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不動産投資で得られる利益 ～夢の家賃収入！その実態は？～

不動産収入の実際の利益は？

マンションやアパートなどへ投資することは、株式などの証券へ投資するよりも、より単純明快に、より安定的に副収入を得られるため、現在人気急上昇中の投資方法となっています。利益金額の算定についても簡単で、設定した一部屋あたりの家賃金額を全部屋数でかけて、そこから必要となった諸経費を引いたものが利益となります。
不動産を購入する際に金融機関から融資を受け、月々ローンを返済する必要があればこれも諸経費の中に含まれ、また建物の修繕費なども含まれることになります。管理費や修繕積立金なども経費として計上できるようになっていますので、その辺りは調査しておく必要があるでしょう。
不動産投資に興味がある方ならば表面利回りや実質利回りという言葉を耳にしたことがあると思いますが、これらは1年間における投資金額に対する回収額の割合を示したもので、投資の前にはこちらも欠かさずチェックしておくことをお勧めします。実際には、最初の内は空き部屋となってしまい、利益が出ないこともありますが、固定のお客さんが利用してくれることによって徐々に利益が出ていくことになります。いかに空き部屋を作ることなく運営できるかが成功のカギを握っていると言えるでしょう。

所得税や相続税には優遇措置がとられている

不動産投資をした際に注目すべきは、家賃収入だけではありません。所得税や相続税についても優遇措置が取られている点にも目を向けるべきでしょう。普通に働いて得た給与所得とは違い不動産投資で得た所得は特殊で、固定資産税や都市計画税、管理費、修繕費、借入金の金利、減価償却費などを計上することが可能となっており、優遇されていると言えます。
また相続税に関しても、大抵の場合は建物の評価額が購入当初よりも下回っているため、相続税が軽減されることになります。現金や有価証券の相続よりも不動産の方が相続税の節税につながるのです。

利回りの種類　～利回りの種類と考え方～

表面利回りと実質利回り

不動産投資に興味があれば一度は利回りを気にしているはずです。利回りとはすなわち不動産の購入価格に対する満室時の年間賃料の割合を意味しており、これに着目して投資をするか否かを判断する方も多いことでしょう。実際、不動産投資のプロも必ず見ることになる項目であり、初めて投資する方も考慮すべき項目でもあります。分かりやすく式にまとめると以下の通りになります。

不動産利回り＝満室時の年間賃料/不動産購入価格

現実的に考えれば、これだけでは正確な情報とは言えないと気付いた方もいるのではないでしょうか。そうです、実際に不動産へ投資を行った場合には諸費用も発生することになりますので、利回りの数値も変化することになるのです。費用も式に組み込んだ利回りのことを実質利回りと呼び、こちらは自分で費用を計算した上で利回りも計算しなおさなければなりません。式に表すと以下の通りです。

実質利回り＝（満室時の年間賃料―年間必要諸経費）/不動産購入価格

諸経費があった方がより実践的なので、投資する先を決める際には表面利回りを見ておおかたの見当をつける、細かな優劣をつける時には実質利回りを見るのが一般的です。

空室のリスクについて

利回りはあくまで目安であり、この情報を信頼しきってしまうのは危険です。というのも、現実では全ての部屋が埋まり、各種利回り通りの賃料を得られるとは言い切れないからです。空室となってしまうケースも考慮しなければなりません。また同じ利回りを出している物件があったとしても、A物件は都内近郊に、B物件は過疎化の進む地域に建てられているのであれば、当然A物件の方が空室のリスクも少なく、投資した資金の回収率も高くなるわけですので、こちらを選ぶべきと言えます。利回りは確かに投資する上で大切な指標になり得ますが、情報を鵜呑みにしてしまうと失敗につながりますので、諸費用の問題や空室のリスクもきちんと考慮するように注意しなければなりません。

購入できる投資物件の種別について
　～投資スタイルで考える投資物件の種類と特徴～

投資対象になる不動産の種類

不動産投資といえば、ごくわずかなお金持ちができる投資と思い込んでいないでしょうか？
現在不動産投資は昔よりもずっと身近な存在になっています。
しかも一口に不動産投資といっても投資対象にする不動産によって、投資スタイルがまったく違います。
どのような不動産に投資することができるのでしょうか？

高利回りの投資が可能な一棟投資

まず不動産投資と聞いてイメージしやすいのが、一棟のアパートやマンション。
いわゆる大家さんというイメージがあるでしょう。
安定して入居があるアパートであれば、投資金額に対して高い利回りでの投資も可能。
ただし、安定して家賃収入を得るためには入居者の募集やリフォームなどの手間がかかりやすいのが難点です。
投資規模が大きくなりやすいので、資金に余裕がある人に向いています。

不動産投資初心者にお勧めの区分所有

サラリーマンでもとっつきやすい不動産投資が区分マンションです。
小額でスタートできるため投資額も少ないので破産するリスクも抑えられます。
手間がかからないのも区分所有のメリット。
共用部分の工事や修繕はマンションの管理組合がおこなうことが多く、自分で管理するのは所有している部屋だけで済みます。
ただし、区分所有していても誰かが借りなければ収入にはなりません。
さらに資産としての評価はマンションだと低くなる傾向があります。

資産としてもお勧めの一戸建て

意外かもしれませんが、一戸建ても不動産投資の対象。
特にファミリー層は一戸建ての需要が高く、マンションより高い家賃でも一戸建てに住みたがる人は少なくないのです。
資産としても一戸建ての投資物件は価値が高く、さらに区分マンションのような修繕積立金のような費用もかかりません。ただし、一戸建てでも入居者がいなければ収入にならず、収入がなくても一戸建てのメンテナンス費用がかかるのがデメリットです。不動産投資といってもそのスタイルはニーズや用意できる資金によって違います。まずは自分がどのような投資を望んでいるのか検討してみましょう。