海外在住で日本の実家を売りたい方へ、空き家売却の手順と必要書類・税金

海外在住でも日本の実家・空き家は売却できる？

帰国回数を減らして進められる場合がある

物件のある地域に対応する会社であれば、売主が現地へ行かなくても、担当者が査定や購入希望者の内覧に対応できる場合があります。鍵の受け渡し方法を決め、写真や動画で物件の様子を知らせてもらえれば、海外からでも状況をつかみやすくなります。

ただし、「物件のある場所へ行かずに済む」ことと、「すべての手続きが非対面で終わる」ことは別です。日本の在外公館で署名証明を取得する場合は、原則として領事の面前で署名します。登記を担当する司法書士がどのように本人確認を行うかも案件によって異なるため、帰国が必要かどうかだけでなく、居住国で行う手続きも確認することが大切です。

査定額だけでなく、海外から任せられる範囲を比べる

査定額が高くても、現地対応や国際郵便を自分で手配する範囲が広いと、あとから手間や費用が増えることがあります。海外に住んでいることを最初に伝え、次の項目を同じ条件で確認してみましょう。

一社にすべて頼めるかどうかだけでなく、誰がどこまで担当し、何が別契約・別料金になるかを確認しておくと、提案の違いが見えやすくなります。

日本国内から県外の実家を売る場合の流れは、遠方の実家を売却する方法でも紹介しています。距離がある物件を売るときの基本的な考え方を確認したい方は、あわせてご覧ください。

海外から進めやすい会社やプランを探すなら、現在の居住国、帰国できる時期、家財の有無などを分かる範囲で整理し、複数の提案を比べてみましょう。

海外在住者が日本の空き家を処分する主な方法

日本に残った空き家の手放し方は、仲介による売却だけではありません。建物の状態や希望する時期によっては、買取や解体も候補になります。今すぐ結論を出せない場合は、売却方法を考えている間の管理を依頼する方法もあります。

仲介と買取は、価格だけでなく期間と手間も比べる

仲介は、不動産会社に販売活動を依頼し、市場で買主を探す方法です。買取より高い条件で売れる可能性がある一方、いつ売れるかは決まっていません。海外にいる間の内覧や建物の見回りを誰に任せるかも、あわせて考えておきましょう。

買取は、不動産会社が買主になる方法です。条件が合えば売却時期を決めやすく、一般の購入希望者による内覧を減らせる場合があります。一方、仲介より査定額が低くなる傾向があり、地域や建物の状態によっては買い取ってもらえません。仲介と買取を同じ物件情報で相談し、手取りと手間を並べて比べましょう。

解体は、建物付きの査定を確認してから決める

建物が古いからといって、先に解体したほうが売りやすいとは限りません。解体費を売却代金で回収できないこともあり、住宅を取り壊したあとに土地の固定資産税の扱いが変わる場合もあります。海外から工事の進み具合を確認する負担も考えておきたいところです。

まずは建物がある状態の査定を取り、解体費と、解体後の土地としての査定見込みを並べてから判断しましょう。

まだ手放すか決められないときは、管理方法を先に整える

売却するか活用するか、すぐに決められないこともあります。その間に雨漏りや庭木の越境が進まないよう、親族や管理会社へ定期的な確認を頼めるか考えてみましょう。巡回サービスを利用する場合は、室内への立ち入り、郵便物の確認、写真報告、災害時の対応など、どこまで任せられるかを確かめます。

海外から実家・空き家を売却する6つの手順

1．現在の名義と登記上の住所を確認する

最初に、登記上の名義が誰になっているかを確認します。親名義の家は、子どもが自分の判断だけで売ることはできません。親が亡くなり実家を相続した場合は、原則として相続登記を済ませてから売却します。共有名義であれば、物件全体を売ることについて共有者との調整も必要です。

相続登記は、2024年4月1日から申請が義務化されています。申請期限は、相続によって不動産を取得したことと、自分がその所有権を取得したことを知った日から3年以内です。2024年4月1日より前に相続し、まだ登記していない不動産も対象になります。

出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」

不動産所有者の住所・氏名が変わったときの変更登記も、2026年4月1日から義務化されています。海外へ転居したあとも登記上の住所が日本のままなら、まず現在の登記内容を確かめましょう。必要な手続きは、転居した時期や登記の状況で変わります。分からない場合は、司法書士や法務局へ確認してください。

出典：法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」

相続後に何をすればよいか全体の流れを確認したい方は、空き家を相続したときの手続きと対策も参考にしてください。

2．物件の情報と現在の状態を整理する

まずは、手元にある情報を分かる範囲でまとめます。最初からすべての資料がそろっていなくてもかまいません。分からない項目は「未確認」と伝えれば、次に何を調べればよいか整理できます。

3．まずは机上査定で価格の目安を確認する

机上査定は、所在地や面積、周辺の取引事例などをもとに、価格の目安を出す方法です。海外にいて室内の状態を詳しく確認できないときも、売却方法を考える最初の材料になります。

ただし、机上査定だけでは、建物の傷みや接道、境界、家財の量までは十分に反映できません。実際に売却を進める段階では、担当者が現地を確認する場合があります。

4．海外対応と現地対応の範囲を比較する

複数の会社へ相談するときは、海外に住んでいること、希望する連絡方法、日本へ帰国できるか、家財の有無、希望する売却時期を同じように伝えます。査定額に加えて、鍵の受け取りから引き渡しまでの担当範囲と追加費用を比べてください。

5．必要書類と本人確認の方法を確認する

日本に住民登録がない場合は、通常の住民票や印鑑登録証明書を用意できないことがあります。代わりに何を使うかは、国籍や居住国、必要な登記手続きによって異なります。在留証明や署名証明のほか、現地の公証人が作成・認証した書類を求められる場合もあります。

必要だと思った書類を先に取っても、証明の形式が合わず、取り直しになることがあります。取得する前に、売買を担当する会社と司法書士へ、必要な書類名・形式・原本の要否を確認しましょう。

6．契約・決済・引き渡しの進め方を決める

不動産取引では、オンラインで重要事項説明を受けたり、書面を電子交付してもらったりできる場合があります。国土交通省もIT重説と書面の電子化について案内しています。ただし、書面を電子化するには相手方の承諾が必要です。電子契約に対応していても、登記の本人確認や原本書類の提出まで省略できるとは限りません。

出典：国土交通省「ITを活用した重要事項説明及び書面の電子化について」

契約前には、契約書をどのように受け取るか、司法書士の本人確認をどう行うか、決済への出席が必要かを確認します。代理人を立てる場合の委任状、売却代金の受取口座、鍵と家財の引き渡し方法も忘れずに確認しましょう。「オンライン対応」と案内されていても、どの手続きまでオンラインで進められるのかを確かめることが大切です。

帰国が必要かまだ分からなくても、相談を始めることはできます。先に帰国日や家財処分を決めるのではなく、現在分かっている情報を伝え、海外からどこまで進められるかを確認してみましょう。

海外在住者が用意する可能性のある書類

必要になる書類は、国籍、居住国、相続の有無、登記上の住所、本人確認の方法によって変わります。次の表は、準備を始めるための一般的な例です。すべてを先にそろえるのではなく、相談先へ必要なものを確認してから取得しましょう。

在留証明と署名証明は、用途が異なる

名前が似ていますが、在留証明と署名証明は役割が異なります。在留証明は、海外に住む日本人の住所を在外公館が証明するものです。署名証明は、日本に住民登録がない日本人に対し、印鑑登録証明書の代わりとして発給されます。署名証明には複数の形式があるため、どれを用意するかは提出先へ確認します。

外務省の案内によると、署名証明を取得するときは、原則として領事の面前で署名します。外国籍の方は日本の在外公館が発給する署名証明の対象外です。その場合は、現地の公証人による証明など、国籍・居住国・手続きに合った書類を確認してください。

出典：外務省「在外公館における証明」

オンラインで申請・取得できても、提出先が受理できるか確認する

在外公館によっては、在留証明など一部の証明をオンラインで申請し、電子化された証明書を受け取れる場合があります。ただし、対象となる証明は在外公館ごとに異なります。また、提出先によっては電子証明書や印刷したものを受け付けていません。申請する前に、在外公館と提出先の両方へ確認しましょう。

出典：外務省「在外公館における電子化した証明書（e-証明書）の発給開始について」

海外在住者が空き家を売却するときの税金

海外に住んでいるだけで、全員が税務上の非居住者になるわけではない

税務上の「居住者」と「非居住者」は、国籍や、今海外にいるという事実だけで決まるものではありません。国税庁では、日本国内に住所がある人、または現在まで引き続き1年以上居所がある人を居住者とし、それ以外の人を非居住者としています。ここでいう住所は、生活の本拠がどこにあるかなど、客観的な状況から判断されます。

出典：国税庁「No.2875 居住者と非居住者の区分」

海外赴任中なのか、海外へ生活の拠点を移したのか、二拠点で暮らしているのかによって、判断が変わることがあります。自分がどちらに当たるか迷う場合は、税務署または税理士へ確認しましょう。

非居住者の売却代金は、10.21％の源泉徴収対象になる場合がある

税務上の非居住者が日本国内の不動産を売ると、買主は原則として売却代金の10.21％を差し引き、税務署へ納めます。ただし、売却代金が1億円以下で、個人の買主が自分または親族の住まいとして購入する場合は、源泉徴収の対象外です。

この10.21％が、そのまま最終的な税額になるわけではありません。不動産を売って生じた所得は譲渡所得として計算し、原則として確定申告を行います。申告で税額を精算した結果、差し引かれた金額の一部または全部が還付される場合もあります。

出典：国税庁「No.1932 海外勤務中に不動産を売却した場合」

確定申告が必要なら、納税管理人の手続きも確認する

非居住者が日本で確定申告や納税、還付金の受け取りを行うときは、日本国内で税務手続きの窓口となる納税管理人を定める必要があります。納税管理人は個人でも法人でも構いません。ただし、申告書の作成や税務上の判断まで依頼したい場合は、税理士へ相談しましょう。

家財が残った実家も海外から売却を相談できる？

家財や遺品が残ったままでも、売却や買取について相談できます。ただし、そのまま引き渡せるか、売主側で片付ける必要があるかは、買主や契約条件によって異なります。

海外から家財整理を進めるときは、次の順番で考えると、必要のない片付けや処分を減らしやすくなります。

売却方法が決まる前に、家財整理やリフォームを先に発注しないことも大切です。まずは家財が残った状態で相談し、誰が片付けるのか、費用をどのように精算するのかを決めましょう

海外から空き家売却を進めるときに確認したいこと

海外から売却を進める場合は、査定額だけでなく、連絡の取りやすさと現地対応の範囲も大切です。会社の規模だけで決めず、次の点を比べてみましょう。

「すべて任せられる」という言葉だけで決めず、現地確認、書類、家財、登記、税務を誰が担当するのかを整理しましょう。複数の提案を同じ項目で比べると、自分が対応することや、帰国が必要になりそうな場面も分かりやすくなります。

海外在住者の空き家売却でよくある質問

Q. 海外に住んだまま、日本の実家を売却できますか？

A. はい。帰国の回数を減らして売却を進められる場合があります。査定や内覧を現地の担当者へ任せ、書類を郵送または電子交付でやり取りする方法もあります。ただし、本人確認や署名証明、登記、決済の進め方は案件ごとに異なるため、必ず帰国せずに済むとは限りません。

Q. 日本の印鑑登録証明書を取得できない場合はどうしますか？

A. 日本国籍があり、日本に住民登録をしていない方は、在外公館が発給する署名証明を、印鑑登録証明書に代わる資料として使える場合があります。外国籍の方を含め、使える書類は国籍・居住国・提出先によって異なります。取得する前に、登記を担当する司法書士へ必要な形式を確認してください。

Q. 相続登記が終わっていなくても、査定を依頼できますか？

A. 査定や相談は、相続登記が終わる前でも始められる場合があります。ただし、相続した不動産を売却し、買主へ所有権を移すには、原則として相続登記が必要です。相続人や遺産分割がまだ決まっていない場合は、売却の相談とあわせて司法書士などへ確認しましょう。

Q. 海外へ転居したのに、登記上の住所が日本のままでも売れますか？

A. まずは現在の登記内容を確認しましょう。住所・氏名の変更登記は、2026年4月1日から義務化されています。売却前にどの変更登記や証明書が必要になるかは、転居した時期や登記状況によって異なります。海外へ転居していることを、売却を担当する会社と司法書士へ早めに伝えてください。

Q. 家財や遺品を残したまま売却できますか？

A. 買主や買取会社が了承すれば、家財を残した状態で引き渡せる場合があります。ただし、処分費用が売却条件に反映されることもあります。家財を残す場合と、自分で整理する場合の手取りを比べてから決めましょう。

Q. 海外の銀行口座で売却代金を受け取れますか？

A. 海外口座へ売却代金を送金できるかは、買主、決済を扱う金融機関、不動産会社によって異なります。海外送金の手数料や本人確認、着金までの日数も確認が必要です。売買契約を結ぶ前に、受取口座と送金方法を相談してください。

Q. 最初に何を伝えれば、相談を始められますか？

A. 物件の所在地、登記上の名義、鍵の保管場所、家財の有無、現在の居住国、日本へ帰国できる時期、国内で対応を頼める親族がいるかを、分かる範囲で伝えましょう。資料がそろっていなくても、未確認の項目が分かれば、次に調べることを整理できます。