不動産売却のながれ

ステップ1：まずご相談

まず、売買仲介を専門に行なっている不動産会社に査定をお願いします。
電話での応対や営業マンの第一印象はどうですか？

ステップ2：価格査定依頼

【マンションの査定】

マンションは近隣の売り出し物件の価格や過去の成約価格を参考に、
南向き、北向きといった方位や階数、角部屋かどうか、管理組合、維持管理状態、修繕積立金の状況、
大規模修繕履歴などを考慮して査定します。（取引事例比較法）
投資用マンションであれば、投資採算性つまり利回りが重視されますので、
収益還元法で査定し、取引事例比較法による価格も比較して決定します。

【戸建住宅の査定】

戸建住宅の場合は土地と建物それぞれの価格を出し、
土地建物総額の取引価格帯を考慮してその合計額を調整します。
土地の価格は成約事例、売り出し事例や公示価格、路線価などを基に、
その土地や周辺環境の特徴(接道状況や土地の形状、方位、都市計画法上の制限など)
を加味して、更地としての適正価格を算出します。
建物は構造や経過年数、仕様、リフォーム履歴などを考慮して査定します。

【更地の査定】

更地の場合、想定される買い希望者によって査定方法が異なります。
個人の戸建住宅用地であれば、多くの成約事例、売り出し事例がありますのでそれらをもとに、
公示価格、路線価なども考慮し、その土地や周辺環境の特徴(接道状況や土地の形状、方位、都市計画法上の制限など)を加味して、 更地としての適正価格を算出します。
分譲されるような大規模な更地は、マンションデベロッパーや戸建分譲業者などが買うことが予想されますので、
買い手の目線で査定します。
具体的にはマンションや建売住宅が分譲される価格を想定し、
その分譲収入に対してかかるコスト（建築費、広告宣伝費、分譲業者の利益など）を差し引いて、
マンションデベロッパーや戸建分譲業者などの土地の仕入れ値を出します。
これがこの土地の査定額となります。

ステップ3：不動産会社選び

価格査定してもらったら、次は1社にしぼります（仲介してもらう会社を選びます）。
ここで、一番高い査定額を出した会社に依頼する方が、とても多いのですが、
高い査定額を出す会社が、高く売ってくれる会社とはかぎりません。

ステップ4：媒介契約の締結、売り出し価格の決定

仲介してもらう業者を決めたら、媒介契約を結びます。
媒介契約には以下の3つの形態があります。

1. 専属専任媒介契約 （せんぞくせんにんばいかいけいやく）
2. 専任媒介契約 （せんにんばいかいけいやく）
3. 一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）

不動産会社は2.専任媒介契約をすすめてくるケースが多いようですが、
どの会社とどの形態で媒介契約を結ぶかは売り主が判断します。

売り出し価格も不動産会社と相談して最終的には売り主が決めます。

ステップ5：売却活動

不動産会社の販売のやり方は様々ですが、通常、売却依頼した不動産の情報は、
指定流通機構「レインズ」や不動産会社のホームページ、チラシ等により、
多くの方に向けて発信されます。
売り出し開始後、市場の反応をみて売り方や売り出し価格の見直しが
必要になる場合もあります。

ステップ6:売買契約

買い希望者が現れ、購入申込書（買付証明書といったりもします）が不動産会社を通じて買い希望者から差し入れられたら、
価格や引渡し日、その他条件を調整します。

うまく調整がつけば不動産売買契約を結びます。
このとき、売主は買主から手付金をもらい、仲介会社に仲介手数料の半額を支払います。
（不動産業者によっては決済時に全額を一括で支払うこともあります。）
売主が買主に支払う仲介手数料は、通常、売却価格×3％＋6万円〔別途消費税〕です。

ただしこの金額は宅建業法で上限と決められてるだけなので、低く設定している会社もあります。

ステップ7:決済、引渡し、登記

決済、引渡し時には、買い主から残金（＝売買価格ー手付け金）を受け取り、
不動産会社に仲介手数料の残金を支払います。
買い主に書類や鍵など一式を引き渡します。
これで不動産の売却が完了となります。

不動産売却にあたっての必要書類等

○契約時の必要書類等

・実印
・印鑑証明書
・住民票
・印紙代（売買契約書に貼付）

○決済、引渡し時の必要書類等

以下の中からご売却不動産、売り主様の状況に応じてご用意いただきます。
・実印
・本人確認書類等（免許証、パスポート等）
・登記済権利証
・印鑑証明書
・住民票一通ずつ（登記上の住所と同じもの）
・建築確認通知書・検査済証
・振込先口座番号（通帳をお持ちいただくと確実です）
・抵当権抹消書類 （借入先金融機関に確認）
・固定資産税評価証明書
・マンション管理規約、使用細則、分譲時のパンフレット等
・設備取扱説明書
・確定測量図面
・鍵一式
・ローン一括返済手数料（借入先金融機関に確認）
・仲介手数料(残金)
・抵当権抹消費用
・各種精算金