実家が空き家になった場合の活用方法について解説！活用以外の処分方法も

実家相続と空き家問題の関係とは？

まずは、実家の相続における空き家問題について詳しく解説します。

実家相続という課題

実家を相続した場合

• 自分たちで居住する
• 売却
• 賃貸

などといった活用方法が考えられます。
しかし、自分たちで住むには、実家が不便な場所にある場合や、売却や賃貸の需要がないエリアに実家がある場合などは、うまく活用できないかもしれません。
このようにうまく活用することができない不動産を所有してしまうと、固定資産税などの税金やメンテナンスなどの維持管理費といった費用だけがかかってしまいます。

空き家となる実家を相続するだけで、余計なコストを払い続けることになりかねません。
相続により、今後の生活に支障をきたしかねない点を充分に認識しておく必要があります。

空き家問題の現状

国土交通省が公表した「空き家問題の現状について」の資料を見てみると、空き家はこの20年で448万戸から820万戸へと、およそ1.8倍も増加しています。
空き家の取得要因としては56.4%が相続して取得していることからも、親が亡くなってしまった実家を相続した後に、空き家となっているケースが非常に多いといえるでしょう。
空き家には以下のような、さまざまなリスクが考えられます。

• 防犯性のリスク
• 防災性のリスク
• 不法投棄リスク
• 衛生面でのリスク
• 景観悪化リスク

管理が満足にできていない空き家が増加してくると市場性が大幅に低下してくるかもしれません。
不動産の有効活用ができず、期間損失につながるといった点も大きな問題といえるでしょう。

参照：国土交通省「空き家問題の現状について」

空き家活用の必要性

ここまで、空き家が増加している原因や空き家問題の現状などについて解説しました。
空き家を所有し続けることにより、空き家の所有者は経済的な負担を負い続ける可能性が高くなってしまいます。
空き家のコストを負担と感じないようにするためには、空き家の活用が欠かせません。
空き家をうまく活用し収益を得られるようになると、コストを賄うだけではなく、経済的なメリットが得られることも考えられます。

また、空き家の増加にはさまざまなリスクが存在しますので、所有者だけではなく近隣の住人や自治体までも悪影響となりかねません。
上手く空き家を活用することにより、地域の活性化にもつながりますので、自治体にも管理されていない空き家の解体などに補助金などを受給する制度を取り入れています。
空き家の活用はさまざまな人にとって大きな必要性を持っているといえるでしょう。

空き家となった実家を相続したらやること

ここからは、空き家となった実家を相続したらやることについて解説します。

相続手続きを行う

親が亡くなってしまうと、相続の手続きが必要です。
親が亡くなった翌日から相続が発生し、相続税などが必要な場合は、10ヶ月以内に相続税を納めなければいけません。
まずは、遺言書を確認し相続人などを特定する必要があります。
その後、3か月以内に単純相続か相続放棄、限定承認などを選択しましょう。

相続の方法を決定したら、遺産分割協議を行い、相続財産の名義変更手続きを行います。
前述したように、相続税の納税が必要なほど、財産が多い場合、相続された額に応じて相続税の納付が必要です。
これらすべての手続きを相続人が亡くなった翌日から10ヶ月以内に実行しなければいけません。

実家の状況調査を行う

実家を相続することになったら実家の状況を調査しましょう。
特に修繕の必要性などを把握しておくことが重要です。
実家を相続したとしても、高額な修繕費用などがかかるケースも考えられます。
また、今後の活用方法を考える際に実家の状況によってはうまく活用できないかもしれません。

状況調査のひとつとして挙げられるのがホームインスペクションです。
ホームインスペクションとは資格を持ったホームインスペクターといわれる住宅診断士が住宅の劣化状況や破損個所などをチェックします。
実家の状況が把握できる効果的な方法のひとつです。

今後の処分方法を決定する

実家の処分方法を決定しましょう。
状況調査によってはまだまだ活用できる可能性も考えられます。
空き家になった実家の活用方法については後ほど詳しく解説しますが、賃貸需要があるエリアに実家がある場合は、賃貸としての活用が可能です。

修繕箇所が多く、そのまま利用できない場合などは、解体や売却といった処分方法が考えられます。
今後の処分方法を決定するうえでも、前述した状況調査をしっかりと行い、自分たちに会った処分方法を検討しましょう。

空き家の現状と課題とは？

2022年10月に公表した「空き家政策の現状と課題及び検討の方向性」から空き家の現状や課題などについて詳しく解説します。

参照：国土交通省「空き家制作の現状と課題及び検討の方向性」

建物の状態

長期にわたって不在の住宅などを「その他空き家」と位置付けていますが、2018年時点で約349万戸の「その他空き家」が存在します。
この20年間で約1.9倍に増加しており、急激に増加しているのが現状です。
また、349万戸のうち、木造一戸建てが240万戸と7割を占めています。
この中で腐朽・破損がある戸建てが101万戸です。
多くの空き家で腐朽・破損があり、早急な解決策が求められるといえるでしょう。

周辺環境

空き家が放置されることにより周辺環境にさまざまな悪影響を及ぼしてしまう点も課題として挙げられます。
蚊やハエ、ゴキブリといった害虫が発生してしまい衛生環境の悪化や悪臭などが発生してしまうかもしれません。

またごみの不法投棄や、風景・景観を悪化させてしまう可能性も考えられます。
最も懸念される周辺環境の悪化は、犯罪や火災などのリスクです。
空き家となった実家は人の出入りが少なく、違法薬物の取引場所になったり、監禁場所になったりするかもしれません。
また、ごみの不法投棄から放火なども起こりやすいため、周辺環境に及ぼす影響は著しく悪いといえるでしょう。

様々な法規制

年々増加している空き家の中でも管理されていないことで、劣化が進んだ空き家などの増加に対し、空き家の管理ができていない所有者に対して規制をかけられるようにしました。
2915年5月に全面施行された「空き家対策特別措置法」です。
放置された空き家が増加したことから、行政が敷地内などに立ち入ることができる権利を持つことができるようになりました。

また、管理されていない空き家に対して、指導や勧告、最終的には行政代執行による解体も可能となる法律です。
このような法規制により、管理されていない空き家を減少させ、不動産を健全に流通させるのが大きな目的といえるでしょう。

放置するとかかる税金や費用など

放置するとかかる税金として挙げられるのが、固定資産税ですが、固定資産税は放置していなくてもかかる税金です。
空き家を放置することにより固定資産税が増額してしまう可能性があります。
空き家特別対策措置法により管理されていない空き家は特定空き家へと認定されるようになりました。
特定空き家に認定され、改善が進まなければ、固定資産税の宅地並み課税適用から外されます。

不動産の所有者は、毎年、固定資産税を納税しなければいけません。
しかし住宅用地としての不動産に関しては、通常の固定資産税よりも1/3もしくは1/6まで固定資産税が抑えられています。
特定空き家に認定されてしまうと、住宅用地とはいえ、通常の固定資産税を納税しなければいけません。
空き家を放置すると大きな負担となってしまうでしょう。

空き家になった実家の活用例・処分例を紹介

空き家になった実家を活用する際にはどのような方法が考えられるでしょうか。
また処分にはどのような方法があるでしょうか。
ここからは、空き家になった実家の活用例・処分例を紹介します。

賃貸住宅

空き家となった実家にあるエリアに需要がある場合、賃貸住宅としての利用が可能です。
賃貸住宅に転用する大きなメリットは家賃収入が得られることでしょう。
実家などの不動産を所有していると固定資産税を納税しなければいけませんので、所有しているだけでコストがかかります。

また、空き家の場合は、建物のチェックが必要ですので、定期的に実家の様子を見に行かなければいけません。
賃貸住宅に転用することにより、固定資産税や修繕などにかかるコストを家賃収入で賄えます。
また、入居者が居住していますので、修繕などの必要性がある場合は、入居者から連絡が入るでしょう。
そのため、わざわざ定期的に訪問する必要性が大幅に減少されます。

デメリットとしては、賃貸住宅に転用する場合、改装などのまとまった費用が初期にかかる点です。
特に状態が悪い建物だった場合は工事費用が高額になってしまい、家賃で回収するには長い時間を要する可能性も考えられます。
設定できる賃料相場なども収入と支出のバランスに大きく影響しますので、家の状況とエリア相場、賃貸住宅にかかるコストなどを事前に分析しましょう。

シェアハウス

シェアハウスとは、ひとつの住まいに、友人同士やまったく赤の他人同士が共同で生活できる賃貸住宅です。
先ほど紹介した賃貸住宅と同じように家賃収入が入ったり、チェックに行く時間が大幅に省かれる点がメリットになります。

また、シェアハウスとなると、ひとつの建物を複数人に貸し出しますので、通常の賃貸より家賃が高めに設定しやすいといった利点もあります。
デメリットも賃貸住宅の活用と同様に、改装などの初期費用にまとまった資金が必要な点です。

また、シェアハウスは複数人が住む賃貸住宅といった位置づけですので、ひとりだけが入居している場合の家賃収入が少ない可能性が考えられます。
家賃収入が期待通りにならないことがある点もデメリットといえるでしょう。

民泊

空き家となった実家を民泊として活用する方法も考えられます。
民泊のメリットとしては、不動産の有効活用と収入の増加です。
空き家を活用することで宿泊の収入が得られますので、大きな収入源です。
また、観光客やビジネス客の滞在先として利用されることで、地域の活性化にも寄与します。

デメリットは、運営の手間や初期投資の必要性がある点です。
民泊として運営するためには、施設のリフォームや家具の準備が必要になります。
さらに、清掃やゲスト対応といった運営管理の負担も検討しなければいけません。
適切な運営を行うためには、専門業者に委託することもひとつの手段となるでしょう。
空き家を民泊として活用する際は、地域の条例や規制を確認し、法的な手続きをしっかりと行うことが重要です。

店舗

空き家となった実家を店舗として活用する方法も検討可能です。
店舗として活用するメリットは、空き家の有効活用と地域経済の活性化が挙げられます。
店舗として運営することで、新たな収入源が得られ、地域住民や観光客の集客が期待できるでしょう。
また、地元の特色を活かした店舗を開くことで、地域の魅力を発信する手段にもなります。

デメリットとしては、初期投資や運営コストの負担が大きいことです。
リフォームや設備の整備に費用がかかり、店舗運営には人手も必要になります。
さらに、商圏の競争も激しく、経営の成功には戦略的なマーケティングが欠かせません。
適切な運営を行うためには、事前に市場調査を行い、地域のニーズに合わせた店舗計画を立てることが重要です。
法律や規制も確認し、必要な手続きを怠らないよう注意しましょう。

駐車場

賃貸や店舗としての需要がない場合駐車場として活用する方法も挙げられます。
駐車場としての活用は、初期投資が比較的少なく済むことがメリットです。
家屋を取り壊し、駐車スペースを確保するだけで運営が始められます。
また、駐車場需要が高い地域では、安定した収入源となるでしょう。
駐車場の運営は他の事業に比べて管理が容易で、労力も少ないのが特徴です。

一方、デメリットとしては、収益性の不確実性があります。
地域の需要に依存するため、収益が安定しない、もしくは大した収益にならないかもしれません。
また、駐車場としての活用は土地の資産価値を十分に活かしきれないことがあります。
さらに、固定資産税や維持管理費がかかるため、コスト面の負担に対する考慮も必要です。
適切な場所での駐車場運営がポイントになりますので、事前の市場調査と収支計画が重要な取り組みとなります。
法律や地域の規制も確認し、トラブルを避けるための対策を講じましょう。

トランクルーム

空き家となった実家をトランクルームとして活用する方法も挙げられます。
トランクルームとして活用できると、安定した収入源が得られるでしょう。
トランクルーム需要は増加しており、特に都市部では高い需要が見込まれます。
また、初期投資が比較的少なく、家屋の一部を改装するだけで運営が可能です。
さらに、運営管理も比較的簡単で、清掃や定期的な点検のみで済みます。

一方、デメリットとしては、競争が激しい市場であるため、立地やサービス内容によっては集客が難しいことが挙げられます。
また、セキュリティや保険などの対策が必要です。
これらには追加のコストがかかります。
さらに、定期的なメンテナンスも必要であり、これも運営費用に影響を与えます。
成功するためには、事前に市場調査を行い、需要がある地域で適切なサービスを提供することが重要です。

売却する

あまり実家の活用が見通せない場合は売却による処分も検討しなければいけません。
実家を売却できると現金化が可能であり、維持費や固定資産税の負担から解放されることが挙げられます。
また、売却により得た資金を他の投資や生活費に充てることも可能です。
さらに、不動産市場の需要が高い場合、高値で売却できるかもしれません。

一方、デメリットとしては、売却までに時間がかかるかもしれない点です。
市場の動向によっては買い手が見つからないこともあり、価格が下がるリスクも考えられます。
また、仲介手数料や譲渡所得税などの費用もはあくしておかなければいけません。
さらに、売却後に後悔することもあり、感情的な負担が伴うこともあります。
売却を成功させるためには、信頼できる不動産業者を選び、適正な価格で売り出すことが重要です。

市場調査を行い、売却タイミングを見極めることも成功の鍵となります。
法的手続きや書類の準備も怠らないよう注意しましょう。

解体する

実家の解体も処分方法のひとつとして挙げられるでしょう。
まず、メリットとしては、土地の有効活用が挙げられます。
解体後の土地を駐車場やトランクルームなど他の用途に転用できるため、収益化の道が広がりやすくなるでしょう。

また、老朽化した建物が安全面や美観を損なうリスクを回避できます。
解体することで、固定資産税の軽減も期待できるかもしれません。

デメリットは、解体の費用が高額な点が挙げられます。
さらに、解体工事には騒音や振動が伴い、近隣住民への配慮が必要です。
解体後の土地利用計画がない場合、空き地としての維持費が発生する可能性もあります。
適切な解体業者を選ぶことが重要で、事前に見積もりや契約内容をしっかり確認することも必要です。

解体には行政の許可が必要な場合があり、必要な手続きを怠らないよう注意しましょう。
解体後の活用方法を検討し、費用対効果を考慮して決断することがポイントです。

空き家バンクに登録する

空き家となった実家を空き家バンクに登録する方法も考えられます。
まず、メリットとしては、空き家の情報が広く共有され、買い手や借り手が見つかりやすくなることです。
自治体が運営する空き家バンクに登録することで売却や賃貸のチャンスが増えます。
また、登録費用が無料の場合が多く、手軽に始められる点もメリットです。
さらに、地域活性化にも貢献できるでしょう。

空き家バンク登録もメリットばかりではなくデメリットもあります。
登録後すぐに買い手や借り手が見つかる保証はないことがデメリットのひとつです。
市場の需要や空き家の状態によっては、長期間待つ必要があります。
また、登録には一定の条件があり、事前に家屋の修繕が必要かもしれません。
登録情報が公開されるため、プライバシーの問題も考慮する必要があります。
空き家バンクに登録する前に、家屋の状態や市場の状況を確認し、適切な価格設定を行うことが重要です。
自治体の担当窓口に相談し、必要な手続きをしっかりと行いましょう。