不動産物件調査について

道路等インフラ調査

これはとても重要な項目です。
なぜならその土地が接する道路によって、土地の価値（価格）は大きく異なるからです。
例えば、幅員4ｍの道路に何の問題もなく接しているように見えても、
実は敷地と道路の間に他人の土地が介在していた、なんてことはよくあります。
この場合、その土地は道路に接していないため、
建物の建て替えができない土地（いわゆる再建築不可物件）として、
価値は相対的に低くなります。
このように見た目の道路と法律上もしくは役所の図面上の道路は異なる場合があり、
それによって不動産の価値は大きな影響を受けますので注意が必要です。
道路には思わぬ「落とし穴」がたくさん隠れています。
道路の幅から種類、きちんと接道しているかどうかなど調べます。

【道路調査】
道路状況によっては将来建替えができなかったり、
将来売却するとき価格が極端に低くなったりしますので、とても重要な調査項目です。

調査内容としては接道状況、前面道路の種類・幅員、公私道の別、
建築基準法上の扱い、青道・赤道等の存在の確認などです。
また河川や水路等に接する場合、 占用許可の必要性・占用使用料等を調査します。
そして現在の道路状況で将来建替えや増改築が可能かどうかを 判断いたします。

よくあるのが、前面道路が位置指定道路で、
この道路について役所に保管されている書類上の寸法と現況の寸法が異なっているケースです。
このケースでは位置指定道路の奥にある敷地まで書類上の道路がとどいておらず、
土地は道路に接道していない状況となっています。

この状態だと現地では道路につながっているように見えても、
書類上は接道していませんので建物が建てられません。
そうすると土地の価値はかなり下がります。

中古住宅の場合、建物建築当時と現在とでは法規制が変わったことで、
建替えができない状況になっていたり、また違法に建てられた建物であるため、
建替えができない状況になっていたりする場合がありますので注意が必要です。
（既存不適格や違法による再建築不可物件）

このように道路の状況によって土地の価値は大きく変わりますし、
将来、「建て替えや増築ができないなんて知らなかった」とならないように調査します。

【インフラ調査】

周辺の土地に都市ガス・上下水道が整備されていても、
その土地の前面道路にこれらが整備されている保証はありません。

それら管の埋設状況がその土地から見て前面道路の遠いところか近くかによって、
将来建て替え等で引き替え工事が必要になったとき、工事費用の額が異なります。

また都市ガス供給エリアでもプロパンガスが使用されている場合もあり、
このような場合は都市ガスへの変更工事費は買い主負担となることがあります。

前面道路のどの位置にどのような口径・深さ・材質で
都市ガス・上下水道管が埋設されているかを調査します。
またこれらが隣地を通過していないかも確認します。

現地等その他調査

現地調査はとても重要です。
まずは現地で書類上の土地、建物と現実の状況を照合します。
具体的には最新の住宅地図、過去の住宅地図、登記簿謄本、公図等の
土地データと現況を照らし合わせてみます。
さらに現地にて境界の確認、隣接地、高低差の状況を確認、
越境した建築物がないか、違法占有物がないか、
さらには「物件チラシ」の内容と現地での状況に相違がないか等も確認します。

また場合によっては過去の土地の利用状況を過去の住宅地図や閉鎖登記簿で確認。
過去にどのようなどのような建物が建っていたのか、
利用のされ方をしてきたのかを明らかにします。

法令調査などの調査データと現地の状況が一致しているか確認します。

リフォームしたことで建築当時の間取りや広告チラシ掲載の間取りと、
現況が異なっている場合もあります。
極端な場合はリフォームしたことで違法状態になっていることもありますので注意が必要です。