古民家を売りたい？売却方法・注意点・税金を解説！

古民家を売却する5つの方法とは？

古民家を売却するにはさまざまな方法がありますが、主に5つの方法に分けられます。

それぞれの方法にはメリットとデメリットがあります。

ここではその具体的な方法について解説します。
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• 古家付き土地としてそのまま売る
• 更地にしてから売る
• リフォームしてから売る
• 不動産会社に買い取ってもらう
• 空き家バンクに登録する

古家付き土地としてそのまま売る

メリット	リフォームや解体の費用をかけずに売却できる 古民家を好む買い手にとって魅力的
デメリット	かかる費用の関係上購入者が限られる可能性がある

古民家の魅力をそのまま活かし、古家付き土地として売却する方法です。

この方法の大きなメリットは、リフォームや解体の費用をかけずに売却できる点です。

また、古民家を好む買い手にとっては、手を加えずにそのままの状態で購入できるため、魅力的な選択肢となるでしょう。

しかし、古民家の状態が悪い場合には、購入希望者が見つかりにくいというデメリットもあります。

また、古民家の固定資産税や維持費がかかることから、購入者が限られる可能性があるため、売却までに時間がかかることも考慮しなければなりません。

更地にしてから売る

メリット	購入希望者が増える可能性が高い 都市部では高額で売れる可能性がある
デメリット	解体費用を考える必要がある 廃材処理費用も併せて必要となる

古民家を解体し、更地として売却する方法です。

この方法は、土地の利用価値を最大化するため、購入希望者が増えることが一般的です。

特に、都市部や開発が進んでいるエリアでは、更地の方が高値で売れる可能性があります。

しかし、解体費用がかかるため、そのコストを考慮する必要があります。

また、解体によって生まれる廃材の処理も必要になるため、それらの費用を事前に確認しておくことが重要です。

具体的な解体費用や手続きについては、専門業者に相談して見積もりを取ることをおすすめします。

リフォームしてから売る

メリット	買い手に喜ばれる 売却価格が向上する可能性がある
デメリット	リフォーム費用がかかる 売却までに時間がかかることも

古民家の建物をリフォームし、再び住宅として売却する方法です。

この方法は、古民家の魅力を最大限に引き出すことができ、買い手にも喜ばれることが多いです。

リフォームによって建物の価値を高めることができるため、売却価格も向上する可能性があります。

しかしながら、リフォームにはかなりの費用がかかるため、そのリスクを理解した上で行う必要があります。

また、リフォームの質によっては、売却までに時間がかかることも考慮しなければなりません。

リフォームの具体的な費用や手続きについては、事前にリフォーム業者に相談して見積もりを取りましょう。

不動産会社に買い取ってもらう

メリット	比較的早めに売れる可能性が高い 特にすぐ現金が必要な場合に適している
デメリット	売却価格が下がる可能性がある 不動産会社の選定は慎重に

古民家の売却を迅速に進めたい場合、不動産会社に買い取ってもらう方法が有効です。

この方法は、買い手を探す手間が省けるため、手軽に行うことができます。

特に、すぐに現金が必要な場合には適しています。

ただし、不動産会社に買い取ってもらう場合、通常の市場価格よりも低い金額で売却することになるため、その点を理解しておく必要があります。

また、不動産会社の選定には慎重さが求められます。

信頼できる不動産会社を見つけるためには、複数の業者から見積もりを取り比較することが大切です。

空き家バンクに登録する

メリット	地域の活性化に寄与できる 需要のある買い手を見つけやすい
デメリット	売却までに時間がかかることも 登録や利用に関する準備が必要

自治体が運営する「空き家バンク」に古民家を登録し、買い手を探す方法です。

「空き家バンク」は空き家情報を広く提供するサービスで、地域の活性化を目的としています。

地域に住みたいと考える人々に対して、手頃な価格で物件を提供することができます。

この方法は、地域の活性化にも寄与しつつ、需要のある買い手を見つけやすいというメリットがあります。

しかし、すぐに売却できるわけではないため、売却までに時間がかかることもあります。

また、空き家バンクを利用する際には、登録や利用に関する手続きを確認し、必要な準備をしておくことが重要です。

古民家売却時の注意点とポイント

古民家を売却する際には、いくつかの注意点とポイントがあります。

これらを理解しておくことで、スムーズな売却が可能になります。
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• 残置物は事前に撤去する
• 解体すべきかの判断は慎重に行う
• 補助金・助成金について確認しておく

残置物は事前に撤去する

古民家売却時には、建物内に残る残置物の事前撤去が重要です。

家具や家電、雑貨などの不要物は全て取り除き、現地を清潔に保つことが求められます。

残置物が残っていると、買い手が物件を見た際に不快に感じることが多く、売却が難しくなることがあります。

また、残置物の量によっては撤去費用が発生することもあるため、事前に業者に見積もりを依頼し、適切な対応を行うことが大切です。

解体すべきかの判断は慎重に行う

古民家の状態によっては解体が必要になる場合がありますが、その判断は慎重に行うべきです。

解体費用は非常に高額になることが多いため、建物の状態を専門家に評価してもらい、解体するかどうかを決定します。

また、文化財などに指定されている古民家の場合、解体には許可が必要となるため、その点にも注意が必要です。

解体の判断を行う際には、必要な書類や手続きもしっかりと確認しておくことが大切です。

補助金・助成金について確認しておく

古民家の売却やリノベーションに関連する補助金や助成金を確認しておくことも重要です。

自治体や国からの助成金を活用することで、費用を抑えることができます。

例えば、空き家対策や地域活性化を目的とした補助金が提供されることがあります。

これらの情報は自治体のホームページや担当窓口で確認できるため、事前にチェックしておくことがおすすめです。

古民家売却にかかる費用と税金は？

古民家を売却する際には、さまざまな費用や税金がかかります。

それらを理解しておくことで、予算の計画が立てやすくなります。

古民家売却時にかかる費用

古民家を売却する際には、以下のような費用がかかることがあります。

不動産会社の媒介手数料

不動産売買において、媒介（仲介）を依頼した不動産会社に支払う手数料です。

手数料は通常、売買価格に応じて計算されます。日本では、以下のような上限規定があります。

• 売買価格が200万円以下：5%
• 売買価格が200万円超～400万円以下：4%
• 売買価格が400万円超え：3%

これらに消費税が加算されます。具体的な金額としては、売買価格に基づいて計算されます。

建物の査定費用

建物の価値を査定するための費用です。

不動産会社が無料で査定を行う場合もありますが、詳細な査定や専門的な調査が必要な場合、有料の査定が求められることがあります。

料金は査定を行う会社やサービスによりますが、数万円程度が一般的です。

残置物の撤去費用

売却前に、不要な家具や家電、その他の残置物を撤去する費用が発生します。

古い家財道具の量や種類によって料金が異なります。

専門の廃品回収業者に依頼することが多く、数万円から数十万円程度かかることがあります。

解体費用（必要な場合）

古民家を取り壊す場合の費用です。

解体費用は建物の大きさ、構造、立地によって大きく異なります。

平均的には、木造の古民家であれば1坪あたり3～5万円程度かかることが多いです。

解体に伴う廃材の処理費用なども考慮に入れる必要があります。

広告宣伝費用

売却を促進するための広告や宣伝にかかる費用です。

不動産会社が負担する場合もありますが、特定の広告媒体や範囲を希望する場合は別途費用が発生することがあります。

具体的には、インターネット広告、チラシ作成、新聞広告などが考えられ、数千円から数十万円まで幅があります。

登記費用

売却に伴う登記変更手続き費用です。

これには、司法書士への報酬と法務局に支払う登録免許税が含まれます。

司法書士への報酬は1～5万円程度、登録免許税は売買価格や土地・建物の評価額に応じて計算されますので、具体的な金額は案件ごとに異なります。

これらの費用は、物件の状態や売却方法によって異なるため、事前に確認しておくことが重要です。

また、見積もりを複数の業者から取り比較することで、より適正な費用を把握することができます。

古民家売却時の税金について

古民家の売却には、以下のような税金がかかることがあります。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金です。

譲渡所得は売却価格から取得費用や譲渡にかかる費用を差し引いた金額です。

譲渡所得税は所得税と住民税の合計です。

・計算方法
譲渡所得 = 売却価格 -（取得費用 + 譲渡費用）
譲渡所得税 = 譲渡所得 × 税率

・税率
税率は所有期間によって異なります。

短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：39.63%（所得税30% + 住民税9% + 復興特別所得税0.63%）

長期譲渡所得（所有期間が5年超）：20.315%（所得税15% + 住民税5% + 復興特別所得税0.315%）

住民税

住民税は、前年の所得に基づいて地方自治体から課される税金です。

譲渡所得がある場合、その譲渡所得も住民税の計算対象となります。

譲渡所得税の一部として住民税が含まれており、その税率は以下の通りです。

短期譲渡所得：9%
長期譲渡所得：5%

住民税の詳細な計算方法は、前年の総所得に基づくため、個々の状況によって異なる場合があります。

消費税（解体費用などにかかる場合）

古民家の解体費用やその他のサービス費用については、消費税がかかる場合があります。

消費税は商品の販売やサービスの提供に対して課される税金です。

・税率
現在の日本の消費税率は10%です。

・適用対象
解体費用:
解体業者に依頼した場合、その費用には消費税が含まれます。

たとえば、解体費用が100万円の場合、消費税10万円が追加されて計110万円を支払うことになります。

査定費用やその他のサービス費用:
不動産会社に依頼する査定やその他のサービスについても、消費税が適用されます。

また、自治体によっては特定の条件を満たす場合に減税措置が適用されることがありますので、詳細はお住まいの自治体に確認しておきましょう。

古民家の売却手順を知ろう

古民家を売却するには、いくつかの手順を踏む必要があります。

以下では、基本的な売却手順について解説します。
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• 売却方法の選定
• 古民家や土地の査定
• 売却物件の広告・売買契約
• 引越し・残置物の撤去・解体（必要な場合）
• 所有権移転
• 売買代金の受領
• 税金の申告・納税

売却方法の選定

まず、どの方法で古民家を売却するかを決定します。

売却方法の選定には、建物の状態や立地条件、費用などを考慮する必要があります。

それぞれの方法のメリットとデメリットを比較し、自分にとって最適な方法を選びましょう。

古民家や土地の査定

次に、古民家や土地の査定を行います。

不動産会社や専門業者に依頼して物件の価値を評価してもらい、適正な売却価格を設定します。

査定は複数の業者に依頼し、比較検討することが重要です。

売却物件の広告・売買契約

査定が終わったら、売却物件を広告し、買い手を募集します。

不動産会社に依頼することで、広範囲に広告を打つことができます。

買い手が見つかったら、売買契約を締結し、詳細な取り決めを行います。

引越し・残置物の撤去・解体（必要な場合）

売買契約が締結されたら、引越しを行い、残置物を撤去します。

必要に応じて建物の解体も行います。

これらの作業は、業者に依頼してスムーズに進めることがポイントです。

所有権移転

売却が確定したら、所有権の移転手続きを行います。

登記手続きが必要になるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

売買代金の受領

所有権移転が完了したら、売買代金を受領します。

契約内容に基づき、支払いが行われるため、事前に確認しておくことが大切です。

税金の申告・納税

最後に、売却に伴う税金の申告と納税を行います。

譲渡所得税などが発生するため、税理士に相談して適切な手続きを進めましょう。

売却だけが選択肢じゃない！古民家活用のすすめ

古民家は売却だけが選択肢ではありません。古民家の売却が難しい場合、別の方法として「活用」を考えることも一つの手です。

地域の特色を活かすこともでき、経済活動の一環として存続させることが可能です。

古民家を「売却せずに活用する」方法の例は以下の通りです。
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• カフェやレストランとして利用
• 宿泊施設としてリノベーション
• アトリエやギャラリーとして使用
• 地域のコミュニティスペースとして提供

カフェやレストランとして利用

古民家をカフェやレストランとして利用する場合、伝統的な日本の建築美を活かした趣深い空間が特徴となります。

歴史的背景とモダンな設備を融合させることで、独特の雰囲気を提供できます。

リノベーションには設備の設置や内装の改装が必要ですが、古民家の風情を楽しむ目的で訪れる顧客をターゲットにすることで、高付加価値のビジネスが期待できます。

SNS映えする内装や、地域の特産品を用いたメニュー提供も魅力を高めるポイントです。

宿泊施設としてリノベーション

古民家を宿泊施設にリノベーションすることで、旅行者に日本の伝統的な生活様式を体験してもらうことができます。

内装を現代的に改装しつつも、和室や畳、屋根裏部屋などを残すことで、昔ながらの風情を味わえる宿泊施設に仕上げられます。

地域の文化や自然を楽しむためのガイドサービスを提供したり、地元の食材を使った食事を提供することで、観光客の満足度を高め、リピーターを増やすことができます。

アトリエやギャラリーとして使用

古民家をアトリエやギャラリーとして使用する場合、その独特の建築がアーティストの創作活動や作品展示に最適な空間となります。

自然光が入りやすい大きな窓や広々とした内部空間は、作品制作や展示に向いています。

また、訪れる人々にとっても、歴史ある建物の中でアートを鑑賞することは特別な体験となります。

定期的な展示会やワークショップを開催することで、地域の文化交流の場としても機能し、多くの人々を引き付けることができます。

地域のコミュニティスペースとして提供

古民家を地域のコミュニティスペースとして提供することで、地域住民の交流と連携を促進する場を提供できます。

ワークショップや勉強会、定期的なイベントやミーティングなど、多目的に利用できるスペースを提供することで、地元の活動を活性化させることができます。

また、地域の歴史や文化を次世代に伝える教育の場としても利用でき、住民同士の絆を強める重要な役割を果たします。

柔軟な運営が可能なコミュニティスペースは、地域社会の中心としての役割を果たします。


これらの方法は、地域の活性化にも貢献できるため、古民家の価値を最大限に引き出すことができます。

売却にも活用にも！複数業者に見積もりをとることが大事

古民家の売却や活用を考える際には、複数の業者から見積もりを取りましょう。

これにより、最適な費用や条件を比較することができます。

複数の見積もりをとるには一括見積りサイトが便利

複数の業者から見積もりを取る際には、一括見積りサイトを利用するのが便利です。

これにより、一度に複数の業者から見積もりを依頼でき、比較検討がしやすくなります。

おすすめは「タウンライフ空き家解決」

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