 譲渡所得税
• 解体費用
• 不動産名義変更

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社が不動産売買時に売主と買主の間に入って交渉や契約を進め、売買契約を成立させることで、売主が不動産会社に支払う成功報酬のことをいいます。

具体的な金額としては、下記のようになっています。

売却価格	仲介手数料の上限
200万円以下	売却価格×5％
200万円超から400万円以下	売却価格×4％+2万円
400万円超	売却価格×3％+6万円

印紙税

印紙税とはお金をやり取りする際に作成する領収書や契約書といった文書に対して発生する税金のことをいいます。
収入印紙の貼り付けが必要な場面は、印紙税法が規定する課税事項が記された「課税文書」を作成したときです。
印紙税の金額は不動産の売却価格によって変わってきます。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地や建物などの資産を売却することで得られる利益を所得とみなされ、納めなければならない税金です。
税額は、利益である譲渡所得に不動産の所有期間によって異なる税率をかけあわせて計算します。その所有期間の目安は5年で、5年以下は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得としてそれぞれ異なる税率がかかります。

収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

解体費用

更地にして売る場合には、空き家を解体する必要があるため解体費用がかかってきます。
費用の相場としては、20坪から30坪程度の木造戸建ての場合、100万～150万前後が目安となってきます。また、解体にかかる期間は2週間～1カ月程度を目安に考えておきましょう。

不動産名義変更

空き家の売却はその物件の名義人にしか売却の権利がありません。
そのため、もし売却を考えていても名義人変更の手続きが必要になる場合があります。
また不動産名義変更には費用がかかってきます。
具体的には、登録免許税、必要書類の所得費用、司法書士への報酬の3つです。

• 登録免許税
• 必要書類の所得費用
• 司法書士への報酬

◇登録免許税
登録免許税とは不動産の所有者を変更する時に必ずかかる税金のことです。
固定資産税評価証明書に記載された不動産の評価額×0.4%の費用がかかります。

◇必要書類の所得費用
つぎに、不動産名義変更に必要な各書類の取得費用は1通300～600円ほどです。

◇司法書士への報酬
さいごに司法書士への報酬として、不動産名義変更を司法書士に依頼する際にかかる報酬費として4～5万円ほど必要となります。

注意点

空き家をスムーズに売却するために、知っておきたい注意点を確認しておきましょう。
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• 空き家の名義変更
• 販売価格は高めの設定からスタート
• 売却の際にかかる費用を頭に入れておく
• 自己判断でリフォームや解体をしないようにする

空き家の名義人の確認

空き家を相続した場合には、空き家の名義人がきちんと自分になっているかを確認しておきましょう。空き家を売却する際には空き家の名義人本人であることが売却の最低条件となってくるため、名義人が被相続人（亡くなった方）のままの場合には、きちんと名義変更をしておきましょう。
また、名義人が複数人いる場合には全員の同意がないと売却することができません。
そのため、名義人の確認はしっかりしておきましょう。

販売価格は高めの設定からスタート

まずはじめに物件の販売価格は少し高めの設定でスタートしましょう。
物件の売却時には、購入希望者から値下げ交渉があることを前提として設定することで、値下げ交渉に対しても、相手にとっていい反応ができるようにしておきましょう。
また、空き家や築年数の経っている古い建物に関しては、売却までに時間がかかる可能性があります。
そのため、最初の販売価格を高めの設定にしておくことで、最初の価格で売れなかった場合には、一度販売価格を下げてから再度、価格を下げた新価格で売り出すことができるようになります。

売却の際にかかる費用を頭に入れておく

値下げ交渉などで、あまりに安い価格で売却が成立してしまうと、最終的にかかる仲介手数料や税金、諸経費などで赤字になってしまう可能性があります。
そうならないために、最終的にいくらの手出し費用が必要か不動産会社としっかり確認をしておきましょう。

自己判断でリフォームや解体をしないようにする

リフォームや解体といった費用は高額のため、自己判断で決断してしまうと危険です。
リフォームや解体をすることで空き家や土地が売れやすくなることもありますが、きちんと不動産会社と連携をとって行うようにしましょう。
地域性や立地などで不動産会社が知っている情報をもとに、相談した上で決めるようにしましょう。

役立つ情報

ここでは、空き家の売却に役立つ情報をご紹介します。

不動産会社の選び方

空き家売却時に依頼する不動産会社はどう選べばいいか迷ってしまいますよね？
一口に空き家といっても、立地やエリア、築年数もさまざまで、同じ空き家といっても扱い方はまったく変わってきます。

また不動産会社にも、大手不動産会社や地元密着の不動産会社があり、得意とするエリアや物件種別はそれぞれ違ってきます。
なかには空き家を積極的に扱わない不動産会社もあるでしょう。
そこで大切なのは、複数の不動産会社を比較して選ぶということです。
一括査定比較サイトはネットで手軽に申し込むことができます。
査定額や対応の仕方、提案内容を比較することで、自分に合った好条件の売却方法をみつけることができます。

空き家売却に関するQ＆A

売却か賃貸に出すかで迷っているが、どちらの方が良い？

将来的に戻る予定がないのであれば、売却することをおすすめすることが一般的です。
賃貸に出した場合には、毎年の固定資産税、修繕費がかかってくること、また築年数が経過することで物件価値が下がり、売却価格が下がるリスクがあります。
売却するのか賃貸に出すかは、事情や物件によってもどちらが良いのか変わる可能性があるため、不動産会社に相談することをおすすめします。

住まいが売れるまで、大体どれくらいの期間がかかるの？

相談から成約、引き渡しまで一般的には6ヵ月～1年ほどかかります。
情報収集から査定や媒介契約までの期間は3週間が目安で、物件を売り出してから買主との売買契約までが3ヶ月～6ヶ月、売買契約の締結後の引き渡しまでにかかる期間は、約1～2ヶ月ほどが目安です。
また、築年数の経っている物件ほど売却には時間がかかる傾向にあります。

不動産査定は無料なの?

不動産による物件の査定は無料で行えます。
査定には大きく分けて簡易査定（机上査定）と訪問査定の2つの種類があります。
簡易査定とは、査定依頼者から提供された情報に加え、住宅地図や取引事例などの外部からの情報も併せて査定する方法です。また訪問査定とは簡易査定の情報に加え、現地に担当者が出向いて物件や周辺環境を調査したうえで算出する査定方法です。

査定にはどれくらいの時間がかかる？

簡易査定は一般的には査定当日に査定価格を知ることができます。
また訪問査定では、訪問査定当日の所要時間は1～2時間程度、査定結果がわかるまでには1週間～10日程度かかります。