不動産売却Q＆A

大手不動産会社、地元の不動産屋、どこに頼めば一番高く売却できますか？

名前の売れた大手だから高く売ってくれるとはかぎりません。
会社よりも営業マンを選ぶようにしましょう。

• 売却の実績、経験、知識が豊富
• 第一印象がいい（受付も）
• 誠実でうそをつかない
• まめに連絡がとれる
• メリットもデメリットも包みかくさず話してくれる

会社の規模の大小にまどわされず、いい営業マンを選ぶようにしましょう。

高く売ってくれる会社というのはどういう会社なんですか？

売買仲介を専門におこなっている会社の中で、

• 買い希望顧客リストを会社全体で共有している
• 適正価格で査定する
• 反響の出る広告作成力がある
• スピーディに広告宣伝をする
• 売り主の立場にたって売却活動をする

こういう会社です。
情報を営業マンがかかえこんだり、意図的に高く査定したり、まともに広告宣伝しなかったり、
となかなか売り主の立場にたった不動産会社は少ないものです。
上の要件をみたすかどうかの質問してみるとよいでしょう。

今、売りに出しているけど売れなくてこまっている。どうしたらいいのかわからなくなってきた・・・

売れない理由として次の2つが考えられます。

• 売り出し価格が高い
• 仲介業者の売り方に問題がある

媒介依頼している不動産会社に率直に買い手がみつからない理由を聞いて見ましょう。
そして適正価格がいくらなのかを確かめてください。
またこれまでの売却活動と案内件数などを確認し、問題があるようであれば、
媒介契約期間終了後、他の不動産業者に媒介依頼することも検討しましょう。

数社に不動産を査定してもらったけど、一番高く査定してくれた業者に依頼すればいいの？

高く売りたいお気持ちはわかりますが、
一番高く査定額を出してくれた会社がその価格で買い手を見つけられるとは限りません。
残念ながら、不動産会社の中には、市場価格よりわざと高く査定し、
専任媒介契約を自社で結びたいと考えている会社もあります。
そういう会社は高い価格で売りに出し、
売れなければ価格を下げればいい、と安易に考えているようです。
査定額にまどわされず、ほんとうに売り主の立場にたった売却活動をしてくれるかどうかを、
きっちり見極めて媒介を依頼するようにしましょう。

無料査定ってよく書いてあるけど、どこに依頼しても同じですか？

不動産会社によって査定力に差がありますが、
戸建住宅やマンション、更地などは相場がありますので、
おおむね似たような査定額になるはずです。
ただし1社だけ飛びぬけて高ければ要注意です。
専任媒介契約を結びたいために高い査定額を出している可能性もあります。

査定額は市場価格、適正価格が必要です。

売り出し価格ってどうやって決めるの？

不動産会社が算出した「査定価格」を参考にして、最終的には売り主が決めます。
「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、
不動産会社の営業マンと十分に話し合って決めましょう。

リフォームした方が高く売れるのですか？

リフォームした方が高く売れるという保証はありませんが、
リフォームした方が印象はよくなりますね。
一般的にはそのままの状態で売りに出しますが、ケースバイケースです。
築年数やエリア、時期、競合物件の状況等によっては、
先にリフォームしたほうがいい場合もあります。
担当営業マンに相談してみてください。
なお、見に来る方の印象をよくするために、きれいにお掃除はしておきましょう。

相続した共有名義の土地を売りたいのですが売れますか？

大丈夫です。売れます。
ただし、名義が入っている方全員の承諾が必要になります。
書類や手続きがやや多くなりますので、担当営業マンにご相談ください。

誰も住んでいない空家を売るつもりなんですが、こわして更地にした方が高く売れるんでしょうか？

たしかに更地の方が見た目はいいでしょう。でも最終的にさほど金額はかわりません。
たとえば、以下のようになります。

• 古家付の価格　　2,900万円
• 取りこわし費用　　100万円
• 更地価格　　　　3,000万円

だとすると、たしかに更地価格の方が高いですが、取りこわし費用は売主負担となります。

そのまま売れば2,900万円。更地にして売れば3,000万円、
でも取りこわし費用100万円は売主負担。
また、高く売れる分、仲介手数料もやや高くなります。
更地にして売るか、現状のまま売るか、どうやって売りに出した方がいいかは、
エリア、価格、市場の状況によって異なりますので、営業マンとよく相談してみてください。

売るときの諸経費はどのくらいかかりますか？

必ずかかる費用は印紙代、仲介手数料です。
場合によってかかるものは、抵当権抹消の登記費用、ローン返済手数料、建物とりこわし費用、
リフォーム費用、クリーニング費用、測量費用、譲渡所得税等です。
金額はケースバイケースですので、担当営業マンに計算してもらい、
最終的な手取り額を概算で出してもらいましょう。

売り出し期間中、売り主はなにをすればいいの？

見に来られる買い希望者の方に、
「ここは近くに○○があってとっても便利です」とか「ここは使い勝手がいいです」とか、
直接アピールしてください。案内する営業マンの後ろに隠れていてはもったいないです。
不動産会社まかせでなく、売主しか知らない生の情報をぜひ伝えてください。

媒介契約は専任媒介？専属専任媒介？一般媒介？どれがいいの？

媒介契約には以下の3つの形態があります。

専属専任媒介契約（せんぞくせんにんばいかいけいやく）

不動産会社は、媒介契約後5日以内に
指定流通機構「レインズ」にお客様の物件情報を登録しなければなりません。
お客様に対して、1週間に1度以上の割合で、
業務の進行状況を文書で報告しなければなりません。
売り主、買い主は依頼できるのは一社のみです。
必ず依頼した会社を通して、契約を締結しなければなりません。

専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）

不動産会社は、媒介契約後7日以内に
指定流通機構「レインズ」にお客様の物件情報を登録しなければなりません。
お客様に対して、2週間に1度以上の割合で、
業務の進行状況を文書で報告しなければなりません。
売り主、買い主は依頼できるのは一社のみです。
必ず依頼した会社を通して、契約を締結しなければなりません。
ただし、ご自身で買主様を見つけた場合は、直接契約を行うことも可能。

一般媒介契約（いっぱんばいかいけいやく）

不動産会社は、 法律上定められた義務は特にありません。
指定流通機構「レインズ」へお客様の物件情報の登録を行うことが一般的。
売り主、買い主は複数会社に依頼することができます。
必ず依頼した会社を通して、契約を締結しなければなりません。
ただし、ご自身で買主を見つけた場合は、直接契約を行うことも可能。
依頼した会社を明らかにする明示型と明らかにしない非明示型を選択することができます。

簡単にいってしまえば、複数社に依頼するのが一般媒介で、1社に絞るのが専任媒介です。
不動産業者に売却の仲介を依頼する場合は、上記のいずれかの契約を結ぶことになりますが、
不動産業者としては専任媒介契約を結びたいというのが本音です。

なぜなら他の会社が買い主が見つけても、
売主側の仲介手数料（業界用語でいう「片手の取引」）（3％プラス6万円プラス消費税）が得られるからです。

もちろん、売却依頼をうけた会社が買い主まで見つければ
2倍の仲介手数料がその業者の収入となります（業界用語でいう「両手の取引」）。

不動産会社の中には、この専任媒介契約をとりたいがために、
高めの査定価格を出す会社もありますので、
査定価格が適正価格かどうかを見極める力が必要になります。
また、いわゆる「物件力」のある物件、
つまり人気の高いエリアや人気の高いマンション等はどの業者に任せても売れますし、
どの業者も取扱いたいので、一般媒介契約を選択してもよいでしょう。
この場合は一般媒介契約だからといって、
手抜きをする業者はいないので安心して任せられます。

ただし不動産業者には報告義務がないので、売却活動中、
問い合わせなどの反響がどのくらいあったかなどこまめに聞くことが必要になってきます。

また、一般媒介契約をある会社と結んで、レインズに情報が掲載されると、
他の不動産会社から「うちも一般媒介でいいから契約してくれ」と、
次から次へと電話がかかり、訪問されてしまいます。
この対応に時間と労力をかなり使いますので、注意が必要です。

なお一般媒介契約では、売却活動をしても他社が買主をみつければ、
仲介手数料はゼロになります。
このため成約に至らなくても広告宣伝費を請求してくる会社もありますので、
こういう会社とは媒介契約を結ばないことです。

決済、引渡し時にはどんな書類が必要なんですか？

以下の中からご売却不動産、売り主様の状況に応じてご用意いただきます。

• 実印
• 本人確認書類等（免許証、パスポート等）
• 登記済権利証
• 印鑑証明書
• 住民票一通ずつ（登記上の住所と同じもの）
• 建築確認通知書・検査済証
• 振込先口座番号（通帳をお持ちいただくと確実です）
• 抵当権抹消書類 （借入先金融機関に確認）
• 固定資産税評価証明書
• マンション管理規約、使用細則、分譲時のパンフレット等
• 設備取扱説明書
• 確定測量図面
• 鍵一式
• ローン一括返済手数料（借入先金融機関に確認）
• 仲介手数料(残金)
• 抵当権抹消費用
• 各種精算金