空き家対策特別措置法をわかりやすく解説！改正された内容や影響についても網羅

空き家対策特別措置法とは？

参照元：総務省統計局

全国の空き家の数は年々増え続け、平成25年までに住宅総数と同じく空家数も右肩上がりに増加しました。空き家が増える事を問題視し国が平成26年11月に成立させたのが「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空き家対策特別措置法）です。

この法律が成立した背景について詳しく解説していきます。

法が成立した背景

所有者は空き家を適正に管理する義務があります。建物が老朽化し、危険な状態になったり、庭が荒れ放題になったり、ゴミのために害獣が発生する場合、所有者は即座に改善する必要があります。

• 倒壊のおそれ
• 積雪により屋根が落下
• 雑草が繁茂
• ごみの不法投棄

空き家が放置され続ける事で、実際にこのような問題が生じていました。管理水準が低下した空き家や空き店舗の周辺への影響も問題視され平成26年11月に「空き家対策特別措置法」が成立し、適正な管理を怠る所有者に対し、市町村が助言や指導、勧告などの行政指導を行い、それでも改善されない場合は命令を出せます。

空き家対策特別措置法が成立した事で、放置された空き家の所有者に対して行政指導が行えるため、空き家問題の深刻化を防ぎ、地域の活性化につなげたい狙いもありました。

法改正について

平成26年11月に成立した「空き家対策特別措置法」ですが、2023年に法改正が行われました。

法改正の背景は、成立後も使用目的のない空き家の増加です。住宅・土地統計調査によれば、居住目的のない空き家は増加しており、国土交通省は今後も増加を予測しています。

法改正に至った経緯について詳しく解説していきます。

改正の目的とは？

平成26年11月に制定された空き家対策特別措置法は特定空家への対策を進めてきました。

しかし、空き家対策特別措置法が執行され特定空家の基準を設けても、空き家の増加は止まる事はありませんでした。法律では特定空き家への対応を厳しくしても、対応には限界がありました。

そのため、改正空家対策推進特措法が2023年に公布され、所有者の責務を強化し、特定空家の除却だけでなく、活用や適切な管理も総合的に強化することが定められました。

改正によって期待されている効果とは？

空き家問題に対する法改正の目的は、地域住民の生活環境の保全を図り、空き家の活用を促進することです。

空き家の活用促進

地域の拠点となるエリアに増え続ける空き家が本来の機能を低下させるおそれがあります。
移住者や空き家を活用したビジネス活用をしたい自治体はあるものの、建築基準や規制があることで建て替えや修繕が進まないという問題が生じていました。
しかし、改正法では、市区町村が活用指針に定めた「敷地特例適用要件」に適合する空き家であれば、前面の道が幅員4ｍ未満でも建替えや改築が容易になる制度が整えられます。

管理の問題をクリア

「特定空家等」の増加を防ぐため、国や自治体が「管理不全空家等」を設定できるようになります。
管理不全空家とは、放置すれば特定空家等になるおそれがある空き家を指します。
管理不全空家として勧告を受けた所有者・管理者は、管理指針に即した措置をおこなう必要があるので、定期的に換気や庭木の伐採など空き家の管理をおこなう必要があります。

管理不全空家として行政から指導が入れば持ち主は最低限の管理をする必要があり、荒れ果てた空き家が減る期待がされています。

解体など対策する必要性

空家法改正で特定空家等になるおそれがある空き家（管理不全空家等）についても、勧告された時点で、住宅用地特例が解除され、固定資産税が増額されることになりました。

市区町村から勧告を受けた特定空家の敷地は固定資産税の課税標準が3倍～6倍に上がります。

特定空き家や管理不全空き家に指定されて、固定資産税が上がることを避けるため、行政の指導に従ってリフォームか、解体して更地にするなどの対策が必要です。

市区町村が活用指針に基づいて建替え空き家や改築しやすくする制度を整備し、管理不全空家等を設定して適切な措置をおこなうことで、空き家問題の解決に期待が高まります。

空き家対策特別措置法の課題とは？

空き家対策特別措置法の改正で空き家問題が解決できるわけではありません。ここでは課題について解説していきます。

執行体制の強化

空家法改正により空き家問題が解決されるわけではありません。法改正を施行するために行政だけでなく、地域住民の理解も必要です。

空き家対策の執行体制の整備が必要な自治体において、専門家と連携した相談体制を構築するための支援が行われています。これにより、空き家相談のための人材育成や法務・不動産・建築の専門家との連携が強化されます。

これらの取り組みにより、空き家は資源として有効活用され、地域の活性化や安全性の向上、美観の改善に寄与することが期待されています。

空家法改正を施行することで全国共通の空き家に関連する課題に対して、住宅市場を活用した新たなビジネスの構築などのモデル的な取り組みができるのは自治体によっても大きなメリットです。

空き家の所有者の立場に立った伝え方で、このまま放置することで固定資産税の課税標準が上がり負担が増える事を心配するように伝えるなど、地域住民も心配していると伝えるのも良いでしょう。

所有者等の特定の困難

特定空家を除却して再活用したい場合でも、土地所有者の判断だけでは除却できないため、勧告に躊躇している自治体が多いのが現状です。

所有者の特定に手間がかかり、民間事業者と所有者の条件が折り合わない場合も少なくありません。さらに所有者の同意が得られにくいこともあり、特定空家の所有者にとっては特段の負担となっています。

所有者が不明な空き家問題に住民基本台帳ネットワークシステム活用の推進がスタートしました。住基ネットの活用により、申請者の負担を軽減し、所有者が不明な土地の解消や円滑な利用の促進が期待されています。

費用負担

空き家所有者の責任は、空き家を適切に管理し、周辺の生活環境に悪影響を与えないようにすることです。所有者が管理を怠ると、自治体から助言や指導、勧告、命令があり、最終的には空き家の解体などが行われる可能性があります。また、固定資産税の増額リスクもあります。

自治体は、空き家の実態調査を行い、適切な管理指導をおこなう責任があります。特に、管理が不足している空き家は特定空家に指定され、固定資産税が増額され、行政代執行の対象となるリスクがあります。

行政代執行には、空き家所有者が多額の費用を負担する可能性があります。そのため、空き家所有者は管理を怠らず、必要に応じて活用や売却を検討することが重要です。

所有者が空き家をリノベーションし今後も使用する目的がない場合、解体することを視野に入れましょう。老朽危険家屋解体撤去補助金制度がある自治体もあるので、お住いの地域の補助金制度を確認しましょう。支援額は自治体により差がありますが、解体費用の1/5から1/2、上限額50万円ほどです。

地域住民の理解

空家対策特別措置法は、地域の過疎化や少子高齢化が進む中の人口減少により増加する空き家問題に対処し、地域社会の活性化と住宅資源の有効活用を図ることを目的としています。

空き家の所有者に対して適切な管理をおこなうよう指導し、管理されていない場合は罰則を科すことで、空き家問題の解決を図っています。また、特定空家に対してはさらなる対策を講じることで、老朽化や安全上の問題を解消し、地域の住環境を改善しています。

空き家問題は日本全体で取り組むべき重要な課題であり、地域住民と連携しながら、持続可能な解決策を模索していく必要があります。

地域住民に理解してもらうためにも、空き家が問題であること、活用できるメリットがあることを分かりやすく伝える必要があります。

空き家に関する相談対応の充実や空き家の発生抑制に対して全国の都道府県でさまざまな取り組みがされています。例えば香川県綾歌郡宇多津町では、地域経済とコミュニティの活性化を促す仕組みの構築を目的に、相談体制の充実や空き家関連セミナーの開催、自治体との連携強化などを行っています。

• 相談体制の多様化および相談マニュアルの作成
• 専門家による空き家に関する法改正や相続登記のセミナー
• 活かせる空き家マッチングシステムのレベルアップ・モデルケースの明示化
• 宇多津町空家等対策協議会との連携強化
• 広報活動の強化

空き家の適切な除却・管理の促進を目的とした公民連携の取り組みを開始し、地域住民への理解への取り組みも積極的に行われています。

法律の周知徹底

空き家対策特別措置法の課題の1つに、法律の周知徹底に関する点が挙げられます。この法律は空き家問題に対処するための重要な枠組みを提供していますが、一部の所有者や自治体がその存在を把握していない場合があります。その結果、適切な対応が行われず、放置された空き家が増加しているという課題が浮上しています。

空き家等対策特別措置法の周知徹底が必要です。所有者や自治体に対して、法律の内容や適用方法、義務などを広く啓発する取り組みが不可欠です。

都道府県だけではなく市区町村主体で、地域住民の世代別に空き家対策特別措置法をわかりやすく伝えるセミナーや、地域イベントでのアピールをおこなう事でより多くの人々が法律を利用しやすくなります。

特定空家とはどんなもの？

平成26年11月に制定された空き家対策特別措置法が成立しました。特定空家の対象になるのは以下のような空き家のことです。

• 倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

特定空家に指定されると固定資産税が最大6倍になる場合があり、そのまま放置することで最大50万円以下の過料が科せられます。

地域住民の生活環境を守るためにも自治体としては空き家のまま放置されることを防ぎたいという考えが強くある一方で、空き家所有者にとっても重い処置です。

主な空き家の解決・活用方法を紹介

空き家を減らし地域活性化に繋げたい自治体と、年々増え続ける空き家に対する処置として国は空き家対策特別措置法を成立させました。空き家所有者が適切な対策を取ることは、地域活性化や空き家問題の解消に重要です。
ここでは、主な空き家の解決・活用方法をご紹介します。

建物の修復やリノベーション

空き家所有者は、空き家を再利用または再生する計画を策定することが重要です。これには、建物の修復やリノベーション、建物の用途変更などが含まれます。

地域の需要やニーズに合わせた活用方法を考え、地域の景観や経済活動の活性化に貢献するプランを立てることが求められます。

空き家をリノベーションし店舗に利用している事例は全国にあります。築年数が古くても、それを活かしたカフェは人気が高いです。

建物の管理やメンテナンス

空き家所有者は、定期的な建物の管理やメンテナンスをおこなうことが必要です。これにより、建物の劣化や廃虚化を防ぎ、周辺地域の景観や安全性を維持できます。定期的な点検や清掃、施設の安全対策などが含まれます。

所有者自身で難しい場合には、業者に定期的なメンテナンスを依頼できます。何もせず固定資産税の増加や過料が科せられるよりも経済的です。

賃貸や売却

空き家所有者は、空き家を賃貸や売却することで、建物を活用する方法を検討する必要があります。賃貸や売却により、空き家を利用できるだけでなく、地域の住宅需要にも寄与できます。

築年数が古くても水回りや壁紙をリフォームすることで、賃貸として貸し出せ副収入を得る事も期待できます。

地域の住民や自治体と連携し、地域のニーズや課題を共有し、共同で解決策を見つけることが求められます。地域のコミュニティ活動や地域振興プロジェクトに参加することも、地域の活性化につながります。

以上の対策を総合的に考え、空き家所有者が積極的に取り組むことで、空き家問題の解消や地域の活性化に貢献できます。