空き家問題の原因とは？考えうるリスクや解決策に関して解説！

空き家とはどういったものなのか？

そもそも「空き家」とはどういった状態の家を指すのか？国土交通省が平成26年（2014年）に定めた「空家等対策の推進に関する特別措置法」によると、空き家とは建物やその関連施設が住居または使用されていないものを指します。

つまり、誰も住んでおらず使用されていない住宅のことであり、売却中であったり賃貸募集を行っている住宅はこの定義に含まれていません。

また、特定空き家については以下のように定義されています。

そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となる恐れのある状態又は著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められる空き家等をいう。

出典：法令検索

さらに、2015年には新たに空き家に関する法律が施行され、空き家を放置しすぎると固定資産税の減税処置が受けられなくなりました。

固定資産税の課税標準額は通常土地の評価額に基づいて算定されますが、特定空き家所有者に対しては、土地の評価額に1.5倍から6倍までの乗数を乗じて算定することが可能になります。

増え続ける空き家

日本の空き家は年々増加しています。
総務省が5年ごとに実施している「住宅・土地統計調査」によると、平成30年（2018年）は約8,490,000戸となり、前回調査をした平成25年（2013年）の約8,200,000戸から約290,000戸も増加しています。

空き家が増えている原因とは？

では、なぜこんなにも空き家が増えているのでしょうか？空き家が増えている原因として以下の点が挙げられます。

• 人口減少と高齢化
• 空き家所有者自身が抱える問題
• 固定資産税の問題
• 新築住宅の供給過剰
• 都市部への人口集中
• 郊外の交通網の整備
• ライフスタイルの変化
• 経済状況の悪化

人口減少と高齢化

少子高齢化は日本社会における深刻な問題であり、空き家問題の増加にも大きな影響を与えています。

地方では、生まれ育った人たちが都市部へ進学や就職で流出し、そのまま戻らないケースが多く見られるため、地方の高齢化が加速し空き家問題が深刻化しています。

また、地方の空き家は主に高齢者が所有しており、相続によって空き家となるケースが少なくありません。

しかし、相続した子供たちは都市部で生活しているため、空き家を管理することが難しく、放置してしまうケースが多いのです。

空き家所有者自身が抱える問題

近年、増加している空き家問題の原因の一つとして、所有者自身が抱える問題も見逃せません。

特に所有者が一人暮らしの高齢者の場合、介護が必要になった時点で住居型老人ホームへ入居せざるを得なくなり、年単位で空き家が発生するケースが増えています。

こうした状況下で、空き家管理を担うのは多くの場合子供ですが、子供が遠方に住んでいたり仕事や介護で忙しかったりと、様々な事情から管理が滞ってしまうケースも少なくありません。

さらに、空き家所有者が高齢化している場合、相続の問題も複雑に絡み合い空き家問題の解決をさらに困難なものにしています。

空き家問題を解決するためには行政による支援はもちろん、所有者自身や家族の意識改革も必要不可欠です。

また、相続が発生する前に家族間で空き家の将来について話し合い、共有しておくことも重要です。

固定資産税の問題

住宅用地の固定資産税には、200㎡以下である小規模住宅用地の場合は6分の1、200㎡以上である一般住宅用地でも3分の1に減額される特例があります。

これは、多くの人がマイホームを所有できるようにと設けられた軽減措置ですが、この特例は空き家にも適用されます。

空き家を解体して更地にしてしまうと、特例が適用できなくなり固定資産税が大幅に上がってしまうため、空き家を解体せずにそのまま放置してしまうのです。

空き家問題は地域活性化や防災など、様々な課題と密接に関係しています。

空き家問題を解決するためには、空き家解体に対する支援だけでなく、固定資産税の軽減措置など、様々な制度や政策の検討が必要となります。

【空き家対策処置法の設置について】

政府では固定資産税の支払額を原因として放置されている空き家解決に向けて、2022年6月に空き家対策処置法が一部改正され、特定の空き家に対して固定資産税が6分の1に軽減される措置から除外されるようになりました。

以下のような空き家は特定空き家と認定されます。

• 長期間居住その他の用に供されていない建築物
• 倒壊の恐れや著しく衛生上有害となる恐れ、または著しく景観を損ねるなど周辺の生活環境に悪影響を与えている恐れがあるもの

新築住宅の供給過剰

空き家問題が深刻化する現代において、新築住宅着工数の高さもその原因の一つとして指摘されています。

国土交通省が発表した令和5年度の新築住宅着工統計によると、昨年度よりは減少しているものの、依然として高い水準を維持しています。

この背景には、人口減少や高齢化による住宅需要の減少とは相反する、いくつかの要因が考えられます。

まず、低金利政策による住宅ローン借り入れの容易さなどが、新築住宅購入へのハードルを下げている可能性があります。

また、都市部への人口集中や郊外のファミリー層向け住宅開発なども、新築住宅建設を促進していると考えられます。

しかし、新築住宅建設が進む一方で空き家問題は深刻化しており、住宅供給と需要のミスマッチが起きていることを示しています。

このまま新築住宅建設が過剰に続けば、空き家問題はさらに深刻化する可能性があります。

空き家問題を解決するためには、新築住宅建設の抑制だけでなく、空き家の有効活用や流通促進も重要です。

そのためには行政や民間、そして個人が協力し空き家問題への理解を深め、解決に向けて積極的に取り組むことが必要です。

都市部への人口集中

ライフスタイルの変化に伴い地方から都市部への人口流出が進んでおり、地方では空き家が目立ちます。

過去に日本では、戦後の高度経済成長期における大都市への人口集中を抑制するため、地方へ住宅市街地を開発する動きがありました。

しかし近年ではそこに移り住んだ住民が成長し、若者世代が都市部へ引っ越しをしてしまうと、地方の高齢化が進みいずれ空き家になってしまうケースが多く、地方と都市部では距離が離れているため管理されずに放置されている空き家が多くみられます。

郊外への交通網の整備

郊外にある団地では、たくさんの若者が親元を離れ都市部の大学への入学や会社へ就職するために、郊外から出ていってしまう場合が多く見られます。

すると、郊外の人口は減少し電車やバスを利用する人の数も減少するため、運行する本数が減りいずれ廃線してしまう可能性が高いです。

そのため、地方都市の郊外住宅団地のなかでも公共交通機関が十分ではない地域は、車を所有していない若者世代にとって、不便に感じることが多く長期間に渡って空き家になる可能性が高くなります。

ライフスタイルの変化

近年では、核家族化・晩婚化・未婚率の上昇のため、家族構成が小さくなり一人暮らしや夫婦のみの世帯が増加しているため、広い家に住む必要がなくなり30坪以上ある空き家に対する需要が減っています。

また、転勤族や賃貸住宅の選択をする人が多く、持ち家を選択するよりも賃貸住宅を選択する人が増えているため、不要な空き家が増加しています。

経済状況の悪化

空き家問題には、投資目的での住宅建築が一因となっています。

不動産の価格上昇時には投資目的として住宅を立てる人々が現れますが、これらの住宅は将来的に売却することや賃貸に出して家賃収入を得ることを目的としている場合が多く、空き家となっている場合もあります。

また、経済成長率の減少と新築住宅の着工数の不一致が空き家問題を深刻化させています。

日本の経済は高度成長期の約10％の成長率から減速し、2021年には前年比で約1.7％にまで落ち込んでいます。

しかし、新築住宅の着工は年間約800,000戸から900,000戸と依然として高水準で、例えば国土交通省が集計した令和5年度（2023年）の着工新築住宅数は819,623戸となっています。

出典：国土交通省

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空き家が増え続けるとどうなる？

空き家を管理せずに放置しているとどうなるのか？この章では解説していきます。

• 地域の景観悪化
• 防犯上のリスク
• 衛生上のリスク
• 地域の活性化の阻害
• 災害リスクの増加
• 行政への負担増加

地域の景観悪化

空き家は、地域社会にとって様々な問題を引き起こす存在です。

特に、放置された空き家は、地域の景観を著しく悪化させ、住民の生活環境や安全を脅かします。

具体的には外壁の塗装が剥げたり、窓ガラスが割れたり、雑草が生い茂ったりといった外観の劣化は、地域の景観を損ね、魅力的な街並みから程遠い印象を与えてしまいます。

これらの問題は、空き家周辺に住む住民にとって大きな不安やストレスとなり、住環境の質を低下させ、地域への愛着や誇りを失わせる要因となります。

空き家問題は単に個人の問題にとどまらず、地域全体に悪影響を及ぼす社会問題なのです。

防犯上のリスク

空き家は侵入窃盗のターゲットになりやすく、地域住民の財産を脅かします。

人の出入りが少なく防犯対策も十分ではない空き家は、犯罪者にとって格好の標的となります。

さらに空き家は放火の対象にもなりやすく、火災発生のリスクを高めます。

放火は、空き家だけでなく周辺住民の住居にも燃え移る可能性があり、甚大な被害をもたらす恐れがあります。

近年では放火による火災が原因で、尊い命が失われるケースも発生しており、空き家問題は単なる所有者だけの問題ではなく、地域全体の問題として捉える必要があります。

加えて空き家は不法占拠される可能性もあり、地域住民の安全を脅かします。

不法占拠された空き家は犯罪の温床となるだけでなく、衛生状態も悪化し地域住民の生活環境を悪化させる要因となります。

このように空き家は様々な問題を引き起こすため、放置することは地域住民の安全と生活環境を脅かすことに繋がります。

空き家問題を解決するためには、所有者自身が適切な管理を行うことはもちろん、行政や地域住民が協力して対策を講じていくことが重要です。

衛生上のリスク

空き家は、衛生面においても深刻な問題を引き起こし、ネズミやゴキブリなどの害虫・害獣の発生源となり、周辺環境の衛生状態を悪化させます。

ネズミは病原菌やウイルスを媒介し、ゴキブリは食中毒の原因となる可能性があります。
さらに、換気が滞った空き家はカビやダニにとって格好の繁殖地となります。

カビはアレルギーや呼吸器疾患の原因となり、ダニは刺痒症を引き起こす可能性があります。

これらの害虫・害獣やカビ・ダニは、空き家周辺住民の健康被害にもつながり、悪臭の発生によって生活環境を悪化させる可能性があります。

空き家は単なる放置された建物ではなく、地域住民の健康と生活環境に深刻な影響を与える存在であることを認識し、適切な管理や対策を講じることが重要です。

地域の活性化の阻害

空き家は、地域活性化の強力な阻害要因となります。

空き家が目立つ地域は住民にとって魅力が低下し、人口流出を加速させてしまいます。

これは、活気ある地域社会にとって致命的な損失となります。
さらに、空き家は企業にとってもマイナスイメージとなり、進出を躊躇させる要因となります。

企業にとって、魅力的な人材確保や活発な経済活動は不可欠であり、空き家だらけの地域はこれらの条件を満たしているとは言い難いのです。

空き家問題は単に個人の問題ではなく、地域全体にとって深刻な問題であることを認識し、行政や民間そして個人が協力して解決していく必要があります。

災害リスクの増加

空き家問題は地域社会にとって深刻な課題であり、様々な問題を引き起こします。

その中でも災害リスクの増加は、特に大きな懸念事項です。

老朽化した空き家は、地震や台風などの災害で倒壊するリスクが高くなり、周辺住民の生命と財産を危険に晒すだけでなく、道路や交通網を寸断し、二次災害を引き起こす可能性もあります。

行政への負担増加

空き家問題は、行政にとっても大きな負担となります。

空き家調査や所有者への指導、行政代執行など空き家対策には多くの時間と費用が必要となります。

空き家調査では、所有者や建物の状況を調査する必要があります。

所有者への指導では、空き家の適切な管理を指導する必要があり、行政代執行では行政が強制的に空き家の解体や修繕を行うことができます。

これらの対策には、専門知識を持つ職員や調査費用や代執行費用など、多くのコストがかかります。

さらに空き家問題は、地域活性化や防災・衛生など、様々な課題と密接に関係しているため、行政は単独で解決することは難しく、関係機関との連携や総合的な取り組みが必要となります。

空き家所有者に対しては、空き家の適切な管理や活用に関する情報提供や支援が必要です。

地域住民に対しては空き家問題への理解を深め、地域活性化や防災などの活動に積極的に参加してもらう必要があります。

民間企業に対しては、空き家を活用したビジネスモデルの開発や、空き家対策に関するノウハウの提供など、積極的に協力してもらう必要があります。

行政、地域住民、民間企業が協力し、空き家問題に取り組むことで、持続可能な社会を実現することが可能になります。

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空き家問題の解決策はあるのか？

ここまで、空き家が増加すると発生するリスクについて解説してきましたが、これらの問題を解決するためには、空き家を有効活用することが重要です。

ここでは、空き家問題の解決策として考えられる7つの方法について紹介していきます。

• 空き家バンクの利用
• 空き家管理サービスの利用
• リノベーション
• 賃貸住宅としての利用
• 売却
• 解体
• 制度・政策の活用

空き家バンクの利用

空き家バンクとは、自治体が空き家所有者から空き家情報を受け付け、空き家を探している人に紹介する仕組みです。

空き家バンクを利用することで空き家所有者は空き家を有効活用でき、空き家を探している人は希望にあった住居を見つけることができます。

【成功例：長野県佐久市の空き家バンク】

2008年から運営を開始し、400件以上の成約実績がある長野県佐久市の空き家バンクは、移住者向けのサポートが充実しています。

空き家バンクサイトは、イラスト付きで初心者でも分かりやすく作成し、東京からの移住者を見越して東京都有楽町へ佐久市移住相談窓口を設置、移住希望者には実際に佐久市へ移住をした住民が、移住交流相談員として市内を案内してくれます。

また、短期滞在施設を設けているのでそちらを利用すれば、移住体験ができるようになっています。

空き家管理サービスの利用

空き家管理サービスは、空き家所有者の負担を軽減し、安心して空き家を管理するための重要なツールです。遠方に住んでいたり、忙しくて空き家の管理に時間を割けない人にとって、空き家管理サービスは大きなメリットをもたらします。

空き家管理サービスでは清掃や修繕、管理など空き家の維持に必要な様々な業務を専門業者が代行します。

経験豊富なスタッフが適切な対応を行うため、空き家所有者は安心して任せることができます。

遠方に住んでいる場合、空き家の管理は負担になります。

定期的な清掃や修繕、近隣への挨拶など多くの手間がかかりますが、空き家管理サービスを利用することで、これらの負担をすべて専門業者に任せることができるため、遠方でも安心して空き家を所有することができます。

また、空き家は放置すると様々なトラブルが発生する可能性があります。

雨漏りや倒壊などのリスクはもちろん、不法占拠やゴミの不法投棄などの問題も発生する可能性があります。

空き家管理サービスを利用することで、これらのトラブルを未然に防ぐことができます。

リノベーション

リノベーションとは単なる修繕や改装ではなく、既存の建物の持つ構造や素材を活かしながら、新たな価値を生み出す改修工事です。

近年空き家問題が深刻化する中、空き家をリノベーションすることで、現代的なニーズに合致した住居や店舗などに生まれ変わらせることが注目されています。

リノベーションには、以下のようなメリットがあります。

• 環境への負荷軽減：新築に比べて建築廃材を減らすことができ、環境への負荷を軽減できます。
• コスト削減：新築よりも費用を抑えることができ経済的なメリットがあります。
• 地域活性化：空き家を活用することで地域の魅力向上に貢献できます。
• 個性的な空間：既存の建物の特徴を活かした個性的な空間を作ることができます。

リノベーションは空き家問題の解決だけでなく、環境保全や地域活性化にも貢献できる可能性を秘めています。

今後さらに技術やノウハウが進歩していくことで、リノベーションはますます普及していくと考えられます。

【リノベーションの具体的な事例】

• 空き家をカフェにリノベーション：老朽化した空き家を、地域の住民が集えるカフェにリノベーションすることで、地域活性化に貢献しています。
• 空き家をオフィスにリノベーション：テレワーク需要の高まりを受け、空き家をオフィスにリノベーションすることで、働き方改革を推進しています。
• 空き家をシェアハウスにリノベーション：若い世代や外国人向けのシェアハウスとしてリノベーションすることで、新たな住まい方を提案しています。

賃貸住宅としての活用

空き家を賃貸住宅として活用することは、安定的な収益を得られるというメリットがありますが、同時にいくつかの課題も存在します。

まず、入居者募集やトラブル対応などの手間がかかります。

空き家を魅力的な住居としてアピールし、多くの入居候補者を集めるためには、広告掲載や内覧対応などの努力が必要です。

また、入居者との契約手続きやトラブル対応にも時間と労力がかかります。
これらの課題を解決するために、仲介業者を利用すると良いでしょう。

仲介業者は入居者募集やトラブル対応などの業務を代行してくれるため、空き家所有者は手間をかけずに安定的な収益を得ることができます。

仲介業者を選ぶ際には、以下のポイントに注意しましょう。

• 空き家賃貸に精通している業者を選ぶ
• 複数の業者を比較して、手数料やサービス内容を検討する
• 信頼できる業者を選ぶ

信頼できる仲介業者とパートナーシップを築くことで、空き家問題を解決し安定的な収益を得ることが可能になります。

売却

空き家を売却することは、まとまった資金を得られる有効な手段ですが、スムーズに売却するためには、いくつかの注意点があります。

まず、売却には買い主を見つける必要があるため、市場動向を把握し適切な価格設定をすることが重要です。

また、物件の魅力をアピールするために清掃や修繕を行い、写真撮影や資料作成を丁寧に行うことも大切です。

さらに、空き家には様々な問題が潜んでいる可能性があります。

例えば、老朽化による修繕費用や相続登記の不備などが発生する可能性があり、これらの問題を事前に把握しておらず、売却後にトラブルが発生すると売主が責任を問われる場合があります。

これらの点を踏まえ空き家を売却する場合は、不動産会社に相談することをお勧めします。

不動産会社は、市場動向や物件の査定や買い主探し、売却手続きなど様々なサポートを提供することができます。

また、近年は空き家問題への関心の高まりから、空き家専門の不動産会社や買取業者も増えてきており、これらの業者の中には修繕費用や相続登記などの問題解決をサポートしてくれるところもあります。

空き家を売却してまとまった資金を得たい場合は、これらの情報を参考に、慎重に検討を進めることが大切です。

解体

老朽化した空き家は倒壊や火災などのリスクがあり、地域住民の安全を脅かす存在となるため、安全性を確保するためには解体が望ましいケースも多くあります。

しかし、空き家の解体には費用がかかります。

解体費用は、建物の大きさや構造や解体方法などによって異なりますが、数百万円から数千万円かかることも珍しくないため、費用負担がネックとなり解体を見送ってしまうケースも少なくありません。

しかし、老朽化した空き家を放置すると倒壊などのリスクがさらに高まります。

そこで多くの市町村では、空き家の解体費用を助成する制度を設けており、助成金の額は市町村によって異なりますが、解体費用の半分程度を助成してくれる場合もあります。

解体を希望する場合は、空き家がある市町村のホームページなどで、解体費用助成制度について確認しましょう。

制度・政策の活用

信頼できる仲介業者とパートナーシップを築くことで、空き家問題を解決し安定的な収益を得ることが可能になります。

• 空き家対策特別処置法：空き家所有者への指導や行政代執行などの処置を可能にする法律
• 空き家税：空き家に対して課税する制度
• 固定資産税の軽減処置：空き家を賃貸住宅として活用する場合などに、固定資産税を軽減する処置

地域の取り組み

空き家問題は、地域住民が協力をして取り組むことが重要です。

地域住民が協力をして、空き家の状況を定期的に確認する空き家見守り隊の活動を行う、空き家を有効活用できるイベントを定期的に行うなど、方法はさまざまあります。

【成功例：長野県】

地域住民が協力して空き家を活用したカフェや、古民家民宿などを運営しています。

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