遊休不動産とは？空き家とはどう違う？活用方法も詳しく解説！

遊休不動産とはどんなもの？

遊休不動産とは一般的に、個人や企業に適切な活動がされていない状態にある土地や店舗などの不動産をさします。
全国的に、人口減少が課題となる地方では、年々増え続けている空き家が問題となっていますが、空き家だけでなく商業地でも、テナントの入らない店舗やビル、利用されなくなった施設などが増え続けています。
また、高齢化が進むことで後継者問題もあり、受け継がれないまま放置された農地や、管理されないままになっている山林などは遊休地とよばれ、これらも遊休不動産に含まれます。
この「遊休不動産」が「マイナス資産」ともいわれており、社会的に大きな問題となっています。
そこで、ここでは遊休不動産が発生する要因と、そのままにしておくことで発生してしまう問題点を1つずつ説明していきます。

発生する要因とは

遊休不動産が発生する要因としては、近年では新型コロナウイルスの影響が大きく関係しています。
コロナ禍の外出規制により、街へ出る人が急激に減少し、
特に都市部では、旅行会社やホテル、飲食店、アパレル・化粧品関係に、さまざまな娯楽施設や交通機関も大打撃を受け、撤退を余儀なくされた個人、企業も多くありました。
また、地方都市においては過疎化による人口減少、少子高齢化による跡継ぎ問題、長く続く不況の影響やライフスタイルの変化によって、昔からある商店街や中心市街地などは衰退し、テナントの入らないビルや店舗、中小倉庫に空き地といった遊休不動産が多く発生しています。

そのままにすると発生すると考えられる問題点

遊休不動産をそのままにしておくことで、どのような問題が発生するのでしょうか？
ここでは、以下の問題点について詳しく解説していきます。

• 景観の悪化による地域経済の低下
• 治安の悪化リスク
• 維持管理のための費用が発生する
• 山火事・土砂災害のリスク

景観の悪化による地域経済の低下

商業地域などでテナントの入らないビルや閉店する店舗などが増えると、商業地域全体の活気が低下し、街全体が廃れた印象をあたえます。
活気のない地域から人が離れることで、ますます空き店舗が増えてしまう悪循環に陥り、
街全体の地域経済の低下につながります。

治安の悪化リスク

空き地や空き家、廃屋が増えることで、害虫の発生や犯罪発生の増加リスクが高くなります。
空き家や遊休不動産の多い地域では、ゴミの不法投棄や不法侵入、放火といった犯罪が実際に起こっているため、治安悪化に対する不安感を持っている人は多くいます。
そのため、さらにその地域の人口減少を引き起こし、ますます空き家や空き店舗などの遊休不動産を増やす事態となってしまいます。

維持管理のための費用が発生する

活用されていない不動産であっても、維持管理のための費用がかかってきます。具体的には、固定資産税評価額×1.4％の固定資産税と固定資産税評価額×0.3％の都市計画税が毎年発生することになり、
さらに、建物を維持するための管理費用や草刈りといったメンテナンス費用などもかかってくるため、
不動産を維持するための費用も安くはなく、大きな負担となってきます。

山火事・土砂災害のリスク

山や農地を放置したままにすることで、山火事や土砂災害といった災害を発生させる恐れがあります。

遊休不動産は空き家とどう違う？

これまで、空き家や遊休不動産が増え続けることで起こりうる社会的な問題点について解説してきましたが、
そもそも「遊休不動産」と「空き家」の違いには、どういったものがあるのでしょうか？
ここでは、遊休不動産と空き家の用途や所有者の違い、またそれぞれの発生原因になりうる要因を解説していきます。

用途

はじめに、「空き家」と「遊休不動産」の用途の違いについて解説していきます。
「空き家」とは、一般的に人が住む目的で建てられた住居、住宅をさしています。
一方「遊休不動産」とは、店舗、ビル、工場、倉庫や土地といったもので、事業目的としてほとんど利活用されていない住居以外の不動産を意味しています。

所有者

つぎに、「空き家」と「遊休不動産」の所有者の違いについて解説していきます。
「空き家」の所有者として多いのは高齢者と相続人です。相続によって空き家を所有したものの、子供が遠方に住んでいて空き家を管理する人が自分以外にいないというケースが多いようです。
また、相続したものの活用されていないといったケースが33％、そもそも所有者であることを把握していない、といったケースが10％近くもあり、所有者の多くは相続したものの利用できていないのが現状です。
また「遊休不動産」の所有者としては、個人や企業とさまざまです。
記事上で解説している通り、コロナ禍や長引く不況、また不動産の老朽化が進み、そのまま放置されたままになっているケースも多くあります。

発生原因

つぎに、「空き家」と「遊休不動産」の発生原因の違いを解説していきます。
「空き家」の発生原因としてあげられるのは、少子高齢化などの人口減少の影響、所有者の相続問題、建物の老朽化や自然災害での管理不足、地方部での不動産価格の低下といった原因があります。
一方「遊休不動産」の発生原因としてあげられるのは、新型コロナウイルスの影響、長引く不況の影響、建物の老朽化、山林や農地にいたっては相続問題、少子高齢化の影響も大きな原因となっています。

遊休不動産の活用方法とは？

遊休不動産は、所有しているだけで維持管理費や税金といった支払いが発生します。
なるべく早めに有効活用していきたいところですが、ここでは下記の3つの遊休不動産の活用方法について一つずつ解説していきます。

• 売却
• 賃貸
• 土地活用

所有者の利益につながる、売却や賃貸、土地活用といった方法をひとつずつ詳しくみていきましょう。

売却

遊休不動産を今後も活用する予定がないのであれば、売却するという選択肢があります。
売却をすることができれば、毎年所有しているだけでかかってくる維持管理費、税金といった支払いから解放され、まとまった資金を得ることができます。
また、建物の老朽化などで売却が難しい場合には、不動産屋の意見も取り入れながら、必要に応じてリノベーションをして売り出す、または更地にして土地のみを売り出すといった方法も検討する価値があります。

賃貸

遊休不動産を手放す意思がない場合には、賃貸として貸し出すこともひとつの手です。
建物を貸し出すことで、建物の老朽化を防ぐ効果もありますし、維持管理も任せられます。そして、不動産を残しつつ一定の安定した収入を得ることができます。
必要に応じてリノベーションをする、または、費用は借主負担でリノベーションを自由にしてよいというような条件で貸し出せば、リノベーション費用や時間、手間をかける必要もありません。

土地活用

不動産の老朽化が進んでいる、または商業や宿泊施設といった需要があまり見込めない立地で売却や賃貸が難しいといった場合には、土地活用を検討することもできます。
土地活用の主な選択肢として有効な5つの土地活用について解説していきます。

• 駐車場
• コインランドリー
• トランクルーム
• 資材置き場
• 太陽光発電

駐車場

駐車場経営は、比較的少ない初期費用で始められます。
月極駐車場とコインパーキングの2種類があり、
月極駐車場は、駐車場スペースの不足している住宅街やビジネス街などに有効です。
また、コインパーキングとは精算機と車両を止めるロック版を設置する必要があり、こちらは商業地域などに多く設置されています。
駐車場には、それぞれのニーズに合った立地を選ぶようにしましょう。

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コインランドリー

コインランドリーを始めるメリットとしては、狭い面積でも始めやすく、ランニングコストがあまりかからないこと、安定的な収入が期待でき、土地のみで所有しているとかかってくる固定資産税も節税できます。しかし、初期費用がかかることやトラブル時の対応や店内の清掃、洗剤の補充などで業者委託が必要になる場合もあるため、しっかりデメリットも理解して選択しましょう。

トランクルーム

トランクルームは一般的な貸倉庫をさしており、陽当たりの悪い土地、面積が狭い土地に適しています。
引っ越し、リフォーム時に一時的に家具を置く場所として利用したり、アウトドア用品、タイヤ、季節家電、コレクションの保管や、故人の遺品整理の倉庫としても利用したりすることができるため、多くの人に需要があります。

資材置き場

資材置き場は建築会社、土木会社などが使用する資材を一時的に保管するための場所です。
資材置き場として貸し出すメリットとしては、更地のまま貸し出すことができるため建物や設備を建てる必要がなく、初期費用を抑えられる点や、借主が自ら管理を行うため、地主が管理をする手間が少ない点が挙げられます。
狭い土地でもトラックと資材を置けるスペースがあれば利用でき、土地の形状もほとんど問題になりません。
住居として貸し出すわけでもないため、陽当たりや利便性などを考慮する必要もありません。
デメリットとしては、収益性が低いこと、所有する土地に住居としての建物がないため、節税対策にならないことがあげられます。
そのため、資材置き場として貸し出す場合には、土地評価額の低い土地での利用をおすすめします。

太陽光発電

太陽光発電投資とは、発電した電力を電力会社に売却することで収益を得ることです。
山林や農地といった遊休地であっても、太陽光発電設備を設置することで収益を得ることができます。
デメリットとしては、固定資産税が上昇する、初期費用やメンテナンスコストが発生することですが、長期的に安定した収益を得ることができるため、一般的には設置から10年程度で初期費用を回収することができます。
太陽光パネル設置時の注意点としては、樹木や雑草で日照をさえぎらないように管理する必要がある、周辺に電気が通っているか、南側に向けて設置ができるか、といったこともチェックする必要があります。