空き家で民泊は儲かるのか？収益性とリスクを徹底解説！

空き家を民泊に活用するということ

まずはじめに、「民泊」とは具体的にどのような施設なのかを解説します。

民泊とは文字のとおり、「民家に泊まる」ことを意味していて、旅行者や観光客などの第三者に対して、一戸建てやマンションなどの民家や空き部屋を貸し出すサービスを提供するビジネスモデルのことを指します。


近年では、円安の影響や新型コロナウイルスも落ち着いたことも相まって、国内の観光需要も急激な高まりをみせています。
観光客が増えることで、ホテルや旅館といった宿泊施設の利用が増えることは当然です。

しかし、需要供給のバランスが崩れ、宿泊施設が足りていないからホテルや旅館を増やしまたい、ということになったとしても、場所や建設期間などの問題もあり、すぐすぐ対応できるものでもありません。

そこで注目されているのが、空き家を利用した民泊です。
1から建物を建てるわけではないため、宿泊施設不足の問題にも比較的早く対応することができるのです。

少ない初期費用ではじめられること、空き家だった建物を有効活用できることから、空き家を利用した民泊経営が注目されはじめています。

空き家を民泊に活用するメリットとは？

ここでは空き家を民泊に活用するメリットについて、ひとつずつ解説していきます。

収益を得られる

空き家は所有しているだけで、毎年固定資産税や維持管理費用といったコストが発生してしまいます。

また、長年人が住まないまま建物が放置されることで、建物の劣化を早めてしまうリスクもあります。管理状態が悪ければ、自治体から「特定空家」に指定されてしまうリスクもあり、特定空き家に指定されれば解体を余儀なくされます。

そこで、売却や賃貸が難しいといった場合にも、民泊経営という選択肢を選ぶことで人の出入りをつくり、建物の老朽化を防ぐ効果を得ることができます。

また、お金がかかるだけのマイナス資産だった空き家が、収益を生むプラス資産に生まれ変わることができます。

民泊は１泊の収益でもすぐに反映されるため、収益を得たことをすぐに実感することができます。

空き家を有効活用できる

空き家を民泊として活用する場合、現状の建物を利用することができるため、修繕やリノベーションを施す費用を考えたとしても、解体や建築費用を抑えることで、初期投資を安く抑えることができます。

立地を考えターゲットを絞ることから、需要に合ったインテリアやこだわったリノベーションデザインにすることで、民泊の収益性を上げることができます。

特に、観光需要の高い地域や、海に近い地域や自然に囲まれた地域の和風古民家などはリゾート地としても民泊の需要が高く、賃貸や売却といった需要が低い土地や物件であっても、民泊として有効活用することができます。

地域活性化に貢献できる

観光需要が高まってきている近年では、国内の宿泊施設の料金の値上がりが目立ってきています。

そこで、観光客にとっても、民泊施設を割安な料金で宿泊できることは魅力的であり、地域の観光客の増加も期待できます。

また、宿泊で浮いた費用を周辺での飲食や観光に利用することによる経済効果も期待できるため、大きく地域貢献をすることができます。

観光客で地域が活性化されることで、収益を得ること以外にも、やりがいにつながっていくかもしれません。

新たなビジネスチャンスが生まれる可能性がある

すでに空き家を民泊経営に活用している人も多く、一般的な民泊施設とは少し違った形での経営をしている人も多くいます。

そこで民泊を利用した、いくつかの新しいビジネスモデルをご紹介します。

• シェアハウス
• サテライトオフィス
• 介護施設
• 田舎暮らし体験民宿

シェアハウス

学生が多い地域などでは、シェアハウス形式での利用にも需要があります。
空き部屋を複数の人に貸し出す賃貸経営スタイルや、受験時期やイベント時などに１泊から貸し出すケースもあります。

ホテルに宿泊するよりも安い料金に設定するなどのサービスを重視すれば、さらに需要は高まります。

若い人や学生にターゲットを絞ることで、建物のデザインやインテリアのコンセプトも決めやすくなります。

サテライトオフィス

サテライトオフィスとは、本拠地とは別の場所に設置されたオフィスのことをさします。

コロナ禍で推奨されたテレワークにより、サテライトオフィスの需要は急激に高まりました。

アフターコロナにおいてもサテライトオフィスは注目されており、オフィスから離れた居住地に住む社員や、自宅で仕事環境を確保できない社員、企業においても、空き家を活用したサテライトオフィスは、費用を抑えられた賃貸など、大きな魅力があります。

またサテライトオフィスを導入する場合には、地方によって補助金の対象になる場合もあるため、自治体に確認することをおすすめします。

介護施設

障害者が一時的に利用できる宿泊サービスとして民泊を利用することもできます。

たとえば、障害のある人が介護なしで生活することを本人が経験したい、介護をする人や家族が経験させたいと考える場合には、安い宿泊料金でキッチンやお風呂なども利用できる民泊はちょうどいい場所といえます。

田舎暮らし体験民宿

自然豊かな土地であれば、田舎暮らしや農園を体験できる施設としても需要があります。

都心からの移住を考えている人や、少し田舎で休息をとりたいと考えている人、自然豊かな場所での暮らしを家族と体験したい人など、永住ではなく、期間を決めた田舎体験をしてみたいという人にとっても、とても魅力のある宿泊施設となります。

長期滞在の場合には空室リスクをカバーすることができ、安定した収益を得られるメリットがあります。

長期での利用の場合には割引を設定するなど、魅力的なサービスが必要になります。

注意点としては、民泊経営の場合は年間の稼働が180日という制限があるため、延長などに応じられないケースがあります。

資産価値の向上を狙える

近年では観光事業の重要も増えており、民泊に適した不動産の価値が上がってきています。

所有する空き家で民泊の届出を済ませておけば、「不動産取得後にすぐに民泊を運営できる物件」という魅力的な価値が付き、希望価格での売却がしやすくなるメリットがあります。

つまり、物件の資産価値が上がり、将来的な収益物件として売却することができるのです。

また、民泊経営で収益面でも良い実績を残すことができれば、民泊物件としての大きなアピールポイントにできるでしょう。

空き家を民泊に活用するデメリットとは？

空き家の民泊活用にはメリットがある反面、デメリットも存在します。
どのようなデメリットが存在するのか、ひとつひとつみてみましょう。

収益性が不安定

収入面でいえば、民泊から安定的な収入を得ることは難しいため、本業としてのビジネスには向いていません。

年間を通していえば繁忙期、閑散期等もあり、近年のコロナショックや景気等にも左右されます。

空き家を民泊施設にすることで、初期投資が少なければ大きな赤字になるということは考えにくいですが、宿泊のニーズが落ち込む、収入が減少する時期があることをあらかじめ想定し、余裕のある資金計画を立てておきましょう。

運営に時間と労力が必要

民泊経営を行うにあたって、やっておかなければならないことがあります。

①必要な設備をチェックする

台所、浴室、便所、洗面設備の4つの設備は必ず設けていないといけません。

②必要書類を各都道府県の窓口に提出する

「住宅宿泊事業届出書に必要事項を記入の上、必要な添付書類と合わせて、住宅の所在地を管轄する都道府県知事等に届け出る必要がある」と定められているため、まずは必要書類をそろえましょう。

③民泊運営に必要なものをそろえる

歯ブラシやシャンプー、石鹸などのアニメティや、寝具や家具、家電といったものを一通りそろえましょう。
また、必要であればネット環境を整えましょう。

④民泊仲介サイトに登録する

民泊仲介サイトに登録することで、より多くの宿泊希望者と自身の民泊物件をマッチングさせる狙いがあります。

⑤リノベーションや空き家の修繕

建物の状態が悪かったり、生活するために必要な設備が使えない状態であれば、修繕が必要となってきます。

また、より魅力的な民泊施設にする場合にはリノベーションをすることでより多くの集客を見込めるようになります。

しかし、これらを行うには費用と時間を必要とするため、民泊に適した立地であるか、費用の回収ができるかどうかをしっかり見極める必要があります。

これらの作業を完了してはじめて民泊を運営できる状態にできるため、かなりの時間と労力を必要とします。
これらは民泊経営をはじめる最初のデメリットといえます。

トラブルが発生する可能性がある

不特定多数の宿泊者を受け入れるにあたって、さまざまなトラブルを予測して対応しなければなりません。

「チェックイン・チェックアウトの時間が守られない」「大騒ぎを起こすことで近隣住民に迷惑をかける」「壁や家具、備品の破損や窃盗が起こる」「ゴミの放置や部屋を汚される」など宿泊客のトラブルに備えて、あらかじめ細かくルールを説明し、外国人観光客の多い地域には部屋の利用方法についての説明は、多言語対応のものを用意するといった対応が必要となってきます。

法規制を遵守する必要がある

住宅宿泊事業者には住宅宿泊事業法（民泊新法）という制度が定められています。

安全面・衛生面の確保がなされていないこと、騒音やゴミ出しなどによる近隣トラブルが社会問題となっていること、観光旅客の宿泊ニーズが多様化していることなどに対応するため、一定のルールを定め、健全な民泊サービスの普及を図るものとして、新たに制定された法律のことをいいます。

• 住宅宿泊事業を行おうとする者は、都道府県知事等への届出が必要
• 年間提供日数の上限は180日（泊）
• 「住宅」は、台所、浴室、便所、洗面設備が備えられた施設
• 「住宅」であることを証明すること
• 安全面・衛生面等の規制

①住宅宿泊事業を行おうとする者は、都道府県知事等への届出が必要

民泊経営をはじめる際には、居住要件を満たしていることを証明するための書類、住宅の図面の添付などの必要書類をそろえて、届出をする必要があります。

②年間提供日数の上限は180日（泊）

年間営業日数は180日未満という制限があります。
そのため、本業としての民泊経営は難しく、空き家の活用を重点においた副業として成り立つビジネスとなります。

③「住宅」は、台所、浴室、便所、洗面設備が備えられた施設

台所、浴室、便所、洗面設備の4つの設備は必ず設けていないといけません。
これら4つの設備は同じ敷地内に設置されていれば、1棟の建物内に設置されている必要はなく、それぞれが使用可能な状態であれば届け出ることが可能です。

④「住宅」であることを証明すること

居住要件として、「人の生活の本拠として使用されていること」、「入居者の募集が行われていること」、「かつて人が生活していたこと」が求められています。事業用の不動産ではないことが重点となってきます。

デメリットを回避するための対策

民泊を運営するうえで、さまざまなデメリットがありますが、回避できるトラブルやデメリットは対策をとっておきましょう。

民泊の届出を出す際には、自治体に相談することでどのような書類が必要かを細かく教えてもらえます。

自治体も空き家の活用に活発的に動いているため、分かりにくいことがあればどんどん相談してみましょう。

宿泊者の騒音トラブルがあった場合、近隣住民に迷惑をかけることがあります。

普段から良好な関係を築くことで、理解と協力を得やすくなります。
また宿泊者によるマナーの問題などは、多様言語やイラストを含めたハウスルールを作成することで、ゲストのルール徹底を促しましょう。

ハウスルールが守られず、備品の盗難や家具や家屋に汚れや破損があった場合には、民泊保険を利用しましょう。

民泊保険とは宿泊中の事故やゲストによる物損、第三者への損害賠償などをカバーしてくれるものです。

空き家民泊の収益性は高め！

民泊経営は、一般的な賃貸経営と比べて収益性が高いのが特徴です。
月単位での賃貸経営と比べて、宿泊者の人数や一泊の料金から設定することができるため、利回りは高くなります。

また一般的な賃貸経営のように長期居住ではなく、短期間での宿泊がメインのため、内装や設備等の劣化が少なく修繕費用を抑えることができます。

近年のコロナショックや景気の影響なども考慮し、民泊施設としての需要が減った時などは一時的に民泊施設をサテライトオフィスなどに変更して経営する、などの対策を考えておくといいでしょう。

収益を左右する要素

民泊経営することでチェックしておきたい収益を左右する大事な要素を3つ解説します。

• 立地
• 民泊物件のリノベーション
• 民泊の管理を任せきりにしない

立地

収益を左右する要素としては、まず立地が関係してきます。
観光需要の高い地域での民泊はとても需要が高いため、予約も入りやすいです。

また、山沿いや海沿いなどではリゾート地としての需要も高く、「夏の期間だけ海に近い民泊を利用したい」「自然豊かな場所でリフレッシュしたい」など、賃貸としての需要よりもリゾート地として短期間での民泊利用のほうが、利益を出しやすくなります。

民泊物件のリノベーション

古い空き家のままだと、設備が古くて使いづらいこともあり、古い建物はイメージや反応もよくありません。

民泊に適したリノベーションをすることでイメージもよくなり、宿泊施設として心地よい時間を提供することができれば、そこからリピーターを増やすことができ、民泊の稼働率を高められる可能性があります。

民泊の管理を任せきりにしない

民泊経営には、民泊を管理する必要があるため、管理業者に任せる場合があります。

物件の掃除や宿泊者の予約、チェックイン・チェックアウトの管理、またトラブル対応を任せる場合もあります。

しかし、管理業者に任せる場合には費用が発生するほか、きちんと掃除ができているか、トラブル対応ができているかということをきちんと経営者がチェックしなければ長く収益につながっていきません。

また、口コミ・レビューなどにいいコメントが書かれなければ、予約につなげることもできないため、きちんと経営者が管理を徹底する必要があります。

収益性を高めるためのポイント

民泊経営で、どのような工夫をすれば収益性を高められるのか？というポイントをひとつひとつご紹介していきます。

• 民泊仲介サイトを活用する
• 地域の宿泊相場を調査する
• オープン価格を設定する

民泊仲介サイトを活用する

民泊を開始できたとしても、自身の民泊を宣伝し、宿泊希望者にみつけてもらわなければなりません。

民泊経営を始めるにあたって、まず知ってほしいのが「民泊仲介サイト」です。

民泊仲介サイトとは、宿泊希望者と宿泊施設とをマッチングさせるサイトのことで、多くの民泊利用者が民泊マッチングサイトを利用して宿泊先を探すため、民泊仲介サイトに登録することでより多くの集客につなげることができます。

また、サイトでの口コミやコメントなども重要な要素になってくるため、コメントの返信などにもきちんと対応しましょう。

注意点としては、マッチングが成功すると仲介手数料が発生するため、完全に無料で利用できるわけではありません。

地域の宿泊相場を調査する

民泊の宿泊料金を決める際に参考になってくるのが、周辺のホテルや民泊の宿泊施設の料金です。

近隣の宿泊施設よりも安い料金設定にすることで、自身の民泊物件に宿泊客が流れてくる可能性があるため、周辺の宿泊施設の料金とのバランスを考えて、適切な価格帯を決めましょう。

オープン価格を設定する

民泊のオープン記念として、オープンから数カ月間は正規の宿泊料金より10～15％程度安くすることで、新規客を獲得する方法があります。

また、長期滞在の宿泊者には割引率を上げるなどのサービスを実施することで、空室リスクを減らすことができます。

ターゲット層の認定

どのような目的での民泊利用かを考え、民泊を利用する宿泊者のターゲット層をしぼることで、求められるサービスも変わってきます。

そのため、きちんとお客様の要望に対応できれば、口コミなどでもより良い評価を得ることができます。

外国人観光客の多い地域には、外国語が対応できるようにしておく、外国語でのハウスルールの張り紙等を貼って分かりやすい説明をしておくことで、利用満足度は高くなります。

また民宿の建物が広ければ、子連れのファミリー層向けに、備品に子供用の食器やアニメティを揃えておくことで、子連れ客の民泊利用もしやすくなり、宿泊者の幅も広まります。

一人旅向けかグループ層向けかをしぼるだけでも、備品の数や必要設備なども変わってきます。

また、ターゲット層をしぼることで備品などの必要経費を抑える目的もあるため、施設周辺の宿泊者の下調べをしっかり行っておきましょう。

差別化戦略

民泊経営を行うにあたって、他の宿泊施設との差別化が大切になってきます。

たとえば、田舎ならではの立地を活かした田舎体験、農地体験などを盛り込む、宿泊者に地域名産のお菓子などを用意する、周辺の観光地マップを置いておくなど、さりげない気配りだけでも宿泊者にとっては心地よいサービスとなります。

また、周辺の宿泊施設より安く利用することができる、民泊物件が新しい、魅力的なリノベーションがしてある、などの付加価値を提供することで、施設独自の需要が生まれます。

運営の効率化

ここでは、どのような工夫をすれば、いかに効率よく民泊を運営できるかというポイントについて解説していきます。

キーワードとなるのは、「時間・労力・お金」です。
この3つをなるべく負担のかからないバランスで運営していくことが長く続けていけるコツとなります。

民泊業務には、宿泊者への鍵の受け渡しから返却、チェックアウト後の清掃、ゴミ処理、備品の補充、寝具のシーツの交換などがあります。

また、問い合わせの対応やコメントの返信業務などもあり、すべての管理をオーナーがすることで管理費用の節約にはなりますが、労力と時間の負担は大きなものになります。

そのため、管理委託業者に業務を依頼する方法もあります。
清掃業務を委託するだけでも、労力の負担は全然違ってきますし、専門スタッフの方が手早く丁寧にやってくれる場合もあります。

また収益を目的とせず、空き家の維持管理を目的とする場合には、すべての管理を委託業者に任せることで労力や時間の負担はかなり少なくなります。

また、民泊経営にノウハウのある委託業者に任せることで、業績が上向くケースもあるため、自分に合ったやり方での民泊経営をしていきましょう。

すべてを委託業者に任せる場合には、定期的に清掃や宿泊者の管理などのチェックはするようにしておきましょう。